5.5. Субъект и объект управления

Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами и находящаяся в муниципальной собственности (см. рис. 5.1), а именно: земля, жилищный фонд, казна (имущество, переданное в аренду, пользование, залог, доверительное управление и т.п.), предприятия и учреждения и т.д.

В последнее время недвижимость рассматривается как единый (комплексному) объект, состоящий из земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и их частей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основной частью недвижимости признается земельный участок, а все здания и сооружения – его неотделимыми улучшениями.

Субъектами управления в рамках предоставленных полномочий являются органы местного самоуправления (КУМИ совместно с профильными департаментами и управлениями), а также другие субъекты.

5.6. Функциональные подсистемы управления муниципальной недвижимостью

В процессе управления недвижимостью реализуются общие и конкретные функции управления (см. рис. 5.1).

1. Планирование и программирование использования муниципальной недвижимости. Данная функциональная подсистема определяет направления эффективного использования объектов, исходя из их назначения, цели управления и рыночных факторов, устанавливающих ценность.

Посредством долгосрочного, среднесрочного и краткосроч-ного планирования местная администрация разрабатывает: предложения по реконструкции и развитию объектов; программы приватизации муниципального имущества; предложения о создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений;

4) муниципальные целевые программы использования недвижимости в отдельных отраслях и сферах деятельности;

5) концепции и комплексные программы социально-экономического и градостроительного развития территории – с целью максимального использования территориального потенциала, смягчения имеющихся диспропорций, повышения качества жизни населения.

При разработке концепций обязательно учитываются: географическое положение образования или района; пропорции жилых и индустриальных районов; ограниченность свободных территорий под строительство; совершенствование среды жизнедеятельности в сфере жилья и обслуживания, занятости, отдыха, спорта, здравоохранения, образования; наличие зон многоэтажной застройки, подземных гаражей; развитие базы для обслуживания ЖКХ; экологическое состояние территории.

При разработке концепций придерживаются следующих принципов:

• привлечение средств предприятий различных форм собственности через систему договоров о сотрудничестве;

• экономические методы регулирования застройки;

• материальная и социально-бытовая компенсация населению за сложные экологические условия проживания.

2. Маркетинг муниципальной недвижимости – это функциональная подсистема, позволяющая органам местного самоуправления выявлять потребности потенциальных пользователей недвижимости и удовлетворять их при обеспечении соответствующей выгоды, выполняет следующие функции:

1) определение характеристик объектов недвижимости, формирующих спрос на рынке;

2) исследование рыночных факторов, влияющих на стоимость и доходность объектов недвижимости;

3) приобретение имущества (в т.ч. муниципальный заказ);

4) определение перечня услуг по управлению имуществом;

5) продвижение на рынок недвижимости, предназначенной для приватизации и для иных сделок, анализ результатов торгов;

3) анализ данных о потенциальных инвесторах;

4) разработка информационных сообщений по проведению торгов (по продаже права аренды, выбору подрядчиков, организации инвестиционных контрактов и др.);

5) ведение базы данных о стоимости строительных материалов, трудовых ресурсов и услуг по управлению, о проведении работ по техническому обслуживанию и ремонту жилфонда.

3. Мониторинг муниципальной недвижимости. В соответствии с данной функцией предусматривается проведение следующих работ:

• определение набора параметров и критериев, достаточных для заблаговременного принятия мер и проведения профилактических работ, обеспечивающих стабильное функционирование объектов и системы управления в целом;

• разработка нормативных материалов, формулирующих функции мониторинга и содержащих стандарты параметров;

• создание системы слежения и регистрации технических, социальных, экономических, экологических параметров объекта недвижимости, системы управления и окружающей среды.

Объектами мониторинга могут быть территории муниципального образования, техническое состояние или стоимость объектов недвижимости, своевременность и полнота поступления доходов от недвижимости и коммунальных платежей, сама система управления недвижимым имуществом, а также деятельность муниципальных предприятий и учреждений.

4. Аудит использования муниципальной недвижимости – это функциональная подсистема, устанавливающая достоверность отчетности об использовании недвижимости предприятиями и учреждениями, а также соответствие совершенных ими действий в отношении муниципальной недвижимости нормативным актам по следующим направлениям:

1) обзор достоверности и целостности финансовой и иной информации и средств, использованных для идентификации, измерения, классификации и изложения информации;

2) изучение наличия и сохранности активов предприятия;

3) изучение причин и факторов отклонения фактических показателей ПХД предприятия от плана;

4) оценка эффективности использования ресурсов;

5) оценка степени достижения целей и задач управления.

5. Учет муниципальной недвижимости. Реестр муниципального имущества объединяет информацию органов техинвентаризации, госрегистрации, статистики, кадастровой палаты, налоговой инспекции и др. Местная администрация выполняет ряд функций по ведению реестра: ведет архив документов, осуществляет нормативно-методическое обеспечение, предоставляет возможность доступа к данным и защиту информации о субъектах.

В реестр заносятся сведения об объекте недвижимости:

1) физические характеристики (адрес, назначение, наименование, площадь, технико-экономические показатели);

2) правообладатели и особенности правового режима (наименование собственников, других правообладателей, вид права, размер доли, реквизиты правоустанавливающих документов, ограничения и обременения);

3) финансово-экономические показатели объекта недвижимости (затраты на содержание, ставка налога, арендной платы, балансовая, инвентаризационная, рыночная стоимости).

Инвентаризация недвижимости обязательна в случае передачи имущества в аренду, выкупа, продажи, реорганизации, ликвидация предприятия или учреждения, составления годовой отчетности, оценки, а также в чрезвычайной ситуации.

Специализированному учету подлежат объекты федеральной собственности, не завершенные строительством объекты, объекты исторического и культурного наследия, земельные, водные, лесные ресурсы и др.

6. Контроль за использованием муниципальной недвижимости. Данную функцию осуществляют органы местного самоуправления и специализированные органы государственной власти в пределах их компетенции. Контролю подлежат:

1) технические параметры (своевременность проведения работ по эксплуатации и ремонту, аварийное состояние, снос

зданий, незаконная перепланировка и реконструкция объектов);

2) экономические параметры (своевременность и полнота поступления средств от арендной платы, коммунальных платежей, соответствие предоставленных льгот законодательству);

3) правовые параметры (нарушение правил учета и регистрации, условий и порядка использования объектов, самовольное занятие и застройка, отсутствие балансодержателя объекта).

Представительный орган местного самоуправления выполняет свои функции по контролю за использованием имущества:

• согласовывает перечень стратегических объектов;

• устанавливает размер налогов, неналоговых доходов;

• рассматривает отчет об управлении недвижимостью;

• проводит открытые слушания по вопросам управления;

• контролирует поступление средств в бюджет;

• контролирует целевое использование объектов и др.

7. Оценка муниципальной недвижимости. Независимая оценка проводится на основе договора в следующих случаях: совершение сделок; выкуп объектов, земли, долей (вкладов); эмиссия акций; аренда; налогообложение; определение балансовой и ликвидационной стоимости; залога; страхование; изъятие для муниципальных нужд; развитие территории и т.д.

Объектами оценки являются: муниципальная недвижимость, права на нее; результаты интеллектуальной деятельности, созданные с использованием муниципальной недвижимости; обязательства (долги) муниципальных предприятий или учреждений, использующих муниципальную недвижимость, и др.