Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление муниципальным хозяйством. Учебное пособие
.pdf
А. Споры по договорам купли-продажи (недвижимости).
1. Если сделка, требующая госрегистрации, совершена
в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
2. До госрегистрации перехода к покупателю права
собственности на объект недвижимости он не вправе
совер-
шать сделки по его отчуждению.
3. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента
регистрации перехода права собственности.
4. В случае передачи в составе предприятия долгов
(обязательств) продавца, которые не были указаны в догово-
ре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель
вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.
5. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам продажи государственного имущества в зависимости от
оснований их признания недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
6. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества (АО), решение общего собрания об уменьшении уставного капитала
требуется в случаях, установленных законодательством (если
такие установления имеются).
7. Не завершенный строительством объект может быть
предметом договора купли-продажи, а право собственности
на него возникает с момента госрегистрации.
8. Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.
181
9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате
недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи,
может служить основанием к расторжению этого договора.
10. АО, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО), созданного в порядке
приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему нежилого помещения, в котором находится это имущество, на условиях, предусмотренных пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.
11. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого
помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп
арендуемого помещения в собственность.
12. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.
Б. Споры по вопросам земельного законодательства.
1. При покупке строения, находящегося на земельном
участке (ЗУ), не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и
необходим для ее использования, на тех же условиях, что и
продавец недвижимости, если иное не установлено законом.
2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок (ЗУ),
на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
3. Неперепрофилирование прав пользования земельным
участком в соответствии с Законом РСФСР «О земельной
реформе» не является основанием для изъятия и перепрофилирования такого ЗУ государственными органами.
4. Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога
прав на ЗУ в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
182
5. Если продавец недвижимости пользовался ЗУ, на ко-
тором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право аренды той части ЗУ, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
6. ЗУ, находящийся у организации по истечении срока,
установленного договором на право временного пользования, может быть передан его
собственником третьему лицу
только после возвращения собственнику указанного участка.
7. Решение об отводе ЗУ для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства само по себе не может рассматри-
ваться как доказательство фактического выдела земельной
доли в натуре.
8. Решение о переводе лесных земель в нелесные для
использования их в целях, не связанных с ведением
лесного
хозяйства и пользованием лесным фондом, может быть принято только после проведения государственной экологической экспертизы.
9. Органы МСУ не вправе изменять правовой режим
земель, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям ж/д транспорта (земли
промышленности, энергетики, транспорта…).
В. Приватизация недвижимости.
1. Федеральный закон (ФЗ) «О приватизации
государ-
ственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» не исключает приобретение такого имущества общественной организацией в порядке, установленном законодательством о приватизации.
2. Приватизация государственного или муниципального
имущества после вступления в силу ФЗ о приватизации производится с учетом требований этого закона независимо от
даты утверждения
плана приватизации.
3. Покупателями государственного или муниципально-
го имущества могут быть только те лица, которые на момент
продажи имущества имеют право на его покупку.
183
4. До принятия ФЗ о государственной программе при-
ватизации государственного имущества в РФ, разработка которого предусмотрена ФЗ о приватизации, порядок и условия
приватизации муниципального имущества, установленные
Государственной программой приватизации и Основными
положениями, применяются в случае, если органами МСУ не
установлено иное.
5. При применении последствий недействительности
сделки приватизации государственного (муниципального)
предприятия как имущественного комплекса суды должны
исследовать вопрос о наличии оснований для применения
ст. 586 Гражданского кодекса РФ. Она говорит, что при изменении/расторжении договора купли-продажи должно быть
учтено, чтобы не были нарушены интересы других лиц, охраняемые законом права и интересы кредиторов продавца и
покупателя, других лиц, общественные интересы.
В примере в выкупленный комплекс торгового рынка
была вложена стоимость, в несколько раз выше цены покупки объекта.
6. Результаты инвестиционного конкурса по продаже
пакета акций АО, созданного в процессе приватизации, могут быть признаны недействительными только по иску участника конкурса, а также лиц, указанных в п. 1 ст. 29 ФЗ
приватизации – Правительства РФ, органов государствен-
о
ной власти субъектов РФ, органов МСУ, соответствующих
органов по управлению имуществом, продавцов, покупателей, а также органов прокуратуры РФ.
7. Сделка приватизации государственного и муниципального имущества, совершенная с использованием незаконных средств платежа, является ничтожной.
8. Решение представительных органов МСУ о приватизации муниципального имущества на
основании ст. 20 ФЗ
о приватизации не исключает возможности последующего
распределения акций после их 100-процентного закрепления
в муниципальной собственности.
184
9. При продаже членам трудового коллектива акций
созданного в процессе приватизации АО, которые составляют более 50% уставного капитала этого общества, положения п. 2 ст. 16 ФЗ о приватизации применению не подлежат.
10. Сделки приватизации государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной
оценки, признаются ничтожными с момента их заключения.
11. Внесение государственного (муниципального)
имущества (объектов приватизации) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ допускается только
в порядке, установленном законодательством о приватизации.
12. Если товарищество или АО имеет право на выкуп
здания, сооружения, нежилого помещения в соответствии
с законодательством о приватизации, то передача указанного имущества унитарному предприятию или учреждению
на праве хозяйственного ведения или оперативного управления не может служить основанием для отказа в выкупе имущества.
13. При разрешении споров нужно учитывать, что приобретение юридическим лицом, образованным на базе арендного предприятия, предусмотренных законом прав не ставится в зависимость от того, все ли члены предприятия
выступили учредителями соответствующего
юридического
лица.
14. Товарищество или АО, созданное на основе аренды
имущества государственного (муниципального) предприятия
или его подразделения и выкупившее это имущество, имеет
исключительное право на приобретение в собственность нежилого помещения, которым оно фактически владело, пользовалось в процессе своей производственной деятельности.
15. Комитет по управлению имуществом не вправе в
одностороннем порядке
исключать из уставного капитала
АО отдельные имущественные объекты, вошедшие в установленном порядке в состав приватизированного имущества.
185
16. Объекты, указанные в приложении № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1
(«О разграничении государственной собственности в РФ на
федеральную, республик, краев, областей и муниципальную»), являются объектами муниципальной собственности
в силу прямого указания закона.
17. Условия, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу, являются элементом сделки приватизации, носящим публично-правовой характер, и обязательны
для всех участников гражданского оборота в период действия соответствующих условий.
18. Условия приобретения объекта приватизации по
конкурсу предлагаются продавцом на общих основаниях и в
случае продажи на инвестиционном конкурсе объекта незавершенного строительства.
Г. Аренда недвижимости.
1. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на
неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, например, существенное нарушением арендатором условий договора; длительное
невнесение арендной платы и т.д.
2. Соглашение сторон о том, что условия договора
аренды применяются к их фактически сложившимся до его
заключения отношениям, не означает, что непосредственная
обязанность сторон по исполнению условий договора аренды
возникла ранее заключения договора.
3. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ
не может быть отказано на том основании, что арендодатель
не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск
арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
186
4. Если арендодатель передал арендатору имущество
без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
5. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в
пользовании которого оно фактически находится.
6. Арендодатель, который не исполнил обязательство
по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент
заключения договора или иной установленный договором
срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых
помещений.
7. Условие договора об аренде может предусматривать
как твердый размер арендной платы, так и ее индексацию в
течение года.
8. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее
арендатору оборудование в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
9. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при
этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без
получения дополнительного разрешения арендодателя.
10. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются и на договор
субаренды.
11. Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребляемую электроэнергию, не может рассматриваться как договор электроснабжения.
12. Переход права собственности на сданное в аренду
имущество другому лицу сам по себе не является основанием
для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением сведений об арендодателе).
187
13. Если основанием расторжения договора аренды яв-
ляется неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору
письменное предупреждение о необходимости исполнения
им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
14. Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за несвоевременную оплату аренды1.
Д. Регистрация прав.
1. Регистрация прав является обязательной.
2. Право собственности на объект недвижимости, не за-
вершенный строительством, подлежит регистрации только в
случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственника совершить с этим объектом сделку.
Е. Защита права собственности.
1. По ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в
собственности граждан, юридических лиц, собственности
Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальной. Права собственности могут быть ограничены только на основании Федерального закона. С момента внесения имущества в
уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц их учредители (участники) утрачивают право собственности на
это имущество
(т.е. сначала этим имуществом будет отвечать это АО по
своим долгам).
2. Общественная организация не может приобретать государственное имущество в порядке, установленном законодательством о приватизации.
1
Недвижимость: Обзор практики разрешения споров. – М.: Ось-89, 2004. –
С. 58-65; 66-98 и др.
188
3. Право на истребование имущества из чужого неза-
конного владения имеет только собственник или иной владелец имущества.
4. Право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть не только на бесхозные вещи.
5. Течение срока приобретательной давности может начаться не ранее истечения срока исковой давности на истребование собственником или иным законным владельцем
имущества у лица, у которого оно находилось.
6. Отсутствие государственной регистрации права собственности не является препятствием для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности в
силу приобретательной давности.
7. Приобретательная давность не распространяется на
случаи, когда владение имуществом осуществляется на основании договора о безвозмездном пользовании.
8. Требования Комитета по управлению имуществом
города о признании недействительными актов органов государственного управления, нарушающих право собственника
муниципального имущества (это право осуществляют органы
МСУ от имени муниципального образования), подведомственны арбитражному суду.
Рассмотрим, для примера, пункт 10 раздела А. В этом
случае АО арендовало муниципальное кафе у ТОО,
которое
его приобрело по конкурсу. Пункт 4.9 Основных положений
указывает, что право на приобретение в собственность арендованных жилых помещений имеют только первичные приобретатели государственного и муниципального имущества.
На основе этого Президиум ВАС отказал в удовлетворении
иска АО о продаже кафе.
Пункт 8 раздела В. Администрация города подала иск
против КУМИ
в связи с тем, что первоначально созданное
предприятие, со 100-процентным владением его акциями муниципалитетом, было приватизировано.
189
Однако городская дума приняла решение о преобразо-
вании этого закрытого АО в открытое, и поэтому КУМИ
действовал в пределах исполнительных полномочий. Однако
высшая инстанция направила иск на новое рассмотрение, так
как нижестоящий суд не исследовал важный вопрос – принималось ли до этих событий решение органа МСУ о закреплении в
собственности всех акций приватизируемого пред-
приятия.
Теперь проанализируем пункт 9 раздела В.
Прокурор города обратился с иском к КУМИ о защите
интересов города и признании недействительной сделки
приватизации муниципального предприятия на основе нарушения п. 2 ст. 16 указанного ФЗ, который гласил, что приватизацию акций открытого АО или продажу предприятия как
имущественного
комплекса нужно совершать исключительно на коммерческом конкурсе с инвестиционными (или социальными) условиями, с целью решения финансовых и
иных проблем города. Но 51% был продан членам коллектива.
Арбитражный суд отказал в иске по следующим основаниям. П. 2 ст. 4 ФЗ о приватизации указано, что в случае
приватизации государственных (и муниципальных) предприятий (до принятия отдельного ФЗ о государственной программе приватизации) определение вариантов льгот работникам таких предприятий применяется в части, не противоречащей ФЗ о приватизации, который действовал на тот период. А данный ФЗ в ст. 20 определяет, что: в случае приватизации указанным способом в плане приватизации определяются
льготы, предоставленные работником. Как раз в плане приватизации КУМИ они и были установлены. Поэтому в
иске отказано.
Следует проанализировать и другие примеры. Таким
образом, в заключение можно рекомендовать специалисту в
области управления больше анализировать острые вопросы
управления, распределения и использования имущества, как
190
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]