Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление муниципальным хозяйством. Учебное пособие
.pdf
тельного надзора, территориальными органами управления
(в Москве это префектуры и управы районов).
Выделяют следующие формы использования объек-
тов муниципального жилого фонда.
Имущественный наем (до реформ был основной
формой) – основанное на договоре возмездное владение и
пользование жилыми помещениями, которое не влечет передачу права собственности на них. Наймодателем может быть
собственник или орган, уполномоченный собственником или
законом сдавать жилое помещение. Передача в наем осуществляется в целях проживания (ГК РФ).
На правах социального найма жилое помещение передается на основании решения органов исполнительной власти гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы жилья, с оформлением
договором. Объектом договора соцнайма может быть только
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры или комнаты, отвечающее санитарно-техническими нормам.
По социальному найму не допускается предоставление
жилья не стоящим на учете и имеющим доходы на каждого
члена семьи выше установленного уровня (Москва – 10кратный размер минимальной зарплаты или МРОТ)1.
Другой вид – коммерческий наем жилья: наймодатель (собственник или уполномоченное лицо) передает нанимателю и членам его семьи нежилое помещение без ограничения его размеров (квартира, дом) за договорную плату
во временное владение и пользование на срок не более 5 лет.
Наниматель обязуется использовать помещение для проживания, вносить оплату за пользование жильем и коммунальные услуги. Граждане, которым предоставлены жилые по-
1
См.: Стольникова М.В. Справочник адвоката по жилищным делам. –
М., 2004. – С. 7, 26-46.
131
мещения по договору коммерческого найма, имеют право на
их выкуп, в том числе с рассрочкой платежа.
Сдача жилого помещения в поднаем может производиться нанимателем с согласия совместно проживающих с
ним членов его семьи и с согласия наймодателя, договор является возмездным. По истечении срока поднайма поднаниматель не вправе
требовать возобновления договора и обязан
освободить помещение, затем выселяется в судебном порядке без предоставления другого помещения. Вселение жильцов на срок до 6 месяцев не является поднаемом (см.: Гражданский кодекс РФ).
Аренда как форма использования объектов муниципальной недвижимости разрешена только юридическим ли-
цам, является договором временного возмездного владения и
пользования. По договору аренды жилого помещения арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан. Арендодателями в
данном случае могут быть органы МСУ, юридические лица,
владеющие жилым фондом на правах хозведения или оперативного управления, граждане и юридические лица – собственники жилых помещений. Договор аренды заключают с
арендатором – юридическим лицом, зарегистрированным в
МО или имеющим в нем филиалы, представительства, или со
специально созданной для решения жилищных проблем ее
участников некоммерческой организацией – общественные
организации, ЖСК и пр.
По закону не подлежат передаче в аренду заселенные
дома муниципального жилищного фонда без согласия всех
проживающих в них совершеннолетних граждан, а также
специализированные дома и жилые помещения в них. Доля
жилья, сдаваемого в аренду, ограничивается в процентах от
общей площади жилья в МО (около 20% во многих МО).
(Вообще договор аренды здания или сооружения согласно
ГК должен предусматривать размер арендной платы, без чего
132
недействителен.) Передача здания осуществляется по передаточному акту1.
Если оплата жилья и коммунальных услуг арендатором
по аренде в муниципальном жилом фонде не вносится более
6 месяцев, он подлежит выселению с предоставлением жилья
по нормам общежития. В отношениях аренды неприменимы
правила: об оплате излишков общей площади жилья в повышенных размерах; о праве на получение дополнительной
площади, о требованиях по благоустроенности сдаваемого
жилья и т.п.
В настоящее время опыт аренды жилых помещений на
местном уровне включает следующие схемы аренды:
1) передача жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, в аренду с правом выкупа юридическим лицам, которые обязуются передать их в субаренду
физическим лицам для проживания (договора в Москве заключает, например, ДМЖ и другие уполномоченные организации);
2) передача в аренду юридическим лицам жилых помещений муниципальной собственности, используемых в
качестве общежитий для рабочих, служащих, сезонных работников и т.д. (в Москве такие договора заключают Дирекции единого заказчика);
3) передача жилых помещений в аренду государственным и муниципальным предприятиям города, осуществляющим обслуживание жилого фонда, с последующей передачей
их в субаренду работникам, как механизм получения «служебной жилплощади» (субаренда не равна аренде и понимается, в том числе, как договор, практикуемый с физическими
лицами).
1
Муниципальное экономическое развитие. Муниципальные экономиче-
ские программы городов Нижний Новгород, Саратов, Ярославль. – М.,
1999. («Институт экономики города»).
133
Часть арендной платы, превышающей субаренду, может изыматься. Перспективна аренда с правом выкупа, в данном случае договор аренды оформляется на срок до внесения всей выкупной стоимости. Арендная плата аккумулируется на расчетных счетах предприятий, осуществляющих
управление жилым фондом, используется на восстановление
и капремонт, а также для расчетов с ресурсоснабжающими
организациями. Арендная плата, плата за коммунальные услуги, на ремонт и восстановление жилого фонда вносятся
арендатором независимо от факта пользования жилым помещением.
Аренда, таким образом, позволяет рассредоточить решение вопросов обеспечения жильем по заинтересованным
организациям, обеспечить лучшее сочетание интересов организаций разных форм собственности, централизовать сбор
денежных средств за
пользование жильем и т.д. Кроме аренды юридические лица могут владеть жилфондом на правах
хозведения или оперативного управления (что рассматривалось в вопросе об управлении нежилым фондом).
Обычно, например, служба заказчика использует муниципальный жилой фонд на праве хозяйственного ведения,
если она создана в форме ГУП (МУП), или оперативного
управления, если она функционирует как государственное
(муниципальное) учреждение или структурное подразделение МА (т.е. не как самостоятельный хозяйствующий
субъект).
Управление государственным жилым фондом осуществляют госпредприятия и учреждения, а частным – собственники и объединения собственников.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) – это
система управления общей долевой собственностью, занимающая особое место. Основа – кондоминиумы – единый
комплекс недвижимого имущества, включающий земельный
участок в установленных границах и расположенное на нем
здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные
134
части (помещения), предназначенные для жилых целей, могут находиться в собственности любых физических и юридических лиц: граждан, фирм, государственных и муниципальных органов, т.е. в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части – общее имущество – находятся в их общей долевой собственности.
Один домовладелец может иметь несколько помещений. Для совместного управления кондоминиумами создаются ТСЖ – некоммерческие организации, объединяющие владельцев приватизированных квартир.
Будучи юридическим лицом, товарищество заключает
договоры с жилищно-коммунальными организациями, берет
дом на баланс и даже имеет возможность снизить квартплату. В состав кондоминиума могут входить одно здание или
его часть размером не менее одной блок-секции, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным, не менее чем двум, домовладельцам, с прилегающим
земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами
и т.д., или могут входить несколько компактно расположенных зданий.
Земельный участок передается ТСЖ в аренду или в
собственность. Управлять кондоминиумом может само ТСЖ
непосредственно или через избранное правление, либо функции текущего управления могут быть переданы уполномоченной организации или индивидуальному предпринимателю. Договор управления не меняет форму собственности нежилых помещений. Основные вопросы решаются общим собранием ТСЖ в рамках принятого устава.
Как правило, каждый учредитель создаваемого объединения собственников (ТСЖ) будет обладать долей голосов,
равной его доле в имущественном комплексе. Это относится
и к местной администрации, если в кондоминиуме есть доля
муниципального жилья. В начальный период создания пред-
135
полагалось, что ТСЖ полностью возьмут на себя содержание
и ремонт жилья, находящегося в частной собственности, но
стало ясно, что ТСЖ наряду с муниципальным жилым фондом нуждаются в дотациях. Возможно коммерческое использование ТСЖ нежилых площадей для укрепления финансовой базы1.
Рекомендуется ознакомиться с новым Жилищным кодексом РФ и некоторыми комментариями к нему, что позволит более полно понять вопросы жилищной системы, а также
с материалами «Справочника адвоката по жилищным делам»
и аспектами сборника Президиума Высшего арбитражного
суда по спорным проблемам недвижимости (см. список литературы по предмету). Эти проблемы подлежат рассмотрению также на лекциях и семинарских занятиях.
1
См.: Стольникова М.В. Справочник адвоката по жилищным делам. –
М., 2004. – С. 70, 100-111.
136
Глава 5
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ МЕСТНОГО
САМОУПРАВЛЕНИЯ С ГОСУДАРСТВЕННЫМИ
ОРГАНАМИ, СЛУЖБАМИ И ОТРАСЛЕВЫМИ
ПОДСИСТЕМАМИ НА УРОВНЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА
5.1. Вопросы взаимодействия органов местного
самоуправления с региональной администрацией
и федеральным казначейством
От отношений с вышестоящей администрацией, к которой ближе всего по системе взаимодействия примыкает
местное самоуправление, во многом зависит успех муниципального управления, стабильность местной власти, наличие
информационной поддержки, распределение полномочий и
ответственности между уровнями, финансирование из вышестоящего бюджета.
Взаимодействие с региональной администрацией (РА)
органа МСУ происходит при регулировании:
1) проблем социально-экономического развития территории МО (изменение ставок налогообложения, введение
льгот, предоставление бюджетных кредитов, устранение административных барьеров развития бизнеса, создание зон с
особым статусом, реализация региональных целевых программ и др.);
2) финансовых взаимоотношений в рамках бюджетного
процесса (распределение расходных и доходных полномо-
137
чий, подготовка, согласование, исполнение бюджета, получение финансовой помощи);
3) вопросов управления государственной и муниципальной собственностью (разграничение, приватизация, ликвидация, реорганизация, банкротство госпредприятий,
управление имуществом РА на территории МО);
4) организационных вопросов (проведение праздничных мероприятий, региональных выборов, референдумов,
совместных совещаний и др.). Решение этих и других задач
основано на сбалансировании интересов РА и МА – например, РА заинтересована в экономии бюджетных средств, и
если МА представляет проект, требующий значительных
капвложений из регионального бюджета в течение будущего
финансового года, то сочетание интересов возможно, когда
результатом реализации проекта является сокращение бюджетных дотаций в среднесрочном периоде, получение налоговых поступлений.
Для балансирования интересов нужно оценить и классифицировать требования региональной администрации в
отношении органов МСУ по разным признакам, например:
1) по жесткости – обязательные к исполнению и реко-
мендательные;
2) по содержанию: правовые – соблюдение федерального и регионального закона; финансовые – целевое использование выделяемых бюджетных средств, их экономия, положительный платежный баланс МО и т.п.; организационные –
соблюдение требований к оформлению документации, сроков ее подачи, присутствие лиц из МСУ на совещаниях и
т.п.; социально-экономические – рост производства, снижение безработицы и т.д.;
3) по срочности – стратегические, оперативные, тактические и другие требования;
4) по периодичности: постоянные (нормативно-правовые требования, по соблюдению регламента
работы и т.д.)
и разовые требования.
138
При оценке проектов, предложений, программ, требующих финансовой помощи, вышестоящая администрация
оценивает:
– ожидаемые социальные, экологические результаты
проекта, их масштабность;
– бюджетно-экономические результаты (увеличение поступлений в региональный бюджет, уменьшение расходов);
– требуемые объемы финансирования на следующий
год и соотношение по источникам финансирования (федеральный, региональный, местный бюджет);
– импортзамещение, сохранение градообразующих производств, загрузка предприятий-смежников других МО субъекта;
– характеристику существующей команды участников
(репутация местных руководителей среди региональных);
– емкость рынка, тенденции спроса, конкурентные преимущества продукции проекта.
Для удовлетворения этих и других требований РА местная администрация использует такие инструменты, как
информационные технологии, создание единой информационной системы «МО – регион»; технологии связей с общественностью, социально-экономический мониторинг, маркетинг градообразующих предприятий, сетевое планирование,
1
моделирование, аудит, селекторные совещания и т.п.
Большое значение в настоящее время приобретают региональные экономические программы и подключение к
ним муниципальных образований РФ – ввиду того, что финансирование из бюджета в РФ, как и за рубежом, имеет тенденцию переходить от функционального к целевому по конкретным программам (проектам). Программы дают возможность сочетать программно-целевой
метод управления с ме-
тодами регионального прогнозирования и индикативного
1
См.: Иванов В.В., Коробова А.Н. Муниципальный менеджмент: Спра-
вочное пособие. – М., 2002. – С. 25-27.
139
планирования (для ВПК, АПК, металлургического, топливно-энергетического и других комплексов, регионов с более
низким уровнем развития экономики, со сложными природно-климатическими условиями и т.д.).
Целевые региональные программы по уровням реализации делят на региональные общефедерального значения
(«Миграции», «Чернобыль» и т.п.), реализуемые на уровне
федеральных органов госвласти с привлечением регионов;
региональные крупного межрайонного значения – сходные с
предыдущими, но на территории от одного до нескольких
экономических районов РФ («Каспий», «Освоение Нижнего
Приангарья», «Возрождение Волги» и т.п.); региональные
программы развития субъектов РФ – в основном на уровне
субъекта РФ; региональные межмуниципальные программы –
на уровне администраций субъектов Федерации на территории одного или нескольких экономических районов или МО
в субъекте РФ («Курилы», «Краснодарское водохранилище»
и т.п.); региональные локальные программы развития МО,
разрабатываемые на уровне субъектов РФ (по сохранению
исторической части Санкт-Петербурга; по оздоровлению
экологической обстановки в городах Череповец, Чапаевск,
Нижний Тагил, Братск и т.д.).
Важное значение имеет финансирование из феде-
рального бюджета через региональный (субъекта РФ) и из
регионального – местных бюджетов для покрытия недостатка средств по нормативам социального развития (финансовая
помощь) и финансирования оплаты бюджетной сферы, ряда
статей социальной защиты населения, охраны окружающей
среды, противопожарной безопасности, СМИ, развития рыночной инфраструктуры и т.п. Составление баланса всех известных финансовых потоков между МО и регионами позволяет выделить доноров и реципиентов и преодолеть неправильное отношение к финансовым проблемам МО РФ.
Кроме того, согласно ст. 62-1; 62-2 ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в РФ» в
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]