Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление многоквартирным домом. Учебное пособие
.pdf
Министерство науки и высшего образования Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Томский государственный архитектурно-строительный университет»
В.П. Ревенко, Е.В. Уфимцева, Ю.Ю. Галямов
УПРАВЛЕНИЕ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Учебное пособие
Томск
Издательство ТГАСУ
2025
2
УДК 332.87
ББК 65.441.2
Р32
Р32
Ревенко, В.П.
Управление многоквартирным домом : учебное пособие / В.П. Ревенко,
Е.В. Уфимцева, Ю.Ю. Галямов. – Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та,
2025. – 128 с. – Текст : непосредственный.
ISBN 978-5-6051704-7-1
В учебном пособии рассматриваются теоретические основы управления многоквартирным домом в целом, а также специфика содержания общего имущества многоквартирного дома. Представлены методические материалы (с практическими примерами) расчета стоимости и размера платы за
услуги и работы по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также
за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества
в многоквартирном доме по нормативам.
Пособие предназначено для студентов очной, заочной и очно-заочной форм обучения, обучающихся по направлениям подготовки бакалавриата, специалитета и магистратуры, а также для инициативных групп граждан, органов территориального общественного самоуправления, сотрудников
управляющих организаций, должностных лиц органов местного самоуправления, некоммерческих
организаций, работающих по жилищной тематике.
УДК 332.87
ББК 65.441.2
Рецензенты:
Н.Р. Шадейко, к.э.н., доцент кафедры экономики, организации, управления строи-
тельством и жилищно-коммунальным комплексом ТГАСУ, директор Института
непрерывного образования ТГАСУ;
Н.Н. Минаев, д.э.н., профессор кафедры государственного и муниципального
управления Института экономики и менеджмента Томского государственного университета.
ISBN 978-5-6051704-7-1
© Томский государственный
архитектурно-строительный
университет, 2025
© Ревенко В.П., Уфимцева Е.В.,
Галямов Ю.Ю., 2025
3
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение ............................................................................................................................................. 5
1. Многоквартирный дом: понятие и признаки ........................................................................ 6
2. Управление многоквартирным домом .................................................................................... 8
2.1. Многоквартирный дом как объект собственности и управления ....................................... 8
2.2. Укрупненный перечень работ и услуг по управлению МКД ............................................ 12
2.3. Система управления МКД .................................................................................................... 14
3. Содержание общего имущества многоквартирного дома ................................................. 20
3.1. Структура и состав работ и услуг по содержанию и ремонту МКД ................................ 20
3.2. Требования к содержанию общего имущества МКД ........................................................ 20
3.3. Осмотр общего имущества в МКД ...................................................................................... 23
3.4. Требования к качеству работ и услуг по содержанию и ремонту МКД .......................... 25
3.5. Контроль соблюдения требований к содержанию и ремонту МКД ................................. 26
4. Плата и размер платы за содержание многоквартирного дома ....................................... 28
5. Инициативы управляющей организации и собственников помещений
по содержанию многоквартирного дома ................................................................................... 32
5.1. Предложения управляющей организации по содержанию МКД ..................................... 32
5.2. Организация и реализация оказания услуг и выполнения работ
по содержанию МКД ....................................................................................................................... 36
5.3. Отчетность о выполнении договора управления МКД ..................................................... 37
6. Методики расчета стоимости и размера платы за услуги и работы
по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома ..................... 39
6.1. Методика расчета стоимости и размера платы за услуги и работы
по управлению МКД ........................................................................................................................ 39
6.2. Методика расчета стоимости и размера платы за содержание общего имущества
в МКД ................................................................................................................................................ 43
6.3. Методика расчета размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые
при использовании и содержании общего имущества в МКД по нормативам ......................... 53
Заключение...................................................................................................................................... 56
Список литературы ....................................................................................................................... 57
Приложения .................................................................................................................................... 60
Приложение 1. Разграничение личного имущества собственников помещений
с их общим имуществом в МКД ..................................................................................................... 60
Приложение 2. Работы и услуги по содержанию общего имущества МКД........................... 62
Приложение 3. Детальный перечень работ и услуг по содержанию
общего имущества МКД ................................................................................................................. 64
Приложение 4. Работы по текущему ремонту общего имущества МКД ................................ 69
Приложение 5. Примерный перечень работ по текущему ремонту
общего имущества МКД ................................................................................................................. 70
Приложение 6. Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ
по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. .............................................. 83
Приложение 7. Акт весеннего (осеннего) осмотра общего имущества и планируемые
работы по устранению выявленных дефектов, неисправностей и повреждений
в 20 ___ г. в МКД ............................................................................................................................. 84
Приложение 8. Определение и назначение элементов общего имущества МКД .................. 86
Приложение 9. Правила заполнения формы технического учета
общего имущества МКД ................................................................................................................. 92
Приложение 10. Требования к техническому состоянию общего имущества МКД ............. 99
4
Приложение 11. Оценка санитарно-технического состояния общего имущества МКД..... 105
Приложение 12. Перечень услуг и работ по содержанию МКД (г. Томск,
ул. Никитина, 11) ........................................................................................................................... 106
Приложение 13. Заявка .............................................................................................................. 107
Приложение 14. Акт сдачи-приемки работ .............................................................................. 108
Приложение 15. Задание на текущий ремонт общего имущества МКД ............................... 109
Приложение 16. Заявление на внеплановое выполнение работ по заданию-наряду ........... 110
Приложение 17. Уведомление собственников помещений МКД о проведении работ ....... 111
Приложение 18. Акт согласования превышенной стоимости выполненной работы
по текущему ремонту общего имущества МКД ......................................................................... 112
Приложение 19. Акт неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества
МКД или оказания услуг некачественно и (или) не в полном объеме ..................................... 113
Приложение 20. Акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию
и текущему ремонту общего имущества МКД ........................................................................... 114
Приложение 21. Отчет о выполнении договора управления МКД (ул. Алтайская, 22)
(вариант 1)....................................................................................................................................... 116
Приложение 22. Отчет о выполнении договора управления МКД (ул. Алтайская, 22)
(вариант 2)....................................................................................................................................... 117
Приложение 23. Пример расчета стоимости и размера платы за услуги и работы
по управлению МКД ...................................................................................................................... 119
Приложение 24. Примеры расчета стоимости и размера платы за услуги и работы
по содержанию общего имущества МКД .................................................................................... 121
Приложение 25. Пример расчета расходов на оплату коммунальных ресурсов,
потребляемых при использовании и содержании общего имущества МКД
по установленным нормативам для МКД (пр. Томский, 121) ................................................... 127
5
ВВЕДЕНИЕ
Многоквартирный дом (МКД) – это здание, включающее в себя не только жилые помещения, но и все инженерные коммуникации, удобства и оборудование, присоединенные
к нему и являющиеся его неотъемлемой частью, а также земельный участок, на котором оно
расположено, и прилегающую к нему придомовую территорию. Характерной особенностью
права собственности в многоквартирном доме является то, что помимо собственной квартиры в нем имеется еще и общее имущество.
Следовательно, приобретая жилое помещение в многоквартирном доме, необходимо
понимать, что независимо от воли приобретателя, он становится собственником не только
жилого помещения, но и части общего имущества. Это связано с тем, что многоквартирный
дом не может существовать без вспомогательных элементов общего назначения, которые
нуждаются в периодических осмотрах, техническом обслуживании, ремонтах, в случае необходимости и заменах.
Содержание многоквартирного дома включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций, выполняемых в течение всего жизненного
цикла многоквартирного дома постоянно или с установленной нормативными документами
периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарногигиенического состояния.
Жилищный кодекс РФ определяет управление многоквартирным домом как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, а в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ, обеспечение готовности инженерных систем.
Использование в формулировке понятия «управление многоквартирным домом» обозначенных действий с юридической точки зрения имеет фундаментальное значение для
определения границ полномочий, направлений деятельности и конечных результатов реализации деятельности.
Таким образом, управление многоквартирным домом – это согласованная деятельность
собственников помещений и управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в данном доме. Результатом управления многоквартирным домом является повышение
(улучшение, изменение) качества услуг (работ) и уровня условий проживания граждан
в конкретном многоквартирном доме. Каждый собственник в многоквартирном доме или лицо, намеренное в будущем стать таким собственником, обязаны иметь общее представление
о процессе управления многоквартирным домом и основные знания в обозначенной области.
6
1. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ: ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ
Назначение многоквартирного дома заключается в расселении определенного количества людей на некоторой площади для дальнейшего проживания.
На основании п. 3.21 ГОСТ Р № 51929–2014 и п. 6 Постановления Правительства РФ
№ 47 от 28.01.2006 г. под многоквартирным домом следует понимать строительную конструкцию, включающую:
а) жилые и нежилые помещения, являющиеся объектами гражданских прав, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, подлежащие купле-продаже и имеющие
выходы в помещения общего пользования или на земельный участок;
б) общее имущество, которое находится в общей долевой собственности собственников
помещений и неразрывно следует за каждым собственником с момента регистрации его права на жилое (нежилое) помещение1;
в) земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом; участок входит в состав общего имущества, но не входит в состав многоквартирного дома.
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью
такого многоквартирного дома2.
В состав общего имущества в многоквартирном доме входят3:
а) строительные конструкции, выполняющие ограждающие несущие и ненесущие
функции: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, покрытия, лестницы, окна и двери;
б) внутридомовые инженерные системы отопления, электроснабжения, горячего и хо-
лодного водоснабжения, газоснабжения и водоотведения, а также системы водостока и вентиляции, системы пожарной сигнализации, пожаротушения и видеонаблюдения;
в) помещения общего пользования (тамбуры, вестибюли, коридоры, лестничные клетки, этажные и межэтажные площадки, кабины лифтов, колясочные, сушилки и др.) и помещения ограниченного пользования (подвал, технический этаж, чердак, лифтовые машинные
помещения, помещения ВРУ и др.);
г) земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, содержащий участок
под домом и придомовую территорию, которая включает территорию с усовершенствованным покрытием (двор, улицу, крыльца перед входом в подъезды дома и отмостку), территорию без покрытия и территорию газона. По функциональному признаку придомовую территорию следует подразделять на регулярно убираемую территорию и территорию, убираемую
по необходимости (по заявкам).
Каждый многоквартирный дом может иметь свой индивидуальный список имущества.
Это зависит от архитектурных разработок, инженерных систем и т. д. Например, в одних домах имеются специальные помещения для хранения колясок, велосипедов, а в других отсутствуют, в одних домах предусмотрены лифты, а в других в них нет необходимости и т. д.
Классификация многоквартирных домов:
1. По предназначению:
– многоквартирные дома с квартирами;
– многоквартирные дома с комнатами, имеющие статус общежития.
2. По числу этажей:
1
П. 5 ч. 5 ст. 14 Федерального закона РФ № 218-ФЗ от 15.06.2015.
2
Ч. 6 Федерального закона № 476-ФЗ от 30.12.2021.
3
Пп. 1–3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.
7
– малоэтажные (до 2 этажей);
– средней этажности (от 3 до 5 этажей);
– многоэтажные (от 6 до 11 этажей);
– повышенной этажности (от 11 до 16 этажей);
– высотные (от 16 этажей).
3. По числу квартир.
4. По структуре:
– коридорного типа;
– секционные;
– галерейные;
– блокированной застройки;
– смешанного типа.
5. По материалу стен:
– кирпичные;
– панельные;
– монолитные;
– смешанного типа.
Материал стен многоквартирного дома влияет на срок эксплуатации здания, теплои звукоизоляцию в квартирах, а также на стоимость жилья.
Основные признаки многоквартирного дома:
1. Каждый объект принадлежит конкретному собственнику. Речь идет как о квартирах,
так и об общем имуществе, коммерческих помещениях, которые расположены в одном здании.
2. Многоквартирные дома участвуют в региональных и федеральных программах, т. е.
реконструкция, реставрация и капитальный ремонт здания осуществляются за счёт бюджетных средств. На частные дома такая помощь не распространяется.
3. Общее имущество многоквартирного дома находится в долевой собственности. Это
означает, что все владельцы долей имеют права и обязанности. Прежде всего они отвечают
за его сохранность и содержание. Собственники должны поддерживать чистоту и платить
взносы на общедомовые нужды, текущий и капитальный ремонт.
4. Все коммуникации (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое
оборудование для подачи воды, тепла, электроэнергии) – централизованные. Здесь имеется
в виду, что отключить какую-либо одну квартиру, например от водоснабжения, технически
не получится.
5. Соблюдение определенных правил. Например, на жильцов многоквартирного дома
распространяется режим тишины, жильцы не вправе распоряжаться территорией общего
пользования по своему усмотрению.
6. В многоквартирном доме имеется управляющая организация, которая наделена особыми правами и обязанностями. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом
являются основой профессиональной деятельности управляющей организации. Под «услугой» понимается совершение определенной деятельности по возмездному договору оказания
услуг, не воплощающейся в материально-вещественной форме (осмотр, выявление, проверка, контроль, регулировка, уборка, очистка), а под «работой» – совершение определенной
деятельности по договору подряда, результат которой имеет материально-вещественное выражение (восстановление, ремонт, замена).
8
2. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
2.1. Многоквартирный дом как объект собственности и управления
Любое имущество имеет своего собственника и своего пользователя. Отметим, что
в основном собственник и пользователь это одно и тоже лицо (человек купил квартиру
в многоквартирном доме и в ней же сам проживает). Иногда собственник и пользователь
не являются одним лицом (когда квартиру купил один человек, а проживает в ней другой человек, либо, когда квартира находится в государственной или муниципальной собственности, а гражданин проживает в ней по договору социального найма).
Понимание термина «собственник» имеет большое значение для жилищных правоот-
ношений.
Жилищный кодекс РФ определяет: собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными Жилищным кодексом РФ4.
Следовательно, собственник жилого помещения – это лицо, осуществляющее права
владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым
помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые
установлены Жилищным кодексом РФ.
Особенность собственности в многоквартирном доме заключается в том, что кроме
собственной квартиры имеется еще и «общее имущество в многоквартирном доме».
Право собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности, которая прямо пропорциональна размеру общей
площади принадлежащего собственнику помещения. Подчеркнем, что собственник не может
отдельно распорядиться долей в праве общей собственности на общее имущество, поскольку
эта доля не выражена в конкретных метрах общей площади дома. Следовательно, объектами
права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые. Таким образом, приобретая жилое помещение в многоквартирном доме, необходимо понимать, что независимо от воли приобретателя, он становится
собственником не только жилого помещения, но и части общего имущества. Это связано
с тем, что многоквартирный дом не может существовать без вспомогательных элементов
общего назначения.
Многоквартирный дом – это здание, включающее конструкции, инженерные системы
(сети и оборудование), которые нуждаются в периодических осмотрах, техническом обслуживании, ремонтах, в случае необходимости и заменах. Следовательно, управление должно
быть направлено на обеспечение безопасной эксплуатации, бесперебойной работы конструкций и инженерных систем, а также и на эффективное использование энергии.
Как управлять помещением, каждый собственник решает самостоятельно. А вот как
управлять общим имуществом решение принимается собственниками помещений совместно
на общем собрании о способе управления общим имуществом в многоквартирном доме5.
Исходя из обозначенного выше, объектом управления в многоквартирном доме является общее имущество собственников многоквартирного дома, включая земельный участок
под многоквартирным домом. Отметим, что общее имущество не является частью квартир
и предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
4
Ст. 30 п. 1 Жилищного кодекса РФ.
5
Ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
9
Итак, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,
количество квартир в котором составляет не более тридцати;
2) управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, или
иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Отметим, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений.
В первую очередь устанавливается состав общего имущества как объекта управления,
который определяется в соответствии с п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»6 и ст. 36 Жилищного кодекса РФ7, которые указывают, что состав общего имущества определяют собственники помещений в многоквартирном доме, и делают они
это для того, чтобы знать, в отношении какого имущества они несут установленные законодательством обязанности по содержанию в надлежащем состоянии.
Рассмотрим разграничение личного имущества собственников помещений с их общим
имуществом в многоквартирном доме (прил. 1).
К личному имуществу собственника помещений в многоквартирном доме относится:
1. Жилое помещение – квартира:
– входная дверь в квартиру и внутренние межкомнатные и балконные двери;
– окна, остекление балкона (лоджии);
– ненесущие стены, отделка стен (обои, плитка и др.);
– козырек (навес) над балконом, установленный самостоятельно собственником;
– пол и конструкция пола, включая отделку (линолеум, паркет и др.), а также отопительные приборы (с перемычками), приобретенные и установленные самостоятельно собственниками помещения на свои средства.
2. Санитарно-техническое оборудование:
2.1) на кухне:
– мойка, смеситель, подводка к смесителю до отключающих устройств (кранов, вентилей) на ответвлениях от стояков холодной и горячей воды;
– сифон под мойкой и сливной шланг (труба) от сифона до плоскости раструба тройника на канализационном стояке;
– при наличии – второй комплект водосчетчиков холодной и горячей воды с кранами
и фильтрами;
2.2) в ванной комнате:
– умывальник, смеситель, подводка к смесителю до отключающих устройств (кранов,
вентилей) на ответвлениях от стояков холодной и горячей воды;
– сифон под умывальником и сливной шланг (труба) от сифона до плоскости раструба
тройника на канализационном стояке;
– ванна (при наличии – второй смеситель и подводка к смесителю), сифон под ванной
и сливной шланг (труба) от сифона до плоскости раструба тройника на канализационном стояке;
– при наличии – подводка к стиральной машине и слив от нее до соединения с канализационным сливом от умывальника или со стояком;
6
Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (ред. от 27.03.2023).
7
Ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
10
2.3) в санузле:
– унитаз в комплекте со сливным бачком;
– подводка к сливному бачку от трубопровода холодной воды, включая устройство для
отключения подачи воды в сливной бачок (кран, вентиль) на разводящем трубопроводе;
– фасонные части для слива от унитаза (отвод, муфта, колено) до плоскости раструба
крестовины или тройника на канализационном стояке;
– металлические (медные и др.) трубопроводы внутренней жесткой разводки холодной
и горячей воды (гребенка) от отключающих устройств (кранов, вентилей) на ответвлениях от
стояков горячей и холодной воды;
– при наличии – водоподогреватель, подводка к нему и отключающее устройство (краны, вентили) от трубопровода внутренней жесткой разводки (гребенки);
– водосчетчики холодной и горячей воды в комплекте с фильтрами и другими устройствами;
– водосчетчики холодной и горячей воды с кранами и фильтрами.
3. Электрическое и техническое оборудование:
– квартирный электросчетчик, установленный в этажном щите на лестничной площадке, или индивидуальный электрощиток в комплекте с автоматическими выключателями
и электросчетчиком, установленный в квартире;
– вся внутриквартирная электропроводка от выходных соединительных клемм автоматических выключателей, установленных в этажном щитке на лестничной площадке;
– внутриквартирные электроприборы (розетки, выключатели, патроны для светильников и соединительные клеммы для подключения люстр);
– электроплита, соединительный шнур и штепсельное соединение с внутриквартирной
электрической сетью с заземляющим контактом;
– при наличии – водоподогреватель, соединительный шнур и штепсельное соединение
(розетка) с внутриквартирной электрической сетью с заземляющим контактом.
4. Газовое оборудование:
– газовая плита и подводящий к ней газовый трубопровод от отключающего крана на
ответвлении от стояка газопровода.
5. Другое оборудование:
– абонентский почтовый ящик (при решении общего собрания – общее имущество);
– при наличии – кабели, провода, соединяющие переговорное устройство домофона,
телевизор, компьютер с соответствующими коммутационными щитками.
К общему имуществу собственника помещений в многоквартирном доме относятся:
1. Конструкции многоквартирного дома:
– фундамент, цоколь, приямки, вентиляционные продухи, отмостка, система отвода вод
(дренаж при наличии);
– несущие наружные и внутридомовые стены, перегородки между помещениями различных собственников, фасад, межпанельные швы, пандус;
– крыша, кровля, парапет, парапетные решетки (при наличии);
– перекрытия (межэтажные, чердачные, подвальные), включая балконные плиты;
– покрытие пола в подъездах, коридорах, тамбурах, других помещениях общего пользования;
– входные двери в подъезды с автоматически запирающимися устройствами и доводчиками или пружинами. Тамбурные двери, двери в подвал и другие помещения общего пользования, включая запорные устройства, замки;
– окна в подъездах и других помещениях общего пользования, в том числе остекление,
оконные отливы, откосы, подоконные доски;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]