Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление многоквартирным домом. Учебное пособие
.pdf
11
– система вентиляции, включая вентиляционные каналы, вытяжки, короба, колпаки;
– система внутреннего или внешнего водостока (при наличии), включая стояки внутреннего водостока, водосточные трубы, желоба, приемные воронки, отводы и их крепления;
– лестницы, лестничные марши, перила и поручни, этажные и межэтажные лестничные
площадки, наружные лестницы (ступени) при входе в подъезды (на крыльца), а также эвакуационные выходы и лестницы;
– несущие конструкции балконов, козырьки балконов (лоджий, эркеров), установленные по проекту. Крыльца, в том числе навесы (козырьки) над крыльцами;
– помещения общего пользования, включая подъезды, тамбуры, сушилки, колясочные, чер-
дак (технический этаж), подвал (технический подвал) и при наличии – мусоросборные камеры.
2. Внутридомовые инженерные системы:
– система отопления, включающая: элеваторные или автоматические индивидуальные
тепловые пункты в комплекте (элеваторы, насосы, запорная арматура, грязевики, фильтры,
манометры, термометры, обратные клапаны, сбросники, устройства автоматики и др.); разводящие трубопроводы с изоляцией; запорная арматура; сбросники и воздушники на них;
стояки, оборудованные сборками, воздушниками, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков (краны, вентили); отопительные приборы в подъездах и в помещениях дома (с подводкой), установленные по проекту без перемычек;
– система горячего водоснабжения, включающая: терморегуляторы; разводящие трубопроводы с изоляцией; запорную арматуру; стояки с отключающими устройствами на ответвлениях от стояков в квартирах, а также полотенцесушители, установленные по проекту;
– система холодного водоснабжения, включающая: водорамку в комплекте с запорной
арматурой, манометром, сбросником и др. устройствами (водомерный узел); разводящие трубопроводы; стояки с отключающими устройствами на ответвлениях от стояков в квартирах;
– система водоотведения, включающая: канализационные трубопроводы, вытяжные
трубы, фановую разводку, канализационные стояки с крестовинами (тройниками) в квартирах, другие фасонные части, а также санитарно-технические приборы в помещениях общего
пользования;
– система газоснабжения, включающая: газовые стояки и трубопроводы, отключающие устройства (краны, вентили) на отводах в квартиру, резьбовые, фланцевые и сварные
соединения трубопроводов;
– система электроснабжения, включающая: вводно-распределительные устройства
в комплекте (рубильники, силовые группы, общедомовые приборы учета – электросчетчики);
стояковые силовые провода; светильники (в комплекте) в помещениях общего пользования;
светильники уличного освещения; этажные щиты в комплекте (вводные и групповые выключатели, сжимы ответвлений, слаботочные провода, внутренняя проводка в помещениях
общего пользования).
3. Земельный участок и элементы благоустройства:
– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; придомовая территория с покрытием; элементы озеленения (деревья, кустарники, клумбы и др.); элементы
благоустройства (детская игровая и спортивная площадка с элементами); устройства для
удобства проживания (скамейки, беседки, устройства для выбивания ковров); устройства санитарно-технического назначения (урны, контейнерная площадка с контейнерами, установленные на средства собственников).
4. Другое оборудование:
– лифты и лифтовое оборудование; мусоропроводы; коллективные приборы учета потребления коммунальных ресурсов; внутридомовое газовое оборудование, включая трубопровод ответвления от стояка до газовой плиты, запорные устройства на ответвлении; коллективные антенны, установленные на средства собственников.
Важно обозначить границы собственности между элементами личного и общего иму-
щества собственников помещений:
12
– по строительным конструкциям – по внутренней поверхности стен помещения, оконным заполнениям и входной двери в помещение (квартиру) собственника;
– по системам горячего и холодного водоснабжения – по отсекающей арматуре (первым отсечным кранам) от стояковых трубопроводов, проходящим через помещение собственника, при этом отсечные краны принадлежат к общему имуществу;
– по системе водоотведения (канализации) – по плоскости раструба тройников канализационных стояков, проходящих через помещение собственника;
– по системе электроснабжения – по выходным соединительным клеммам автоматических выключателей, расположенных в этажном щитке (при этом квартирный электросчетчик
принадлежит к личному имуществу собственника);
– по системе газоснабжения – по отсекающему запорному устройству от общедомовой
сети газоснабжения;
– по системе отопления – по отсекающим кранам от стояковых трубопроводов, проходящим через помещение, при условии самостоятельной установки собственником своих обогревающих элементов с перемычками. В случае установки обогревающих элементов (радиаторов) по проекту без перемычек, они входят в состав общего имущества.
Границы собственности между общим имуществом собственников помещений
и внешними сетями электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения проходят по внешней
границе стены многоквартирного дома, а для системы газоснабжения – по месту соединения
первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. При наличии общедомовых приборов учета энергоресурсов устанавливаются границы эксплуатационной ответственности в месте соединения общедомовых приборов учета в соответствии с соглашением
с ресурсоснабжающими организациями.
Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с законодательством по государственному кадастровому учету. Если такой учет не проведен, то граница
земельного участка в части границ убираемой территории определяется решением общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей компании и требований законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
2.2. Укрупненный перечень работ и услуг
по управлению МКД
В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами8, требованиями Федерального закона № 209-ФЗ от 21.07.2014 и другими нормативно-правовыми актами услуги и работы в области управления многоквартирным домом оказываются и выполняются на постоянной основе.
В перечень услуг и работ в области управления многоквартирным домом включается
следующее:
1. Прием, хранение и актуализация технической документации на многоквартирный
дом, определение и актуализация состава общего имущества, учет его технического состояния, разработка схем убираемых придомовых территорий, согласование границ владения
и эксплуатационная ответственность сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения,
электроснабжения и водоотведения9.
8
Утверждены Постановлением Правительства РФ № 416 от 15.05.2013.
9
Пп. 4а, 21, 22 Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013; пп. 1–9, 14, 24–26 Постановления Правительства РФ
№ 491 от 13.08.2006; п. 6б «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» Постановления Правительства РФ № 290 от 03.04.2013; Приказ
Минстроя РФ и Минкомсвязи РФ № 53/82/пр от 17.02.2016 г.
13
2. Сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помеще-
ний в многоквартирном доме с учетом требований по защите персональных данных, регистрация их по месту жительства, получение информации в Росреестре, выдача справок для
предъявления их органам власти и местного самоуправления, соцзащиты, УМВД и в другие
организации10.
3. Разработка перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества с учетом его состава и технического состояния с целью обеспечения энергосбережения и повышения эффективности использования энергетических ресурсов, в том числе при
использовании и содержании общего имущества11.
4. Расчет и экономическое обоснование финансовых потребностей, необходимых для
оказания услуг и выполнения работ в соответствии с перечнем, расчет размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества с учетом ценовых предложений на рынке
услуг и работ, разработка смет на отдельные виды работ, расчет и обоснование потребляемых коммунальных ресурсов при использовании и содержании общего имущества по установленным органами государственной власти нормативам и тарифам12.
5. Подготовка предложений собственникам помещений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и передача их для рассмотрения на общем
собрании собственников с учетом установленного перечня услуг и работ и экономически
обоснованного размера платы13.
6. Работа с советом многоквартирного дома, собственниками жилых и нежилых помещений, инициаторами общих собраний, прием и рассмотрение заявлений, предложений
и обращений от собственников помещений по вопросам управления многоквартирным домом, в том числе по вопросам объема работ и потребленных коммунальных ресурсов при использовании и содержании общего имущества, качества оказанных услуг и выполненных работ, об установленных размерах платы14.
7. Организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества: определение способа оказания услуг и выполнение работ, выбор исполнителей
услуг и работ, выдача заданий, заключение договоров, осуществление контроля за оказанием
услуг и выполнением работ исполнителями, ведение претензионной и исковой работы при
выявлении нарушений исполнителями.
8. Взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по
вопросам управления многоквартирным домом: направление протоколов общих собраний
в государственную жилищную инспекцию, предоставление запрашиваемой информации
в органы местного самоуправления по вопросам установленной платы за услуги и работы по
управлению многоквартирными домами, состава и содержания общего имущества, обслуживания мест накопления ТКО, предоставление информации в государственную статистику
и другие организации15.
10
П. 4б Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013.
11
П. 4в/1 Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013; пп. 10, 11, 15, 19 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006; п. 6б «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания
общего имущества в многоквартирном доме» Постановления Правительства РФ № 290 от 03.04.2013; п. 3 ч. 7 ст. 12 Федерального закона № 261-ФЗ от 23.11.2009; Приказ Минрегиона РФ № 394 от 02.09.2010.
12
П. 4в/2 Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013; ч. 9.1, 9.2 Жилищного кодекса РФ; пп. 29, 31 Постановле-
ния Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.
13
П. 4в/3 Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013; ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ; п. 31 Постановления
Правительства РФ № 491 от 13.08.2006; пп. 5, 6г «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» Постановления Правительства № 290 от 03.04.2013.
14
Пп. 4в/5, 4з Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013; ч. 2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ; п. 6ж «Правил
оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества
в многоквартирном доме» Постановления Правительства № 290 от 03.04.2013.
15
П. 4е Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013.
14
9. Организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремон-
ту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению
многоквартирным домом: начисление платежей, оформление и печать платежных документов, направление их собственникам, анализ информации по фактическому потреблению
коммунальных ресурсов при использовании и содержании общего имущества, ведение претензионной и исковой работы в отношении должников, оформление судебных документов16.
10. Контроль за выполнением условий договора управления, оформление и предоставление собственникам актов приемки оказанных услуг и выполненных работ, отчетов о выполнении договора управления, ведение интернет-сайта ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru)
и управляющей компании (при наличии), предоставление собственникам информации в соответствии с жилищным законодательством путем ее размещения на интернет-сайте, посредством почтовых отправлений, электронных сообщений, по телефону или при личном общении с собственниками17.
11. Работа с собственниками помещений по вводу индивидуальных (квартирных) приборов учета в эксплуатацию с документальным оформлением: разработка и оформление актов ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета энергоресурсов после их замены
и повторной поверке18.
2.3. Система управления МКД
Жилищный кодекс РФ определяет управление многоквартирным домом как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ, обеспечение
готовности инженерных систем19.
В формулировке понятия «управление многоквартирным домом» используются следующие действия:
– обеспечение;
– содержание;
– решение вопросов;
– предоставление.
Использование в формулировке понятия «управление многоквартирным домом» обозначенных действий с юридической точки зрения имеет фундаментальное значение для
определения границ полномочий, направлений деятельности и конечных результатов реализации деятельности.
В словаре русского языка «обеспечение» – это совокупность мер и средств, создание
условий, способствующих нормальному протеканию процессов, реализации намеченных
планов, программ, проектов, поддержанию стабильного функционирования системы и ее
объектов, предотвращению сбоев, нарушений законов, нормативных установок, контрактов.
«Обеспечение» – это длительное, постоянно возобновляемое (цикличное) действие,
направленное на выполнение задачи. Из определения понятия «обеспечение» следует, что
оно включает:
16
П. 4ж Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013.
17
Пп. 4з, 34 Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013; ч. 10.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ; ч. 18 ст. 7 Феде-
рального закона № 209-ФЗ от 21.07.2014; разд. 10 Приказа Минстроя РФ и Минкомсвязи РФ № 74/114/пр от 16.10.2017.
18
Пп. 31, 32, 80, 85(3) Постановления Правительства РФ № 354; Письмо Федеральной антимонопольной службы
№ КА/50647/13 от 13.12.2013.
19
Ст. 161 п. 1 Жилищного кодекса РФ.
15
– создание условий – разовое действие, направленное на решение конкретной задачи;
– реализацию – акт выполнения, осуществления или воплощения чего-либо;
– поддержание – имеет такие синонимы, как сохранение, стабилизация, помощь, подстраховка, т. е. осуществление определенного действия;
– предотвращение – имеет такие синонимы, как предупреждение, устранение, блокирование, т. е. осуществление определенного действия.
«Содержание», «решение вопросов», «предоставление» – это осуществление конкретного действия (совокупности действий) или принятие конкретного решения.
Итак, управление многоквартирным домом – это целенаправленный и постоянный процесс воздействия субъекта управления на объект управления.
В качестве объекта управления выступает многоквартирный дом, а точнее – общее
имущество такого дома.
Субъектами управления являются:
– собственники помещений многоквартирного дома (первичный субъект);
– лица, привлеченные собственниками помещений для управления домом (опосредованный субъект): управляющая организация либо товарищество собственников жилья, либо
жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, либо
непосредственное управление собственниками помещений.
Важно подчеркнуть, что в случае, если собственники не выбрали способ управления, то ор-
ган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации20.
Исходя из обозначенного, первичный субъект управления заключает договор управления многоквартирным домом с опосредованным субъектом управления (рис. 2.1).
Рис. 2.1. Заключение договора управления по результатам выбранного способа управления
В общепринятом понимании функциями управления на предприятии являются планирование, организация, мотивация и контроль.
В отношении многоквартирного дома как объекта управления выделяются следующие
функции управления:
– планирование,
– организация,
– реализация,
– контроль.
Далее последовательно рассмотрим обозначенные функции управления применительно
к управлению многоквартирным домом и по итогу объединим их в систему.
Отметим, что система – это объединение некоторого разнообразия в единое, но четко
разделенное целое, элементы которого по отношению друг к другу занимают соответствующие структуре системы места. Элементы (подсистемы) объединяются в систему посредством
формирования связей между ними. Связь – такое отношение между элементами (подсистемами), при котором изменение свойств одного (одной) из них вызывает соответствующее
изменение свойств другого (другой).
20
Ст. 161 п. 4 Жилищного кодекса РФ.
Управляющая организация
(ст. 162 Жилищного кодекса РФ)
Договор
управления
Собственники помещений
(ст. 44 Жилищного кодекса РФ;
пп. 12, 16 Постановления
Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
16
Планирование. В традиционном понимании планирование – это функция субъекта
управления по определению объективно обусловленных пропорций и объемов развития
и функционирования объекта управления.
Планирование как функция управления многоквартирным домом – это согласованная
деятельность между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей
организацией по определению конкретных задач в вопросах содержания и текущего ремонта
общего имущества, а также средств их реализации для достижения поставленных целей в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (рис. 2.2).
Рис. 2.2. Планирование как функция управления многоквартирным домом
Результатом «планирования» как функции управления является перечень работ и услуг
в отношении многоквартирного дома, запланированный на общем собрании собственников
помещений и принятый к исполнению управляющей организацией. В процессе планирования принимают участие все субъекты управления многоквартирным домом (собственники
помещений в лице общего собрания и управляющая организация).
Следует отметить, что действия управляющего не должны ограничиваться решением
текущих задач по содержанию многоквартирного дома. Он должен помочь собственникам
посмотреть в будущее (5–15 лет) и предложить стратегический план развития дома, чтобы
исполнение каждого мероприятия приближало собственников к стратегической цели. Обозначим, что если собственники желают сохранить и улучшить свое имущество, то содержанием и текущим ремонтом дома надо заниматься планомерно.
Управляющая организация
(ст. 162 Жилищного кодекса РФ)
Договор
управления
Собственники помещений
(ст. 44 Жилищного кодекса РФ;
пп. 12, 16 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
ПЛАНИРОВАНИЕ
Осмотр общего имущества
(пп. 13, 13/1 Постановления Правительства РФ
№ 491 от 13.08.2006)
Оформление акта осмотра общего имущества
с учетом требований законодательства РФ
(п. 14 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
Подготовка предложения по содержанию
и текущему ремонту общего имущества
и размеру платы
(ч. 1, п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ,
пп. 4в, 29, 31 Постановления Правительства РФ
№ 491 от 13.08.2006
Принятие для исполнения перечня услуг и работ
по соразмерному размеру платы
(п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ,
пп. 12, 42 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
Требования законодательства РФ и собственников
к содержанию общего имущества (пп. 20, 22 Постанов-
ления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
Обращения, предложения и заявления по содержанию
и текущему ремонту общего имущества
(пп. 20, 22 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
Обсуждение и согласование вопросов
по содержанию и текущему ремонту общего имущества
и размеру финансирования
(п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ,
пп. 10, 28, 30 Постановления
Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
Проведение общего собрания и утверждение перечня
услуг и работ и размера платы на год
(п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, пп. 17, 18 Поста-
новления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
17
Организация. В общепринятом понимании организация как процесс представляет комплекс мероприятий, обеспечивающих взаимосвязь между элементами системы.
Организация как воздействие – это упорядоченное влияние субъекта на объект с целью
изменения состояния (качества) объекта для достижения определенного результата.
Следовательно, организация как функция управления многоквартирным домом – это
комплекс системно-упорядоченных организационно-правовых и организационно-технических
мероприятий субъекта управления, направленных на объект управления с целью изменения
состояния последнего (рис. 2.3).
Рис. 2.3. Организация как функция управления многоквартирным домом
Результатом «организации» как функции управления является наличие услуг и (или)
работ установленного качества и объема. За обозначенный результат «организации» отвечает
управляющая организация.
Реализация. Реализация – это сложный процесс, протекающий во времени, заключающийся в осуществлении, воплощении в реальность.
Формами реализации как функции управления многоквартирным домом являются:
– соблюдение – воздержание субъекта управления от совершения действий, находящихся под запретом;
– исполнение – активные действия субъекта управления по претворению в реальность
обязывающих предписаний;
– использование – осуществление правомочий субъекта управления.
Реализация как функция управления многоквартирным домом – это фактическое осуществление услуг и (или) работ (законные активные действия) опосредованным субъектом
управления в отношении объекта управления с целью изменения (с позиции улучшения) состояния последнего (рис. 2.4).
Управляющая организация
(ст. 162 Жилищного кодекса РФ)
Договор
управления
Собственники помещений
(ст. 44 Жилищного кодекса РФ;
пп. 12, 16 Постановления Правительства РФ
№ 491 от 13.08.2006)
ОРГАНИЗАЦИЯ
Разработка календарного плана работ
в соответствии с утвержденным перечнем
(п. 4д Постановления Правительства РФ № 416 от
15.05.2013)
Принятие решения об исполнителях работ,
подрядных и специализированных организаций
(п. 4д Постановления Правительства РФ № 416 от
15.05.2013)
Заключение договоров подряда, постановка задач,
выдача заявлений, организация взаимодействия
(п. 4д Постановления Правительства РФ № 416 от
15.05.2013; пп. 12, 42 Постановления Правительства РФ
№ 491 от 13.08.2006)
Согласование сроков
выполнения работ
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
Предложения и решение по выбору
подрядных и специализированных
организаций
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
Получение информации
о сроках выполнения работ
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
18
Рис. 2.4. Реализация как функция управления многоквартирным домом
Контроль. Контроль – это процесс обеспечения достижения целей. Данный процесс
предоставляет возможность свести к минимуму отклонения от стандартов и гарантировать,
что заявленные цели будут достигнуты желаемым образом.
Контроль как функция управления многоквартирным домом – это своевременное выявление ошибок в процессе осуществления услуг и (или) работ в отношении объекта управления с целью принятия корректирующих мер (рис. 2.5).
Результатом «контроля» как функции управления является качественное и в полном
объеме фактическое оказание услуг и (или) выполнение работ точно в срок.
Рис. 2.5. Контроль как функция управления многоквартирным домом
Таким образом, управление многоквартирным домом можно представить в виде системы (рис. 2.6).
Управление многоквартирным домом – это согласованная деятельность собственников
помещений и управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества
с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в данном доме.
Результатом управления многоквартирным домом является повышение (улучшение,
изменение) качества услуг (работ) и уровня условий проживаний граждан в конкретном многоквартирном доме.
Управляющая организация
(ст. 162 Жилищного кодекса РФ)
Договор
управления
Собственники помещений
(ст. 44 Жилищного кодекса РФ; пп. 12, 16 Поста-
новления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
КОНТРОЛЬ
Приемка оказанных услуг
и выполненных работ
(п. 9 Постановления Правительства РФ
№ 290 от 03.04.2013)
Раскрытие информации
и предоставление отчета
по управлению многоквартирным домом
(ч. 10.1 ст. 161, ч. 11 ст. 162
Жилищного кодекса РФ)
Контроль и приемка оказанных услуг и выполненных
работ (ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, п. 40 Поста-
новления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, п. 4з
Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013)
Получение информации
и оценка выполнения договора
управления многоквартирным домом
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
Управляющая организация
(ст. 162 Жилищного кодекса
РФ)
Договор
управления
Собственники помещений
(ст. 44 Жилищного кодекса РФ;
пп. 12, 16 Постановления Правительства РФ
№ 491 от 13.08.2006)
РЕАЛИЗАЦИЯ
Оказание услуг и выполнение
работ по содержанию общего
имущества, выполнение заявок
Выполнение работ по ремонту
общего имущества
Подача заявок на устранение
выявленных дефектов
и недостатков
Предложения собственников
по условиям выполнения работ
19
Рис. 2.6. Управление многоквартирным домом как система
Управляющая организация
(ст. 162 Жилищного кодекса РФ)
Договор
управления
Собственники помещений
ст. 44 Жилищного кодекса РФ; пп. 12, 16 Постанов-
ления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
ПЛАНИРОВАНИЕ
Осмотр общего имущества в МКД
(пп. 13, 13/1 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
Оформление акта осмотра общего имущества
с учетом требований законодательства РФ
(п. 14 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
Подготовка предложений по содержанию
и текущему ремонту общего имущества и размеру платы
(ч. 1, п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ; пп. 4в, 29, 31
Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006
Принятие для исполнения перечня услуг и работ
по соразмерному размеру платы
(п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ; пп. 12, 42 Постанов-
ления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
Требования законодательства РФ и собственников
к содержанию общего имущества
(пп. 20, 22 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
Обращения, предложения и заявления
по содержанию и текущему ремонту общего имущества
(пп. 20, 22 Постановления Правительства РФ № 491
от 13.08.2006)
Обсуждение и согласование вопросов
по содержанию и текущему ремонту общего имущества
и размеру финансирования
(п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ; пп. 10, 28, 30 Поста-
новления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
Проведение общего собрания и утверждение
перечня услуг и работ и размера платы на год
(п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ; пп. 17, 18 Постанов-
ления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
ОРГАНИЗАЦИЯ
Разработка календарного плана работ
в соответствии с утвержденным перечнем
(п. 4д Постановления Правительства РФ № 416
от 15.05.2013)
Согласование сроков выполнения работ
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
Принятие решения об исполнителях работ
подрядных и специализированных организаций
(п. 4д Постановления Правительства РФ № 416
от 15.05.2013)
Предложения и решение по выбору
подрядных и специализированных организаций
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
Получение информации
о сроках выполнения работ
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
РЕАЛИЗАЦИЯ
Заключение договоров подряда, поставка задач, выдача
заявлений, организация взаимодействия (п. 4д Постанов-
ления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013; пп. 12, 42
Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)
Оказание услуг и выполнение работ
по содержанию общего имущества, выполнение заявок
Подача заявок на устранение
выявленных дефектов и недостатков
Выполнение работ по ремонту
общего имущества
Предложения собственников
по условиям выполнения работ
КОНТРОЛЬ
Приемка оказанных услуг и выполненных работ
(п. 9 Постановления Правительства РФ № 290
от 03.04.2013)
Раскрытие информации и предоставление отчета
по управлению МКД
(ч. 10.1 ст. 161, ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ)
Контроль и приемка оказанных услуг
и выполненных работ
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ; п. 40 Постановления
Правительства РФ № 491 от 13.08.2006; п. 4з Постановле-
ния Правительства РФ № 416 от 15.05.2013)
Получение информации и оценка выполнения
договора управления МКД
(ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ)
20
3. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
3.1. Структура и состав работ и услуг
по содержанию и ремонту МКД
Содержание многоквартирного дома включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций, выполняемых в течение всего жизненного
цикла многоквартирного дома постоянно или с установленной нормативными документами
периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарногигиенического состояния21 (рис. 3.1):
– технический надзор за состоянием общего имущества многоквартирного дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
– выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества
многоквартирного дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативнотехнических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной
санитарно-эпидемиологической службы;
– незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе многоквартирного дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
– выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества многоквартирного дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу
за зелеными насаждениями.
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности многоквартирного дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением
его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией (рис. 3.1).
Структура работ и услуг, а также взаимосвязь отдельных блоков комплексного процесса содержания и ремонта многоквартирного дома проиллюстрирована на рис. 3.1.
Отметим, что поддержание в исправности и работоспособности конструкций, помещений и инженерного оборудования жилых квартир по заказам и за счет средств потребителей
осуществляется при условии, если собственники, наниматели жилых помещений осуществили замену или модернизацию технических устройств и (или) оборудования в них до истечения срока службы за счет собственных средств.
3.2. Требования к содержанию общего имущества МКД
Требования к содержанию общего имущества закреплены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме22.
Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:
21
Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).
22
Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (ред. от 27.03.2023).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]