Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление муниципальным хозяйством. Учебное пособие
.pdf
субъектов РФ и муниципальной собственности осуществляется по одноименному закону с привязкой к соответствующим объектам; земли, передаваемые в частную собственность, входят в состав последней.
Объект земельных отношений – земельный участок
в определенных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли и права на них. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную
замкнутую границу, площадь, местоположение, правовой
режим, качественную оценку, стоимость. Все эти показатели
отражаются в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав. Земельные участки отграничиваются друг от друга на местности в натуре и
отображаются на картах, планах (чертежах). Земельный участок государственной или муниципальной собственности
может находиться в общедоступном свободном пользовании
и тогда является земельным участком общего пользования;
земельный участок в пользовании одного или ограниченного
круга лиц является обособленным. Земельный участок может
быть делимым и неделимым.
Делимым он считается, если его без изменения целевого назначения можно разделить на самостоятельные части,
неделимым – если это невозможно. Земельная доля (пай) –
это доля в праве на земельный участок в натуре или по стоимости, согласно установленному законом порядку. Земельные участки, предоставленные гражданам и кооперативам
для индивидуального жилищного и дачного, гаражного
строительства, передаются органами МСУ в собственность
за плату или бесплатно либо в аренду.
4.2. Территориальное зонирование поселений
Территория поселения делится на территориальные
зоны. Согласно Градостроительному кодексу РФ от 8.04.1998
№ 73 ФЗ (глава 7), должны разрабатываться территориаль-
101
ные комплексные схемы (ТКС) градостроительного планирования развития территорий районов (и сельских округов –
до принятия ФЗ № 131) и генеральные планы городских и
сельских поселений. Это осуществляют сами органы МСУ с
выделением зон разного функционального назначения и
формированием в интересах населения среды жизнедеятельности, инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, экологического и санитарного благополучия. ТКС и
планы поселений могут согласовываться соседними МО или
объединяться (план города по соглашению с органами МСУ
пригородных МО).
ТКС градостроительного планирования и планы поселений разрабатываются в соответствии с градостроительной
документацией федерального уровня и уровня субъектов РФ
и утверждаются по согласованию с уполномоченными подразделениями этих органов власти по градостроительству.
Затем на основе ТКС, генпланов и зонирования органы МСУ
утверждают правила застройки. ТКС градостроительного
планирования территорий МО согласовываются с региональными ТКС субъектов РФ как вышестоящими по уровню
охвата, а последние – с общефедеральными и межрегиональными схемами расселения и планирования1.
В городских и сельских поселениях Градостроительный
кодекс (ст. 40) выделяет следующие основные виды терри-
ториальных зон:
1) жилые или селитебные. В них допущено размещение
жилых домов, от многоквартирных до многоэтажных, и объектов культурно-бытового назначения, а также стоянок, промышленных, складских объектов, если для них не нужна санитарно-защитная зона и они не оказывают вредного влияния на среду. Возьмем пример регулирования таких зон
СНИПами Госстроя СССР (Строительными нормами и пра-
1
См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации. – М.: Гросс-
Медиа, 2004. – С. 28-34; 37-41 и др.
102
вилами, они изменяются в настоящее время регионами самостоятельно): размеры земельных участков, выделяемых около жилых домов на 1 квартиру, необходимо принимать при
многоквартирных блокированных домах – не более 150 кв. м,
а в крупных городах – не меньше 40 кв. м на квартиру, при
1-2-квартирных домах в городах – от 300 до 600 кв. м, вне
городов –
от 700 до 1200. Время инсоляции (освещения солн-
цем) на севере, например, не менее 3 ч на период с 22.04 по
22.08. Расстояние от границ или красных линий магистральных улиц – не менее 6 м, жилых улиц – 3 м и т.д.
1
;
2) общественно-деловые зоны. Предназначены для объ-
ектов здравоохранения, культуры, торговли, бытового обслуживания, стоянок, гостиниц и т.д.;
3) производственные зоны – только для промышленных, коммунальных и складских объектов. Обязательно создание санитарно-защитных зон, благоустройство которых
осуществляется за счет владельцев объектов. Если нужна
защитная зона больше 3 тыс. м, то предприятие обычно выводят из города. Для предприятий с длиной территории более 2 км и шириной больше 800 м предусматриваются вводы
на территорию общественного транспорта;
4) зоны инженерной и транспортной инфраструктур
(транспорт, связь и т.п.), также с санитарно-защитными поясами;
5) рекреационные зоны для отдыха населения: парки,
сады, леса, пляжи и т.д. Иные объекты размещать нельзя;
6) зоны сельскохозяйственного назначения в пределах
населенных пунктов (пашни, сады, пастбища и т.д.);
7) зоны специального назначения. Их выделяют для
размещения кладбищ, свалок бытовых отходов, иных объектов, несовместимых с другими зонами городских и сельских
поселений. Порядок использования этих зон устанавливается
1
Строительные нормы и правила. Госстрой СССР. – М., 1996.
103
правилами застройки с учетом требований специальных государственных нормативов и правил;
8) зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий в пределах поселений. Здесь размещаются военные
и другие режимные объекты. Порядок использования таких
зон устанавливают федеральные и региональные органы исполнительной власти;
9) территория пригородных зон городов. Она включает
в себя земли, примыкающие к границе города. Регулирование использования этих зон осуществляется с учетом интересов населения такого города и входящих в его пригородную зону поселков, близких к нему МО. В данной зоне выделяют зеленые зоны, где запрещается хозяйственная и иная
вредная для среды деятельность, а также может быть резерв
развития поселения, использование которого осуществляется
по согласованию с органами власти субъекта РФ и органами
МСУ, а также согласно делению земель на категории по земельному законодательству РФ. Границы территориальных
зон отделяются линиями улиц, проездов, границами районов,
осями коммуникаций, линиями естественных рубежей.
4.3. Учет муниципальной недвижимости
Эффективное функционирование системы управления
муниципальной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. Для этого ведется реестр муниципальной собственности – это информационная система, содержащая перечни объектов учета и сведения о них. Объектами учета являются1:
1) муниципальные унитарные предприятия, учрежде-
ния с учетом стоимости муниципального имущества, закреп-
1
См.: Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муници-
пальной недвижимостью. – М.: Дело, 2001, соотв. разделы книги.
104
ленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
2) объекты муниципального нежилого фонда;
3) объекты муниципального жилого фонда;
4) находящиеся в муниципальной собственности акции
(доли, вклады) хозяйственных товариществ и обществ. Фор-
мы учета утверждаются соответствующим комитетом по
управлению муниципальным имуществом1.
Учет основан на данных, во-первых, технической инвентаризации объектов, во-вторых, бухгалтерской отчетности балансодержателей имущества. Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это количественное и
качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения,
нежилого помещения), в результате чего он получает характеристики, позволяющие выделить его среди других. Устанавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Учет связан с присвоением кадастрового номера имуществу. Технический учет предполагает и
регистрацию документов об обязанностях правообладателей
по содержанию объектов. Раньше инвентаризация предполагала учет имущества местных советов и частных лиц, в том
числе оборудования, т.е. всего, что было национализировано.
Затем движимое имущество учитываться перестало. В настоящее время технический учет недвижимости возлагается
на специализированные государственные и муниципальные
организации инвентаризации – унитарные предприятия,
службы, центры, бюро и др.
Техническая инвентаризация ведется на основании
натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и ресурсам,
1
В Москве, например, до последнего времени – Департамент по управле-
нию государственным и муниципальным имуществом.
105
управлению имуществом. Данные инвентаризации отражаются в паспорте жилищного фонда, жилого дома, помещения, на их основании проводится регистрация объекта.
Техническому учету подлежат независимо от формы
собственности законченные строительством и принятые жилые здания (помещения), а также принимаемые в жилищный
фонд жилые дома, специализированные дома-общежития,
гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, интернаты,
квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Единица инвентаризации – домовладение, отдельно стоящее
здание. На каждый объект составляется учетно-техническая
документация на бумажных и магнитных носителях (первые
имеют преимущество).
Документация группируется в инвентарное дело на
домовладение (здание), которое представляет собой три отдельно сброшюрованные группы документов.
Первая группа включает только технические материалы, составленные в результате последней инвентаризации:
техпаспорт на домовладение (здание); план земельного участка; поэтажный план здания; экспликация к поэтажному
плану.
Вторая группа – все правоустанавливающие документы или их копии, сброшюрованные в хронологическом порядке по периоду до начала деятельности учреждений юстиции по регистрации прав; эта же группа включает информацию о праве собственности на объект.
Третья группа документов включает абрис (линейное
очертание предмета), журналы подсчета площадей, технические документы от предшествующих обследований (инвентаризаций). Поступающие в архив БТИ материалы на жилой
фонд регистрируются в инвентарных книгах, которые должны быть пронумерованы, прошнурованы и скреплены печатью. Книга заполняется в алфавитном порядке по наименованиям улиц или поквартально в целом по каждому городу,
106
поселению с разграничением на объекты жилфонда, соцкультбыта, производственного назначения. Инвентарные номера присваивают нарастающим итогом по мере поступления дел.
Учетные работы можно сгруппировать по стадиям.
1. Съемка, характеристика и техническое описание
зданий, строений, сооружений. Оно должно быть выражено
в ясных, точных, кратких, технически правильных формулировках, не допускающих разночтений. Описание выполняют
по основным конструктивным элементам (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровля (крыша), полы, проемы, отделка, внутреннее сантех- и электротехническое оборудование, прочие элементы).
Оно включает: составление абриса и измерение здания;
техническое описание здания; составление поэтажных планов в масштабах 1:100 или 1:200, где вычерчиваются в соразмерном с абрисами масштабе основные конструктивные
элементы, наносятся некоторые виды оборудования (например, сантехническое и пожарное и проч.); подсчет площадей
зданий (производят в экспликации). По каждой квартире и
зданию подсчитывают жилую и общую площадь квартир;
определение строительного объема зданий. Планы земельных участков, как правило, предоставляют комитеты по земельным ресурсам, и проведение повторных
съемок допускается лишь при выявлении недостающих измерений (с нанесением всех зданий, сооружений и т.д.).
2. Определение технического состояния (физического
износа) – потери материалами здания первоначальных качеств. Процент износа в зависимости от доступности для осмотра конструктивных элементов выявляют по признакам
технического состояния либо по срокам службы. Процент
физического
износа здания определяется расчетным путем с
применением удельных весов конструктивных его элементов
(перечень элементов определяется по специальным таблицам). Процент физического износа недоступных для осмотра
107
зданий определяют как отношение фактического времени
службы к среднему нормативному сроку, умноженное на 100.
3. Определение стоимости здания, строения, жилого
помещения. БТИ (Бюро технической инвентаризации) вы-
полняет эту работу раздельно для целей статистического
учета (полная балансовая стоимость и остаточная стоимость
с учетом износа) и для налогообложения физических лиц
(применялась, например, действительная инвентаризационная стоимость согласно «Порядку оценки зданий, сооружений, принадлежащих гражданам…» Минархитектуры от
1992 г. № 87): в техпаспортах указывают обе. Полная балансовая и остаточная стоимость жилфонда, находящегося на
балансе юридического лица, принимается по данным этого
баланса. Рыночная стоимость зданий, т.е. наиболее вероятная
стоимость с учетом их износа, определяется обычно независимыми экспертами-оценщиками на базе трех методов (затратного, доходного и сравнения продаж).
4. Учет принадлежности домовладения, здания,
строения, помещения. Он ведется в соответствующем разде-
ле техпаспорта на основе информации, поступающей от учреждений юстиции по регистрации прав. В техпаспорте записываются ф.и.о. гражданина, его паспортные данные или
полное наименование юридического лица (по уставу).
В целях выявления происшедших изменений и отражения в техпаспортах ведется текущая инвентаризация зе-
мельных участков – учитывают изменения границ и внутренней ситуации участка, возведение, надстройка, реконструкция, снос зданий/сооружений, изменение сетей (например, водопровод и др.). Основой для этой работы служат
данные текущего обследования. БТИ взаимодействует в
учетной работе с предприятиями, учреждениями юстиции по
регистрации прав, комитетами по земельным ресурсам и т.д.
Техпаспорт домовладения, строения, жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или включении нового помещения в жилищный фонд.
108
Последующий учет в принципе должен проводиться планово
через 5 лет. Инвентаризационные сведения и данные технического учета недвижимости обязательны в следующих случаях: составление государственной статистики и бухгалтерской отчетности; исчисление и контроль базы налогообложения; регистрация ТСЖ и т.п.
Учетно-техническая документация, составляемая БТИ,
включается в состав документов, предъявляемых заказчиком
(застройщиком) приемочной комиссии. Выдача техпаспортов
строений без актов их приемки не допускается. Учетнотехническая, оценочная и другая документация архивов
служб технической инвентаризации является федеральной
собственностью, архивы имеют статус федеральных.
В МосгорБТИ учету подлежит все недвижимое имущество, кроме земли, независимо от принадлежности. Любая
организация обязана для учета используемого ей имущества
обратиться в МосгорБТИ, которое будет оформлять паспорт
на недвижимое имущество. При наличии госрегистрации
паспортов на недвижимое имущество учет, по сути, становится регистрацией паспортов на квартиры, строения, домовладения. Паспорт при сделках на недвижимость рассматривается как информационное и техническое сопровождение.
Статистический учет не делит имущество на движимое и
недвижимое. Раньше недвижимость, за исключением земельных участков, относили к основным фондам, а основные
фонды также включали некоторые виды движимого имущества.
Официальный статистический учет жилого фонда осуществляется Госкомстатом на основе необходимых форм с
помощью данных БТИ в сроки, установленные Госкомстатом
по согласованию с Госкомземом (так этот орган назывался
на
момент составления). Данные бухгалтерского учета могут
предоставлять организации-балансодержатели. Как правило,
это службы заказчика, созданные в муниципальных образованиях, или организации, которым имущество передано.
109
Держателями Реестра муниципальной недвижимо-
сти выступают органы (комитеты) по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). Реестр включает:
1) объекты муниципального жилищного фонда;
2) объекты муниципального нежилого фонда;
3) муниципальные унитарные предприятия, учрежде-
ния, закрепленное за ними имущество;
4) доли (вклады) хозяйственных товариществ и об-
ществ, находящихся в муниципальной собственности.
Включение объектов в реестр / исключение оформля-
ется законами, решениями органов власти, судов, договорами. Особое место в системе учета муниципальной недвижимости занимает паспортизация жилищного фонда – информационно-правовая система сбора и использования сведений
о состоянии жилищного фонда муниципального образования.
Ведется независимо от форм собственности местной администрацией по единой системе (в Москве, например, префектурами и районами – по единой системе на основе регистрации
объектов жилищного фонда согласно адресному реестру
объектов недвижимости в г. Москве). Образцы паспортов
жилфонда определяются местной администрацией по согласованию с представительным органом МСУ. Паспорт в данном случае – комплексный документ, включающий сведения
о правоустанавливающих документах, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели
потребительского качества, правила, требования и условия
по безопасной эксплуатации.
4.4. Регистрация прав на недвижимость
В 1991 г. были приняты законы «О собственности в
Российской Федерации» и «О приватизации жилищного
фонда в РФ», которые впервые ввели право частной собственности на недвижимость. Регистрация прав на недвижимость как новый правовой институт появляется в РФ с янва-
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]