Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление муниципальным хозяйством. Учебное пособие
.pdf
Аренда и субаренда в системе управления муниципальной недвижимостью занимают особое место. Основание
для передачи недвижимости в аренду – превышение арендной платой (без амортизации и налога на имущество) прибыли на капитал при использовании объекта непосредственно
собственником, передача целесообразна, если недвижимость
не используется собственником в текущей хозяйственной
деятельности, используется, но приносит убытки и т.д. Преимущество аренды заключается в получении дополнительного стабильного дохода. В аренду недвижимость может передать непосредственно собственник. По условиям аренды может быть запрещено отчуждение или изменение арендованного имущества без его согласия.
Объекты муниципальной недвижимости могут быть
переданы юридическому и физическому лицу:
1) по конкурсу, когда использование нежилых помещений предполагает использование с учетом условий, связанных с функциональным назначением;
2) на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения условий, кроме арендной платы;
3) по факту пользования: по окончании срока действия
правоустанавливающих документов, в порядке правопреемства, приватизации;
4) как внеконкурсная передача, например, для обеспечения государственных и муниципальных органов власти,
выполнения местных программ, утвержденных органами
МСУ и т.д.
Заявка с копиями учредительных документов и паспортов физических лиц инициирует их обращения о сдаче в
аренду. Расходы на оплату конкурса по передаче в аренду
несут заявители-участники. Для организации конкурсов
КУМИ образует конкурсную комиссию, которая рассматривает заявки и соответствующие документы. Основным критерием конкурса является величина единовременной суммы,
выплачиваемой за право аренды и последующих платежей,
121
что выступает одним из важнейших критериев конкурсного
отбора. Для технической подготовки конкурса КУМИ может привлекать коммерческие организации, фирмы-аукционисты и пр.
Одна из распространенных операций с правами аренды – субаренда (поднаем) согласно соответствующим нор-
1
мам Гражданского кодекса РФ
. В субаренду арендатор впра-
ве сдавать имущество с согласия арендодателя (собственника). Могут сдаваться части арендованных нежилых помещений, но субаренда не должна быть основным источником
существования предприятий и организаций – арендаторов
государственной и муниципальной недвижимости. Региональное и местное законодательство в целях контроля процессов использования нежилого фонда вводит ограничения:
плату за право заключения договора субаренды, дополнительный коэффициент на арендную плату по субаренде, нормативы отчислений средств от субаренды собственнику (до
60%), отменяются льготы по арендной плате. В Московской
и Ивановской областях ограничена, например, общая площадь субаренды нежилого фонда (до 50%).
Доверительное управление – новый институт для
Российской Федерации, это делегирование прав по управлению недвижимостью на основе договора. Первоначально оно
касалось только акций приватизированных предприятий, с
введением нового ГК распространено на все имущество. Если арендная плата фиксирована и не зависит от результата
использования имущества, то доверительное управление решает проблему совмещения интересов собственника и управляющего. Прибыль от использования
недвижимости, за исключением вознаграждения управляющего, переходит к собственнику, последний может вести эффективный контроль за
деятельностью управляющего. По ГК РФ учредителем доверительного управления может быть только собственник. Та-
1
См. разделы Гражданского кодекса РФ о праве собственности, аренде.
122
кое управление ведется в его интересах или в интересах лица, указанного им в договоре (выгодоприобретателя).
Продажа нежилых помещений в собственность осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального недвижимого
имущества: на аукционе; конкурсе; через выкуп арендованного имущества; путем продажи акций акционерных обществ. Объекты продажи – как свободные, так и не свободные от обязательств (хозведение и т.д.) объекты нежилого
фонда, освобождающиеся от арендаторов объекты и т.д. Как
правило, местными нормативными актами ограничивается
продажа ветхих, аварийных и т.п. объектов. Продавца имущества назначают органы МСУ, это может быть фонд имущества или другой уполномоченный орган.
Если объект продажи – предприятие как имущественный комплекс, обычно устанавливаются социальные условия
при продаже из муниципальной собственности: сохранение
определенного числа рабочих мест; переподготовка работников; ограничения на изменения профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового и иного
назначения; охрана среды и т.п. Кроме того, инвестиционные условия: требуемый объем инвестиций, мероприятия по
реконструкции объекта, приобретению оборудования, модернизации и расширению производства.
Выкуп арендованного имущества. Правом на такой
выкуп обладает арендатор – физическое или юридическое
лицо, признаваемое покупателем в соответствии с законодательством РФ о приватизации, в договоре аренды которого
предусмотрен выкуп арендованного объекта. К таким арендаторам относятся получившие право аренды и последующего выкупа арендованных объектов в процессе приватизации
государственной или муниципальной собственности; выигравшие торги по продаже прав аренды с последующим выкупом объекта аренды; получившие право аренды на основании ранее заключенного договора аренды.
123
4.6. Управление отношениями собственности
в жилищной сфере
Общие вопросы управления в этой сфере регламентируются ГК РФ, жилищным законодательством РФ и субъектов РФ, местными правовыми актами. Собственник вправе
по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилья любые действия, не противоречащие закону
и иным правовым актам и не нарушающие права и законные
интересы других лиц, в том числе отчуждать свое жилое помещение в собственность другим лицам, передавать права
пользования и распоряжения имуществом (не меняя формы
собственности), отдавать имущество в залог и обременять
его другими способами, распоряжаться иным путем.
Цели управления недвижимостью в жилищной сфере –
получение социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей МО жилыми помещениями, сохранение и
восстановление жилого фонда, снижение издержек на его
содержание. Объектом управления является жилой фонд:
жилые дома и помещения (часть дома, квартира, комната),
предназначенные и пригодные для проживания, благоустроенные применительно к условиям МО, отвечающие санитарным, техническим нормам и требованиям1.
В связи с назначением муниципальный жилой фонд
подразделяют на четыре группы:
1) социальный жилой фонд – совокупность всех жилых
домов, помещений, предоставляемых по договору социального найма;
2) индивидуальный жилой фонд – совокупность жилых
домов и помещений, используемых гражданами-собственниками;
1
О’ Салливан А. Экономика города. – М., 2002. – С. 357-369; Жилищный
кодекс Российской Федерации. Новая редакция. – М., 2005, ст. 1-14.
124
3) коммерческий жилой фонд – совокупность жилых
домов, помещений, используемых для извлечения дохода и с
этой целью передаваемых во владение или пользование на
основании договора коммерческого найма или аренды;
4) специализированный жилой фонд – совокупность
всех жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан для постоянного или временного проживания: общежития, дома-интернаты в ведении органов народного образования и соцзащиты и т.д.
Закон ставит жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, в них запрещено размещение промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение – помещения, используемые для индивидуальной
предпринимательской и творческой деятельности, если это
не нарушает прав и законных интересов других граждан.
Офисы, предприятия непромышленного характера, учреждения и организации могут размещаться только после перевода
помещений в нежилые, поэтому собственник недвижимости
вправе обратиться с заявлением в местную администрацию
об изменении целевого назначения дома, помещения. Такой
перевод помещений допускается только в особых случаях:
если жилое помещение непригодно для проживания, признана целесообразность изменения его функционального назначения. Порядок и условия перевода определяются МА.
В Москве, в частности, решение о переводе жилых домов в нежилые принимает городская администрация, а жилых помещений в нежилые – префектура. На уровне района
эти вопросы курирует межведомственная комиссия (предложения по переводу и, наоборот, о возврате помещений в жилые).
Можно выделить два направления в организации
управления недвижимостью в жилищной сфере – социальное
и коммерческое, они реализуются обычно разными структурными подразделениями МА (местной администрации).
125
Вопросы социального использования жилья: обеспе-
чение жилищных прав граждан в целом, обеспечение жильем
по договорам социального найма, учет нуждающихся в
улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, предоставление жилищных субсидий, переселение из
ветхого жилого фонда и т.д. Путем коммерческого использования муниципального жилого фонда происходит перенесение на пользователя части бремени по содержанию
имущества, что предполагает передачу жилья (в основном
новостроек) по договорам коммерческого найма, аренды,
аренды с выкупом, купли-продажи, в том числе с рассрочкой, создание «доходных домов».
По формам собственности в настоящее время жилой
фонд в основном включает:
1) частный жилой фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также частным юридическим лицам;
2) смешанный жилой фонд – в общей собственности
нескольких собственников т.е. юридических и физических
лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ
и других объединений собственников;
3) государственный жилой фонд, находящийся в ведении ГУПов и государственных учреждений;
4) муниципальный жилой фонд, принадлежащий на
праве собственности МО.
В одном здании, находящемся на балансе муниципальной структуры – службы заказчика, могут быть как муниципальные, так и частные квартиры. Такая ситуация требует
поиска процедур согласования интересов разных собственников и схем управления объектами общего пользования –
лестничными клетками, инженерными системами, придомовой территорией. Кроме того, значительная часть объектов
недвижимости коммерческого назначения (торговые площади, офисы) расположена во встроенно-пристроенных помещениях, поэтому ввиду разделения помещения на жилые и
126
нежилые требуется координация разных ведомств. Вопросы
управления муниципальным жилым фондом и его использования законом отнесены к вопросам местного значения.
Для достижения целей управления недвижимостью в
жилищной сфере формируются структуры, представляющие
интересы всех собственников жилья, защищающие права потребителей жилищно-коммунальных услуг, создается система договорных отношений в управлении жилфондом, которая вводится на всех этапах производства и предоставления
услуг. Таким структурам передаются функции по управлению объектами жилой недвижимости. В основном это службы заказчика, на чей баланс передан муниципальный жилой
фонд, которые обеспечивают содержание, восстановление,
техническую эксплуатацию.
В качестве управляющего может выступать не только
служба заказчика, но и другое физическое и юридическое
лицо – управдом, управляющая компания, ТСЖ. Выбор чаще
всего осуществляется по конкурсу. Стратегические вопросы
в сфере управления жилой недвижимостью решаются непосредственно органами МСУ. К ведению представительного
органа МСУ (думы, собрания) при этом относятся такие, как
законодательное регулирование жилищных отношений, установление порядка использования жилого фонда, регулирование вопросов передачи объектов, приватизации жилого
фонда, утверждение в местном бюджете ассигнований на
строительство, контрольные функции по жилью с учетом законов РФ и т.п.
К ведению местной администрации относится организация и осуществление контроля за сохранностью, состоянием и использованием жилого фонда, организация конкурентоспособного механизма ЖКХ и
защиты прав потребителя,
обеспечение проведения единой технической политики, норм
и правил содержания и реконструкции жилого фонда, учет
граждан, нуждающихся в улучшении жилого фонда и т.п.
127
Система управления жилой недвижимостью должна,
кроме того, включать блок перспективного развития (строительство жилья по муниципальному заказу) и технологический блок (содержание и эксплуатация жилья и инженерной
инфраструктуры).
Таким образом, в управлении объектами недвижи-
мости жилищной сферы крупных МО (в мелких админи-
стративная специализация выражена меньше) участвуют:
– комитеты и управления соцзащиты населения – в час-
ти предоставления льгот и начисления жилищных субсидий;
– жилищные комитеты и управления – в части учета
нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения жилья, контроля;
– комитеты и управления ЖКХ – в части обеспечения
технической эксплуатации; КУМИ – в части передачи в
аренду муниципального жилого фонда, покупки объектов,
передачи и приемки в собственность объектов от других ведомств, приватизации, оформления имущественных прав и
распоряжения жилым фондом в муниципальных домах;
– строительные комитеты и управления – в части строительства жилья.
В Москве управлением жилой недвижимостью занимаются Департамент муниципального жилья и жилищной
политики (ДМЖ) и комитет соцзащиты населения (в составе
комплекса социальной сферы); Департамент государственного и муниципального имущества (в составе комплекса по
экономической политике и имущественно-земельным отношениям); Департамент внебюджетной политики строительства г. Москвы (в составе Комплекса перспективного развития); городской Центр жилищных субсидий; Управление
ЖКХ и благоустройства и Управление городского заказа (в
составе Комплекса городского хозяйства).
Функции собственника жилья осуществляет ДМЖ. Так
как ДМЖ управляет бюджетными ресурсами, выделенными
128
на строительство жилья (для бесплатного предоставления и с
использованием субсидий), он же выполняет функции заказчика – инвестора по программам строительства муниципального жилья, финансируемым из бюджета города. Правительством Москвы ДМЖ (Департаменту) переданы полномочия
по управлению и распоряжению жилым фондом города. Это
направление включает разработку перспективных форм
управления, таких как создание ТСЖ, методическое руководство этой работой. Важнейший блок работы ДМЖ – оптимизация структуры собственности в жилищной сфере, в том
числе через приватизацию.
Полномочия собственника жилого фонда коммерче-
ского назначения выполняет Департамент внебюджетной по-
литики строительства (ДВбПС) г. Москвы, созданный в целях формирования и проведения единой внебюджетной политики в области строительства, а также механизмов ее реализации, что позволяет городу эффективно использовать
внебюджетные средства, направляемые на развитие. В частности, этот Департамент выполняет функции городского инвестора по строительству жилых домов, предназначенных
для реализации на коммерческой основе, организует реализацию на коммерческой основе жилых и нежилых площадей,
гаражей и других объектов, построенных за счет внебюджетных источников. Для финансирования городских строительных программ ДВбПС может привлекать инвесторов, коммерческие банки и т.д., включая зарубежные. Управление
городского заказа (УГЗ) формирует, размещает и финан-
сирует городской заказ на развитие и содержание ЖКХ,
а также других объектов инфраструктуры города.
По представлению отраслевых управлений комплек-
са городского хозяйства УГЗ планирует городской заказ
на различные работы по жизнеобеспечению города, например объектов недвижимости, в том числе в разрезе административных округов. Управление ЖКХ и благоустройства
129
(УЖК-ХиБ) совместно с УГЗ осуществляет функции «ве-
домственного управления» предприятиями отраслей, входящих в сферу его деятельности, участвует в координации работы организаций городского звена, ведет оперативный контроль за состоянием жилых зданий независимо от ведомственной принадлежности и т.д.
Департамент государственного и муниципального
имущества распоряжается нежилыми
помещениями во
вновь построенных домах жилого фонда социального назна-
чения и определенной инвестиционными контрактами долей
нежилых помещений жилого фонда коммерческого назначения1.
Администрация города вправе передавать часть своих
полномочий отраслевым и территориальным органам управления, ГУПам и МУПам и т.д. Проектом Жилищного кодекса
Москвы к ведению районной управы (сейчас – управа района) были отнесены содержание и ремонт жилого фонда, инженерных сетей и сооружений, находящихся в управлении
государственных организаций на территории района; учет
граждан на улучшение жилищных условий; изменение договоров найма жилплощади; рассмотрение заявлений, жалоб по
нежилым помещениям.
Глава управы решает вопросы обеспечения выполнения жилищных программ на территории района, обеспечения
возможности приобретения жилья малоимущими гражданами; учет потребности района в жилых площадях и т.д. В составе управления муниципальной недвижимостью важны
также функции контроля за строительством и регулирования
качества ЖКХ на территории МО, эти функции закреплены
за жилищной инспекцией, инспекцией архитектурно-строи-
1
Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной
недвижимостью. – М.: Дело, 2001; Жилищный кодекс Российской Федерации. Новая редакция. – М., 2005, ст. 3-52 и др.
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]