Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление муниципальным хозяйством. Учебное пособие
.pdf
ря 1995 г., с того момента, когда был введен новый Гражданский кодекс (ГК) РФ, согласно которому все права на недвижимое имущество возникают только с момента их регистрации.
Соответственно, на территории, например, Москвы,
появились несколько регистрационных систем1. Москомимущество регистрировало права на нежилые помещения,
Москомзем и Московская земельная палата – сделки с землей, регистрацией прав на жилье занималась госструктура –
Комитет муниципального жилья и коммерческая структура –
АО «Мосприватизация». АО «Мосприватизация» было создано, так как БТИ не могло справиться с объемом оформления приватизации. Начиная с 1998 г. эти функции поэтапно
передаются специализированному учреждению юстиции –
Московскому городскому комитету по госрегистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Наиболее развитым является рынок жилья, поэтому именно здесь накоплен
опыт по организации работ, связанных с регистрацией. Реестр документов ведется с помощью компьютерной техники,
копии документов, поступивших на регистрацию, хранятся
бессрочно. В случаях, установленных законом, ведутся также
журнальные формы, например по залогам.
Контроль осуществляется на каждой стадии оформления документа: от приемки инспектором и введения информации в базу данных до правового заключения юриста и работы самого регистратора, отвечающего за тот документ, который выходит после регистрации и возвращается
лицам,
пришедшим на регистрацию. Регистратор должен убедиться
в намерении лиц – участников процесса приобрести или передать свои права, в правомерности требований заявителей,
т.е. обязательно проверить наличие в реестре соответствующего права отчуждателя.
1
См.: Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муници-
пальной недвижимостью. – М.: Дело, 2001, соотв. разделы книги.
111
Также необходимо проверить законность совершаемого
действия, что подтверждается правовой экспертизой документов, и правильно отразить в реестре все сведения о субъекте, объекте права и самом праве. В базу данных вносятся
определенные характеристики, которые индивидуализируют
сам объект недвижимости: адресные данные, общая жилая
площадь, количество комнат и др. Субъект права индивидуализируется по документам, удостоверяющим личность. Право на жилую недвижимость регистрируется либо как индивидуальное, либо как общее, либо долевое (распределение
долей). То есть в процессе регистрации производятся как
фактические, так и юридические действия.
Аналогичные системы были созданы в комитетах по
управлению имуществом и земельных комитетах для регистрации договоров о передаче собственности на нежилые помещения и земельные участки. Еще до принятия закона о регистрации, например, в городах Санкт-Петербург, Нижний
Новгород, Тверь, Барнаул была введена регистрация прав на
недвижимость как единый имущественный комплекс, включая земли и все, что связано с землей. С 30.01.1998 г. в РФ
введен ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997 г. № 122ФЗ). Конечная его цель – упрощение процессов оформления,
защита прав собственников, контроль. При этом если раньше
регистрировались документы о правах (договора), то теперь
регистрируются сами права.
Система госрегистрации формируется как единая
система, включающая Единый государственный реестр
прав
на недвижимое имущество и Единый государственный кадастр недвижимости. Оба документа выступают информационной основой рынка недвижимости. В каждом субъекте РФ
должно быть одно учреждение юстиции по вопросу регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация – юридический акт
признания государством возникновения, ограничения, пере-
112
хода, прекращения прав собственности или других личных
прав на недвижимое имущество – будет выступать единственным доказательством зарегистрированного права, которое
может быть оспорено только в судебном порядке. Для этого
необходима запись в государственном реестре. Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации, т.е.
посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе (договоре продажи, дарения и др.). Касаясь МО, следует, что МО в РФ, наряду с гражданами и предприятиями, являются участниками отношений, возникающих
при госрегистрации.
Органы регистрации – это учреждения юстиции по
регистрации на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Регистрационный
округ – территория, подведомственная учреждению юстиции. Региональные округа создаются субъектами РФ и обычно совпадают с границами административно-территориальных единиц. Субъекты регистрации – это, по закону, собственники недвижимости и законные владельцы других вещных прав на нее (правообладатели).
Объектами регистрации являются:
1) права на недвижимость; 2) сделки с недвижимостью.
Первые включают
право собственности (в т.ч. общей
долевой или общей совместной); права хозяйственного ведения, оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотеку
(залог недвижимого имущества); сервитуты.
Вторые включают договоры купли-продажи, дарения,
залога, аренды, совместной деятельности, учредительные и
иные договоры, в которых устанавливаются ограничения на
владение, пользование,
распоряжение недвижимостью. Обязательной госрегистрации не подлежат права на недвижимость, которые могут наступить в будущем (например, по
завещанию и т.д.), однако подлежат регистрации сделки с
113
недвижимостью, права на которую могут наступить в будущем.
Порядок госрегистрации, согласно федеральному за-
конодательству, следующий:
1) прием документов;
2) правовая экспертиза;
3) установление отсутствия противоречий между заяв-
ляемыми и уже зарегистрированными правами и других оснований отказа;
4) внесение записей в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество;
5) совершение надписей на правоустанавливающих до-
кументах и выдача удостоверений о госрегистрации прав.
Датой госрегистрации считается дата внесения записей
в реестр. Отказ в госрегистрации обжалуется через суд. Госрегистрация носит открытый характер. Орган госрегистрации обязан предоставлять сведения любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной
форме (юридическое лицо должно подтвердить полномочия
его представителя). Неотъемлемая часть Единого государственного реестра (недвижимости) – дела, включающие правоустанавливающие документы, которые открываются на каждый объект недвижимого имущества, и книги учета документов. Дело содержит все документы, подлежащие для регистрации права на указанный объект. В книгах учета фиксируют все данные о поступивших и выданных документах
на объект. Дело идентифицируют тем же номером, что и соответствующий раздел Государственного реестра.
При этом разделы Единого государственного реестра
прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого
имущества и их изменении, идентифицируются в указанном
реестре кадастровым номером объекта.
Каждый раздел Единого госреестра представляет собой
запись о каком-либо объекте
недвижимого имущества и от-
крывается в начале регистрации прав на объект недвижимого
114
имущества. Единый госреестр, дела и книги учета являются
вечными. Изъятие и уничтожение не допускается. Разделы
Государственного реестра располагаются по принципу
единства объекта, разделы о зданиях, прочно связанных с земельным участком, идут вслед за разделом, содержащим информацию по участку. Каждый раздел реестра состоит из
трех подразделов:
1) краткое описание объекта (адрес, вид, площадь, на-
значение и др.);
2) право собственности и иные права на объект, имя
правообладателя, данные удостоверений личности, реквизиты юридических лиц, адрес, вид права, размер доли в праве,
реквизиты документов о праве;
3) записи об ограничениях права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест и пр.). Содержание
ограничения, его срок, лица, сумма ипотеки (залога), ренты,
наименования соответствующих документов.
Взаимодействие органов учета и регистрации. Если
органы регистрации прав на недвижимое имущество осуществляют регистрацию прав исключительно на основе материалов технической паспортизации, выполненной предприятиями технической инвентаризации с предоставлением от
заявителей
справки БТИ о принадлежности и инвентаризационной стоимости объекта, а также предоставляют БТИ сведения о зарегистрированных правах, согласуют с БТИ требования к техдокументации на объекты, то БТИ осуществляют
по утвержденным формам техническую паспортизацию объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат
госрегистрации, предоставляют органам госрегистрации право безвозмездного пользования
архивными материалами по
конкретному объекту для установления оснований возникновения прав на недвижимое имущество и т.п.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
с ним ведется на платной основе. Регистрационные сборы –
115
это плата, взимаемая за совершение действий по регистрации, выдачу свидетельств о зарегистрированном праве (регистрационных удостоверений, свидетельств о праве на землю
и др.). С 1998 г. постановлением Правительства РФ были установлены следующие максимальные ставки: для физических лиц – 3-кратный размер минимальной оплаты труда, для
юридических лиц – 50-кратный, регистрация прав на
предприятие как на имущественный комплекс – 200-кратный;
предоставление информации, соответственно, 25% минимальной зарплаты, 1- и 3-кратный ее размеры. Вопросы определения конкретных размеров и порядка внесения оплаты
при регистрации и ее использования решаются органами исполнительной власти субъекта Федерации. Эти ставки (размер регистрационных сборов) постоянно менялись в последние годы.
Применение информационных систем – играет большую роль в системе учета и регистрации недвижимости.
Графическая информационная система управления зданием,
например, предполагает послойное занесение в электронную
базу поэтажных планов, систем коммуникаций, рабочих
мест, объединяемых в территории предприятий, кварталов и
т.п. К этому привязаны другие данные – по ответственным
должностным лицам и т.д. (пример: система «Монитор» в
Мэрии Москвы). ГИС (Геоинформационная система) послойно представляет территорию МО в виде карты с возможностью открывать более мелкую разбивку (район, квартал, дом), позволяет состыковывать графические планы с базами юридических и статистических данных.
4.5. Управление нежилыми помещениями
в муниципальном хозяйстве
Нежилые помещения были вовлечены в хозяйственный
оборот раньше земельных участков и заняли большую долю
рынка недвижимости. Недвижимость муниципальной собст-
116
венности – один из основных активов местной администрации (МА), эти активы могут расти за счет следующих основных источников:
1) нового строительства и реконструкции с увеличени-
ем площади;
2) муниципализации нежилых помещений государст-
венной собственности за долги перед местным бюджетом;
3) то же в отношении собственности юридических и
физических лиц.
Реализуя полномочия собственника, органы МСУ могут продавать нежилые помещения или передавать их в
хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, аренду, доверительное управление.
Выбор той или иной формы обусловлен целями управления.
Эти формы управления определяют структуру экономики
города, а именно – долю муниципального сектора. Если главная цель – увеличение доходов местного бюджета, недвижимость передают в аренду или выставляют на продажу.
Нежилые помещения передаются в хозяйственное ве-
дение муниципальным унитарным предприятиям (МУП) на
основе постановления главы МА. Оно является документом,
оформляющим передачу, на его основе КУМИ заключает договор о порядке использования передаваемого муниципального имущества и порядке его изъятия. МУПы – это
коммерческие организации, самостоятельные хозяйствующие субъекты, связанные с производством продукции, работ, оказанием услуг с целью удовлетворения потребностей города (МО)
и получения прибыли.
Вопросы создания и реорганизации МУП, контроля их
деятельности и использования имущества решает собственник имущества – орган МСУ, представительный или исполнительный. Решение о передаче недвижимости в хозяйствен
-
ное ведение принимается, как правило, одновременно с созданием МУП. Права хозяйственного ведения не могут равняться правам собственника, совпадать с ними полностью,
117
а всегда являются ограниченными по содержанию прежде
всего волей самого собственника либо прямыми предписаниями закона.
С принятием части 1 нового Гражданского кодекса
(ГК) РФ появились некоторые особенности реализации пра-
вомочий юридических лиц относительно объектов собственности, изъято право распоряжения недвижимостью без согласия собственника, что ограничивает право хозведения, но
позволяет собственнику контролировать надлежащее использование недвижимости. Недвижимость, закрепленная в
хозведение, не может быть продана, внесена во вклад уставного капитала и в залог без согласия. В Саратове, например,
по сделкам, превышающим 10% стоимости имущества, нужно согласование в КУМИ, по сделкам свыше 30% стоимости – решение принимает Городская дума. МУП может
сдавать в аренду, списывать с баланса, передавать имущество хозведения другим юридическим лицам и т.п. только с согласия комитета. Аналогично – при создании МУПами дочерних предприятий (отдельные договора утверждаются
КУМИ).
Предприятие обязано за свой счет содержать нежилое
помещение по правилам и нормам технической эксплуатации, производить капитальный и текущий ремонт (сроки устанавливают органы МСУ), переоборудование для целей
своей деятельности. Право хозведения возникает с момента
передачи имущества, иные основания устанавливаются законом, другими правовыми актами и решениями собственника.
Фактическая передача производится после заключения договора (контракта) на право хозведения, где отражаются условия передачи нежилого помещения. Изменения в составе недвижимого имущества оформляются в виде дополнений и
изменений в договор о порядке использования закрепленного
муниципального имущества.
Нежилые помещения передаются в оперативное
управление муниципальным учреждениям на основе поста-
118
новления главы МА. Решение о создании учреждений – некоммерческих организаций, для которых извлечение прибыли не является основной целью деятельности, принимает
МА, на его основании КУМИ и учреждение заключают договор о порядке использования имущества и его обратного
изъятия. Как правило, на правах оперативного управления
собственник передает недвижимость финансируемому им
учреждению, чаще всего бюджетному. Это подразумевает
необходимость использовать недвижимость с той целью, с
какой она была передана.
Право оперативного управления является вещным правом юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться государственным и иным имуществом в пределах,
установленных законом, целями его деятельности, заданиями
собственника и назначением имущества. МУП не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным
имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных по
смете или целевым назначением. Если ему предоставлено
право вести приносящую доходы деятельность, то доходы и
приобретения на них учитывают в отдельном балансе.
Фактическая передача нежилого помещения в оперативное управление производится после заключения договора
(контракта). В нем в том числе содержится запрет на действия, способные повлечь за собой отчуждение муниципальной
собственности. ГК РФ определяет договор безвозмездного
пользования как договор ссуды. Ссудодателем имущества
муниципальной собственности является КУМИ.
Нежилые помещения могут быть переданы в такое
пользование МУПам, муниципальным учреждениям, организациям при нецелесообразности передачи в хозяйственное
ведение и оперативное управление; юридическим лицам –
некоммерческим организациям и физическим лицам, которым МО (муниципальное образование) по закону обязано
оказывать содействие в организации деятельности; немуниципальным бюджетным организациям, ведущим социально
119
значимую деятельность в интересах жителей МО, органам
государственной власти и МСУ.
По представлению главы МА представительный орган
утверждает перечень недвижимого имущества, а также организаций и физических лиц, которым имущество передается в
безвозмездное пользование либо разрешено переоформление
права аренды в такое право, также утверждает сроки договора и оценки потерь бюджета. В данный перечень не включают объекты, передаваемые в указанное пользование по требованию федерального законодательства. Обращение о передаче муниципального недвижимого имущества в безвозмездное пользование подается в КУМИ в письменной форме с
приложением следующих документов: обоснование целесообразности, копии учредительных документов юридического
лица, справка налоговой инспекции об идентификационном
номере налогоплательщика в государственном реестре.
Фактическая передача проводится по передаточному
акту, являющемуся неотъемлемой частью договора. Договор
на безвозмездное пользование – 3-сторонний, так как кроме
КУМИ нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица, в собственности которого находится нежилой
фонд (организация по эксплуатации и т.п.). Договор должен
содержать: состав и стоимость имущества, сроки передачи,
обязанности сторон по ремонту и техническому обслуживанию, оплате текущих расходов и т.п. Право собственности к
пользователю муниципальной недвижимости не переходит.
За КУМИ остается право продажи имущества и др.
Ссудополучатель имущества в безвозмездное пользование не
вправе передавать его в аренду без письменного разрешения
ссудодателя и обязан вернуть имущество в том же состоянии, с учетом нормального износа, или по-иному, если это
разрешено договором. При проведении капитального ремонта здания пользователь обязан принимать долевое участие в
финансировании ремонта, а если занимает здание целиком,
то производит ремонт за свой счет.
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]