Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
161
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
щее твер дый раз мер аренд ной пла ты ли бо по ря док (ме ха низм) ее ис чис ле
ния1.
Срок договора аренды мо жет быть как оп ре де лен ный, так и не оп ре де-
лен ный (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Ес ли до го вор счи та ет ся за клю чен ным на не оп ре де лен ный срок, то ка
ж дая из сто рон впра ве в лю бо е вре мя от ка зать ся от до го во ра, пре ду пре
див об этом дру гую сто ро ну за один ме сяц, а при арен де не дви жи мо сти –
за т ри ме ся ца.
За ко ном или до го во ром мо жет быть ус та нов лен иной срок для пре ду
пре ж де ния о пре кра ще нии до го во ра арен ды, за клю чен но го на не оп ре де
лен ный срок, на при мер, арен да тор по до го во ру про ка та мо жет от ка зать ся,
пись мен но пре ду пре див о сво ем на ме ре нии арен до да те ля не ме нее чем за
10 дней (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
При этом за ко ном мо гут быть ус та нов ле ны мак си маль ные сро ки до го-
во ра для от дель ных ви дов арен ды:
– про кат – 1 год (ст. 627 ГК РФ);
– арен да ле с ных уча ст ков – до 49 лет (ст. 72 ЛК РФ);
– до го вор во до поль зо ва ния – 20 лет (ст. 14 ВК РФ).
Ус та нов ле ние пре дель ных сро ков до го во ра арен ды име ет це лью, во
пер вых, пре дот вра ще ние от чу ж де ния иму ще ст ва под ви дом пе ре да чи его
в арен ду, вовто рых, пре дос тав ле ние воз мож но сти ка ж дой из сто рон по сле
оп ре де лен но го про ме жут ка вре ме ни по тре бо вать из ме не ния ус ло вий поль
зо ва ния иму ще ст вом при ме ни тель но к из ме нив шей ся хо зяй ст вен ной об
ста нов ке2.
Содержание договора аренды об ра зу ет со во куп ность прав и обя зан
но стей арен да то ра и арен до да те ля.
Пре ж де все го рас смот рим обя зан но сти арен до да те ля, по сколь ку бе з
его ак тив ных дей ст вий арен да тор не смо жет реа ли зо вать свои пра ва, дос
тичь по став лен ной це ли.
1. Пе ре дать иму ще ст во в со стоя нии, со от вет ст вую щем ус ло ви ям до
го во ра арен ды и на зна че нию иму ще ст ва, со все ми до ку мен та ми и при
над леж но стя ми, е с ли иное не пре ду смот ре но до го во ром (п. 1 и 2 ст. 611
ГК РФ).
1
Пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 319.
162
Гла ва 4. Арен да
Ес ли арен до да тель пе ре дал арен да то ру иму ще ст во без до ку мен тов, от
сут ст вие ко то рых ис клю ча ет экс плуа та цию объ ек та арен ды, аренд ная пла
та не под ле жит взы ска нию1.
Пре зи ди ум Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ т ак же разъ яс ня ет, что
арен да тор, ко то ро му не бы ло пе ре да но сдан ное вна ем иму ще ст во, не мо
жет ис тре бо вать его у третье го ли ца, в поль зо ва нии ко то ро го оно фак ти че
ски на хо дит ся, по сколь ку не стал за кон ным вла дель цем спор но го иму ще
ст ва и, сле до ва тель но, не имел пра ва на ис поль зо ва ние вещ нопра во вых
спо со бов за щи ты от дей ст вий треть их лиц2.
2. Пе ре дать иму ще ст во в ука зан ный срок, е с ли срок не ука зан, то в ра
зум ный срок (ра зум ный срок – это так на зы вае мое оце ноч ное по ня тие, уча
ст ни ки гра ж дан ских пра во от но ше ний са ми оп ре де ля ют, ка кой срок яв ля ет
ся ра зум ным, обос но ван ным).
3. Пре ду пре дить о пра вах треть их лиц на сда вае мое в арен ду иму ще ст
во. За ко но да тель при во дит при ме ры этих прав (сер ви тут, за лог), и этот пе
ре чень не яв ля ет ся ис чер пы ваю щим. Оче вид но, что арен до да тель дол жен
пре ду пре дить арен да то ра как о на ли чии вещ ных, так и на ли чии обя за тель
ст вен ных прав на арен до ван ное иму ще ст во (ст. 613 ГК РФ). На ли чие прав
треть их лиц на арен дуе мое иму ще ст во Е.А. Су ха нов трак ту ет как юри ди-
че ский изъ ян, ко то рый пре пят ст ву ет ис поль зо ва нию арен да то ром ве щи по
на зна че нию3. Сле ду ет от ме тить, что ана ло гич ные обя зан но сти дол жен вы
пол нять и про да вец по до го во ру ку п липро да жи.
4. Про из во дить за свой счет ка пи таль ный ре монт, е с ли ино е не пре ду
смот ре но за ко ном, ины ми пра во вы ми ак та ми или до го во ром (п. 1 ст. 616
ГК РФ). В ГК РФ от сут ст ву ет оп ре де ле ние по ня тия ка пи таль но го ре мон та;
под ка пи таль ным ре мон том при ня то по ни мать та кое во с ста нов ле ние ос
нов ных час тей (кон ст рук тив ных эле мен тов) арен до ван но го иму ще ст ва, без
ко то ро го по след нее нель зя ис поль зо вать по на зна че нию4.
1
Пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арби
тражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
Пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арби
тражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
3
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 320.
4
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 185.
163
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
Про ве де ние ка пи таль но го ре мон та тре бу ет зна чи тель ных рас хо дов
и, как пра ви ло, осу ще ст в ля ет ся за счет амор ти за ци он ных от чис ле ний,
вклю чен ных в аренд ную пла ту. Сро ки про ве де ния ка пи таль но го ре мон та
ус та нав ли ва ют ся со от вет ст вую щи ми ак та ми, а при их от сут ст вии – со гла
ше ни ем сто рон. В лю бом слу чае срок про ве де ния ка пи таль но го ре мон та
дол жен быть ра зум ным, со от вет ст во вать сро кам, ко то рые обыч но тре бу ют
ся для про ве де ния ана ло гич но го ре мон та по доб но го иму ще ст ва в та ких же
(близ ких) ус ло ви ях1.
Без ус лов но, воз ни ка ют слож но сти, ко гда в до го во ре арен ды не уре гу
ли ро ва ны от но ше ния сто рон при про ве де нии арен до да те лем ка пи таль но го
ре мон та, по сколь ку эта си туа ция не уре гу ли ро ва на и нор ма ми ГК РФ. По
мне нию А.А. Ива но ва, ес ли иму ще ст во пе ре да но в со стоя нии, ко гда оно
тре бу ет ка пи таль но го ре мон та, зна чит, оно пе ре да но с не дос тат ка ми, за ко
то рые арен до да тель от ве ча ет по пра ви лам ст. 612 ГК РФ2.
5. Воз мес тить арен да то ру стои мость не от де ли мых улуч ше ний, про из
ве ден ных с со гла сия арен до да те ля и за счет арен да то ра, е с ли иное не пре
ду смот ре но до го во ром (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Не об хо ди мо от ме тить, что ГК
РФ не со дер жит оп ре де ле ний по ня тий «от де ли мые улуч ше ния» и «не от де
ли мые улуч ше ния»; как пра ви ло, под не от де ли мы ми улуч ше ния ми обыч
но по ни ма ют ся те улуч ше ния, от де ле ние ко то рых при ве дет к по вре ж де нию
ве щи, в ре зуль та те она не смо жет быть ис поль зо ва на в пол ном объ е ме.
По след ние две из ука зан ных обя зан но стей арен до да те ля но сят дис по
зи тив ный ха рак тер, по сколь ку за кон со дер жит фор му ли ров ку: «ес ли иное
не пре ду смот ре но до го во ром».
В.В. Вит рян ский вы де ля ет еще од ну обя зан ность арен до да те ля, не пре
ду смот рен ную не по сред ст вен но в ГК РФ, – обя зан ность воз дер жи вать ся
от лю бых дей ст вий, соз даю щих для арен да то ра пре пят ст вия в поль зо ва нии
арен до ван ным иму ще ст вом. На зван ная обя зан ность арен до да те ля, по мне
нию уче но го, сле ду ет из пра во во го по ло же ния арен да то ра как ти туль но го
вла дель ца, рас по ла гаю ще го сред ст ва ми вла дель че ской (вещ нопра во вой)
за щи ты, в том чис ле и про тив соб ст вен ни ка ве щи – арен до да те ля3.
В от но ше нии пер вых трех обя зан но стей арен да то ра мож но про вес ти па
рал ле ли с обя зан но стя ми про дав ца: пе ре дать то вар над ле жа ще го ка че ст ва,
1
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 70–71.
2
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 185.
3
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 458.
164
Гла ва 4. Арен да
в над ле жа щем ко ли че ст ве и ас сор ти мен те, в над ле жа щей та ре и упа ков ке,
в над ле жа щий срок, сво бод ным от прав треть их лиц.
На арен да то ра так же воз ла га ют ся оп ре де лен ные обя зан но сти:
1. Поль зо вать ся иму ще ст вом в со от вет ст вии с ус ло вия ми до го во ра, а е с
ли они не оп ре де ле ны, то в со от вет ст вии с на зна че ни ем иму ще ст ва (п. 1
ст. 615 ГК РФ). В свя зи с этим не об хо ди мо от ме тить точ ку зре ния В.В. Вит
рян ско го, ко то рый по ла га ет, что поль зо ва ние иму ще ст вом есть пра во арен
да то ра, а его обя зан ность за клю ча ет ся в со блю де нии ус та нов лен ных за ко
ном ли бо пре ду смот рен ных до го во ром ог ра ни че ний1.
2. Под дер жи вать иму ще ст во в ис прав ном со стоя нии.
3. Про из во дить за свой счет те ку щий ре монт, ес ли ино е не ус та нов ле
но за ко ном или до го во ром арен ды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). По ня тие те ку ще го
ре мон та, как и ка пи таль но го, от сут ст ву ет в нор мах гра ж дан ско го за ко но
да тель ст ва. Обыч но под те ку щим ре мон том по ни ма ет ся про ве де ние ра бот,
на прав лен ных на пре ду пре ж де ние преж де вре мен но го из но са иму ще ст ва2.
Из это го пра ви ла в ГК РФ пре ду смот ре ны сле дую щие ис клю че ния: арен
до да тель вы пол ня ет сам те ку щий ре монт по до го во ру про ка та (п. 1 ст. 631
ГК РФ) и по до го во ру арен ды транс порт но го сред ст ва с эки па жем (ст. 634
ГК РФ).
4. Не сти рас хо ды по со дер жа нию иму ще ст ва, е с ли ино е не ус та нов ле но
за ко ном или до го во ром арен ды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
5. Вно сить аренд ную пла ту (ст. 614 ГК РФ). В от но ше нии этой обя зан
но сти не об хо ди мо при вес ти сле дую щее разъ яс не ние Выс ше го Ар бит раж
но го Су да РФ: дос роч ное ос во бо ж де ние арен дуе мо го по ме ще ния (до пре
кра ще ния в ус та нов лен ном по ряд ке дей ст вия до го во ра арен ды) не яв ля ет ся
ос но ва ни ем пре кра ще ния обя за тель ст ва арен да то ра по вне се нию аренд ной
пла ты3.
Пре зи ди ум Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ т ак же ука зал, что арен
до да тель впра ве удер жи вать при над ле жа щее арен да то ру обо ру до ва ние, о с
тав шее ся в арен до вав шем ся по ме ще нии по сле пре кра ще ния до го во ра арен
ды, в обес пе че ние обя за тель ст ва арен да то ра по вне се нию аренд ной пла ты
за дан ное по ме ще ние в слу чае, ко гда спор ное обо ру до ва ние ока за лось во
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 460.
2
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 72.
3
Пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
165
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
вла де нии арен до да те ля по во ле са мо го арен да то ра при от сут ст вии со сто
ро ны арен до да те ля ка кихли бо не пра во мер ных дея ний1.
6. Воз вра тить иму ще ст во в нор маль ном со стоя нии с уче том из но са
(ст. 622 ГК РФ). В ГК РФ не пре ду смот ре но пра ви ло о том, что арен да тор
дол жен вер нуть од но вре мен но с иму ще ст вом его при над леж но сти и до
ку мен ты, но это сле ду ет из смыс ла са мо го до го во ра, вопер вых, и вы те ка
ет из нор мы, ко то рая пре ду смат ри ва ет пе ре да чу арен до да те лем иму ще ст
ва арен да то ру вме сте с до ку мен та ми и при над леж но стя ми, вовто рых (п. 2
ст. 611).
Воз мож ны си туа ции, ко гда арен да тор по окон ча нии сро ка до го во ра
арен ды воз вра ща ет не то иму ще ст во, ко то ро е бы ло пе ре да но по до го во
ру, а ана ло гич ное. Арен да тор мо жет в та ком слу чае при нять иму ще ст во, но
уже по пра ви лам об от ступ ном (ст. 409 ГК РФ)2.
Осо бо го вни ма ния за слу жи ва ют пра ва арен да то ра:
1. Из вле кать из ве щи по лез ные свой ст ва и до хо ды, соб ст вен но, ра ди
это го он за клю ча ет до го вор арен ды. При этом пло ды, про дук ция и до хо ды,
по лу чен ные арен да то ром в ре зуль та те ис поль зо ва ния арен до ван но го иму
ще ст ва в со от вет ст вии с до го во ром, яв ля ют ся его соб ст вен но стью, что пря
мо за кре п ле но в ст. 606 ГК РФ. От ме тим, что до лей от по лу чен ных пло дов,
про дук ции и до хо дов арен до да тель мо жет рас пла тить ся с арен да то ром.
2. Рас по ря жать ся в ог ра ни чен ных пре де лах иму ще ст вом: сда вать арен
до ван ное иму ще ст во в суб арен ду, в без воз мезд но е поль зо ва ние, пе ре да вать
аренд ные пра ва в за лог, вно сить их в ка че ст ве вкла да в ус тав ный ка пи тал
хо зяй ст вен ных то ва ри ществ и об ще ств или пае во го взно са в про из вод ст
вен ный коо пе ра тив, е с ли иное не ус т а нов ле но ГК РФ, дру ги ми за ко на ми
или ины ми пра во вы ми ак та ми (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Пол ная пе ре да ча прав име ет ме сто при пе ре най ме, в ос таль ных слу ча
ях на блю да ет ся толь ко час тич ная пе ре да ча арен да то ром сво их прав. Наи
мень ший объ ем прав пе ре хо дит к за ло го дер жа те лю, ко то рый, по су ти, при
об ре та ет лишь воз мож ность рас по ря дить ся аренд ны ми пра ва ми в слу чае
не ис пол не ния обес пе чен но го за ло гом обя за тель ст ва. Наи боль ший объ
ем прав по лу ча ют ком мер че ские ор га ни за ции, по сколь ку все обя зан но сти,
вы те каю щие из до го во ра арен ды, со хра ня ют ся за вклад чи ка ми – арен да
то ра ми. Суб арен да (как и без воз мезд ное поль зо ва ние) за ни ма ет про ме жу
1
Пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 95.
166
Гла ва 4. Арен да
точ ное по ло же ние, по сколь ку к суб арен да то ру пе ре хо дят пра ва арен да то
ра, но в оп ре де лен ной час ти, при этом суб арен да тор не сет пе ред арен да то
ром еще и обя зан но сти1.
В ря де слу ча ев за ко ном или ины ми пра во вы ми ак та ми мо гут быть ус та
нов ле ны иные пра ви ла по рас по ря же нию иму ще ст вом, как ог ра ни чи ваю
щие, так и рас ши ряю щие пра во мо чия арен да то ра. Так, ог ра ни че ны пол но
мо чия арен да то ров зе мель ных уча ст ков, при род ных объ ек тов, зда ний и со
ору же ний, рас по ло жен ных на тер ри то рии на цио наль но го пар ка и арен дуе
мых для о су ще ст в ле ния дея тель но сти по обес пе че нию ре гу ли руе мо го ту
риз ма и от ды ха.
На про тив, бо лее ши ро кие пра во мо чия по рас по ря же нию арен до ван ным
иму ще ст вом пре дос тав ле ны:
– арен да то ру транс порт но го сред ст ва: он впра ве за клю чать до го во ры
с треть и ми ли ца ми об ис поль зо ва нии транс порт но го сред ст ва без со гла
сия арен до да те ля, е с ли иное не пре ду смот ре но до го во ром (ст. 638, 647 ГК
РФ);
– арен да то ру пред при ятия: он впра ве без со гла сия арен до да те ля про
да вать, об ме ни вать, пре дос т ав лять во вре мен ное поль зо ва ние ли бо взай
мы ма те ри аль ные цен но сти, вхо дя щие в со став иму ще ст ва арен до ван но го
пред при ятия, сда вать их в суб арен ду и пе ре да вать свои пра ва и обя зан но
сти по до го во ру арен ды в от но ше нии та ких цен но стей дру го му ли цу при
ус ло вии, что это не вле чет умень ше ния стои мо сти пред при ятия и не на ру
ша ет дру гих по ло же ний до го во ра арен ды пред при ятия, ес ли иное не пре
ду смот ре но до го во ром. Ука зан ный по ря док не при ме ня ет ся в от но ше нии
зем ли и дру гих при род ных ре сур сов, а так же в иных слу ча ях, пре ду смот
рен ных за ко ном (ст. 660 ГК РФ).
В от но ше нии до го во ров суб арен ды в ГК РФ пре ду смот рен ряд пра вил,
ко то рые чет ко по ка зы ва ют за ви си мость суб арен ды от до го во ра арен ды:
– к ним при ме ня ют ся пра ви ла о до го во рах арен ды, е с ли иное не ус та
нов ле но за ко ном или ины ми пра во вы ми ак та ми, в том чис ле тре бо ва ния
гра ж дан ско го за ко но да тель ст ва о ре ги ст ра ции до го во ра2;
– срок суб арен ды не мо жет пре вы шать срок до го во ра арен ды (п. 2
ст. 615);
1
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 193.
2
Пункт 19 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
167
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
– до с роч ное пре кра ще ние до го во ра арен ды вле чет пре кра ще ние до
го во ра суб арен ды, ес ли иное не пре ду смот ре но до го во ром арен ды. Од на
ко в этом слу чае пре ду смот ре но пра ви ло, на прав лен ное на за щи ту ин те ре
сов суб арен да то ра: он име ет пра во на за клю че ние с ним до го во ра арен ды
в пре де лах о с тав ше го ся сро ка суб арен ды на ус ло ви ях пре кра щен но го до
го во ра арен ды (ст. 618).
Как разъ яс нил Пре зи ди ум Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ, ес ли арен
до да тель дал со гла сие на суб арен ду и при этом не ого во рил ее пре дель но го
сро ка, арен да тор впра ве во зоб нов лять до го вор суб арен ды в пре де лах сро ка
арен ды без по лу че ния до пол ни тель но го раз ре ше ния арен до да те ля1.
3. На умень ше ние аренд ной пла ты, е с ли в си лу об стоя тельств, за ко
то рые он не от ве ча ет, ус ло вия поль зо ва ния, пре ду смот рен ные до го во ром
арен ды, или со стоя ние иму ще ст ва су ще ст вен но ухуд ши лись (п. 4 ст. 614
ГК РФ). Ухуд ше ние ус ло вий поль зо ва ния арен до ван ным иму ще ст вом и его
со стоя ния за ко но да тель, оче вид но, трак ту ет как рис ки арен до да те ля, как
пра ви ло, соб ст вен ни ка ве щи.
4. На за клю че ние до го во ра арен ды на но вый срок при на ли чии в со во
куп но сти сле дую щих ус ло вий:
– над ле жа щее ис пол не ние до го вор ных обя зан но стей;
– пись мен но е уве дом ле ние арен до да те ля о сво ем же ла нии за клю чить
до го вор на но вый срок;
– го тов ность при нять те же ус ло вия, что и дру гие ли ца (п. 1 ст. 621 ГК
РФ).
При за клю че нии в со от вет ст вии с п. 1 ст. 621 ГК РФ до го во ра арен ды на
но вый срок сто ро ны не свя за ны ус ло вия ми ра нее дей ст во вав ше го до го во ра2.
Не об хо ди мо под черк нуть, что пра ви ло, за кре п лен ное в п. 1 ст. 621 ГК
РФ, но сит дис по зи тив ный ха рак тер, т.е. оно мо жет быть ис клю че но до го во
ром арен ды. Кро ме то го, в ря де слу ча ев в за ко не пре ду смот ре но от сту п ле
ние от это го пра ви ла, а имен но в от но ше нии до го во ра про ка та (п. 2 ст. 627
ГК РФ), до го во ров арен ды т ранс порт ных средств как с эки па жем, так и без
эки па жа (ст. 632, 642 ГК РФ).
Выс ший Ар бит раж ный Суд РФ ука зал, что пре иму ще ст вен ное пра во
арен да то ра на за клю че ние до го во ра арен ды на но вый срок мо жет быть реа
1
Пункт 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
Пункт 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
168
Гла ва 4. Арен да
ли зо ва но им толь ко в слу чае пе ре да чи арен до да те лем спор но го иму ще ст
ва треть ему ли цу в арен ду1. В.С. Ем под чер ки ва ет, что «пре иму ще ст вен
ное пра во арен да то ра на за клю че ние до го во ра на но вый срок не воз ни ка ет
в слу чае, ко гда на ли цо лишь на ме ре ние арен до да те ля пе ре дать иму ще ст
во в арен ду т реть ему ли цу, но сам до го вор ме ж ду ни ми еще не за клю чен.
Де ло в том, что пе ре вод прав и обя зан но стей воз мо жен толь ко по уже за
клю чен но му до го во ру арен ды, а иных спо со бов за щи ты на ру шен но го пре
иму ще ст вен но го пра ва арен да то ра нор ма п. 1 ст. 621 ГК РФ не пре ду смат
ри ва ет. Вме сте с тем су деб ная прак ти ка пе ст рит де ла ми, в ко то рых су дьи
об на ру жи ва ют та кое пре иму ще ст вен ное пра во да же при на ли чии лишь на
ме ре ния арен до да те ля пе ре дать иму ще ст во в арен ду треть ему ли цу (на при
мер, оп ре де ле ние Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ от 07.08.2009 № ВАС –
9974/09 по де лу А 733713/20084 и от 25.12.2009 № ВАС – 17393/09 по де
лу № А 4089440/0889746)»2. По мне нию В.С. Ема, «пра во арен да то ра
по тре бо вать в су де пе ре во да на се бя прав и обя зан но стей по за клю чен но му
до го во ру не рав но знач но пра ву на по ну ж де ние арен до да те ля к за клю че нию
до го во ра на но вый срок, так как по след няя ме ра за щи ты ин те ре сов арен да
то ра долж на при ме нять ся в иных слу ча ях, на при мер, при ук ло не нии арен
до да те ля от за клю че ния до го во ра арен ды на ос но ва нии пред ва ри тель но го
до го во ра (ст. 429, 445 ГК РФ)»3. В обос но ва ние сво ей точ ки зре ния уче ный
при во дит при ме ры из су деб ной прак ти ки4.
В от но ше нии реа ли за ции пре иму ще ст вен но го пра ва арен да то ра на за
клю че ние до го во ра арен ды не об хо ди мо об ра тить осо бое вни ма ние на при
ве ден ные ни же разъ яс не ния Пле ну ма Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ от
17.11.2010 № 73 «Об от дель ных во про сах прак ти ки при ме не ния пра вил
Гра ж дан ско го ко дек са Рос сий ской Фе де ра ции о до го во ре арен ды».
Су дам сле ду ет учи ты вать, что по смыс лу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ пре
иму ще ст вен ным пра вом на за клю че ние до го во ра арен ды об ла да ет не
толь ко арен да тор по дей ст вую ще му до го во ру арен ды, но и арен да тор по
1
Пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации /
под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 92.
3
Там же.
4
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.11.2009 № ВАС14788/09 по делу № А
577779/2008132; постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного окру
га от 23.11.2009 № ФОЗ6336/2009 и Федерального арбитражного суда Московского округа от
27.11.2009 № КГА40/1249209.
169
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
до го во ру, ко то рый был пре кра щен в те че ние го да до за клю че ния до го во ра
арен ды с дру гим ли цом или про ве де ния тор гов для за клю че ния та ко го до
го во ра, при ус ло вии пись мен но го уве дом ле ния арен до да те ля в по ряд ке, ус
та нов лен ном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о же ла нии за клю чить но вый до го
вор арен ды1.
По сколь ку по ло же ния, пре ду смат ри ваю щие обя за тель ность про ве де
ния тор гов, не ли ша ют арен да то ра го су дар ст вен но го или му ни ци паль но
го иму ще ст ва, при над ле жа ще го ему в си лу ст. 621 ГК РФ, пре иму ще ст вен
но го пра ва на за клю че ние до го во ра арен ды на но вый срок, та кой арен да
тор вне за ви си мо сти от то го, яв лял ся ли он уча ст ни ком ука зан ных тор гов,
впра ве по тре бо вать в су де пе ре во да на с е бя прав и обя зан но стей по за клю
чен но му на тор гах до го во ру.
Удов ле тво ре нию та ко го тре бо ва ния не пре пят ст ву ет от сут ст вие го су
дар ст вен ной ре ги ст ра ции до го во ра арен ды с по бе ди те лем тор гов. Су деб
ный акт, ко то рым иск о пе ре во де прав и обя зан но стей удов ле тво рен, яв ля
ет ся о с но ва ни ем для вне се ния со от вет ст вую щих за пи сей в Еди ный го су
дар ст вен ный ре естр прав на не дви жи мое иму ще ст во и сде лок с ним.
Вме сте с тем, ес ли арен до да тель до за клю че ния до го во ра арен ды с по
бе ди те лем тор гов пред ло жил арен да то ру за клю чить с ним до го вор арен ды
на ус ло ви ях, пред ло жен ных по бе ди те лем тор гов, а арен да тор от ка зал ся от
за клю че ния до го во ра ли бо не при нял это го пред ло же ния в на зван ный в нем
срок, суд от ка зы ва ет та ко му арен да то ру в за щи те его пре иму ще ст вен но го
пра ва (ст. 10 ГК РФ). При этом е с ли срок, в те че ние ко то ро го арен да тор мо
жет при нять дан ное пред ло же ние, не ус та нов лен арен до да те лем (ст. 440 ГК
РФ), он оп ре де ля ет ся с уче том абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ, со глас но ко то ро му
до го вор арен ды, за клю чае мый по ре зуль та там тор гов, дол жен быть под пи
сан сто ро на ми не позд нее 20 дней или ино го ука зан но го в из ве ще нии сро
ка по сле за вер ше ния тор гов и оформ ле ния про то ко ла2.
Ес ли до го вор арен ды с по бе ди те лем тор гов не за клю чен в свя зи с реа
ли за ци ей арен да то ром пре иму ще ст вен но го пра ва, пра ви ла п. 5 ст. 448 ГК
РФ о по след ст ви ях ук ло не ния от за клю че ния до го во ра не при ме ня ют ся.
1
Пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2010 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федера
ции о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012.
№ 1.
2
Пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2010 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федера
ции о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012.
№ 1.
170
Гла ва 4. Арен да
Уп ла чен ный по бе ди те лем тор гов за да ток под ле жит воз вра ту (п. 1 ст. 1102
ГК РФ).
В этом слу чае, а так же в слу чае удов ле тво ре ния су дом тре бо ва ний арен
да то ра о пе ре во де прав и обя зан но стей по за клю чен но му на тор гах до го
во ру по бе ди тель тор гов впра ве тре бо вать воз ме ще ния убыт ков, свя зан ных
с уча сти ем в тор гах, е с ли ин фор ма ция о на ли чии ли ца, об ла даю ще го пре
иму ще ст вен ным пра вом на за клю че ние до го во ра арен ды, не бы ла вклю че
на в из ве ще ние об их про ве де нии. При этом су дам сле ду ет учи ты вать, что
от сут ст вие в из ве ще нии о про ве де нии тор гов та кой ин фор ма ции не яв ля ет
ся о с но ва ни ем для при зна ния тор гов не дей ст ви тель ны ми1.
В пунк те 2 ст. 621 ГК РФ за кре п ле но им пе ра тив ное пра ви ло: до го вор
счи т а ет ся во зоб нов лен ным на тех же ус ло ви ях на не оп ре де лен ный срок,
ес ли арен да тор про дол жа ет поль зо вать ся иму ще ст вом по сле ис те че ния
сро ка до го во ра при от сут ст вии воз ра же ний со сто ро ны арен до да те ля.
Как от ме ча ет В.С. Ем, пре иму ще ст вен ное пра во арен да то ра на за клю
че ние до го во ра яв ля ет ся пра вом на чу жую вещь, а имен но вещь, быв шую
пред ме том ис тек ше го до го во ра арен ды, ко то рую арен да тор же ла ет вновь
арен до вать. По это му е с ли эта вещь фак ти че ски и (или) юри ди че ски пре
кра ти ла свое су ще ст во ва ние (на при мер, вслед ст вие раз де ла соб ст вен ни ком
при над ле жа ще го ему зе мель но го уча ст ка на не сколь ко но вых), то так же
пре кра ща ет ся и пре иму ще ст вен ное пра во арен да то ра на за клю че ние но во
го до го во ра арен ды2.
5. На про из ве ден ные от де ли мые улуч ше ния, ес ли ино е не пре ду смот ре
но до го во ром арен ды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
6. На воз ме ще ние стои мо сти не от де ли мых улуч ше ний, е с ли арен да тор
про из вел их за счет сво их средств и с со гла сия арен до да те ля (п. 2 ст. 623
ГК РФ).
Стои мо сть не от де ли мых улуч ше ний, про из ве ден ных без со гла сия арен
до да те ля, воз ме ще нию не под ле жит, е с ли иное не пре ду смот ре но за ко ном
(п. 3 ст. 623 ГК РФ). Им пе ра тив ное пра ви ло пре ду смот ре но в от но ше нии
как от де ли мых, так и не от де ли мых улуч ше ний арен до ван но го иму ще ст ва,
про из ве ден ных за счет амор ти за ци он ных от чис ле ний: они яв ля ют ся соб
ст вен но стью арен до да те ля (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Ви ды амор ти зи руе мо го
1
Пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2010 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федера
ции о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012.
№ 1.
2
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 89.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]