Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
211
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
са мо управ ле ния, имею щим ква ли фи ци ро ван ные юри ди че ские служ бы)
кон суль та ци он ные ус лу ги но та риу са про сто не нуж ны.
Дан ный вы вод о со бен но на гля ден при ме ни тель но к до го во рам арен ды
зда ний и со ору же ний. По дав ляю щее боль шин ст во уча ст ни ков ука зан ных до
го во ров со став ля ют ком мер че ские и не ком мер че ские ор га ни за ции, ор га ны
вла сти и ме ст но го са мо управ ле ния, для ко то рых обя за тель ное но та ри аль ное
удо сто ве ре ние до го во ров арен ды зда ний и со ору же ний обер нет ся ис клю чи
тель но до пол ни тель ны ми вре мен ны ми и ма те ри аль ны ми за тра та ми1.
Дей ст вую щий ГК РФ со дер жит нор му о том, что до го вор арен ды зда ния
или со ору же ния, за клю чен ный на срок не ме нее го да, под ле жит го су дар ст
вен ной ре ги ст ра ции и счи та ет ся за клю чен ным с это го мо мен та. Прак ти
че ски ва жен во прос о по ряд ке ис чис ле ния го дич но го сро ка, не об хо ди мо го
для го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции. Срок дей ст вия до го во ра арен ды зда ния
(со ору же ния), оп ре де лен ный с 1го чис ла ка ко голи бо ме ся ца те ку ще го го
да до 30го (31го) чис ла пре ды ду ще го ме ся ца сле дую ще го го да, в це лях
при ме не ния п. 2 ст. 651 ГК РФ при знан рав ным го ду2.
До го вор арен ды зда ния и со ору же ния мо жет быть за клю чен на срок как
оп ре де лен ный (это мо жет быть и крат ко сроч ная, и дол го сроч ная арен да),
так и не оп ре де лен ный. Еди ный пре дель ный срок арен ды зда ний и со ору
же ний за ко но да тель ст вом не ус та нов лен. Мак си маль ные сро ки мо гут быть
ус та нов ле ны в пра во вых ак тах лишь для от дель ных слу ча ев сда чи в арен
ду зда ний и со ору же ний.
Пе ре да ча зда ния (со ору же ния) арен до да те лем и при ня тие его арен да то
ром долж ны осу ще ст в лять ся по пе ре да точ но му ак ту или ино му до ку мен ту
о пе ре да че, под пи сы вае мо му сто ро на ми (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ). Не об хо ди
мость ис пол не ния обя за тель ст ва по пе ре да че зда ния (со ору же ния) в арен
ду с обя за тель ным оформ ле ни ем пе ре да точ но го ак та или ино го до ку мен
та о пе ре да че вы те ка ет так же из ука за ния ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ. Со глас но
этой нор ме ук ло не ние од ной из сто рон от под пи са ния до ку мен та о пе ре да
че зда ния (со ору же ния) на ус ло ви ях, пре ду смот рен ных до го во ром, счи та
ет ся от ка зом со от вет ст вен но арен до да те ля от ис пол не ния обя зан но сти пе
ре дать иму ще ст во, а арен да то ра – от обя зан но сти при нять иму ще ст во.
Под пи са ние сто ро на ми пе ре да точ но го ак та или ино го до ку мен та о пе
ре да че, на ря ду с фак ти че ской пе ре да чей зда ния (со ору же ния), яв ля ет ся
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 519–520.
2
Пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арби
тражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
212
Гла ва 4. Арен да
обя за тель ным ус ло ви ем, по зво ляю щим го во рить о над ле жа щем ис пол не
нии обя за тель ст ва по пе ре да че и прие му зда ния (со ору же ния) в арен ду.
Вме сте с тем в слу ча ях, пре ду смот рен ных до го во ром или за ко ном, это
обя за тель ст во бу дет счи тать ся над ле жа ще ис пол нен ным толь ко при на сту
п ле нии до пол ни тель ных фак тов (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ). На при мер, сто ро
ны мо гут вве сти в до го вор ус ло вие, со глас но ко то ро му обя за тель ст во арен
до да те ля по пе ре да че зда ния (со ору же ния) бу дет счи тать ся ис пол нен ным
толь ко то гда, ко гда он:
а) под пи шет пе ре да точ ный акт;
б) фак ти че ски пе ре даст зда ние (со ору же ние);
в) оп ла тит рас хо ды по го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции пе ре хо да пра ва
арен ды и т.п.
1
При пе ре да че слож ных в ин же нер нотех ни че ском от но ше нии зда ний
(со ору же ний) сто ро ны мо гут до го во рить ся о том, что обя за тель ным ус ло
ви ем над ле жа ще го ис пол не ния обя за тель ст ва по пе ре да че яв ля ет ся про ве
де ние про дав цом за свой счет си ла ми спе циа ли зи ро ван ной ор га ни за ции
кон троль ных и про ве роч ных ме ро прия тий на пред мет оп ре де ле ния ка че ст
вен но го со стоя ния зда ния (со ору же ния), ин же нер ных ком му ни ка ций, ин
фор ма ци он ных с е тей и т.п., об слу жи ваю щих дан ное зда ние (со ору же ние).
Как разъ яс нил Выс ший Ар бит раж ный Суд РФ, ука за ние в ак те прие ма
пе ре да чи арен до ван но го по ме ще ния на ава рий ное со стоя ние сис те мы цен
траль но го ото пле ния са мо по се бе не оз на ча ет воз ло же ние на арен да то ра
бре ме ни не се ния рас хо дов по уст ра не нию по след ст вий ава рии и ка пи таль
но му ре мон ту, вы зван но му не от лож ной не об хо ди мо стью.
Ко ми тет по управ ле нию иму ще ст вом (арен до да тель) на ос но ва нии п. 3
ч. 1 ст. 619 ГК РФ об ра тил ся с ис ком к об ще ст ву с ог ра ни чен ной от вет ст вен
но стью о рас тор же нии до го во ра арен ды в свя зи с нев не се ни ем в ус та нов лен
ные сро ки аренд ной пла ты и о вы се ле нии от вет чи ка из за ни мае мо го не жи ло
го по ме ще ния.
Ре ше ни ем су да пер вой ин стан ции в ис ке от ка за но на том о с но ва нии, что
от вет чик (арен да тор) про из вел ка пи таль ный ре монт сис те мы цен траль но го
ото пле ния арен дуе мо го по ме ще ния и в со от вет ст вии с п. 1 ст. 616 ГК РФ за чел
его стои мость в счет аренд ной пла ты.
По ста нов ле ни ем апел ля ци он ной ин стан ции дан ное ре ше ние от ме не но
и иск арен до да те ля удов ле тво рен со ссыл кой на то, что в рас смат ри вае мой си
туа ции арен да тор не имел пра ва на за чет стои мо сти ра бот по ка пи таль но му
ре мон ту в счет аренд ной пла ты.
При этом суд апел ля ци он ной ин стан ции ука зал сле дую щее.
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 346.
213
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
Со глас но ус ло ви ям до го во ра арен до да тель обя зан про во дить ка пи таль ный
ре монт сдан но го вна ем не жи ло го по ме ще ния вме сте с ка пи т аль ным ре мон том
все го зда ния, но срок пла но во го ка пи таль но го ре мон та спор но го строе ния еще
не на сту пил. Арен да тор взял на се бя обя за тель ст во по ка пи таль но му ре мон
ту объ ек т а арен ды в слу чае не от лож ной не об хо ди мо сти, так как, зная о не дос
тат ках пе ре дан но го в арен ду по ме ще ния, в ча ст но сти об ава рий ном со стоя нии
сис те мы цен траль но го ото пле ния, при нял это по ме ще ние по ак ту прие мапе
ре да чи (об ава рий ном со стоя нии сис те мы цен траль но го ото пле ния бы ла сде
ла на от мет ка в ука зан ном ак те). Тем са мым арен да тор ли шил се бя пра ва от не
сти рас хо ды по ка пи таль но му ре мон ту, вы зван но му не от лож ной не об хо ди мо
стью, на арен до да те ля.
Суд кас са ци он ной ин стан ции, про ве рив ма те риа лы де ла в свя зи с жа ло бой
от вет чи ка, ус та но вил, что от вет чик, воз ра жая про тив за яв лен ных тре бо ва ний,
ссы лал ся на про ве де ние им ка пи таль но го ре мон та сис те мы цен траль но го ото
пле ния в свя зи с не от лож ной не об хо ди мо стью (ава ри ей) и от ка зом арен до да
те ля осу ще ст вить т а кой ре монт.
Со глас но ст. 611 ГК РФ арен до да тель обя зан пре дос та вить арен да то ру
иму ще ст во в со стоя нии, со от вет ст вую щем ус ло ви ям до го во ра арен ды и на
зна че нию иму ще ст ва. Од на ко, как вид но из ак та прие мапе ре да чи по ме ще ния,
сис те ма цен траль но го ото пле ния в мо мент пе ре да чи на хо ди лась в ава рий ном
со стоя нии.
Оце ни вая это об стоя тель ст во, суд кас са ци он ной ин стан ции от ме тил, что
ссыл ка в ак те прие мапе ре да чи на ава рий ное со стоя ние сис те мы цен траль но
го ото пле ния са ма по с е бе не оз на ча ет, что арен да тор при нял на се бя обя зан
ность уст ра нять по след ст вия воз мож ных ава рий и осу ще ст вить в слу чае не об
хо ди мо сти за свой счет ее ка пи таль ный ре монт.
Ма те риа ла ми де ла под твер жда ет ся и ист цом не ос па ри ва ет ся факт ава
рии сис те мы цен траль но го ото пле ния. Ак та ми об сле до ва ния, со став лен ны ми
с уча сти ем пред ста ви те лей те п ло снаб жаю щей ор га ни за ции и арен до да те ля,
под твер жда ет ся не об хо ди мость про ве де ния ее ка пи таль но го ре мон та.
Арен да тор не од но крат но об ра щал ся к арен до да те лю с прось бой при нять
не от лож ные ме ры по уст ра не нию по след ст вий ава рии и про ве де нию ка пи
таль но го ре мон та сис те мы цен траль но го ото пле ния, о чем сви де тель ст ву ют
имею щие ся в де ле за яв ле ния и те ле грам мы.
По сколь ку арен до да тель не при нял со от вет ст вую щих мер, арен да тор был
вы ну ж ден про из ве сти ка пи таль ный ре монт за свой счет, за клю чив до го вор
с под ряд чи ком.
При та ких об стоя тель ст вах суд пер вой ин стан ции обос но ван но при шел
к вы во ду о пра ве от вет чи ка в со от вет ст вии с п. 1 ст. 616 ГК РФ за честь в счет
аренд ной пла ты стои мость ра бот по ка пи таль но му ре мон ту сис те мы цен траль
но го ото пле ния, вы зван ных не от лож ной не об хо ди мо стью.
При няв во вни ма ние из ло жен ное, а так же учи ты вая, что иной за дол жен но
сти по аренд ной пла те у от вет чи ка не име лось, суд кас са ци он ной ин стан ции
214
Гла ва 4. Арен да
от ме нил по ста нов ле ние апел ля ци он ной ин стан ции и ос та вил в си ле ре ше ние
су да пер вой ин стан ции об от ка зе в удов ле тво ре нии тре бо ва ния ист ца1.
Ис хо дя из ана ли за ст. 652 ГК РФ, не об хо ди мо от ме тить, что е с ли арен до
да тель зда ния, со ору же ния яв ля ет ся арен да то ром зе мель но го уча ст ка, на ко
то ром они рас по ло же ны, та кое ли цо, со глас но ст. 22 ЗК РФ, впра ве пе ре дать
свои пра ва и обя зан но сти по до го во ру арен ды зе мель но го уча ст ка арен да то
ру зда ния, со ору же ния ли бо пе ре дать ему арен до ван ный зе мель ный уча сток
в суб арен ду в пре де лах сро ка до го во ра арен ды зе мель но го уча ст ка без со
гла сия соб ст вен ни ка зе мель но го уча ст ка при ус ло вии его уве дом ле ния, ес ли
до го во ром арен ды зе мель но го уча ст ка не пре ду смот ре но иное2.
При ука зан ных об стоя тель ст вах арен да тор не впра ве тре бо вать в су деб
ном по ряд ке за клю че ния с ним до го во ра арен ды зе мель но го уча ст ка. Он
мо жет поль зо вать ся зе мель ным уча ст ком, за ня тым арен дуе мым зда ни ем
или со ору же ни ем, без со от вет ст вую ще го до го во ра в си лу за ко на в те че ние
сро ка арен ды не дви жи мо сти3.
При пре кра ще нии до го во ра арен до ван ное зда ние или со ору же ние долж
но быть воз вра ще но арен до да те лю в по ряд ке, ана ло гич ном по ряд ку пе ре
да чи зда ния или со ору же ния арен да то ру (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Ины ми сло
ва ми, не об хо ди мо со став ле ние и под пи са ние ак та пе ре да чи или ино го до
ку мен та о пе ре да че, а воз мож ны и до пол ни тель ные дей ст вия по про вер ке
ка че ст вен но го со стоя ния зда ний и со ору же ний и т.п. От каз ка койли бо сто
ро ны от под пи са ния ак та пе ре да чи или ино го до ку мен та, сви де тель ст вую
ще го о воз вра те зда ния или со ору же ния, бу дет рас смат ри вать ся как от каз от
ис пол не ния обя за тельств по воз вра ту пред ме та арен ды.
В по ст а нов ле нии Пле ну ма Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ от
17.11.2011 № 73 «Об от дель ных во про сах прак ти ки при ме не ния пра вил Гра
ж дан ско го ко дек са Рос сий ской Фе де ра ции о до го во ре арен ды» да но важ ное
разъ яс не ние в от но ше нии пре кра ще ния до го во ра арен ды зда ний, со ору же
ний: обя за тель ст ва сто рон по до го во ру арен ды зда ний, со ору же ний и по ме
1
Пункт 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
См.: Комментарий к ГК РФ (учебнопрактический). Ч. 1, 2, 3, 4 / под ред. Степанова С.А. 2е
изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2010 // [Электрон
ный ресурc]. Режим доступа: http://forum.yurclub.ru/index.php?s=8ea1f1f8e70c44b9e72dcf398b8
5158d&app=downloads&module=display§ion=download&do=conrm_download&id=4308.
3
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых
вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арби
тражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.
215
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
ще ний пре кра ща ют ся с мо мен та, оп ре де лен но го с уче том разъ яс не ний, со
дер жа щих ся в п. 5 на стоя ще го по ста нов ле ния, но в лю бом слу чае не позд нее
ре ги ст ра ции пе ре хо да пра ва соб ст вен но сти на пред мет арен ды к по ку па те
лю (арен да то ру), вне за ви си мо сти от то го, о су ще ст в ле на го су дар ст вен ная ре
ги ст ра ция т а ко го до го во ра арен ды (до го вор арен ды на срок год и бо лее) или
нет (до го вор арен ды на срок ме нее го да и на не оп ре де лен ный срок).
Ес ли в со от вет ст вии со ст. 651 ГК РФ до го вор арен ды зда ния, со ору же
ния или по ме ще ния был за ре ги ст ри ро ван, то по смыс лу ст. 26 Фе де раль но
го за ко на от 21.07.1997 № 122ФЗ «О го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции прав на
не дви жи мое иму ще ст во и сде лок с ним» лю бая из сто рон до го во ра арен
ды впра ве об ра тить ся в ор ган, о су ще ст в ляю щий го су дар ст вен ную ре ги ст
ра цию прав на не дви жи мое иму ще ст во и сде лок с ним, с за яв ле ни ем о вне
се нии в ЕГРП за пи си о пре кра ще нии до го во ра арен ды. Со хра не ние в ЕГРП
за пи си о до го во ре арен ды не оз на ча ет, что до го вор арен ды не пре кра тил ся.
В тех слу ча ях, ко гда вы куп иму ще ст ва о су ще ст в лял ся в по ряд ке, пре ду
смот рен ном Фе де раль ным за ко ном от 22.07.2008 № 159ФЗ «Об осо бен но
стях от чу ж де ния не дви жи мо го иму ще ст ва, на хо дя ще го ся в го су дар ст вен
ной соб ст вен но сти субъ ек тов Рос сий ской Фе де ра ции или в му ни ци паль ной
соб ст вен но сти и арен дуе мо го субъ ек та ми ма ло го и сред не го пред при ни ма
тель ст ва, и о вне се нии из ме не ний в от дель ные за ко но да тель ные ак ты Рос
сий ской Фе де ра ции», су дам сле ду ет учи ты вать, что по смыс лу ст. 3 и 5 на
зван но го За ко на в си лу о со бо го ха рак те ра пра ва субъ ек та ма ло го и сред не
го пред при ни ма тель ст ва на вы куп арен дуе мо го не дви жи мо го иму ще ст ва
не до пус ка ет ся вклю че ние в до го вор про да жи не дви жи мо сти (или иное со
гла ше ние) ус ло вий о со хра не нии обя за тельств по вне се нию по ку па те лем
(арен да то ром) аренд ной пла ты по сле его за клю че ния1.
4.4.3.
Предметом договора аренды предприятия яв ля ет ся пред при ятие в целом, т.е. иму ще ст вен ный ком плекс, ис поль зуе мый для осу ще ст в ле ния пред
при ни ма тель ской дея тель но сти. В со став пред при ятия как иму ще ст вен но го
ком плек са вхо дят все ви ды иму ще ст ва, пред на зна чен ные для его дея тель
но сти, вклю чая зе мель ные уча ст ки, зда ния, со ору же ния, обо ру до ва ние, ин
вен тарь, сы рье, про дук цию, пра ва т ре бо ва ния, дол ги, а так же пра ва на обо
1
Пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об от
дельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 1.
216
Гла ва 4. Арен да
зна че ния, ин ди ви дуа ли зи рую щие пред при ятие, его про дук цию, ра бо ты
и ус лу ги (ком мер че ское обо зна че ние, то вар ные зна ки, зна ки об слу жи ва
ния), и дру гие ис клю чи тель ные пра ва, е с ли иное не пре ду смот ре но за ко
ном или до го во ром (ст. 132 ГК РФ).
Как от ме ча ет Е.А. Су ха нов, «со став иму ще ст вен ных и не иму ще ст вен
ных ак ти вов, пе ре да вае мых арен до да те лем арен да то ру по до го во ру арен ды
пред при ятия, по зво ля ет го во рить о нем как о слож ном до го вор ном об ра зо
ва нии. В нем име ют ме сто:
а) эле мен ты клас си че ско го до го во ра арен ды (пе ре да ча в со ста ве ос нов
ных фон дов пред при ятия ин ди ви ду аль нооп ре де лен ных не по треб ляе мых
ве щей: зда ний, со ору же ний, зе мель ных уча ст ков, обо ру до ва ния);
б) эле мен ты до го во ра зай ма (пе ре да ча в со ста ве пред при ятия обо рот
ных средств: сы рья, ма те риа лов, де неж ных средств и т.п. – ве щей, оп ре де
ляе мых ро до вы ми при зна ка ми);
в) эле мен ты до го во ра це с сии и пе ре во да дол га (пе ре вод на арен да то ра
прав т ре бо ва ния и дол гов арен до да те ля);
г) эле мен ты до го во ра ком мер че ской кон цес сии – фран чай зин га (пре дос
тав ле ние арен да то ру пра ва поль зо ва ния ис клю чи тель ны ми пра ва ми)»1.
При этом пра ва арен до да те ля, по лу чен ные им на ос но ва нии раз ре ше ния
(ли цен зии) на за ня тие со от вет ст вую щей дея тель но стью, не под ле жат пе ре
да че арен да то ру, ес ли иное не ус та нов ле но за ко ном или ины ми пра во вы ми
ак та ми. Вклю че ние в со став пе ре да вае мо го по до го во ру пред при ятия обя
за тельств, ис пол не ние ко то рых арен да то ром не воз мож но при от сут ст вии
у не го та ко го раз ре ше ния (ли цен зии), не о с во бо ж да ет арен до да те ля от со
от вет ст вую щих обя за тельств пе ред кре ди то ра ми (п. 2 ст. 656 ГК РФ)2.
Оп ре д е л е ние раз ме ра аренд ных пл а те жей обя за тель но, так как в си лу
п. 2 ст. 650 ГК РФ и п. 1 ст. 654 ГК РФ ус ло вие об аренд ных пла те жах яв
ля ет ся су ще ст вен ным. По это му при от сут ст вии со гла со ван но го сто ро на
ми в пись мен ной фор ме ус ло вия о раз ме ре аренд ной пла ты до го вор арен
ды пред при ятия счи та ет ся не за клю чен ным, а пра ви ла оп ре де ле ния це ны,
пре ду смот рен ные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не при ме ня ют ся. В до го во ре арен ды
пред при ятия мо гут ис поль зо вать ся лю бые фор мы пла те жа.
Оп ре де ле ние раз ме ра аренд ной пла ты, хо тя и о с но ва но, как пра ви ло,
на ре зуль та тах оце ноч ной дея тель но сти, не мо жет сво дить ся к ним в при
ну ди тель ном по ряд ке. За кон не со дер жит обя зан но сти сто рон не пре мен но
1
Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Статут,
2011. С. 347.
2
Федеральный закон от 04.05.2011 № 99ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельно
сти» // Российская газета.
2011. 6 мая.
217
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
учи ты вать при рас че те аренд ной пла ты ры ноч ную стои мость пред при ятия
и ос но ва ний от ме нять эту сво бо ду ус мот ре ния, как ино гда пред ла га ет ся
в ли те ра ту ре. Сти му ли ро ва ние к ры ноч ной став ке аренд ной пла ты по до го
во ру арен ды пред при ятия, как и по лю бо му дру го му до го во ру арен ды, мо
жет о су ще ст в лять ся ме то да ми на ло го во го пра ва, но это не да ет по во да уже
сто чать нор мы пра ва гра ж дан ско го.
Сторонами по д о г о в о р у аренды предприятия впра ве вы сту пать не
толь ко ли ца, за ни маю щие ся пред при ни ма тель ской дея тель но стью (ком
мер че ские ор га ни за ции и ин ди ви ду аль ные пред при ни ма те ли), но и не коммер че ские ор га ни за ции, а т ак же гра ж да не. Нель зя ис клю чить, что пред
при ятие как иму ще ст вен ный ком плекс на хо дит ся в соб ст вен но сти гра ж да
ни на, не яв ляю ще го ся пред при ни ма те лем (на при мер, по лу чен в ре зуль та те
на сле до ва ния), ли бо не ком мер че ской ор га ни за ции, не за ни маю щей ся пред
при ни ма тель ской дея тель но стью с ис поль зо ва ни ем ком плек са, но по лу
чаю щей до ход от его сда чи в арен ду, ко то рый в даль ней шем на прав ля ет ся
на ус тав ные це ли дея тель но сти1. Сле ду ет от ме тить, что пе ре да ча пред при
ятия в поль зо ва ние не вле чет из ме не ний в пра во вом ста ту се арен до да те ля:
он не пре кра ща ет дея тель но сти в ка че ст ве субъ ек та гра ж дан ско го пра ва.
Во прос о том, кто мо жет быть арен да то ром по рас смат ри вае мо му до го
во ру, слож нее. Без ус лов но, сю да сле ду ет от не сти ин ди ви ду аль ных пред при
ни ма те лей и ком мер че ские ор га ни за ции. Ана лиз ст. 48–49 ГК РФ по зво ля
ет за клю чить, что в той ме ре, в ка кой не ком мер че ски ми ор га ни за ция ми до
пус ка ет ся о су ще ст в ле ние пред при ни ма тель ской дея тель но сти, они впра ве
так же стать арен да то ра ми пред при ятия. Для пуб лич нопра во вых об ра зо ва
ний и гра ж дан, не яв ляю щих ся пред при ни ма те ля ми, за кон, по всей ви ди
мо сти, т а кой воз мож но сти не пре дос тав ля ет, ес ли учесть, что арен да пред
при ятия по оп ре де ле нию пре сле ду ет пред при ни ма тель ские це ли.
В обя за тель ном по ряд ке до го вор арен ды пред при ятия дол жен прой ти
го су дар ст вен ную ре ги ст ра цию, с мо мен та ко то рой он бу дет счи т ать ся за
клю чен ным (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Го су дар ст вен ная ре ги ст ра ция пред по ла га
ет вне се ние ин фор ма ции о со вер шае мой сдел ке в еди ный го су дар ст вен ный
ре естр, от кры тый для за ин те ре со ван ных лиц. По ря док ре ги ст ра ции до го во
ра арен ды пред при ятия оп ре де лен ст. 22 Фе де раль но го за ко на от 21.07.1997
№ 122ФЗ «О го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции прав на не дви жи мое иму ще ст
во и сде лок с ним» и кон кре ти зи рую щи ми ее Пра ви ла ми вне се ния за пи
сей о пра вах на пред при ятие как иму ще ст вен ный ком плекс и сде лок с ним
в Еди ный го су дар ст вен ный ре естр прав на не дви жи мое иму ще ст во и сде
1
См.: Хворостов Н.Т. Предприятие как объект договора. М.: Эксмо, 2005. С. 95.
218
Гла ва 4. Арен да
лок с ним и взаи мо дей ст вия ме ж ду Фе де раль ной ре ги ст ра ци он ной служ
бой и ее тер ри то ри аль ны ми ор га на ми (утв. при ка зом Мин юс та Рос сии от
04.03.2005 № 16).
Пе ре да ча в со ста ве арен дуе мо го пред при ятия ис клю чи тель ных прав
тре бу ет оформ ле ния со от вет ст вую щих ли цен зи он ных со гла ше ний и иных
до го во ров с их по сле дую щей го су дар ст вен ной ре ги ст ра ци ей. В ука зан ных
со гла ше ни ях долж ны оп ре де лять ся пре де лы прав арен да то ра по ис поль зо
ва нию ис клю чи тель ных прав. Ис клю че ние со став ля ет ком мер че ское обо
зна че ние пред при ятия: оно пе ре да ет ся арен да то ру на тех ус ло ви ях, ко то
рые пре ду смот ре ны до го во ром арен ды пред при ятия (п. 5 ст. 1539 ГК РФ).
Пе ре да ча арен до ван но го пред при ятия от арен до да те ля к арен да то ру
осу ще ст в ля ет ся по пе ре да точ но му ак ту (ст. 659 ГК РФ). К не му долж ны
быть при ло же ны акт ин вен та ри за ции, бух гал тер ский ба ланс, за клю че ние
не за ви си мо го ау ди то ра о со ста ве и стои мо сти пред при ятия, а так же пе ре
чень дол гов, вклю чае мых в со став пред при ятия. Под го тов ка пред при ятия
к пе ре да че, вклю чая со став ле ние пе ре да точ но го ак та, яв ля ет ся обя зан но
стью арен до да те ля и осу ще ст в ля ет ся за его счет. Од на ко это пра ви ло – дис
по зи тив ное, т.е. иное мо жет быть пре ду смот ре но до го во ром арен ды пред
при ятия.
Сле ду ет от ме тить, что арен да то ру пре дос тав ля ют ся ши ро кие пол но мо-
чия по ис поль зо ва нию иму ще ст ва арен до ван но го пред при ятия. В со от вет
ст вии со ст. 660 ГК РФ, е с ли иное не пре ду смот ре но до го во ром, арен да тор
впра ве без со гла сия арен до да те ля про да вать, об ме ни вать, пре дос тав лять во
вре мен ное поль зо ва ние ли бо взай мы ма те ри аль ные цен но сти, вхо дя щие
в со став иму ще ст ва арен до ван но го пред при ятия, сда вать их в суб арен ду
и пе ре да вать свои пра ва и обя зан но сти по до го во ру арен ды в от но ше нии
та ких цен но стей дру го му ли цу при ус ло вии, что это не вле чет умень ше ния
стои мо сти пред при ятия и не на ру ша ет дру гих по ло же ний до го во ра арен
ды пред при ятия. Ука зан ный по ря док не при ме ня ет ся в от но ше нии зем ли
и дру гих при род ных ре сур сов, а т ак же в иных слу ча ях, пре ду смот рен ных
за ко ном. Арен да тор, ес ли иное не пре ду смот ре но до го во ром, впра ве без
со гла сия арен до да те ля вно сить из ме не ния в со став арен до ван но го иму ще
ст вен но го ком плек са, про во дить его ре кон ст рук цию, рас ши ре ние, тех ни че
ское пе ре воо ру же ние, уве ли чи ваю щее его стои мость.
Глав ное в со дер жа нии прав арен да то ра – это воз мож ность рас по ря же
ния иму ще ст вом, пе ре дан ным ему в со ста ве арен до ван но го пред при ятия.
Пре де лы ука зан но го пра ва рас по ря же ния ог ра ни чи ва ют ся не об хо ди мо
стью со хра не ния арен да то ром стои мо сти пред при ятия и со блю де ния ог
ра ни че ний, пре ду смот рен ных в до го во ре. По это му пра во арен ды пред при
219
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
ятия по сво ей юри ди че ской су ти яв ля ет ся пра вом на пред при ни ма тель ское
ис поль зо ва ние иму ще ст вен но го ком плек са, име нуе мо го пред при яти ем1.
По ми мо то го, что арен да тор пред при ятия обя зан вы пла чи вать арен до
да те лю аренд ную пла ту, на арен да то ра воз ла га ют ся обя зан но сти по со дер
жа нию пред при ятия, оп ла те рас хо дов на его экс плуа та цию и по воз вра ту
арен до ван но го пред при ятия. Арен да тор пред при ятия обя зан в те че ние все
го сро ка дей ст вия до го во ра под дер жи вать пред при ятие в над ле жа щем тех
ни че ском со стоя нии, в том чис ле осу ще ст в лять его те ку щий и ка пи таль ный
ре монт (имея в ви ду ре монт ин ди ви ду аль нооп ре де лен ных ве щей, вхо дя
щих в со став пред при ятия) (п. 1 ст. 661 ГК РФ). На арен да то ра воз ла га ют ся
рас хо ды, свя зан ные с экс плуа т а ци ей арен до ван но го пред при ятия, а так же
с уп ла той пла те жей по стра хо ва нию арен до ван но го иму ще ст ва (п. 2 ст. 661
ГК РФ).
Арен да то ру мо гут быть пе ре да ны так же обя за тель ст вен ные пра ва поль
зо ва ния зем лей и дру ги ми при род ны ми ре сур са ми, зда ния ми, со ору же ния
ми и обо ру до ва ни ем в по ряд ке, на ус ло ви ях и в пре де лах, пре ду смот рен
ных до го во ром арен ды, и с со блю де ни ем нор ма тив ных пра во вых ак тов.
При этом сле ду ет учи ты вать спе ци аль ное за ко но да тель ст во, рег ла мен ти
рую щее воз мож ность пе ре да чи в суб арен ду при род ных объ ек тов (на при
мер, со глас но ЛК РФ не до пус ка ет ся пе ре да ча в суб арен ду уча ст ков лес
но го фон да). Арен до да тель мо жет ус ту пить арен да то ру обя за тель ст вен ные
пра ва тре бо ва ния в по ряд ке, на ус ло ви ях и в пре де лах, оп ре де лен ных до го
во ром арен ды, и с со блю де ни ем по ло же ний гл. 24 ГК РФ, рег ла мен ти рую
щей за ме ну ли ца в обя за тель ст ве.
Арен до да тель мо жет пе ре вес ти на арен да то ра обя за тель ст вен ные дол
ги пред при ятия в по ряд ке, на ус ло ви ях и в пре де лах, оп ре де лен ных до го во
ром арен ды, но с со блю де ни ем по ло же ний ст. 657 ГК РФ, ко то рая ус та нав
ли ва ет спе ци аль ный по ря док пе ре во да дол га при арен де пред при ятия. Так,
кре ди то ры по обя за тель ст вам, вклю чен ным в со став пред при ятия, долж ны
быть уве дом ле ны о его пе ре да че в арен ду (п. 1 ст. 657 ГК РФ). Ес ли кре ди
тор не со гла сен на пе ре вод дол га, он впра ве в те че ние трех ме ся цев со дня
по лу че ния уве дом ле ния (а е с ли уве дом ле ния не бы ло, то в те че ние го да со
дня, ко гда он уз нал или дол жен был уз нать о пе ре да че пред при ятия в арен
ду) по т ре бо вать пре кра ще ния или дос роч но го ис пол не ния обя за тель ст ва
и воз ме ще ния при чи нен ных этим убыт ков (п. 2 и 3 ст. 657 ГК РФ), при
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 349.
220
Гла ва 4. Арен да
чем от вет ст вен ность арен до да те ля и арен да то ра яв ля ет ся со ли дар ной (п. 4
ст. 657 ГК РФ).
В ГК РФ за кре п ле но пра во арен да то ра на воз ме ще ние ему стои мо сти
не от де ли мых улуч ше ний арен до ван но го иму ще ст ва не за ви си мо от раз ре
ше ния арен до да те ля на та кие улуч ше ния, ес ли иное не пре ду смот ре но до
го во ром.
Арен до да тель мо жет быть ос во бо ж ден толь ко су дом от обя зан но сти
воз ме с тить стои мость та ких улуч ше ний, ес ли до ка жет, что из держ ки арен
да то ра на эти улуч ше ния:
– по вы ша ют стои мость арен до ван но го иму ще ст ва не со раз мер но улуч
ше нию его ка че ст ва и (или) экс плуа т а ци он ных свойств
– или при осу ще ст в ле нии т а ких улуч ше ний бы ли на ру ше ны прин ци пы
доб ро со ве ст но сти и ра зум но сти (ст. 662 ГК РФ).
При пре кра ще нии до го во ра арен ды воз врат арен до ван но го иму ще ст ва
осу ще ст в ля ет ся по пра ви лам о его пе ре да че (ст. 656, 657, 659 ГК РФ). Ес
ли иное не пре ду смот ре но до го во ром, под го тов ка пред при ятия к пе ре да че
арен до да те лю, вклю чая со став ле ние и пред ст ав ле ние на под пи са ние пе ре
да точ но го ак та, яв ля ет ся обя зан но стью арен да то ра и про из во дит ся за его
счет (ст. 664 ГК РФ).
Как от ме ча ет Е.А. Су ха нов, арен да пред при ятия свя за на с мно же ст вом
со ци аль ных про блем, ка саю щих ся ин те ре сов ра бот ни ков пред при ятия,
а так же во про сов мо но по ли за ции рын ка то ва ров и ус луг. По этой при чи
не пра ви ла гра ж дан ско го за ко но да тель ст ва о по след ст ви ях не дей ст ви тель
но сти сде лок и об из ме не нии или о рас тор же нии до го во ра, пре ду смат ри
ваю щие воз врат или взы ска ние в на ту ре по лу чен но го по до го во ру с од ной
сто ро ны или с обе их сто рон, при ме ня ют ся к уча ст ни кам до го во ра арен ды
пред при ятия ог ра ни чен но. Та кие по след ст вия мо гут иметь ме сто, ес ли они
су ще ст вен но не на ру ша ют пра ва и ох ра няе мые за ко ном ин те ре сы кре ди то
ров арен до да те ля и арен да то ра, дру гих лиц и не про ти во ре чат об ще ст вен
ным ин те ре сам (ст. 663 ГК РФ)1.
Итак, арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий иг ра ет ог ром ную роль
в иму ще ст вен ных пра во от но ше ни ях ме ж ду хо зяй ст вую щи ми субъ ек та
ми, яв ля ет ся важ ным спо со бом ми ни ми за ции пред при ни ма тель ско го рис ка
и воз мож но сти по лу че ния до хо да от вло же ний средств.
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 353.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]