Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
251
В от ли чие от мно гих глав ГК РФ, в ко то рых вы де ле ны об щая часть (об
щие по ло же ния) и спе ци аль ные нор мы, по свя щен ные ка ко мули бо рас
смат ри вае мо му в гла ве ви ду до го во ра, в гл. 35 от сут ст ву ет об щая часть. По
мне нию М.И. Бра гин ско го, эта гла ва рас счи та на на два са мо стоя тель ных
ти па до го во ров: до го вор жи лищ но го най ма (ком мер че ско го най ма) и до го
вор со ци аль но го най ма1.
Дей ст ви тель но, об щим оп ре де ле ни ем до го во ра най ма жи ло го по ме ще
ния счи тать ст. 671 ГК РФ дос та точ но слож но по ря ду при чин:
вопер вых, оп ре де ле ние до го во ра со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще
ния со дер жит ся не в ГК РФ, а в ст. 60 ЖК РФ;
вовто рых, ст. 671 ГК РФ со дер жит чет кое ука за ние на воз мезд ный ха
рак тер до го во ра.
Ви ды до го во ра най ма жи ло го по ме ще ния вы де ля ют ся в за ви си мо сти от
це ле вой клас си фи ка ции ви дов жи лищ но го фрон да (ст. 19 ЖК РФ):
– до го вор ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния;
– до го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния;
– до го вор най ма спе циа ли зи ро ван но го жи ло го по ме ще ния.
5.2.
По договорунаймажилогопомещения од на сто ро на – соб ст вен ник жи-
ло го по ме ще ния или упра во мо чен ное им ли цо (най мо да тель) – обя зу ет ся
пре дос та вить дру гой сто ро не (на ни ма те лю) жи лое по ме ще ние за пла ту
во вла де ние и поль зо ва ние для про жи ва ния в нем (ст. 671 ГК РФ).
Хо тя за ко но да тель не под чер ки ва ет, что в ст. 671 ГК РФ за кре п ле но
имен но оп ре де ле ние до го во ра ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния,
это сле ду ет из ука за ния на его воз мезд ный ха рак тер. Вы де ля ют сле дую щие
при зна ки до го во ра ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния: кон сен су аль
ный, дву сто рон ний, воз мезд ный, вза им ный2.
Рас смот рим эле мен ты до го во ра ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще
ния, и пре ж де все го его объ ект, по сколь ку имен но он по зво ля ет от ли чать
до го вор най ма жи ло го по ме ще ния и до го вор арен ды.
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 668.
2
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 430.
5.2. До го вор ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния
252
Гла ва 5. Наем жилого помещения
Объекты договора коммерческого найма жилого помещения: объ
ек ты жи лищ но го фон да, на хо дя ще го ся в ча ст ной, го су дар ст вен ной или му
ни ци паль ной соб ст вен но сти и от но ся щие ся к жи лищ но му фон ду ком мер
че ско го ис поль зо ва ния (в со от вет ст вии с це ле вой клас си фи ка ци ей ви дов
жи лищ но го фон да, ст. 19 ЖК РФ). Объ ек том до го во ра мо жет быть изо ли ро
ван ное жи лое по ме ще ние, при год ное для по сто ян но го про жи ва ния (квар
ти ра, жи лой дом, часть квар ти ры или жи ло го до ма).
В ста тье 673 ГК РФ ус та нов ле но, что при год ность жи ло го по ме ще ния
для про жи ва ния оп ре де ля ет ся в по ряд ке, пре ду смот рен ном жи лищ ным за
ко но да тель ст вом. Нор ма тив ные тре бо ва ния, предъ яв ляе мые к жи ло му по
ме ще нию, а так же сам по ря док при зна ния его при год ным для про жи ва ния
ус та нов ле ны По ло же ни ем о при зна нии по ме ще ния жи лым по ме ще ни ем,
жи ло го по ме ще ния не при год ным для про жи ва ния и мно го квар тир но го до
ма ава рий ным и под ле жа щим сно су, ут вер жден ным по ста нов ле ни ем Пра
ви тель ст ва РФ от 28.01.2006 № 47 (в ред. от 02.08.2007)1.
Стороны договора коммерческого найма жилого помещения – най
мо да тель и на ни ма тель.
Най мо да те лем яв ля ет ся соб ст вен ник жи ло го по ме ще ния. Для за щи
ты ин те ре сов на ни ма те лей (по ана ло гии с до го во ром арен ды, ст. 617 ГК
РФ) пре ду смот ре но пра ви ло о со хра не нии до го во ра най ма жи ло го по ме
ще ния при пе ре ме не най мо да те ля. Но вый соб ст вен ник жи ло го по ме ще ния
ста но вит ся на ни ма те лем на ус ло ви ях ра нее за клю чен но го до го во ра най ма
(ст. 675 ГК РФ). Пред став ля ет ся пра виль ным, что бы ор га ны ме ст но го са
мо управ ле ния вы сту па ли ча ще в ка че ст ве най мо да те ля, из вле кая из это го
при быль, при та ком ва ри ан те стои мость жи лья для на ни ма те лей мог ла бы
быть ни же ры ноч ной.
На ни ма те лем по до го во ру мо жет быть толь ко гра ж да нин (п. 1 ст. 677
ГК РФ). В до го во ре долж ны быть ука за ны гра ж да не, по сто ян но про жи ваю
щие в жи лом по ме ще нии вме сте с на ни ма те лем (это мо гут быть и не род
ст вен ни ки). При от сут ст вии в до го во ре та ких ука за ний все ле ние этих гра
ж дан про из во дит ся в со от вет ст вии с пра ви ла ми ст. 679 ГК РФ (п. 2 ст. 677
ГК РФ). С со гла сия най мо да те ля, на ни ма те ля и гра ж дан, по сто ян но с ним
про жи ваю щих, в жи лое по ме ще ние мо гут быть все ле ны дру гие гра ж да не
в ка че ст ве по сто ян но про жи ваю щих с на ни ма те лем. При все ле нии не со
вер шен но лет них де тей та ко го со гла сия не тре бу ет ся.
1
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (в ред. от 02.08.2007) «Об утверждении
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструк
ции» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 6.
253
Все ле ние до пус ка ет ся при ус ло вии со блю де ния тре бо ва ний за ко но да
тель ст ва о нор ме об щей пло ща ди жи ло го по ме ще ния на од но го че ло ве ка,
кро ме слу чая все ле ния не со вер шен но лет них де тей (ст. 679 ГК РФ). Оче
вид но, име ют ся в ви ду де ти не толь ко на ни ма те ля, но и лиц, со вме ст но
с ним про жи ваю щих1.
Гра ж да не, по сто ян но про жи ваю щие со вме ст но с на ни ма те лем, име ют
рав ные с ним пра ва по поль зо ва нию жи лым по ме ще ни ем. От но ше ния ме
ж ду на ни ма те лем и та ки ми гра ж да на ми оп ре де ля ют ся за ко ном (п. 2 ст. 677
ГК РФ).
Гра ж да не, по сто ян но про жи ваю щие вме сте с на ни ма те лем, мо гут, из
вес тив най мо да те ля, за клю чить с на ни ма те лем до го вор о том, что все гра ж
да не, по сто ян но про жи ваю щие в жи лом по ме ще нии, не сут со вме ст но с на
ни ма те лем со ли дар ную от вет ст вен ность пе ред най мо да те лем. В этом слу
чае та кие гра ж да не яв ля ют ся со на ни ма те ля ми (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
В от но ше нии юри ди че ских лиц как на ни ма те лей за кре п ле ны сле дую
щие пра ви ла:
– жи лое по ме ще ние им пре дос тав ля ет ся по до го во ру арен ды или ино
му до го во ру;
– юри ди че ское ли цо мо жет ис поль зо вать жи лое по ме ще ние толь ко для
про жи ва ния гра ж дан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Раз мер пла ты за жи лое по ме ще ние и сро ки ее вне се ния ус та нав ли ва
ют ся по со гла ше нию сто рон (п. 1 и 3 ст. 682 ГК РФ). Од но сто рон нее из ме
не ние раз ме ра пла ты за жи лое по ме ще ние не до пус ка ет ся, за ис клю че ни
ем слу ча ев, пре ду смот рен ных за ко ном или до го во ром (п. 2 ст. 682 ГК РФ).
В ГК РФ ус та нов лен мак си маль ный срок до го во ра най ма жи ло го по ме-
ще ния – не бо лее пя ти лет. Ес ли в до го во ре срок не оп ре де лен, до го вор счи
та ет ся за клю чен ным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
В за ко не пря мо пре ду смот ре но, что к до го во ру най ма жи ло го по ме ще
ния, за клю чен но му на срок до од но го го да (крат ко сроч ный на ем), не при
ме ня ют ся пра ви ла, пре ду смот рен ные п. 2 ст. 677 (об ука за нии в до го во ре
гра ж дан, по сто ян но про жи ваю щих в жи лом по ме ще нии вме сте с на ни ма
те лем), ст. 680 (вре мен ные жиль цы), ст. 684–686 (пре иму ще ст вен ное пра
во на ни ма те ля на за клю че ние до го во ра на но вый срок; под на ем жи ло го по
ме ще ния; за ме на на ни ма те ля в до го во ре най ма жи ло го по ме ще ния), аб з. 4
п. 2 ст. 687 ГК РФ (пре дос тав ле ние по ре ше нию су да сро ка для уст ра не ния
на ру ше ний), ес ли до го во ром не пре ду смот ре но иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 431.
5.2. До го вор ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния
254
Гла ва 5. Наем жилого помещения
Формадоговора – про стая пись мен ная (ст. 674 ГК РФ). По сколь ку в за
ко не не ука за ны спе ци аль ные по след ст вия не со блю де ния про стой пись
мен ной фор мы, то дей ст ву ет об щее пра ви ло: не до пус ти мость ссы лать ся на
сви де тель ские по ка за ния (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Рас смот рим обя зан но сти най мо да те ля по до го во ру ком мер че ско го най-
ма жи ло го по ме ще ния:
1. Пе ре дать на ни ма те лю сво бод ное жи лое по ме ще ние в со стоя нии, при
год ном для про жи ва ния (п. 1 ст. 676 ГК РФ).
2. Осу ще ст в лять над ле жа щую экс плуа та цию жи ло го до ма, в ко то ром
на хо дит ся сдан ное вна ем жи лое по ме ще ние, пре дос тав лять или обес пе чи
вать пре дос тав ле ние на ни ма те лю за пла ту не об хо ди мых ком му наль ных ус
луг, обес пе чи вать про ве де ние ре мон та об ще го иму ще ст ва мно го квар тир но
го до ма и уст ройств для ока за ния ком му наль ных ус луг, на хо дя щих ся в жи
лом по ме ще нии (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
3. Про из во дить ка пи таль ный ре монт сдан но го вна ем жи ло го по ме ще
ния, ес ли иное не ус та нов ле но до го во ром най ма жи ло го по ме ще ния (п. 2
ст. 681 ГК РФ).
Та ким об ра зом, пер вые две из на зван ных обя зан но стей най мо да те ля
име ют им пе ра тив ный ха рак тер, а по след няя – дис по зи тив ный.
На ни ма тель по до го во ру ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния дол-
жен вы пол нять сле дую щие обя зан но сти:
1. Ис поль зо вать жи лое по ме ще ние толь ко для про жи ва ния, обес пе чи
вать со хран ность жи ло го по ме ще ния и под дер жи вать его в над ле жа щем со
стоя нии.
На ни ма тель не впра ве про из во дить пе ре уст рой ст во и ре кон ст рук цию
жи ло го по ме ще ния без со гла сия най мо да те ля (ст. 678 ГК РФ).
2. Свое вре мен но вно сить пла ту за жи лое по ме ще ние. Ес ли до го во ром
не ус та нов ле но иное, на ни ма тель обя зан са мо стоя тель но вно сить ком му
наль ные пла те жи (ст. 678 ГК РФ).
3. Про из во дить те ку щий ре монт, ес ли иное не ус та нов ле но до го во ром
най ма жи ло го по ме ще ния (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Фор му ли ров ка ста тьи по ка
зы ва ет, что эта обя зан ность но сит дис по зи тив ный ха рак тер.
На ни ма тель по до го во ру ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния име-
ет ряд прав, в том чис ле:
– пре иму ще ст вен ное пра во на за клю че ние до го во ра на но вый срок
(ст. 684 ГК РФ);
– на под на ем жи ло го по ме ще ния (ст. 685 ГК РФ).
Ус ло вия реа ли за ции пре иму ще ст вен но го пра ва на ни ма те ля на за клю-
че ние до го во ра на но вый срок сле дую щие:
255
– не позд нее чем за три ме ся ца до ис те че ния сро ка до го во ра най ма жи
ло го по ме ще ния най мо да тель дол жен пред ло жить на ни ма те лю за клю чить
до го вор на тех же или иных ус ло ви ях ли бо пре ду пре дить на ни ма те ля об от
ка зе от про дле ния до го во ра в свя зи с ре ше ни ем не сда вать в те че ние не ме
нее го да жи лое по ме ще ние вна ем;
– ес ли най мо да тель не вы пол нил этой обя зан но сти, а на ни ма тель не от
ка зал ся от про дле ния до го во ра, до го вор счи та ет ся про длен ным на тех же
ус ло ви ях и на тот же срок.
Ес ли най мо да тель от ка зал ся от про дле ния до го во ра в свя зи с ре ше ни ем
не сда вать по ме ще ние вна ем, но в те че ние го да со дня ис те че ния сро ка до
го во ра с на ни ма те лем за клю чил до го вор най ма жи ло го по ме ще ния с дру
гим ли цом, на ни ма тель впра ве тре бо вать при зна ния та ко го до го во ра не дей
ст ви тель ным и (или) воз ме ще ния убыт ков, при чи нен ных от ка зом во зоб но
вить с ним до го вор.
В це лом это пра во на ни ма те ля сфор му ли ро ва но по ана ло гии с пра вом
арен да то ра по до го во ру арен ды (ст. 621 ГК РФ), од на ко есть и от ли чия, оче
вид но, свя зан ные с объ ек том до го во ра: вопер вых, ини циа ти ва идет от най
мо да те ля; вовто рых, при со гла со ва нии ус ло вий до го во ра на ни ма тель не
впра ве тре бо вать уве ли че ния чис ла лиц, по сто ян но с ним про жи ваю щих по
до го во ру най ма жи ло го по ме ще ния.
Ус ло вия за клю че ния до го во ра под най ма сле дую щие:
– со гла сие най мо да те ля;
– со блю де ние тре бо ва ний за ко но да тель ст ва о нор ме об щей пло ща ди
жи ло го по ме ще ния на ка ж до го че ло ве ка;
– срок не мо жет пре вы шать до го во ра най ма жи ло го по ме ще ния;
– от вет ст вен ность не сет на ни ма тель.
Дос роч ное пре кра ще ние до го во ра най ма жи ло го по ме ще ния вле чет пре
кра ще ние до го во ра под най ма жи ло го по ме ще ния.
В до го во ре ком мер че ско го най ма до пус ка ет ся за ме на на ни ма те ля.
Ус ло вия за ме ны сле дую щие: со гла сие най мо да те ля и тре бо ва ние на ни
ма те ля и дру гих гра ж дан, по сто ян но с ним про жи ваю щих (п. 1 ст. 686
ГК РФ). От каз най мо да те ля за ме нить на ни ма те ля дру гим ли цом не мо
жет быть ос по рен в су де. Од на ко в слу чае смер ти на ни ма те ля или вы бы
тия его из жи ло го по ме ще ния до го вор про дол жа ет дей ст во вать на тех же
ус ло ви ях, а на ни ма те лем ста но вит ся один из гра ж дан, по сто ян но про
жи ваю щих с преж ним на ни ма те лем, по об ще му со гла сию ме ж ду ни ми.
Ес ли та кое со гла сие не дос тиг ну то, все гра ж да не, по сто ян но про жи ваю
щие в жи лом по ме ще нии, ста но вят ся со на ни ма те ля ми (п. 2 ст. 686 ГК
РФ).
5.2. До го вор ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния
256
Гла ва 5. Наем жилого помещения
Ос но ва ния пре кра ще ния до го во ра ком мер че ско го най ма жи ло го по меще ния:
– ис те че ние сро ка и от сут ст вие со гла сия на ни ма те ля про лон ги ро вать
до го вор;
– смерть оди но ко го на ни ма те ля;
– ги бель пред ме та до го во ра.
Ста тья 687 ГК РФ за кре п ля ет пра во на ни ма те ля и най мо да те ля рас-
торг нуть до го вор ком мер че ско го най ма по со гла ше нию сто рон и в су дебном по ряд ке.
На ни ма тель жи ло го по ме ще ния впра ве с со гла сия дру гих гра ж дан, по сто
ян но про жи ваю щих с ним, в лю бое вре мя рас торг нуть до го вор най ма с пись
мен ным пре ду пре ж де ни ем най мо да те ля за три ме ся ца (п. 1 ст. 678 ГК РФ).
Ос но ва ния рас тор же ния до го во ра ком мер че ско го най ма в су деб ном поряд ке по тре бо ва нию най мо да те ля сле дую щие:
– нев не се ние на ни ма те лем пла ты за жи лое по ме ще ние за шесть ме ся
цев, ес ли до го во ром не ус та нов лен бо лее дли тель ный срок, а при крат ко
сроч ном най ме – в слу чае нев не се ния пла ты бо лее двух раз по ис те че нии
ус та нов лен но го до го во ром сро ка пла те жа;
– раз ру ше ние или пор ча жи ло го по ме ще ния на ни ма те лем или дру ги ми
гра ж да на ми, за дей ст вия ко то рых он от ве ча ет;
– ис поль зо ва ние жи ло го по ме ще ния не по на зна че нию;
– на ру ше ние ин те ре сов и прав со се дей.
За кон пре ду смат ри ва ет осо бую нор му, ко то рая за щи ща ет ин те ре сы на
ни ма те ля, но при ус ло вии его доб ро со ве ст но го по ве де ния. По ре ше нию су
да на ни ма те лю мо жет быть пре дос тав лен срок не бо лее го да для уст ра не
ния им на ру ше ний, по слу жив ших ос но ва ни ем для рас тор же ния до го во ра
най ма жи ло го по ме ще ния. Ес ли в те че ние оп ре де лен но го су дом сро ка на
ни ма тель не уст ра нит до пу щен ных на ру ше ний или не при мет всех не об хо
ди мых мер для их уст ра не ния, суд по по втор но му об ра ще нию най мо да те
ля при ни ма ет ре ше ние о рас тор же нии до го во ра най ма жи ло го по ме ще ния.
При этом по прось бе на ни ма те ля суд в ре ше нии о рас тор же нии до го во ра
мо жет от сро чить ис пол не ние ре ше ния на срок не бо лее го да (п. 2 ст. 678
ГК РФ).
До го вор най ма жи ло го по ме ще ния мо жет быть рас торг нут в су дебном по ряд ке по тре бо ва нию лю бой из сто рон в до го во ре:
– ес ли по ме ще ние пе ре ста ет быть при год ным для по сто ян но го про жи
ва ния, а так же в слу чае его ава рий но го со стоя ния;
– в дру гих слу ча ях, пре ду смот рен ных жи лищ ным за ко но да тель ст вом
(ч. 4 ст. 83 и ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
257
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
Ста тья 688 ГК РФ оп ре де ля ет по след ст вия рас тор же ния до го во ра най ма
жи ло го по ме ще ния: на ни ма тель и дру гие гра ж да не, про жи ваю щие в жи лом
по ме ще нии, под ле жат вы се ле нию из не го на о с но ва нии ре ше ния су да.
5.3.
Кон сти ту ци он ное пра во гра ж дан на жи ли ще от но сит ся к о с нов ным пра вам
че ло ве ка и за клю ча ет ся в обес пе че нии го су дар ст вом ста биль но го, по сто
ян но го поль зо ва ния жи лым по ме ще ни ем ли ца ми, за ни маю щи ми его на за
кон ных ос но ва ни ях, в пре дос т ав ле нии жи ли ща из го су дар ст вен но го, му ни
ци паль но го и дру гих жи лищ ных фон дов ма ло иму щим и иным ука зан ным
в за ко не гра ж да нам, ну ж даю щим ся в жи ли ще, в ока за нии со дей ст вия гра
ж да нам в улуч ше нии сво их жи лищ ных ус ло вий, а так же в га ран ти ро ван но
сти не при кос но вен но сти жи ли ща, ис клю че ния слу ча ев про из воль но го ли
ше ния гра ж дан жи ли ща (ст. 25, 40 Кон сти ту ции РФ).
Ос нов ные прин ци пы, фор мы и по ря док реа ли за ции пра ва гра ж дан на
жи ли ще оп ре де ле ны в ЖК РФ, вве ден ном в дей ст вие с 1 мар та 2005 г. До
го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния за клю ча ет ся по ос но ва ни ям,
на ус ло ви ях и в по ряд ке, пре ду смот рен ных жи лищ ным за ко но да тель ст вом.
Спе ци аль ные нор мы о со ци аль ном най ме жи лых по ме ще ний ус та нов ле
ны в стать ях раз де ла 3 ЖК РФ. Дан ный раз дел со дер жит две гла вы, в ко то
рых оп ре де ля ют ся о с но ва ния и по ря док пре дос тав ле ния жи ло го по ме ще
ния. Од на ко к этой раз но вид но сти до го во ра най ма жи ло го по ме ще ния при
ме ня ют ся и нор мы ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК РФ. Кро ме то го,
мо гут при ме нять ся и дру гие по ло же ния ГК РФ, ес ли иное не пре ду смот ре
но жи лищ ным за ко но да тель ст вом.
По договорусоциальногонаймажилогопомещения од на сто ро на –
соб ст вен ник жи ло го по ме ще ния го су дар ст вен но го жи лищ но го фон да или
му ни ци паль но го жи лищ но го фон да (дей ст вую щие от его име ни упол но мочен ный го су дар ст вен ный ор ган или упол но мо чен ный ор ган ме ст но го само управ ле ния) ли бо упра во мо чен ное им ли цо (най мо да тель) обя зу ет ся пере дать дру гой сто ро не – гра ж да ни ну (на ни ма те лю) жи лое по ме ще ние во
вла де ние и в поль зо ва ние для про жи ва ния в нем на ус ло ви ях, ус та нов ленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60).
По мне нию Н.В. Ва си лен ко, до го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме
ще ния яв ля ет ся «ква зи до го во ром», по сколь ку лишь оформ ля ет сло жив
258
Гла ва 5. Наем жилого помещения
шие ся фак ти че ские от но ше ния, так как за ко ном пре до пре де ле ны обя за
тель ность его за клю че ния, его субъ ек ты, пред мет, со дер жа ние и фор ма1.
По во про су о воз мезд но сти до го во ра со ци аль но го най ма жи ло го по ме-
ще ния в нау ке гра ж дан ско го пра ва сфор ми ро ва лись две точ ки зре ния.
Пер вая точ ка зре ния: до го вор воз мезд ный, так как на ни ма те ли не ос во
бо ж де ны от обя зан но сти оп ла чи вать со дер жа ние и ре монт жи ло го по ме ще
ния, вно сить ком му наль ные пла те жи (В.В. Ан д ро пов).
При этом в со от вет ст вии со ст. 156 ЖК РФ гра ж да не, при знан ные в ус
та нов лен ном по ряд ке ну ж даю щи ми ся в жи лых по ме ще ни ях, по до го во ру
со ци аль но го най ма ос во бо ж да ют ся от вне се ния пла ты за поль зо ва ние жи
лы ми по ме ще ния ми. Од на ко ЖК РФ пре ду смот ре но ис клю че ние: пла ту за
жи лое по ме ще ние не вно сят ли ца, при знан ные в ус та нов лен ном по ряд ке
ма ло иму щи ми (ст. 156).
Вто рая точ ка зре ния: до го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния яв
ля ет ся без воз мезд ным (М.И. Бра гин ский, В.Н. Ли тов кин). В.Н. Ли тов кин
по ла га ет, что без воз мезд ное поль зо ва ние жиль ем вы во дит его изпод ре
гу ли ро ва ния норм гл. 35 ГК РФ и пе ре во дит в ре гу ли ро ва ние гл. 36 ГК РФ
«Без воз мезд ное поль зо ва ние».
В свя зи с этим М.И. Бра гин ский об ра щал вни ма ние на не га тив ные по
след ст вия, ко то рые по вле чет за со бой пре вра ще ние гра ж да ни на из на ни
ма те ля жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма в ссу до по лу
ча те ля:
– при при ме не нии до го во ра без воз мезд но го поль зо ва ния та кое ли цо
ока жет ся ли шен ным пра ва тре бо вать пе ре да чи жи ло го по ме ще ния (ст. 692
ГК РФ);
– на не го мо жет быть воз ло же на обя зан ность осу ще ст в лять не толь ко
те ку щий, но и ка пи таль ный ре монт (ст. 695 ГК РФ);
– бу дет рас ши рен круг об стоя тельств, при ко то рых он бу дет не сти риск
слу чай ной ги бе ли или слу чай но го по вре ж де ния пе ре дан но го иму ще ст ва
(ст. 696 ГК РФ), пе ре чень ос но ва ний для рас тор же ния до го во ра по ини циа
ти ве вто рой сто ро ны – той, ко то рая пре дос та ви ла жи лое по ме ще ние (п. 1
ст. 698 ГК РФ);
1
См.: Василенко Н.В. Фактические (юридические) составы в обязательствах по социально
му найму жилых помещений в Российской Федерации: монография. М.: Информационно
внедренческий центр «Маркетинг», 2009. С. 146.
259
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
– смерть ссу до по лу ча те ля долж на бу дет по влечь пре кра ще ние до го во ра
(ст. 701 ГК РФ). И, на ко нец, са мое глав ное, до го вор ное от но ше ние из по
сто ян но го, бес сроч но го пре вра тит ся во вре мен но е1.
До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния за клю ча ет ся толь ко
в от но ше нии тех объ ек тов, ко то рые вхо дят в со став го су дар ст вен но-
го или му ни ци паль но го фон да и от но сят ся к жи лищ но му фон ду со циаль но го ис поль зо ва ния. Объ ек том от но ше ний, ре гу ли руе мых жи лищ ным
за ко но да тель ст вом, яв ля ет ся жи лое по ме ще ние, су ще ст вен ные при зна ки
ко то ро го оп ре де ле ны ст. 15 ЖК РФ. Жи лым при зна ет ся изо ли ро ван но е
по ме ще ние, от но ся щее ся к не дви жи мо му иму ще ст ву, при год ное для по
сто ян но го про жи ва ния гра ж дан, со от вет ст вую щее ус та нов лен ным са ни
тар ным и тех ни че ским пра ви лам и нор мам, иным тре бо ва ни ям за ко но да
тель ст ва. По ме ще ние долж но быть бла го ус т ро ен ным, хо тя этот кри те рий
не по сред ст вен но в ст. 63 ЖК РФ не ука зан, од на ко бла го ус т рой ст во жи
ло го по ме ще ния упо ми на ет ся в ст. 86–89 ЖК РФ, рег ла мен ти рую щих во
про сы пре до с т ав ле ния жи лых по ме ще ний по ос но ва ни ям, оп ре де лен ным
ст. 85 ЖК РФ.
Перечень лиц, которые могут быть участниками отношений по до-
г о в о р у социального найма жилого помещения, в зна чи тель ной сте пе ни
от ли ча ет ся от пе реч ня лиц, ко то рые мо гут быть най мо да те ля ми и на ни ма
те ля ми по до го во ру ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния.
Пе ре чень най мо да те л ей яв ля ет ся ис чер пы ваю щим: Рос сий ская Фе де
ра ция, субъ ект РФ или му ни ци паль ное об ра зо ва ние, т.е. соб ст вен ник жи
ло го по ме ще ния го су дар ст вен но го жи лищ но го фон да или му ни ци паль но го
жи лищ но го фон да (дей ст вую щие от его име ни упол но мо чен ный го су дар
ст вен ный ор ган или упол но мо чен ный ор ган ме ст но го са мо управ ле ния) ли
бо упра во мо чен ное им ли цо.
Осо бо го вни ма ния за слу жи ва ет во прос о на ни ма те ле до го во ра со ци-
аль но го най ма жи ло го по ме ще ния. По об ще му пра ви лу, уча ст ни ка ми жи
лищ ных от но ше ний мо гут быть как рос сий ские, так и ино стран ные гра ж
да не, а т ак же ли ца без гра ж дан ст ва (ст. 4 ЖК РФ). Од на ко при ме ни тель но
к со ци аль но му най му вве де но ис клю че ние из это го пра ви ла: жи лые по ме
ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма пре дос т ав ля ют ся толь ко гра ж да нам
РФ, е с ли ме ж ду на род ным до го во ром не пре ду смот ре но иное (п. 5 ст. 49
ЖК РФ).
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 667.
260
Гла ва 5. Наем жилого помещения
Жи лые по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма пре дос тав ля ют ся
двум груп пам гра ж дан:
а) ма ло иму щим и при знан ным ну ж даю щи ми ся в жи лых по ме ще ни ях;
б) иным ка те го ри ям гра ж дан, ко то рые оп ре де ле ны фе де раль ны ми за ко
на ми и за ко на ми субъ ек тов РФ (ч. 2, 3 ст. 49 ЖК РФ).
Ма ло иму щи ми гра ж да на ми яв ля ют ся гра ж да не, ес ли они при зна ны та
ко вы ми ор га ном ме ст но го са мо управ ле ния в по ряд ке, ус та нов лен ном за ко
ном со от вет ст вую ще го субъ ек та РФ.
Ори ен ти ром смо гут слу жить, на при мер, по ло же ния Фе де раль но го за ко
на от 05.04.2003 № 44ФЗ «О по ряд ке уче та до хо дов и рас че та сред не ду ше
во го до хо да се мьи и до хо да оди но ко про жи ваю ще го гра ж да ни на для при
зна ния их ма ло иму щи ми и ока за ния им го су дар ст вен ной со ци аль ной по мо
щи». Пе ре чень ви дов до хо дов, учи ты вае мых при рас че те сред не ду ше во го
до хо да се мьи и до хо да оди но ко про жи ваю ще го гра ж да ни на для ока за ния
им го су дар ст вен ной со ци аль ной по мо щи, ут вер жден по ста нов ле ни ем Пра
ви тель ст ва РФ от 20.08.2003 № 512.
При ка зом Мин ре гио на Рос сии от 25.02.2005 № 18 бы ли ут вер жде ны
Ме то ди че ские ука за ния для ор га нов го су дар ст вен ной вла сти субъ ек тов
РФ и ор га нов ме ст но го са мо управ ле ния по ус та нов ле нию по ряд ка при
зна ния гра ж дан ма ло иму щи ми в це лях по ста нов ки на учет и пре дос тав
ле ния ма ло иму щим гра ж да нам, при знан ным ну ж даю щи ми ся в жи лых
по ме ще ни ях, жи лых по ме ще ний му ни ци паль но го жи лищ но го фон да по
до го во рам со ци аль но го най ма. Они но сят ре ко мен да тель ный ха рак тер
и раз ра бо та ны с це лью еди но об раз но го при ме не ния по ло же ний ЖК РФ
ор га на ми го су дар ст вен ной вла сти субъ ек тов РФ и ор га на ми ме ст но го са
мо управ ле ния и ока за ния им ме то до ло ги че ской и ме то ди че ской по мо щи
при оп ре де ле нии прав гра ж дан на по лу че ние жи лых по ме ще ний по до го
во рам со ци аль но го най ма.
Ос но ва ния для при зна ния гра ж да ни на ма ло иму щим в Мо ск ве ус та нов
ле ны в ст. 2 За ко на го ро да Мо ск вы от 25.01.2006 № 7 «О по ряд ке при зна
ния жи те лей го ро да Мо ск вы ма ло иму щи ми в це лях по ста нов ки их на учет
в ка че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых по ме ще ни ях» и ори ен ти ро ва ны на иму
ще ст вен ную обес пе чен ность гра ж да ни на, ко то рая для по ста нов ки на жи
лищ ный учет долж на быть мень ше стои мо сти об щей пло ща ди жи ло го по
ме ще ния, ко то рую не об хо ди мо при об ре сти гра ж да ни ну для обес пе че ния
жиль ем по нор ме пре дос тав ле ния1.
1
Закон города Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания жителей города Москвы ма
лоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» //
Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 10.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]