Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
91
1.5. Энер го снаб же ние
по тре би те ля. До го вор с га ран ти рую щим по став щи ком счи та ет ся за клю
чен ным с да ты, со от вет ст вую щей на ча лу пе рио да, за ко то рый гра ж да ни
номпо тре би те лем про из ве де на пер вая оп ла та элек три че ской энер гии дан
но му га ран ти рую ще му по став щи ку1.
Содержаниедоговора. ГК РФ за кре п ля ет пра ва и обя зан но сти сто рон
до го во ра энер го снаб же ния.
В обя зан но сти энер го снаб жаю щей ор га ни за ции вхо дит:
1) по да ча або нен ту энер гии че рез при сое ди нен ную сеть в ко ли че ст ве,
пре ду смот рен ном до го во ром энер го снаб же ния, и с со блю де ни ем ре жи ма
по да чи, со гла со ван но го сто ро на ми (п. 1 ст. 541 ГК РФ). Або нент ис поль
зу ет элек тро энер гию по ме ре не об хо ди мо сти, при по сту п ле нии ее в сеть.
С мо мен та пе ре хо да элек тро энер гии из с е ти энер го снаб жаю щей ор га ни за
ции в сеть або нен т а она счи та ет ся пе ре дан ной або нен ту и, со от вет ст вен но,
лю бой риск ее по терь пе ре хо дит на або нен та;
2) по да ча або нен ту энер гии, ка че ст во ко то рой долж но со от вет ст во
вать тре бо ва ни ям, ус та нов лен ным обя за тель ны ми пра ви ла ми или пре ду
смот рен ным до го во ром энер го снаб же ния. Энер го снаб жаю щая ор га ни за
ция долж на обес пе чить по сту п ле ние энер гии в сеть в лю бое вре мя. Лю бые
слу чаи, свя зан ные с ог ра ни че ни ем или пре кра ще ни ем по да чи, долж ны не
мед лен но уст ра нять ся.
Пе ре рыв в по да че, пре кра ще ние или ог ра ни че ние по да чи энер гии до
пус ка ют ся по со гла ше нию сто рон, за ис клю че ни ем слу ча ев, пре ду смот рен
ных п. 2 и 3 ст. 546 ГК РФ.
Пе ре рыв в по да че, пре кра ще ние или ог ра ни че ние по да чи энер гии в од
но сто рон нем по ряд ке энер го снаб жаю щей ор га ни за ци ей до пус ка ет ся в сле
дую щих слу ча ях:
– для пре дот вра ще ния или ли к ви да ции ава рий в сис те ме энер го снаб
жаю щей ор га ни за ции без со гла со ва ния с або нен том и без пре ду пре ж де
ния, но при ус ло вии по сле дую ще го не мед лен но го уве дом ле ния або нен та
об этом (п. 3 ст. 546 ГК РФ);
– в слу чае, ко гда не удов ле тво ри тель ное со стоя ние энер ге ти че ских ус
та но вок або нен та, удо сто ве рен ное ор га ном го су дар ст вен но го энер ге ти че
ско го над зо ра, уг ро жа ет ава ри ей или соз да ет уг ро зу жиз ни и безо пас но сти
гра ж дан без со гла сия або нен та, но с пред ва ри тель ным его уве дом ле ни ем
(п. 2 ст. 546 ГК РФ).
1
См.: Трунцевский Ю.В., Ручкин О.Ю., Шумов А.А. Договор энергоснабжения на розничных
рынках электрической энергии: научнопрактическое пособие. М.: ИГ «Юрист», 2010. С. 31.
92
Гла ва 1. Ку п ля-про да жа
Так, ак цио нер ное об ще ст во об ра ти лось в ар бит раж ный суд с ис ком к энер
го снаб жаю щей ор га ни за ции о взы ска нии ущер ба, при чи нен но го ист цу в ре
зуль та те пе ре ры ва в по да че элек тро энер гии без со от вет ст вую ще го пре ду пре
ж де ния. Ар бит раж ный суд в удов ле тво ре нии ис ко вых тре бо ва ний от ка зал,
со слав шись на то, что пе ре рыв в по да че элек тро энер гии был свя зан с не вы
пол не ни ем по тре би те лем пред пи са ния го су дар ст вен но го энер ге ти че ско го
над зо ра об уст ра не нии не дос тат ков в элек тро ус та нов ках.
Кас са ци он ная ин стан ция ре ше ние су да пер вой ин стан ции от ме ни ла, ис ко
вые т ре бо ва ния удов ле тво ри ла по сле дую щим ос но ва ни ям.
В со от вет ст вии с п. 2 ст. 546 ГК РФ пе ре рыв в по да че энер гии до пус ка ет
ся по со гла ше нию сто рон.
Без пре ду пре ж де ния по тре би те ля пе ре рыв в по да че энер гии до пус ка ет
ся толь ко при не об хо ди мо сти при нять не от лож ные ме ры по пре дот вра ще
нию или ли к ви да ции ава рии в сис те ме энер го снаб жаю щей ор га ни за ции (п. 3
ст. 546 ГК РФ).
По сколь ку пе ре рыв в по да че энер гии не был свя зан с при ня ти ем мер по
пре дот вра ще нию или ли к ви да ции ава рии, энер го снаб жаю щая ор га ни за ция не
впра ве бы ла пре ры вать по да чу энер гии без пре ду пре ж де ния або нен та.
В та ких слу ча ях дей ст вия энер го снаб жаю щей ор га ни за ции рас смат ри ва
ют ся как не над ле жа щее ис пол не ние ею обя за тельств по до го во ру энер го снаб
же ния и вле кут за со бой от вет ст вен ность, ус та нов лен ную ст. 547 ГК РФ1.
Энер го снаб жаю щая ор га ни за ция впра ве осу ще ст в лять не
об хо ди мый кон троль за тех ни че ским со стоя ни ем ис поль зуе мо го або нен
том обо ру до ва ния.
А б о н е н т о б я з а н : вопер вых, оп ла тить энер гию в со от вет ст вии
с дан ны ми уче та энер гии, ес ли иное не пре ду смот ре но за ко ном, ины
ми пра во вы ми ак т а ми или со гла ше ни ем сто рон; вовто рых, обес пе чи
вать над ле жа щее тех ни че ское со стоя ние и безо пас ность экс плуа ти руе
мых энер ге ти че ских се тей, при бо ров и обо ру до ва ния, со блю дать ус та
нов лен ный ре жим по треб ле ния энер гии, а так же не мед лен но со об щать
энер го снаб жаю щей ор га ни за ции об ава ри ях, о по жа рах, не ис прав но
стях при бо ров уче та энер гии и об иных на ру ше ни ях, воз ни каю щих при
поль зо ва нии энер ги ей.
П р а в а а б о н е н т а . В до го во ре энер го снаб же ния сто ро ны мо гут пре
ду смот реть пра во або нен та из ме нить ко ли че ст во при ни мае мой им энер гии
в од но сто рон нем по ряд ке при ус ло вии, что он воз мес тит энер го снаб жаю
щей ор га ни за ции до пол ни тель ные рас хо ды, вы зван ные этим (п. 2 ст. 541
1
Пункт 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения //
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.1998 № 30 //
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 4.
93
1.5. Энер го снаб же ние
ГК РФ). Это пра ви ло не при ме ня ет ся, ко гда або нен том яв ля ет ся гра ж да
нин, ис поль зую щий энер гию для бы то во го по треб ле ния.
Так, в ар бит раж ный суд об ра ти лось ак цио нер ное об ще ст во с ис ком к му
ни ци паль но му пред при ятию жи лищ ноком му наль но го хо зяй ст ва о взы ска
нии пре ду смот рен но го сто ро на ми в до го во ре штра фа за не по да чу те п ло вой
энер гии. От вет чик воз ра жал про тив ис ко вых тре бо ва ний, ссы ла ясь на то, что
при чи ной не по да чи те п ло вой энер гии яви лось ук ло не ние ак цио нер но го об
ще ст ва при за клю че нии до го во ра от со гла со ва ния ко ли че ст ва еже ме сяч ной
и еже квар таль ной по став ки энер гии. Ар бит раж ный суд ис ко вые тре бо ва ния
удов ле тво рил.
Кас са ци он ная ин стан ция ре ше ние су да пер вой ин стан ции от ме ни ла, в ис
ке ак цио нер но му об ще ст ву от ка за ла по сле дую щим ос но ва ни ям.
Со глас но ст. 541 ГК РФ энер го снаб жаю щая ор га ни за ция обя за на по да вать
або нен ту энер гию че рез при сое ди нен ную сеть в ко ли че ст ве, пре ду смот рен
ном до го во ром энер го снаб же ния. Ес ли до го вор не по зво ля ет оп ре де лить ко
ли че ст во под ле жа ще го пе ре да че то ва ра, до го вор не счи та ет ся за клю чен ным
(п. 2 ст. 465 ГК РФ).
По сколь ку до го вор, на ос но ва нии ко то ро го про из во дил ся от пуск те п ло вой
энер гии, све де ний о ко ли че ст ве еже ме сяч но и еже квар таль но по став ляе мой
энер гии не со дер жал, он при зна ет ся не за клю чен ным.
Сле до ва тель но, у су да не бы ло о с но ва ний для удов ле тво ре ния ис ка о взы
ска нии штра фа1.
В слу чае, ко гда або нен том по до го во ру энер го снаб же ния вы сту па ет гра
ж да нин, ис поль зую щий энер гию для бы то во го по треб ле ния, он впра ве ис
поль зо вать энер гию в не об хо ди мом ему ко ли че ст ве (п. 3 ст. 541 ГК РФ).
Або нент впра ве пе ре да вать энер гию, при ня тую им от энер го снаб жаю
щей ор га ни за ции че рез при сое ди нен ную сеть, дру го му ли цу (суб або нен
ту), но толь ко с со гла сия энер го снаб жаю щей ор га ни за ции (ст. 545 ГК РФ).
ГК РФ за кре п ля ет пра ви ла из ме не ния и рас тор же ния до го во ра энер го-
снаб же ния.
К ус ло ви ям до го во ра, ко то рые мо гут быть из ме не ны по со гла ше нию
сто рон, от но сят ся: а) ус ло вие о ко ли че ст ве под ле жа щей от пус ку элек тро
энер гии и о при сое ди нен ной мощ но сти (так, при не об хо ди мо сти вве сти
в ра бо чий про цесс до пол ни тель ное элек тро обо ру до ва ние пред при ятию
сле ду ет по лу чить раз ре ше ние энер го снаб жаю щей ор га ни за ции и офор
мить до ку мен ты об уве ли че нии при сое ди нен ной мощ но сти); б) ус ло вие
о ре жи ме по т реб ле ния энер гии (на при мер, об уве ли че нии ее по треб ле
1
Пункт 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения //
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.1998 № 30 //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 4.
94
Гла ва 1. Ку п ля-про да жа
ния в пе ри од про ве де ния круп ных ме ж ду на род ных спор тив ных со рев но
ва ний); в) ус ло вие о не пре рыв но сти энер го снаб же ния (по со гла ше нию
сто рон до пус ка ет ся пе ре рыв в по да че энер гии).
Из ме не ние и рас тор же ние до го во ра энер го снаб же ния в од но сто рон
нем по ряд ке або нен том или энер го снаб жаю щей ор га ни за ци ей до пус ка ет
ся в слу ча ях, пре ду смот рен ных за ко ном.
Ко гда або нен том по до го во ру энер го снаб же ния вы сту па ет гра ж да нин,
ис поль зую щий энер гию для бы то во го по треб ле ния, он впра ве рас торг нуть
до го вор в од но сто рон нем по ряд ке при ус ло вии уве дом ле ния об этом энер
го снаб жаю щей ор га ни за ции и пол ной оп ла ты ис поль зо ван ной энер гии.
В слу чае, ко гда або нен том по до го во ру энер го снаб же ния вы сту па ет
юри ди че ско е ли цо или гра ж да нинпред при ни ма тель, энер го снаб жаю щая
ор га ни за ция впра ве от ка зать ся от ис пол не ния до го во ра в од но сто рон нем
по ряд ке в слу чае су ще ст вен но го на ру ше ния ус ло вий до го во ра, в ча ст но
сти, не од но крат но го на ру ше ния сро ков оп ла ты за ис поль зо ван ную энер
гию (п. 1 ст. 546 ГК РФ).
1.5.3.
В слу ча ях не ис пол не ния или не над ле жа ще го ис пол не ния обя за тельств по
до го во ру энер го снаб же ния сто ро на, на ру шив шая обя за тель ст во, обя за на
воз мес тить при чи нен ный этим ре аль ный ущерб. Ес ли в ре зуль та те ре гу ли
ро ва ния ре жи ма по треб ле ния энер гии, осу ще ст в лен но го на ос но ва нии за
ко на или иных пра во вых ак тов, до пу щен пе ре рыв в по да че энер гии або нен
ту, энер го снаб жаю щая ор га ни за ция не сет от вет ст вен ность за не ис пол не
ние или не над ле жа щее ис пол не ние до го вор ных обя за тельств при на ли чии
ее ви ны (ст. 547 ГК РФ). Та ким об ра зом, как в от но ше нии энер го снаб жаю
щей ор га ни за ции, так и або нен та не до пус ка ет ся взы ска ние убыт ков в ви
де упу щен ной вы го ды.
В ос таль ных слу ча ях при не ис пол не нии или не над ле жа щем ис пол не
нии обя за тельств сто рон, вы те каю щих из до го во ра энер го снаб же ния, под
ле жат при ме не нию об щие по ло же ния об ос но ва ни ях и ус ло ви ях от вет ст
вен но сти за на ру ше ние гра ж дан скопра во во го обя за тель ст ва.
Так, энер го снаб жаю щая ор га ни за ция при ис пол не нии сво их обя за
тельств по до го во ру энер го снаб же ния ока зы ва ет ся в по ло же нии сто ро ны,
осу ще ст в ляю щей пред при ни ма тель скую дея тель ность. По это му в слу чае
на ру ше ния до го во ра она не сет от вет ст вен но сть, ес ли не до ка жет, что над
ле жа щее ис пол не ние ока за лось не воз мож ным вслед ст вие не пре одо ли мой
95
1.6. Ку п ля-про да жа не дви жи мо сти
си лы. На это ус ло вие пря мо ука зы ва ет п. 3 ст. 401 ГК РФ. На та ких же
прин ци пах стро ит ся от вет ст вен ность або нен та, яв ляю ще го ся ком мер че
ской ор га ни за ци ей или гра ж да ни номпред при ни ма те лем, е с ли он по лу ча ет
энер гию для пред при ни ма тель ской дея тель но сти.
Ес ли в ро ли або нен т а вы сту па ет не ком мер че ская ор га ни за ция, на при
мер, уч ре ж де ние, фи нан си руе мое из фе де раль но го бюд же та, то от вет ст
вен ность та ко го або нен та за не ис пол не ние или не над ле жа щее ис пол не ние
сво их обя за тельств по до го во ру энер го снаб же ния (на при мер, не свое вре
мен ная оп ла та по лу чен ной энер гии) стро ит ся на на ча лах ви ны. Бре мя до
ка зы ва ния от сут ст вия ви ны воз ла га ет ся на долж ни ка, т.е. в на шем слу чае
або нен та, ко то рый в со от вет ст вии с п. 1 ст. 401 ГК РФ мо жет быть при знан
не ви нов ным, е с ли при той сте пе ни за бот ли во сти и о с мот ри тель но сти, ка
кая от не го тре бо ва лась по ха рак те ру обя за тель ст ва и ус ло ви ям обо ро та, он
при нял все ме ры для над ле жа ще го ис пол не ния обя за тель ст ва1.
От вет ст вен ность сто рон по до го во ру энер го снаб же ния мо жет при ме
нять ся не толь ко в фор ме убыт ков (пря мо го ущер ба), но и фор ме за кон ной
или до го вор ной не ус той ки. Энер го снаб жаю щая ор га ни за ция впра ве при
ме нить к або нен ту в слу чае не свое вре мен ной оп ла ты по лу чен ной им энер
гии ме ры опе ра тив но го воз дей ст вия, пре ду смот рен ные ГК РФ. Вопер вых,
энер го снаб жаю щая ор га ни за ция впра ве при ос та но вить по да чу энер гии
або нен ту до пол ной оп ла ты им ра нее по лу чен ной энер гии (п. 5 ст. 486 ГК
РФ); вовто рых, от ка зать ся от за клю чен но го с або нен том до го во ра и рас
торг нуть его (п. 1 и 3 ст. 523 ГК РФ).
1.6.
1.6.1. -
При лю бом об ще ст вен ном уст рой ст ве осо бое ме сто в сис те ме об ще ст
вен ных от но ше ний за ни ма ет не дви жи мое иму ще ст во, так как с его функ
цио ни ро ва ни ем свя за ны жизнь и дея тель ность лю дей во всех сфе рах
биз не са, управ ле ния и ор га ни за ции. Имен но не дви жи мость фор ми ру ет
цен траль ное зве но всей сис те мы ры ноч ных от но ше ний. Объ ек ты не дви
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2011. С. 166.
96
Гла ва 1. Ку п ля-про да жа
жи мо сти – не толь ко важ ней ший то вар, удов ле тво ряю щий раз но об раз ные
лич ные по треб но сти лю дей, но од но вре мен но и ка пи тал в вещ ной фор
ме, при но ся щий до ход. Ос нов ным ви дом сде лок с не дви жи мо стью яв ля
ет ся ку п ляпро да жа.
В со от вет ст вии со ст. 130 ГК РФ к не дви жи мо му иму ще ст ву (не дви
жи мо сти) от но сят ся: зе мель ные уча ст ки, уча ст ки недр и все, что проч но
свя за но с зем лей, т.е. объ ек ты, пе ре ме ще ние ко то рых без не со раз мер но
го ущер ба их на зна че нию не воз мож но, в том чис ле зда ния, со ору же ния,
объ ек ты не за вер шен но го строи тель ст ва. К не дви жи мо сти от но сят ся так
же под ле жа щие го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции воз душ ные и мор ские су да,
су да внут рен не го пла ва ния, кос ми че ские объ ек ты. За ко ном к не дви жи мым
ве щам мо жет быть от не се но и иное иму ще ст во.
Вы де ле ние в гл. 30 ГК РФ о со бых пра вил, по свя щен ных про да же не
дви жи мо сти, обу слов ле но ря дом об стоя тельств. Вопер вых, боль шин ст во
объ ек тов не дви жи мо сти не раз рыв но свя за ны с те ми зе мель ны ми уча ст ка
ми, на ко то рых они рас по ло же ны. Вовто рых, по сколь ку не дви жи мое иму
ще ст во по срав не нию с дру ги ми объ ек та ми об ла да ет, как пра ви ло, по вы
шен ной цен но стью, тре бу ют ся осо бые ме ры ох ра ны ин те ре сов как про дав
цов, т ак и по ку па те лей. Втреть их, в свя зи с це ле вым на зна че ни ем и осо бой
со ци аль ной зна чи мо стью мно гих объ ек тов не дви жи мо сти за ко но да тель ст
вом ус та нав ли ва ет ся ряд ог ра ни че ний по их уча стию в гра ж дан ском обо ро
те. Вчет вер тых, не дви жи мость яв ля ет ся, как пра ви ло, ин ди ви ду аль нооп
ре де лен ной и не за ме ни мой ве щью, что т ак же на кла ды ва ет из вест ный от пе
ча ток на пра во вое ре гу ли ро ва ние свя зан ных с ней от но ше ний1.
Прак ти че ски те же при зна ки не дви жи мо сти (проч ная связь с зем лей,
осо бая цен ность, не по треб ляе мость в про цес се ис поль зо ва ния) вы де ля
ет В.В. Вит рян ский, т ак же под чер ки вая, что они дик ту ют не об хо ди мость
оп ре де ле ния спе ци аль ных пра вил, ре гу ли рую щих уча стие та ких объ ек тов
в иму ще ст вен ном обо ро те2.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору
продажинедвижимости) про да вец обя зу ет ся пе ре дать в соб ст вен ность
по ку па те ля зе мель ный уча сток, зда ние, со ору же ние, квар ти ру или дру гое
не дви жи мое иму ще ст во, а по ку па тель обя зу ет ся при нять ука зан ное имуще ст во и уп ла тить за не го оп ре де л ен ную де неж ную сум му (ц е ну).
1
См.: Гражданское право: учебник в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 101.
2
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 194.
97
1.6. Ку п ля-про да жа не дви жи мо сти
Как и вся кий до го вор ку п липро да жи, до го вор про да жи не дви жи мо сти
яв ля ет ся дву сто рон ним, воз мезд ным, кон сен су аль ным.
Су ще ст вен ны ми ус ло вия ми до го во ра про да жи не дви жи мо сти сле ду ет
при знать ус ло вия о пред ме те до го во ра и о це не про да вае мо го объ ек та не
дви жи мо сти1.
Учи ты вая свой ст ва не дви жи мых ве щей и их по вы шен ную цен ность, за
ко но да тель предъ яв ля ет о со бые тре бо ва ния к сте пе ни де та ли за ции пред-
метадоговора. Из со дер жа ния ст. 554 ГК РФ сле ду ет, что в до го во ре долж
ны быть ука за ны дан ные, по зво ляю щие оп ре де лен но ус та но вить, ка кое не
дви жи мое иму ще ст во под ле жит пе ре да че по ку па те лю по до го во ру, в том
чис ле све де ния о рас по ло же нии не дви жи мо сти на со от вет ст вую щем зе
мель ном уча ст ке ли бо в со ста ве дру го го не дви жи мо го иму ще ст ва. На при
мер, ес ли пред ме том до го во ра яв ля ет ся зда ние, со ору же ние или по ме ще
ние, в до го во ре не об хо ди мо ука зать его ме сто рас по ло же ние, ад рес, на зна
че ние, год по строй ки, пло щадь, в том чис ле жи лую, эт аж ность и дру гие
ха рак те ри сти ки. Ка да ст ро вый но мер в си лу его уни каль но сти и не по вто
ри мо сти мо жет ст ать од ним из глав ных ин ди ви дуа ли зи рую щих ха рак те ри
стик объ ек та не дви жи мо сти. Он при сваи ва ет ся объ ек ту при о су ще ст в ле
нии ка да ст ро во го и тех ни че ско го уче та. При от сут ст вии в до го во ре тре буе
мой за ко ном де та ли за ции пред ме та до го во ра ус ло вие о пред ме те счи та ет ся
не со гла со ван ным, а до го вор не за клю чен ным.
Стороныдоговора. Про дав ца ми и по ку па те ля ми по до го во ру ку п ли
про да жи не дви жи мо го иму ще ст ва мо гут быть как юри ди че ские, так и фи
зи че ские ли ца. По об ще му пра ви лу, в ка че ст ве про дав ца дол жен вы сту пать
соб ст вен ник не дви жи мо го иму ще ст ва. Ли цо, упол но мо чен ное соб ст вен ни
ком в си лу за ко на или до го во ра, мо жет быть так же про дав цом.
Гра ж дан ское за ко но да тель ст во не со дер жит ка кихли бо об щих ог ра ни
че ний по по во ду по ку па те лей не дви жи мо сти. Од на ко в дру гих нор ма тив
ных пра во вых ак тах та кие ог ра ни че ния мо гут быть пре ду смот ре ны. На при
мер, со глас но п. 3 ст. 35 С е мей но го ко дек са РФ (СК РФ) для со вер ше ния
од ним из суп ру гов сдел ки по рас по ря же нию не дви жи мо стью и сдел ки, тре
бую щей но та ри аль но го удо сто ве ре ния и (или) ре ги ст ра ции в ус та нов лен
ном за ко ном по ряд ке, не об хо ди мо по лу чить но та ри аль но за ве рен ное со
гла сие дру го го суп ру га. От сут ст вие та ко го со гла сия да ет по след не му пра во
тре бо вать при зна ния сдел ки не дей ст ви тель ной в те че ние го да с мо мен та,
ко гда он уз нал или дол жен был уз нать о ее со вер ше нии.
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 192.
98
Гла ва 1. Ку п ля-про да жа
Форма договора. До го вор про да жи не дви жи мо сти в со от вет ст вии со
ст. 550 ГК РФ за клю ча ет ся в пись мен ной фор ме пу тем со став л е ния од но-
го до ку мен та, под пи сан но го сто ро на ми. По доб ные тре бо ва ния к про стой
пись мен ной фор ме до го во ра вы зва ны от ка зом за ко но да те ля от но та ри аль
но го удо сто ве ре ния до го во ра ку п липро да жи не дви жи мо сти и за ме ной его
го су дар ст вен ной ре ги ст ра ци ей.
За клю че ние до го во ра пу тем со став ле ния од но го до ку мен та по зво ля ет
сто ро нам чет ко пред став лять ус ло вия со вер шае мой сдел ки, а так же уп ро
ща ет вос при ятие ре ги ст ри рую щим ор га ном во ле изъ яв ле ния сто рон1. Не со
блю де ние ука зан ной фор мы до го во ра вле чет его не дей ст ви тель ность.
Стать ей 551 ГК РФ пре ду смот ре на го су дар ст вен ная ре ги ст ра ция пе-
ре хо да пра ва соб ст вен но сти на не дви жи мость. По ря док го су дар ст вен ной
ре ги ст ра ции сде лок ку п липро да жи не дви жи мо сти и прав на нее ус та нов
лен Фе де раль ным за ко ном от 21.07.1997 № 122ФЗ «О го су дар ст вен ной ре
ги ст ра ции прав на не дви жи мое иму ще ст во и сде лок с ним».
В прак ти ке воз ник во прос о воз мож но сти со вер ше ния по ку па те лем
сдел ки по от чу ж де нию объ ек та не дви жи мо сти до го су дар ст вен ной ре ги
ст ра ции пе ре хо да к по ку па те лю пра ва соб ст вен но сти на объ ект. По зи ция
Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ по это му по во ду на шла от ра же ние в «Об
зо ре прак ти ки раз ре ше ния спо ров, воз ни каю щих по до го во рам ку п липро
да жи не дви жи мо сти». По сколь ку иму ще ст во по до го во ру ку п липро да жи
об ре ме не но пра ва ми по ку па те ля, в Об зо ре сде лан вы вод об ут ра те про дав
цом пра ва рас по ря же ния иму ще ст вом лю бым спо со бом, да же до го су дар
ст вен ной ре ги ст ра ции пра ва за но вым соб ст вен ни ком. В бо лее позд нем об
зо ре прак ти ки раз ре ше ния спо ров, свя зан ных с при ме не ни ем Фе де раль но
го за ко на от 21.07.1997 № 122ФЗ «О го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции прав на
не дви жи мое иму ще ст во и сде лок с ним», при во дит ся обос но ва ние по зи ции
ар бит раж но го су да о не воз мож но сти го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции до го во
ра ку п липро да жи квар ти ры, а сле до ва тель но, и за клю че ния т а ко го до го во
ра соб ст вен ни ком с по ку па те лем при на ли чии ра нее за клю чен но го и за ре
ги ст ри ро ван но го до го во ра с дру гим по ку па те лем в от но ше нии той же квар
ти ры. При раз ре ше нии та ких спо ров суд ссы лал ся толь ко на ст. 12 За ко на
и Пра ви ла ве де ния Еди но го го су дар ст вен но го рее ст ра, ко то рые пред пи сы
ва ют вно сить в ре естр не про ти во ре ча щие друг дру гу ре ги ст ра ци он ные
за пи си о пра вах на не дви жи мое иму ще ст во, об об ре ме не ни ях этих прав
и о сдел ках с т а ким иму ще ст вом. Выс ший Ар бит раж ный Суд РФ при шел
1
См.: Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижи
мое имущество и сделок с ним (теоретикоправовой аспект). СПб., 2007. С. 52.
99
1.6. Ку п ля-про да жа не дви жи мо сти
к вы во ду о том, что на ли чие в Еди ном го су дар ст вен ном рее ст ре прав за пи
си о за ре ги ст ри ро ван ном до го во ре ку п липро да жи квар ти ры пре пят ст ву ет
со вер ше нию за пи си о ре ги ст ра ции но во го до го во ра ку п липро да жи той же
квар ти ры, за клю чен но го тем же про дав цом, до тех пор по ка ре ги ст ра ци он
ная за пись о бо лее ран нем до го во ре не бу дет по га ше на за пи сью о пре кра
ще нии упо мя ну то го до го во ра вви ду его рас тор же ния, от ка за от не го од ной
из сто рон или по дру гим ос но ва ни ям1.
Ре ги ст ра ция пе ре хо да пра ва соб ст вен но сти в со от вет ст вии со ст. 551 ГК
РФ не оз на ча ет ре ги ст ра ции са мо го до го во ра ку п липро да жи, обя за тель на
ре ги ст ра ция сдел ки, а за тем или од но вре мен но ре ги ст ра ция пе ре хо да пра
ва соб ст вен но сти.
В пунк те 3 ст. 551 ГК РФ пре ду смот ре ны по след ст вия ук ло не ния од ной
из сто рон от го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции пе ре хо да пра ва соб ст вен но сти
на не дви жи мость: суд впра ве по т ре бо ва нию дру гой сто ро ны, а в слу ча ях,
пре ду смот рен ных за ко но да тель ст вом РФ об ис пол ни тель ном про из вод ст
ве, так же по т ре бо ва нию су деб но го при ста ваис пол ни те ля вы не сти ре ше
ние о го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции пе ре хо да пра ва соб ст вен но сти. Сто ро
на, не обос но ван но ук ло няю щая ся от го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции пра ва
соб ст вен но сти, долж на воз мес тить дру гой сто ро не убыт ки, вы зван ные за
держ кой ре ги ст ра ции.
При пе ре хо де пра ва соб ст вен но сти на зда ния, со ору же ния и иную не
дви жи мость, по об ще му пра ви лу, к по ку па те лю пе ре хо дят и пра ва на зе
мель ный уча сток, ко то рый за нят про дан ной не дви жи мо стью и не об хо дим
для ее ис поль зо ва ния (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Взаи мо связь пе ре хо да пра ва соб
ст вен но сти на зда ние или со ору же ние и пра ва на со от вет ст вую щий зе мель
ный уча сток бы ва ет раз лич ной в за ви си мо сти от ви да прав про дав ца не дви
жи мо сти на зе мель ный уча сток, на ко то ром она рас по ло же на. Ко гда про да
вец зда ния и со ору же ния яв ля ет ся соб ст вен ни ком зе мель но го уча ст ка (п. 2
ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ), от чу ж де ние стро е ния про из во дит ся вме
сте с зе мель ным уча ст ком. Ес ли же про да вец зда ния или со ору же ния не яв
ля ет ся соб ст вен ни ком зе мель но го уча ст ка, на ко то ром оно рас по ло же но, то
по ку па тель при об ре та ет пра во поль зо ва ния со от вет ст вую щим зе мель ным
уча ст ком на тех же ус ло ви ях, что и про да вец не дви жи мо сти (п. 2 ст. 271 ГК
РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). Про да жа не дви жи мо сти, на хо дя щей ся на чу жом
зе мель ном уча ст ке, до пус ка ет ся без со гла сия соб ст вен ни ка это го уча ст ка,
ес ли это не про ти во ре чит ус ло ви ям поль зо ва ния та ким уча ст ком, ус та нов
1
Пункт 7 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 13.11.1997 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1.
100
Гла ва 1. Ку п ля-про да жа
лен ным за ко ном или до го во ром (п. 3 ст. 552 ГК РФ). По ку па тель строе ния
на чу жой зем ле при его экс плуа т а ции во всех слу ча ях дол жен учи ты вать
це ле вое на зна че ние зе мель но го уча ст ка. Ку пив стро е ние, на хо дя щее ся на
чу жом зе мель ном уча ст ке, по ку па тель как соб ст вен ник стро е ния при об ре
та ет пре иму ще ст вен ное пра во по куп ки или арен ды ука зан но го зе мель но го
уча ст ка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
Глав но е обя за тель ст во, под ле жа щее ис пол не нию про дав цом и по ку
па те лем, со сто ит в пе ре да че не дви жи мо сти про дав цом и при ня тии ее
по ку па те лем по пе ре да точ но му ак ту или ино му до ку мен ту о пе ре да че
(п. 1 ст. 556 ГК РФ). Ук ло не ние од ной из сто рон от под пи са ния до ку
мен т а о пе ре да че не дви жи мо сти на ус ло ви ях, пре ду смот рен ных до го во
ром, счи та ет ся от ка зом со от вет ст вен но про дав ца от ис пол не ния обя зан
но сти пе ре дать иму ще ст во, а по ку па те ля – от обя зан но сти при нять иму
ще ст во.
На ря ду с обя зан но стью при нять ку п лен ную не дви жи мость глав ной
обя зан но стью по ку па те ля яв ля ет ся обя зан ность по ее оп ла те. Фор ма,
спо соб и по ря док оп ла ты оп ре де ля ют ся сто ро на ми до го во ра са мо стоя
тель но.
Ес ли ино е не пре ду смот ре но за ко ном или до го во ром про да жи не дви
жи мо сти, ус та нов лен ная в нем це на зда ния, со ору же ния или дру го го не
дви жи мо го иму ще ст ва, на хо дя ще го ся на зе мель ном уча ст ке, вклю ча ет це
ну пе ре да вае мой с этим не дви жи мым иму ще ст вом со от вет ст вую щей час ти
зе мель но го уча ст ка или пра ва на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
За ко ном до пус ка ет ся оп ла т а ку п лен ной не дви жи мо сти в рас сроч ку
и в кре дит, а так же пред ва ри тель ная оп ла та (ст. 486–489 ГК РФ).
В слу чае пе ре да чи про дав цом по ку па те лю не дви жи мо сти, не со от вет ст
вую щей ус ло ви ям до го во ра про да жи не дви жи мо сти о ее ка че ст ве, при ме
ня ют ся пра ви ла ст. 475 ГК РФ, за ис клю че ни ем по ло же ний о пра ве по ку
па те ля по тре бо вать за ме ны то ва ра не над ле жа ще го ка че ст ва на то вар, со от
вет ст вую щий до го во ру (ст. 557 ГК РФ).
До го вор про да жи не дви жи мо сти мо жет быть рас торг нут как до мо мен
та го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции пе ре хо да пра ва соб ст вен но сти, так и по
сле та кой ре ги ст ра ции при ус ло вии, что он не ис пол нен сто ро на ми в пол
ном объ е ме. Для рас тор же ния до го во ра про да жи не дви жи мо сти не дос та
точ но фак та от ка за про дав ца или по ку па те ля от до го во ра, так как с ам по
се бе та кой факт не мо жет слу жить ос но ва ни ем для ре ги ст ра ции об рат но
го пе ре хо да пра ва соб ст вен но сти к про дав цу. Не об хо ди мо об ра ще ние в суд,
ко то рый дол жен при нять ре ше ние, со дер жа щее пред пи са ние ре ги ст ри рую
ще му ор га ну о ре ги ст ра ции пе ре хо да пра ва соб ст вен но сти от по ку па те ля
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]