Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
151
3.4. По жиз нен ное со дер жа ние с иж ди ве ни ем
Кри те рий
До го вор
по сто ян ной рен ты
До го вор
по жиз нен ной рен ты
До го вор по жиз нен но го
со дер жа ния
с иж ди ве ни ем
По след ст
вия слу чай
ной ги бе ли
или слу чай
но го по
вре ж де ния
иму ще ст ва,
пе ре дан но
го под вы
пла ту рен
ты
Ес ли иму ще ст во под
вы пла ту рен ты пе
ре да но бес плат но,
риск слу чай ной ги
бе ли или слу чай но го
по вре ж де ния его не
сет пла тель щик;
ес ли иму ще ст во пе
ре да но за пла ту, пла
тель щик впра ве тре
бо вать пре кра ще ния
до го во ра или из ме
не ния его ус ло вий
Пла тел ь щик не ос
во бо ж да ет ся от вы
пла ты рен ты на ус
ло ви ях, пре ду смот
рен ных до го во ром,
не за ви си мо от то го,
пе ре да но оно за пла
ту или бес плат но
Пла тел ь щик не ос во
бо ж да ет ся от вы пла
ты рен ты на ус ло ви ях,
пре ду смот рен ных до
го во ром, не за ви си мо
от то го, пе ре да но оно
за пла ту или бес плат но
Кон троль ные во про сы
1. Ка ко вы су ще ст вен ные ус ло вия до го во ра рен ты?
2. В ка кой фор ме дол жен быть за клю чен до го вор рен ты?
3. Ка кие ме ры по за щи те прав по лу ча те ля рен ты пре ду смат ри ва ют ся
в ГК РФ?
4. Ка кие ли ца мо гут вы сту пать в ка че ст ве по лу ча те лей по сто ян ной рен
ты?
5. По ка ким пра ви лам о су ще ст в ля ет ся вы куп рен ты?
6. Кто не сет риск слу чай ной ги бе ли или слу чай но го по вре ж де ния иму
ще ст ва, пе ре дан но го под вы пла ту по сто ян ной рен ты?
7. В чем за клю ча ет ся спе ци фи ка по жиз нен но го со дер жа ния с иж ди ве
ни ем?
8. Ка кие до пол ни тель ные обя зан но сти име ет пла тель щик рен ты по до
го во ру по жиз нен но го со дер жа ния с иж ди ве ни ем?
Окончание таб ли цы 1
152
4.
4.1.
4.1.1.
Ос нов ное ме сто сре ди до го во ров по пе ре да че иму ще ст ва в поль зо ва ние за
ни ма ет до го вор арен ды, ко то рый яв ля ет ся клас си че ским до го вор ным ин
сти ту том, из вест ным со вре мен рим ско го пра ва1. Най мом ве щей на зы вал
ся та кой до го вор, по ко то ро му од на сто ро на (най мо да тель) обя зу ет ся пре
дос та вить дру гой сто ро не (на ни ма те лю) од ну или не сколь ко оп ре де лен ных
ве щей для вре мен но го поль зо ва ния, а дру гая сто ро на обя зу ет ся уп ла чи вать
за поль зо ва ние пре дос тав лен ны ми ве ща ми оп ре де лен ное воз на гра ж де ние
и по окон ча нии поль зо ва ния воз вра тить ве щи в со хран но сти на ни ма те лю.
Кре сть я не бы ли вы ну ж де ны сни мать у бо га тых зем ле вла дель цев не
боль шие уча ст ки зем ли, мно гие го ро жа не не име ли сво их до мов и сни ма ли
жи ли ще у бо га тых до мо вла дель цев. Эко но ми че ская за ви си мо сть на ни ма
те ля от най мо да те ля ска за лась в том, что на ни ма тель ве щи (в осо бен но сти
зе мель но го уча ст ка) не при зна вал ся в Ри ме вла дель цем и не поль зо вал ся
са мо стоя тель ной вла дель че ской за щи той про тив вся ко го ро да са мо воль
ных по ся га тельств на его зем лю и хо зяй ст во2. Пре иму ще ст вен ная за бо та
за ко на о най мо да те лях ска за лась и на рег ла мен та ции до го во ра най ма: рим
ское пра во по сле до ва тель но про во ди ло обя за тель ст вен нопра во вую при ро
ду иму ще ст вен но го най ма3.
В ро с сий ском до ре во лю ци он ном гра ж дан ском за ко но да тель ст ве иму
ще ст вен ным най мом при зна вал ся до го вор, в си лу ко то ро го од на сто ро на
за оп ре де лен ное воз на гра ж де ние обя зы ва лась пре дос та вить дру гой сто ро
не свою вещь во вре мен ное поль зо ва ние. Пред мет най ма, срок поль зо ва ния
и воз на гра ж де ние за не го со став ля ли су ще ст вен ные при над леж но сти это го
до го во ра (Свод за ко нов Рос сий ской им пе рии. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691).
1
См.: Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана.
М.: Зерцало, 1997. С. 464–476.
2
См.: Новицкий И.Б. Римское право. М.: Юрайт, Высшее образование, 2009. С. 228–229.
3
См.: Там же. С. 232.
153
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
В со вет ский пе ри од по ня тие до го во ра иму ще ст вен но го най ма о с та ва
лось не из мен ным: до го вор, по ко то ро му од на сто ро на (най мо да тель) обя
зу ет ся пре дос та вить дру гой сто ро не (на ни ма те лю) иму ще ст во за оп ре де
лен ное воз на гра ж де ние для вре мен но го поль зо ва ния (ст. 152 ГК Р СФСР
1922 г., ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.).
Как от ме ча ет В.В. Вит рян ский, «раз ви тие за ко но да тель ст ва в этот пе
ри од шло по пу ти не ко то ро го ог ра ни че ния кру га объ ек тов иму ще ст вен но
го най ма, со кра ще ния и диф фе рен циа ции сро ков най ма, уве ли че ния чис
ла спе ци аль ных пра вил, пред на зна чен ных для ре гу ли ро ва ния от но ше ний
най ма с уча сти ем т ак на зы вае мых со циа ли сти че ских ор га ни за ций или свя
зан ных с пе ре да чей вна ем го су дар ст вен но го иму ще ст ва»1. При чем в ГК
РСФСР 1964 г. бы ло ука за но на на ли чие толь ко од ной раз но вид но сти до го
во ра арен ды – бы то вой про кат.
В кон це 80х г. XX в. до го вор арен ды ста л ис поль зо вать ся как ос нов ное
сред ст во «раз го су дар ст вле ния» и один из о с нов ных спо со бов ор га ни за ции
про из вод ст вен нохо зяй ст вен ной дея тель но сти т ру до вых кол лек ти вов го су
дар ст вен ных пред при ятий. Ука зом Пре зи диу ма Вер хов но го Со ве та СССР
от 07.04.1989 № 10277XI «Об арен де и аренд ных от но ше ни ях в СССР »
был ус та нов лен пе ре чень объ ек тов арен ды, в том чис ле зем ля и дру гие при
род ные объ ек ты, иму ще ст во го су дар ст вен ных, коо пе ра тив ных или иных
об ще ст вен ных пред при ятий и ор га ни за ций, от дель ные зда ния, обо ру до
ва ние, оп ре де лен круг субъ ек тов (в ка че ст ве арен до да те лей мог ли вы сту
пать го су дар ст вен ные ор га ны, упол но мо чен ные на то Со ве том Ми ни ст ров
СССР, со ве та ми ми ни ст ров со юз ных или ав то ном ных рес пуб лик, ис пол ни
тель ные ко ми те ты со от вет ст вую щих Со ве тов на род ных де пу та тов, сов хо
зы, кол хо зы, дру гие го су дар ст вен ные, коо пе ра тив ные и иные об ще ст вен
ные пред при ятия и ор га ни за ции, а т ак же гра ж да не, в ве де нии, вла де нии,
поль зо ва нии и рас по ря же нии (опе ра тив ном управ ле нии) или в соб ст вен
но сти ко то рых на хо дит ся арен дуе мое иму ще ст во). От ли чи тель ной чер той
под хо да к до го во ру арен ды в тот пе ри од бы ло то, что по ня ти ем «арен да»
ох ва ты ва лись не толь ко тра ди ци он но по ни мае мые под этим от но ше ния, но
и внут ри про из вод ст вен ные от но ше ния по ор га ни за ции ра бо ты тру до вых
кол лек ти вов.
Сле дую щий этап в ре гу ли ро ва нии аренд ных пра во от но ше ний был свя
зан с при ня ти ем Ос нов за ко но да тель ст ва Сою за ССР и со юз ных ре с пуб лик
об арен де от 23.11.1989, ко то рый, как от ме ча ет В.В. Вит рян ский, пред став
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче
имущества. М.: Статут, 2009. С. 400.
154
Гла ва 4. Арен да
лял со бой уди ви тель ную смесь не ко то рых гра ж дан скопра во вых норм, ре
гу ли рую щих от но ше ния по арен де не боль шой груп пы объ ек тов гра ж дан
ских прав, и по ло же ний тру до во го за ко но да тель ст ва, ка саю щих ся т а кой
фор мы ор га ни за ции тру да, как аренд ный под ряд.
В пе ри од рас па да СССР и об ра зо ва ния но вой Рос сии и в свя зи с на
ча лом про це с са при ва ти за ции го су дар ст вен но го иму ще ст ва бы ли при ня
ты ак ты, поино му ре гу ли рую щие аренд ные пра во от но ше ния (Ос но вы гра
ж дан ско го за ко но да тель ст ва Сою за ССР и рес пуб лик от 31.05.1991, За кон
РСФСР от 03.07.1991 № 1531I «О при ва ти за ции го су дар ст вен ных и му
ни ци паль ных пред при ятий в РСФСР », Указ Пре зи ден та РФ от 14.10.1992
№ 1230 «О ре гу ли ро ва нии аренд ных от но ше ний и при ва ти за ции иму ще ст
ва го су дар ст вен ных и му ни ци паль ных пред при ятий, сдан но го в арен ду»)1.
В на стоя щее вре мя арен да ши ро ко при ме ня ет ся как в пред при ни ма тель
ской, так и в бы то вой сфе ре. У ка ж дой из сто рон до го во ра арен ды есть своя
цель в его за клю че нии: у арен до да те ля – по лу че ние оп ре де лен но го до хо да
от сда чи иму ще ст ва вна ем; у арен да то ра – по лу че ние воз мож но сти на оп
ре де лен ных ус ло ви ях вре мен но поль зо вать ся чу жим иму ще ст вом.
Под лин ная гра ж дан скопра во вая суть бы ла воз вра ще на арен де нор ма ми
час ти II ГК РФ, ко то рая всту пи ла в си лу с 1 мар та 1996 г. Аренд ные пра во-
от но ше ния ре гу ли ру ют нор мы, за кре п лен ные в гл. 34 ГК РФ, боль шин ст во
ко то рых но сят дис по зи тив ный ха рак тер, т.е. они дей ст ву ют в том слу чае,
ес ли сто ро ны не уре гу ли ро ва ли со от вет ст вую щие во про сы в до го во ре.
По струк ту ре гл. 34 по строе на так же, как и гл. 30 ГК РФ: § 1 «Об щие
по ло же ния об арен де», § 2 «Про кат», § 3 «Арен да транс порт ных средств»,
§ 4 «Арен да зда ний и со ору же ний», § 5 «Арен да пред при ятий», § 6 «Фи
нан со вая арен да (ли зинг)». При ме не ние норм ГК РФ об арен де о су ще ст в
ля ет ся сле дую щим об ра зом: сна ча ла – пра ви ла, ре гу ли рую щие от но ше ния
по кон крет но му ви ду до го во ра арен ды, за тем, при их не до с та точ но сти, –
об щие по ло же ния об арен де. При не дос та точ но сти по след них при ме ня ют
ся об щие пра ви ла об обя за тель ст вах и до го во рах.
Сле ду ет от ме тить в це лом ста биль ность норм ГК РФ, ре гу ли рую щих
аренд ные пра во от но ше ния. Из ме не ния бы ли вне се ны толь ко в нор мы ГК
РФ, ре гу ли рую щие от дель ные (и до с та точ но но вые для ро с сий ско го за ко
но да тель ст ва) ви ды до го во ров арен ды, а имен но в нор мы, ус та нав ли ваю
щие пра ва на зе мель ный уча сток при арен де имею ще го ся на нем зда ния
или со ору же ния (ст. 652); со хра не ние арен да то ром зда ния или со ору же ния
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 409–427.
155
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
пра ва поль зо ва ния зе мель ным уча ст ком при его про да же (ст. 653); пред
мет до го во ра фи нан со вой арен ды (ст. 666); в де фи ни тив ные нор мы (ст. 656,
665).
По мне нию Е.А. Су ха но ва, до го во ры про ка та, арен ды транс порт ных
средств, арен ды пред при ятий, фи нан со вой арен ды (ли зин га) не об хо ди мо
от не сти к от дель ным ви дам до го во ров арен ды, так как ре гу ли рую щие их
нор мы ус та нав ли ва ют осо бый по ря док о су ще ст в ле ния прав арен да то ра,
зна чи тель но от ли чаю щий ся от об ще го, пре ду смот рен но го для всех дру гих
слу ча ев арен ды иму ще ст ва. До го вор арен ды зда ний и со ору же ний – это до
го вор арен ды от дель но го ви да иму ще ст ва, а имен но не дви жи мо го иму ще
ст ва, юри ди че ская судь ба ко то ро го на хо дит ся в не раз рыв ной свя зи с судь
бой зе мель но го уча ст ка, на ко то ром оно рас по ло же но. К са мо стоя тель ным
ви дам арен ды Е.А. Су ха нов от но сит арен ду зе мель ных уча ст ков, уча ст ков
лес но го фон да и до го вор во до поль зо ва ния1.
По на ше му мне нию, как от дель ные ви ды до го во ра арен ды сле ду ет рас
смат ри вать до го во ры про ка та, арен ды транс порт ных средств, фи нан со вой
арен ды (ли зин га), арен ды не дви жи мо сти, вклю чая в по след ний вид арен
ду пред при ятий и зда ний и со ору же ний, по сколь ку они име ют ряд об щих
черт. В от дель ную груп пу до го во ров арен ды мож но вы де лить арен ду при
род ных объ ек тов, т.е. зе мель ных уча ст ков, уча ст ков ле с но го фон да и до го
вор во до поль зо ва ния.
В свя зи с ши ро ким пе реч нем объ ек тов арен ды аренд ные пра во от но ше-
ния ре гу ли ру ют , по ми мо норм ГК РФ, еще ряд нор ма тив ных пра во вых ак-
тов, в том чис ле: Фе де раль ный за кон от 21.07.1997 № 122ФЗ «О го су дар
ст вен ной ре ги ст ра ции прав на не дви жи мое иму ще ст во и сде лок с ним»,
Фе де раль ный за кон от 29.10.1998 № 164ФЗ «О фи нан со вой арен де (ли зин
ге)», За кон РФ 07.02.1992 № 2300I «О за щи те прав по тре би те лей», Лес
ной ко декс РФ (ЛК РФ), Вод ный ко декс РФ (ВК РФ), Ко декс тор го во го мо
ре пла ва ния РФ (КТМ РФ) и Ко декс внут рен не го вод но го транс пор та РФ
(КВВТ РФ).
4.1.2.
По д о г о в о р у аренды (имущественного найма) арен до да тель (най мо да-
тель) обя зу ет ся пре дос та вить арен да то ру (на ни ма те лю) иму ще ст во за
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 317.
156
Гла ва 4. Арен да
пла ту во вре мен ное вла де ние и поль зо ва ние или во вре мен ное поль зо ва ние
(ст. 606 ГК РФ).
Оте че ст вен ные ци ви ли сты вы де ля ют сле дую щие при зна ки до го во-
ра арен ды: кон с ен су аль ный, воз мезд ный, вза им ный (дву сто рон ний), си
нал лаг ма ти че ский (встреч ные и эко но ми че ски эк ви ва лент ные обя зан но
сти арен да то ра и арен до да те ля: арен до да тель обя зан пе ре дать иму ще ст во,
а арен да тор вно сить аренд ную пла ту)1.
Рос сий ские уче ные вы де ля ют дру гие ха рак тер ные чер ты, ко то рые по-
зво ля ют рас смат ри вать до го вор арен ды в ка че ст ве са мо стоя тель но го
ти па гра ж дан ско-пра во вых до го во ров.
Пе ре да ча иму ще ст ва, осу ще ст в ляе мая арен до да те лем, не со про во ж да
ет ся пе ре хо дом пра ва соб ст вен но сти на это иму ще ст во к арен да то ру; по
след ний по лу ча ет иму ще ст во лишь во вла де ние и поль зо ва ние ли бо толь
ко в поль зо ва ние. Ины ми сло ва ми, он по лу ча ет воз мож ность не толь ко из
вле кать по лез ные свой ст ва из арен до ван но го иму ще ст ва, но и об ла дать им,
быть его ти туль ным вла дель цем.
На де ле ние арен да то ра ста ту сом ти туль но го вла дель ца по зво ля ет оп ти
маль ным об ра зом ре шить про бле му за щи ты его прав и за кон ных ин те ре
сов, свя зан ных с арен до ван ным иму ще ст вом. Име ет ся в ви ду пре дос тав
ле ние ему как ти туль но му вла дель цу вещ нопра во вых спо со бов за щи ты
от по ся га тельств со сто ро ны треть их лиц на арен до ван ное иму ще ст во. Та
кая воз мож ность вы те ка ет из ст. 305 ГК РФ, со глас но ко то рой пра ва на ис
тре бо ва ние иму ще ст ва из чу жо го не за кон но го вла де ния (вин ди ка ци он ный
иск), а так же на за щи ту прав от на ру ше ний, не свя зан ных с ли ше ни ем вла
де ния (не га тор ный иск), при над ле жат так же ли цу, хо тя и не яв ляю ще му ся
соб ст вен ни ком, но вла дею щ е му иму ще ст вом по о с но ва нию, пре ду смот рен
но му за ко ном или до го во ром.
На де ле ние арен да то ра ста ту сом ти туль но го вла дель ца по зво ли ло за ко
но да те лю так же до пол ни тель но обес пе чить его пра ва пу тем ис поль зо ва
ния дру го го эле мен та вещ нопра во вых от но ше ний, а имен но пра ва сл е до-
ва ния. Эта идея реа ли зо ва на пу тем вклю че ния в ГК РФ спе ци аль ной нор
мы, оп ре де ляю щей судь бу арен ды при пе ре хо де пра ва соб ст вен но сти на
арен до ван ное иму ще ст во. Пе ре ход пра ва соб ст вен но сти или ино го ог ра
ни чен но го вещ но го пра ва на сдан ное в арен ду иму ще ст во к дру го му ли цу
1
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 167; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Догово
ры о передаче имущества. М.: Статут, 2009. С. 432–433; Российское гражданское право: учеб
ник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Статут, 2011. С. 315.
157
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
не яв ля ет ся о с но ва ни ем для из ме не ния или рас тор же ния до го во ра арен ды
(п. 1 ст. 617 ГК РФ)1.
Од на ко, не смот ря на на ли чие вещ нопра во вых черт, от но ше ния по арен
де иму ще ст ва при ня то от но сить к обя за тель ст вен ным, по сколь ку ос нов
ным его со дер жа ни ем яв ля ют ся пра ва и обя зан но сти арен до да те ля и арен
да то ра по от но ше нию друг к дру гу, а не ко вс ем треть им ли цам2.
По об ще му пра ви лу, арен дуе мое иму ще ст во пе ре да ет ся во вла де ние
и поль зо ва ние, при чем на вре мя. Ис клю че ние со став ля ют слу чаи вы ку
па арен да то ром взя то го вна ем иму ще ст ва, но в этих слу ча ях арен да пре
кра ща ет ся, и на за вер шаю щем эта пе от но ше ния сто рон пе ре хо дят в сфе ру
ку п липро да жи. Имен но вре мен ным ха рак те ром вла де ния и поль зо ва ния,
пре ж де все го, и от ли ча ет ся до го вор арен ды от та ких воз мезд ных и без воз
мезд ных до го во ров по пе ре да че иму ще ст ва, как до го во ры ку п липро да жи,
ме ны, да ре ния, зай ма, по ко то рым иму ще ст во пе ре хо дит к при об ре та те лю
в соб ст вен ность (ли бо хо зяй ст вен ное ве де ние или опе ра тив ное управ ле
ние). Ос нов ной осо бен но стью, от ли чаю щей до го вор арен ды от до го во ра по
пре дос тав ле нию иму ще ст ва во вре мен ное без воз мезд ное поль зо ва ние, яв
ля ет ся его воз мезд ный ха рак тер.
4.1.3.
Стороны договора аренды – арен да тор и арен до да тель, по об ще му пра ви
лу, – лю бые субъ ек ты гра ж дан ско го пра ва.
При этом арен до да тель – соб ст вен ник иму ще ст ва или ли цо, упол но мо-
чен ное соб ст вен ни ком иму ще ст ва (субъ ек ты пра ва хо зяй ст вен но го ве де
ния, опе ра тив но го управ ле ния, ст. 608 ГК РФ). При этом для сда чи в арен ду
не дви жи мо го иму ще ст ва, при над ле жа ще го пред при ятию на пра ве хо зяй
ст вен но го ве де ния, не об хо ди мо со гла сие соб ст вен ни ка пред при ятия (п. 2
ст. 295 ГК РФ).
В со от вет ст вии со ст. 19 Фе де раль но го за ко на от 24.04.2008 № 48ФЗ
«Об опе ке и по пе чи тель ст ве» от име ни гра ж да ни на, на хо дя ще го ся под опе
кой или по пе чи тель ст вом, не мо жет быть за клю чен до го вор арен ды при
над ле жа ще го ему иму ще ст ва на срок, пре вы шаю щий пять лет. В ис клю чи
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 429–430.
2
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 170; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Догово
ры о передаче имущества. М.: Статут, 2009. С. 431.
158
Гла ва 4. Арен да
тель ных слу ча ях за клю че ние до го во ра о пе ре да че иму ще ст ва по до печ но го
в поль зо ва ние на срок бо лее чем пять лет до пус ка ет ся с пред ва ри тель но
го раз ре ше ния ор га на опе ки и по пе чи тель ст ва при на ли чии об стоя тельств,
сви де тель ст вую щих об о со бой вы го де та ко го до го во ра.
Арен до да те лем мо жет вы сту пать и до ве ри тель ный управ ляю щий, по
сколь ку он на де лен пра во мо чия ми соб ст вен ни ка в от но ше нии пе ре дан но го
ему в управ ле ние иму ще ст ва (ст. 1020 ГК РФ).
В ря де слу ча ев арен да то ром мо гут вы сту пать толь ко оп ре де лен ные
субъ ек ты гра ж дан ско го пра ва, на при мер, в до го во ре арен ды пред при
ятия – ли цо, о су ще ст в ляю щее пред при ни ма тель скую дея тель но сть.
Для при да ния ус той чи во го ха рак те ра аренд ным пра во от но ше ни ям в ГК
РФ за кре п ле но пра ви ло о со хра не нии до го во ра арен ды в си ле при из ме не
нии сто рон:
а) пе ре ход пра ва соб ст вен но сти (хо зяй ст вен но го ве де ния, опе ра тив но
го управ ле ния, по жиз нен но го на сле дуе мо го вла де ния) на сдан ное в арен ду
иму ще ст во не яв ля ет ся о с но ва ни ем для из ме не ния или рас тор же ния до го
во ра арен ды (п. 1 ст. 617). Пе ре ход пра ва соб ст вен но сти на сдан ное в арен
ду иму ще ст во к дру го му ли цу сам по се бе не яв ля ет ся ос но ва ни ем для
вне се ния в су деб ном по ряд ке из ме не ний в ус ло вия до го во ра арен ды, за
клю чен но го преж ним соб ст вен ни ком с арен да то ром (за ис клю че ни ем из ме
не ния в до го во ре све де ний об арен до да те ле)1;
б) со хра не ние до го во ра воз мож но и при пе ре ме не арен да то ра (смерть
гра ж да ни на, арен дую ще го не дви жи мое иму ще ст во), но это пра ви ло – дис
по зи тив ное и мо жет быть из ме не но за ко ном или со гла ше ни ем сто рон (п. 2
ст. 617).
Сле ду ет от ме тить, что пра ви ло, за кре п лен ное в п. 2 ст. 617 ГК РФ, по
срав не нию с тем, ко то ро е за кре п ле но в п. 1 той же ста тьи, но сит бо лее ча
ст ный ха рак тер: оно на прав ле но толь ко на за щи ту прав гра ж дан – на след
ни ков и не рас про ст ра ня ет ся на от но ше ния, в ко то рых арен да то ром вы сту
па ет юри ди че ское ли цо; ре гу ли ру ет толь ко от но ше ния, свя зан ные с не дви
жи мым иму ще ст вом. В про тив ном слу чае сле ду ет при ме нять нор мы ст. 418
ГК РФ о пре кра ще нии обя за тель ст ва смер тью гра ж да ни на2.
Предмет договора аренды, по об ще му пра ви лу, яв ля ет ся един ст вен
ным су ще ст вен ным ус ло ви ем до го во ра. При этом для от дель ных ви дов
1
Пункт 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 75.
159
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
до го во ра арен ды за ко ном пре ду смот рен бо лее ши ро кий пе ре чень су ще ст
вен ных ус ло вий (на при мер, для до го во ра арен ды не дви жи мо сти – пред
мет и аренд ная пла та, в до го во ре во до поль зо ва ния долж но быть оп ре де
ле но ше сть групп ус ло вий). Пред мет до го во ра арен ды уче ные т рак ту ют
пораз но му, при чем очень час то сво дят к объ ек ту1. По мне нию В.В. Вит
рян ско го, учи ты вая спе ци фи ку аренд ных пра во от но ше ний (пра во сле до
ва ния, вещ нопра во вые спо со бы за щи ты, на де ле ние арен да то ра ста ту сом
ти туль но го вла дель ца), пред мет до го во ра арен ды вклю ча ет в се бя два ро
да объ ек тов. Объ ек том пер во го ро да долж ны слу жить со от вет ст вую щие
дей ст вия обя зан ных лиц. Роль вто ро го объ ек т а иг ра ет иму ще ст во, ко то
рое в ре зуль та те та ких дей ст вий пре дос тав ля ет ся во вла де ние и поль зо
ва ние арен да то ра, а по окон ча нии сро ка арен ды воз вра ща ет ся арен до да
те лю2.
Объектом договора аренды мо гут быть:
– лю бая не по треб ляе мая ин ди ви ду аль нооп ре де лен ная вещь, не изъ я
тая из гра ж дан ско го обо ро та (зе мель ные уча ст ки и дру гие обо соб лен ные
при род ные объ ек ты, зда ния, со ору же ния, обо ру до ва ние, транс порт ные
сред ст ва и т.п.);
– ли бо иму ще ст вен ные пра ва и обя зан но сти, а т ак же ис клю чи тель
ные пра ва на ре зуль та ты ин тел лек ту аль ной дея тель но сти (арен да пред при
ятия).
За ко ном мо гут быть ус та нов ле ны ви ды иму ще ст ва, пе ре да ча ко то рых
в арен ду не до пус ка ет ся или ог ра ни чи ва ет ся, на при мер:
– зе мель ные уча ст ки, изъ я тые из гра ж дан ско го обо ро та (ст. 27 ЗК РФ,
ст. 6 Фе де раль но го за ко на от 14.03.1995 № 33ФЗ «Об осо бо ох ра няе мых
при род ных тер ри то ри ях»);
– ви ды иму ще ст ва, пе ре чис лен ные в ст. 8 Фе де раль но го за ко на от
27.02.2003 № 29ФЗ «Об осо бен но стях управ ле ния и рас по ря же ния иму
ще ст вом же лез но до рож но го транс пор та».
По сколь ку пред мет до го во ра – это вс е гда су ще ст вен ное ус ло вие, то
в до го во ре арен ды долж ны быть ука за ны дан ные, по зво ляю щие оп ре де
лен но ус та но вить иму ще ст во, под ле жа щее пе ре да че арен да то ру в ка че ст
ве объ ек та арен ды. В про тив ном слу чае до го вор счи та ет ся не за клю чен ным
(п. 3 ст. 607 ГК РФ).
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 318.
2
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 436.
160
Гла ва 4. Арен да
Форма договора аренды, как пра ви ло, про стая пись мен ная. Обя
за тель но в про стой пись мен ной фор ме за клю ча ют ся: до го вор арен ды
на срок бо лее го да; до го вор арен ды, в ко то ром од на из сто рон – юри
ди че ское ли цо (п. 1 ст. 609 ГК РФ); до го вор про ка та (п. 2 ст. 626 ГК
РФ); до го вор арен ды т ранс порт но го сред ст ва с эки па жем и без эки па жа
(ст. 633, 643 ГК РФ); до го вор арен ды зда ний и со ору же ний (ст. 651 ГК
РФ); до го вор арен ды пред при ятия (ст. 658 ГК РФ). При этом арен да не-
дви жи мо го иму ще ст ва (зда ний, со ору же ний и пред при ятия) под ле жит
го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции, е с ли ино е не ус т а нов ле но за ко ном (п. 2
ст. 609 ГК РФ).
До го вор арен ды иму ще ст ва, пре ду смат ри ваю щий пе ре ход в по сле дую
щем пра ва соб ст вен но сти на это иму ще ст во к арен да то ру, за клю ча ет ся
в фор ме, пре ду смот рен ной для до го во ра ку п липро да жи та ко го иму ще ст
ва (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Це на до го во ра арен ды не яв ля ет ся су ще ст вен ным ус ло ви ем; это оз на ча
ет, что е с ли аренд ная пла та не ус та нов ле на, то при ме ня ет ся обыч ная аренд
ная пла та (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Ис клю че ние из это го пра ви ла:
це на – су ще ст вен ное ус ло вие для арен ды не дви жи мо сти, т.е. зда ний, со
ору же ний и пред при ятий (ст. 654 ГК РФ).
В за ко не пре ду смот ре ны сле дую щие фор мы аренд ной пла ты:
– твер дая де неж ная сум ма, вно си мая пе рио ди че ски или еди но вре мен
но;
– до ля по лу чен но го в ре зуль та те ис поль зо ва ния иму ще ст ва пло дов или
до хо дов;
– пре дос тав ле ние арен да то ром ус луг;
– пе ре да ча арен да то ром арен до да те лю обу слов лен ной до го во ром ве щи
в поль зо ва ние или в соб ст вен ность;
– воз ло же ние на арен да то ра обу слов лен ных до го во ром за т рат на улуч
ше ние арен до ван но го иму ще ст ва (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
По со гла ше нию сто рон в до го во ре мо гут быть пре ду смот ре ны со че та
ние ука зан ных форм аренд ной пла ты или иные фор мы оп ла ты арен ды.
По ря док из ме не ния аренд ной пла ты сле дую щий: е с ли иное не пре ду
смот ре но до го во ром, раз мер аренд ной пла ты мо жет из ме нять ся по со гла
ше нию сто рон в сро ки, оп ре де лен ные до го во ром, но не ча ще од но го раза
в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Пре зи ди ум Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ
в ин фор ма ци он ном пись ме от 11.01.2002 № 66 «Об зор прак ти ки раз ре ше
ния спо ров, свя зан ных с арен дой» дал сле дую щее разъ яс не ние: при при ме
не нии п. 3 ст. 614 ГК РФ су дам не об хо ди мо ис хо дить из то го, что в те че ние
го да долж но ос та вать ся не из мен ным ус ло вие до го во ра, пре ду смат ри ваю
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]