Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
201
4.3. Арен да транс порт ных средств
– при арен де суд на с эки па жем чле ны эки па жа суд на под чи ня ют ся рас
по ря же ни ям арен да то ра в час ти ком мер че ской экс плуа та ции суд на (п. 2
ст. 62 КВВТ РФ и п. 2 ст. 635 ГК РФ);
– при арен де суд на с эки па жем арен да тор обя зан о су ще ст в лять все рас
хо ды, свя зан ные с ком мер че ской экс плуа та ци ей суд на, в том чис ле рас хо
ды на оп ла ту то п ли ва и дру гих рас хо дуе мых в про цес се экс плуа та ции ма те
риа лов и на оп ла ту сбо ров (п. 2 ст. 62 КВВТ РФ и ст. 636 ГК РФ);
– пра ви ла об от вет ст вен но сти арен до да те ля за вред, при чи нен ный
транс порт ным сред ст вом при арен де суд на с эки па жем (п. 3 ст. 61 КВВТ
РФ и ст. 640 ГК РФ);
– при арен де суд на без эки па жа арен да тор не сет от вет ст вен но сть пе ред
арен до да те лем за ги бель или по вре ж де ние суд на, а т ак же за вред, при чи
нен ный т реть им ли цам, в со от вет ст вии с за ко но да тель ст вом РФ (п. 6 ст. 64
КВВТ РФ и ст. 648 ГК РФ);
– при арен де суд на без эки па жа арен да тор са мо стоя тель но и за свой
счет о су ще ст в ля ет сна ря же ние суд на, не сет рас хо ды, свя зан ные с экс плуа
та ци ей суд на, в том чис ле с о су ще ст в ле ни ем его те ку ще го и ка пи таль но
го ре мон т а, со стра хо ва ни ем, вклю чая стра хо ва ние сво ей от вет ст вен но сти
(п. 2 ст. 64 КВВТ РФ и ст. 646 ГК РФ);
– при арен де суд на без эки па жа арен да тор обя зан в те че ние сро ка дей
ст вия до го во ра арен ды под дер жи вать суд но в со стоя нии, при год ном к пла
ва нию (п. 3 ст. 64 КВВТ РФ и ст. 644 ГК РФ);
– арен да тор при арен де суд на с эки па жем и без эки па жа впра ве без
со гла сия арен до да те ля сда вать суд но в суб арен ду на ус ло ви ях арен ды
суд на с эки па жем (п. 4 ст. 62, п. 5 ст. 64 КВВТ РФ и ст. 638 и 647 ГК
РФ).
В то же вре мя КВВТ РФ со дер жит ряд спе ци аль ных пра вил, от лич ных
от норм, со дер жа щих ся в ГК РФ, в том чис ле:
– но вый соб ст вен ник суд на обя зан уве до мить о про изо шед шей пе ре ме
не вс ех арен да то ров дан но го суд на (п. 4 ст. 60 КВВТ РФ);
– в до го во ре арен ды суд на с эки па жем не мо гут со дер жать ся по ло же
ния, про ти во ре ча щие тру до вым до го во рам (кон трак там) чле нов эки па жа
и кол лек тив но му до го во ру (со гла ше нию), п. 2 ст. 61 КВВТ РФ;
– е с ли арен до да тель не яв ля ет ся соб ст вен ни ком суд на, он обя зан из ве
щать соб ст вен ни ка суд на обо всех за клю чен ных в от но ше нии дан но го суд
на до го во рах арен ды и суб арен ды (п. 4 ст. 61, п. 2 ст. 63 КВВТ РФ).
Спе ци аль ные пра ви ла в КВВТ РФ пре ду смот ре ны в от но ше нии пе ре
да чи суд на в арен ду и воз вра та суд на по ис те че нии сро ка дей ст вия до го во
ра арен ды:
202
Гла ва 4. Арен да
вопер вых, эти дей ст вия о су ще ст в ля ют ся арен до да те лем и арен да то ром
в пунк те от стоя суд на. Рас хо ды, свя зан ные с дос тав кой суд на в ука зан ный
пункт, не сет сто ро на, пе ре даю щая суд но (п. 5 ст. 60);
вовто рых, до го во ром арен ды пре ду смат ри ва ет ся срок пе ре да чи суд на
в рас по ря же ние арен да то ра с ука за ни ем дат на сту п ле ния и окон ча ния т а
ко го сро ка. Арен да тор не обя зан при ни мать суд но в свое рас по ря же ние ра
нее да ты на сту п ле ния та ко го сро ка. Арен да тор обя зан при нять суд но в свое
рас по ря же ние до ис те че ния да ты окон ча ния та ко го сро ка. В слу чае ес ли
по ис те че нии да ты окон ча ния та ко го сро ка суд но не бу дет пре дос тав ле но
в рас по ря же ние арен да то ра, он име ет пра во тре бо вать рас тор же ния до го
во ра арен ды. Арен до да тель так же впра ве рас торг нуть до го вор арен ды, е с
ли суд но по ис те че нии да ты окон ча ния та ко го сро ка не бы ло при ня то арен
да то ром (п. 6 ст. 60).
Об щие пра ви ла ус та нов ле ны в от но ше нии рас че тов за арен ду суд на
с эки па жем и без эки па жа (ст. 65 КВВТ РФ):
– сро ки и по ря док уп ла ты аренд ной пла ты пре ду смот рен в до го во ре;
– арен да тор ос во бо ж да ет ся от уп ла ты аренд ной пла ты и рас хо дов, свя
зан ных с суд ном, на вре мя, в те че ние ко то ро го суд но бы ло не при год но
к экс плуа т а ции по ви не арен до да те ля. В слу чае е с ли суд но бы ло не при год
но к экс плуа та ции по ви не арен да то ра, аренд ная пла т а под ле жит вы пла те
в пол ном объ е ме;
– в слу чае ги бе ли суд на аренд ная пла та долж на быть вне се на арен да то
ром за вре мя, вклю чаю щее в с е бя день его ги бе ли, а ес ли этот день ус та но
вить не воз мож но, день по лу че ния по след не го из вес тия о нем. От ме тим, что
по след ние два пра ви ла ана ло гич ны пра ви лам, за кре п лен ным в п. 1 ст. 208
и в ст. 209, п. 3 ст. 221 КТМ РФ;
– при не свое вре мен ном воз вра те суд на арен до да те лю арен да тор уп ла
чи ва ет за за держ ку суд на аренд ную пла ту, ис хо дя из став ки аренд ной пла
ты, пре ду смот рен ной до го во ром арен ды, или ры ноч ной став ки аренд ной
пла ты, е с ли она пре вы ша ет пре ду смот рен ную до го во ром арен ды ст ав ку
аренд ной пла ты;
– в слу чае за держ ки уп ла ты аренд ной пла ты бо лее чем на 15 су ток арен
до да тель впра ве без пре ду пре ж де ния изъ ять суд но у арен да то ра и взы скать
с не го по не сен ные в свя зи с этим убыт ки.
До пол ни тель но арен до да тель при арен де суд на с эки па жем обя зан обес
пе чить при год но сть суд на для це лей, пре ду смот рен ных до го во ром арен ды,
уком плек то ва ние эки па жем и над ле жа щее сна ря же ние суд на, а так же безо
пас ную тех ни че скую экс плуа та цию суд на, со дер жа ние его эки па жа (п. 1
ст. 61 КВВТ РФ).
203
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
Осо бая обя зан ность воз ла га ет ся на арен до да те ля при арен де суд на без
эки па жа: уст ра не ние скры тых не дос тат ков суд на яв ля ет ся обя зан но стью
арен до да те ля (п. 3 ст. 63 КВВТ РФ). Эта нор ма ана ло гич на нор ме, за кре п
лен ной в п. 2 ст. 216 КТМ РФ.
Кро ме то го, в ст. 62 КВВТ РФ пре ду смот ре ны сле дую щие пра ва арен да
то ра при арен де суд на с эки па жем:
– от сво его име ни за клю чать до го во ры пе ре воз ки или бук си ров ки без
со гла сия арен до да те ля, ес ли они не про ти во ре чат на зна че нию и клас су суд
на, а т ак же це лям, пре ду смот рен ным до го во ром арен ды;
– на зна чить на суд но для о су ще ст в ле ния ру ко во дства его ком мер че ской
экс плуа та ци ей сво его пред ста ви те ля, рас по ря же ния ко то ро го в час ти ком
мер че ской экс плуа та ции суд на яв ля ют ся для ка пи та на суд на обя за тель ны
ми.
Бо лее ра зум но, на наш взгляд, ис клю че ние из КТМ РФ и КВВТ РФ норм,
пол но стью дуб ли рую щих пра ви ла, за кре п лен ные в о с нов ном ко ди фи ци ро
ван ном нор ма тив ном пра во вом ак те, ре гу ли рую щем аренд ные пра во от но
ше ния, – ГК РФ.
4.4. ,
4.4.1. , :
Аренда недвижимого имущества яв ля ет ся од ной из наи бо лее рас про
стра нен ных сде лок в с фе ре не дви жи мо сти. Ее при ори тет ная роль на со вре
мен ном эт а пе объ яс ня ет ся спо соб но стью удов ле тво рить са мые ши ро кие
по треб но сти уча ст ни ков гра ж дан ско го обо ро та. Так, арен да тор, как пра
ви ло, не име ет воз мож но сти при об ре сти не дви жи мое иму ще ст во в соб ст
вен ность в свя зи с его вы со кой стои мо стью, од на ко не об хо ди мость об ла
да ния т а ки ми объ ек та ми, как зда ния и со ору же ния, пред при ятия, хо тя бы
на вре мен ной ос но ве, яв ля ет ся од ной из глав ных со став ляю щих ус пеш но
го ве де ния биз не са. Арен до да тель же, на обо рот, бу ду чи об ла да те лем не
дви жи мо го иму ще ст ва, за час тую ли шен воз мож но сти са мо стоя тель но осу
ще ст в лять эф фек тив ную экс плуа та цию дан ных объ ек тов, а вы со кие рас
хо ды по их со дер жа нию не из беж но при ве дут к по сте пен но му ухуд ше нию
его фи нан со во го со стоя ния. При ис поль зо ва нии арен до ван но го иму ще ст ва
204
Гла ва 4. Арен да
у уча ст ни ков гра ж дан ских пра во от но ше ний по яв ля ет ся воз мож ность реа
ли зо вать боль шин ст во сво их соб ст вен ных ин те ре сов и по лу чить при быль.
До го во ры арен ды зда ний, со ору же ний и пред при ятий так же вы де ле ны
в гл. 34 ГК РФ в от дель ные па ра гра фы. По ла га ем наи бо лее обос но ван ным
оп ре де лить об щие чер ты до го во ров арен ды зда ний, со ору же ний и пред
при ятий, за тем уточ нить их осо бен но сти.
По д о г о в о р у аренды здания или сооружения арен до да тель обя зу ет ся
пе ре дать во вре мен ное вл а де ние и поль зо ва ние или во вре мен ное поль зо вание арен да то ру зда ние или со ору же ние (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
По д о г о в о р у аренды предприятия в це лом как иму ще ст вен но го ком-
плек са, ис поль зуе мо го для осу ще ст в л е ния пред при ни ма тель ской д ея тельно сти, арен до да тель обя зу ет ся пре дос та вить арен да то ру за пла ту во
вре мен ное вла де ние и поль зо ва ние зе мель ные уча ст ки, зда ния, со ору же ния,
обо ру до ва ние и дру гие вхо дя щие в со став пред при ятия ос нов ные сред ства, пе ре дать в по ряд ке, на ус ло ви ях и в пре де лах, оп ре де ляе мых до го во ром,
за па сы сы рья, то п ли ва, ма те риа лов и иные обо рот ные сред ст ва, пра ва
поль зо ва ния зем лей, вод ны ми объ ек та ми и дру ги ми при род ны ми ре сур сами, зда ния ми, со ору же ния ми и обо ру до ва ни ем, иные иму ще ст вен ные права арен до да те ля, свя зан ные с пред при яти ем, пра ва на обо зна че ния, ин диви дуа ли зи рую щие дея тель ность пред при ятия, и дру гие ис клю чи тель ные
пра ва, а так же ус ту пить ему пра ва тре бо ва ния и пе ре вес ти на не го долги, от но ся щие ся к пред при ятию. Пе ре да ча прав вла де ния и поль зо ва ния
на хо дя щим ся в соб ст вен но сти дру гих лиц иму ще ст вом, в том чис ле зем лей
и дру ги ми при род ны ми ре сур са ми, про из во дит ся в по ряд ке, пре ду смот
рен ном за ко ном и ины ми пра во вы ми ак та ми (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
В со от вет ст вии со ст. 130 и 132 ГК РФ к не дви жи мо му иму ще ст ву от но
сят ся зда ния, со ору же ния, объ ек ты не за вер шен но го строи тель ст ва и пред
при ятия.
Вы де лим об щие чер ты до го во ров арен ды зда ния, со ору же ния и до го во-
ра арен ды пред при ятия:
1) при зна ки: дву сто рон ний, воз мезд ный, кон сен су аль ный. До го вор арен
ды зда ния, со ору же ния, как и до го вор арен ды пред при ятия, яв ля ет ся кон
сен су аль ным, по сколь ку счи та ет ся за клю чен ным с мо мен та дос ти же ния
сто ро на ми со гла ше ния по его су ще ст вен ным ус ло ви ям, а мо мент всту п
ле ния до го во ра в си лу не свя зы ва ет ся с пе ре да чей арен до ван но го иму ще
ст ва арен да то ру. Соб ст вен но пе ре да ча сдан но го в арен ду иму ще ст ва арен
да то ру пред став ля ет со бой ис пол не ние за клю чен но го и всту пив ше го в си
лу до го во ра арен ды со сто ро ны арен до да те ля. По это му в тех слу ча ях, ко гда
мо мент всту п ле ния до го во ра в си лу сов па да ет с фак ти че ской пе ре да чей
205
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
арен до ван но го иму ще ст ва, мож но го во рить об о со бом по ряд ке за клю че ния
до го во ра арен ды и о том, что он ис пол ня ет ся в мо мент за клю че ния, но не
о ре аль ном ха рак те ре до го во ра;
2) су ще ст вен ные ус ло вия в си лу т ре бо ва ния за ко на – ус ло вия о пред ме-
те арен ды и аренд ной пла те;
3) за клю ча ет ся в пись мен ной фор ме пу тем со став ле ния од но го до ку
мен та, под пи сан но го сто ро на ми (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Во мно
гом сов па да ет и по ря док пе ре да чи зда ний, со ору же ний и пред при ятия.
В ГК РФ пря мо за кре п ле но пра ви ло, в со от вет ст вии с ко то рым пра ви ла
§ 4 гл. 34 при ме ня ют ся к арен де пред при ятий, е с ли иное не пре ду смот ре но
пра ви ла ми об арен де пред при ятий (п. 2 ст. 650).
4.4.2.
Пра во от но ше ния, свя зан ные с арен дой зда ний и со ору же ний, ре гу ли ру ют
ся, в пер вую оче редь, спе ци аль ны ми пра ви ла ми, по ме щен ны ми в § 4 гл. 34
ГК РФ, при от сут ст вии та ко вых – пра ви ла ми об арен де не дви жи мо го иму
ще ст ва, со дер жа щи ми ся в об щих по ло же ни ях об арен де (§ 1 гл. 34 РФ),
и толь ко при от сут ст вии ка кихли бо пра вил об арен де не дви жи мо сти –
ины ми об щи ми по ло же ния ми об арен де.
Договорарендызданияилисооружения пред став ля ет со бой до го вор
арен ды от дель но го ви да иму ще ст ва и вы де ля ет ся за ко но да те лем вви ду
спе ци фи ки его пред ме та: зда ния и со ору же ния име ют при вяз ку к кон крет
но му зе мель но му уча ст ку, рас счи та ны на дли тель ный срок ис поль зо ва ния
и име ют по вы шен ную зна чи мо сть для гра ж дан ско го обо ро та.
Тра ди ци он но в рос сий ской ци ви ли сти ке зда ния и со ору же ния обо зна
ча лись тер ми ном «строе ние». При этом под ст рое ни ем по ни ма лась и по ни
ма ет ся по строй ка, проч но юри ди че ски свя зан ная с зе мель ным уча ст ком1.
Та ким об ра зом, в со вре мен ное за ко но да тель ст во пе ре тек ли три фор мы по
стро ек: стро е ние (ро до вое по ня тие), а так же зда ние и со ору же ние (ви до
вые по ня тия). Те перь же чис то в ле галь ном от но ше нии они упот реб ля ют
ся как три си но ни ма.
Зда ния и со ору же ния, яв ляю щие ся объ ек та ми аренд ных пра во от но ше
ний, ква ли фи ци ру ют ся как объ ек ты не дви жи мо сти по при зна кам не раз
рыв ной свя зи с зем лей и не воз мож но сти их пе ре ме ще ния без не со раз мер
но го ущер ба их на зна че нию (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Дан ный кри те рий от не се
ния объ ек тов к не дви жи мо сти, ис поль зо ван ный в ГК РФ, име ет не ко то рую
1
См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2009. С. 131.
206
Гла ва 4. Арен да
не точ но сть. Со вре мен ный уро вень раз ви тия тех ни ки по зво ля ет пе ре ме
щать зда ния и со ору же ния без вся ко го ущер ба их на зна че нию. При ме ни
тель но к та ким си туа ци ям Н.А. Сы ро до ев ре зон но за ме ча ет: «На са мом де
ле юри ди че ски про ис хо дит раз ру ше ние не дви жи мо сти на од ном зе мель ном
уча ст ке и воз ник но ве ние ее на дру гом. И при го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции
прав на не дви жи мое иму ще ст во эти об стоя тель ст ва ни как нель зя обой ти,
ибо все объ ек ты не дви жи мо сти т ак или ина че при вя зы ва ют ся к кон крет но
му зе мель но му уча ст ку, а не во об ще к зем ле... В ГК РФ зе мель ные уча ст
ки на зы ва ют ся в чис ле объ ек тов не дви жи мо сти са ми по с е бе, и как бы от
дель но к не дви жи мо сти от но сит ся «все, что проч но свя за но с зем лей», т.е.
с зем лей во об ще, а не с кон крет ным уча ст ком»1.
Зда ния и со ору же ния от ли ча ют ся сво ей не под виж но стью и фун да мен
таль ной при вя зан но стью к кон крет но му зе мель но му уча ст ку, на ко то ром
они воз ве де ны, кон ст рук тив но рас счи та ны на дли тель ный срок экс плуа
та ции, от дель ные из них пред ст ав ля ют ху до же ст вен ную цен ность, и по
это му име ют от но си тель но вы со кую цен ность, осо бен но па мят ни ки ис
то рии, куль ту ры, ар хи тек ту ры, яв ляю щие ся уни каль ны ми объ ек та ми, на
стои мость ко то рых ока зы ва ет са мо стоя тель ное влия ние и ме сто на хо ж де
ние зем ли под зда ни ем и со ору же ни ем2.
При этом под зда ния ми обыч но по ни ма ют ся та кие объ ек ты, ко то рые
«диф фе рен ци ру ют ся на две боль шие взаи мо ис клю чаю щие про ти во по лож
ные груп пы: жи лые и не жи лые с дву мя раз ны ми пра во вы ми ре жи ма ми ис
поль зо ва ния»3.
По во про су о де фи ни ции зда ния и со ору же ния из ло же но сле дую щее
мне ние: «… ис хо дя из об ще упот ре би тель но го зна че ния этих слов, мож но
сде лать вы вод, что зда ния пред на зна ча ют ся для по сто ян но го на хо ж де ния
в них лю дей с це лью про жи ва ния или ра бо ты, со ору же ния же слу жат чис
то тех ни че ским це лям, лю ди в них на хо дят ся вре мен но»4.
Об ще рос сий ский клас си фи ка тор ос нов ных фон дов ОК 01394, ут вер
жден ный по ста нов ле ни ем Гос стан дар та РФ от 26.12.1994 № 359, оп ре де ля
ет зда ниякак ар хи тек тур нострои тель ные объ ек ты, на зна че ни ем ко то рых
яв ля ет ся соз да ние ус ло вий (за щи т а от ат мо сфер ных воз дей ст вий и пр.) для
тру да, со ци а ль нокуль тур но го об слу жи ва ния на с е ле ния и хра не ния ма те
1
Сыроедов Н.А. Земельное право: курс лекций. М.: Проспект, 2009. С. 110.
2
См.: Гражданское право / под ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2002. Ч. 2. С. 219.
3
Там же. С. 220.
4
Гражданское право: учебник в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008.
Т. 2. С. 217.
207
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
ри аль ных цен но стей. Зда ния име ют в ка че ст ве ос нов ных кон ст рук тив ных
час тей сте ны и кры шу.
В со став зда ний вхо дят ком му ни ка ции внут ри зда ний, не об хо ди мые для
их экс плуа та ции, как то:
– сис те ма ото пле ния, вклю чая ко тель ную ус та нов ку для ото пле ния (е с
ли по след няя на хо дит ся в са мом зда нии);
– внут рен няя сеть во до про во да, га зо про во да и ка на ли за ции со все ми
уст рой ст ва ми;
– внут рен няя сеть си ло вой и о с ве ти тель ной элек тро про вод ки со всей
ос ве ти тель ной ар ма ту рой;
– внут рен ние те ле фон ные и сиг на ли за ци он ные се ти;
– вен ти ля ци он ные уст рой ст ва об ще са ни тар но го на зна че ния;
– подъ ем ни ки и лиф ты.
В свою оче редь, со ору же ния ми счи та ют ся ин же нер нострои тель ные
объ ек ты, на зна че ни ем ко то рых яв ля ет ся соз да ние ус ло вий, не об хо ди мых
для о су ще ст в ле ния про цес с а про из вод ст ва пу тем вы пол не ния тех или иных
тех ни че ских функ ций, не свя зан ных с из ме не ни ем пред ме та тру да, или для
осу ще ст в ле ния раз лич ных не про из вод ст вен ных функ ций.
К со ору же ни ям так же от но сят ся: за кон чен ные функ цио наль ные уст
рой ст ва для пе ре да чи энер гии и ин фор ма ции, та кие как ли нии элек т ро пе
ре да чи, те п ло цен т ра ли, тру бо про во ды раз лич но го на зна че ния, ра дио ре
лей ные ли нии, ка бель ные ли нии свя зи, спе циа ли зи ро ван ные со ору же ния
сис тем свя зи, а так же ряд ана ло гич ных объ ек тов со все ми со пут ст вую щи
ми ком плек са ми ин же нер ных со ору же ний1.
С юри ди че ской точ ки зре ния су ще ст вую щие (в обы ден ном смыс ле)
раз ли чия ме ж ду по ня тия ми «зда ние» и «со ору же ние» не име ют ни ка ко го
пра во во го зна че ния, по сколь ку спе ци аль ные пра ви ла об арен де ука зан ных
объ ек тов не пре ду смат ри ва ют диф фе рен ци ро ван но го ре гу ли ро ва ния воз
ни каю щих в свя зи с этим пра во от но ше ний. Го раз до важ нее от ли чать зда
ния и со ору же ния от иных по стро ек, не от но ся щих ся к объ ек там не дви
жи мо сти, а так же от иных ви дов не дви жи мо го иму ще ст ва, к ко то рым не
под ле жат при ме не нию спе ци аль ные пра ви ла, рег ла мен ти рую щие пра во от
но ше ния, свя зан ные с арен дой зда ний и со ору же ний (объ ек ты не за вер шен
но го строи тель ст ва, жи лые и не жи лые по ме ще ния, встро ен нопри стро ен
ные по ме ще ния)2.
1
Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 01394) (утв. постановлением Гос
стандарта РФ от 26.12.1994 № 359). М.: Издво стандартов, 1995.
2
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 512–513.
208
Гла ва 4. Арен да
Зда ния и со ору же ния оп ре де ля ют ся в до го во ре ука за ни ем их ад ре с а, на
име но ва ния (ко гда оно су ще ст ву ет), на зна че ния (жи лое, не жи лое; е с ли не
жи лое, то про из вод ст вен ное, склад ско е, тор го вое и т.п.), этаж но сти и т.п.
Предметом договора аренды мо жет вы сту пать толь ко зда ние или со
ору же ние в це лом. Ес ли в арен ду сда ет ся часть зда ния или со ору же ния (не
жи лые по ме ще ния), от но ше ния ме ж ду арен до да те лем и арен да то ром долж
ны рег ла мен ти ро вать ся об щи ми нор ма ми о до го во ре арен ды. При арен де
не жи лых по ме ще ний пра ва арен да то ра на зе мель ный уча сток мо гут оп ре де
лять ся толь ко в до го во ре. При арен де зда ния или со ору же ния в це лом пра
ва арен да то ра на зе мель ный уча сток мо гут оп ре де лять ся не толь ко до го во
ром, но и за ко ном (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Пред ме том до го во ра арен ды зда ний
и со ору же ний мо гут быть толь ко не жи лые строе ния. На ем жи лых строе ний
рег ла мен ти ру ет ся нор ма ми о до го во ре най ма жи ло го по ме ще ния1.
Арендная плата от но сит ся к су ще ст вен ным ус ло ви ям дан но го до го
во ра, и при от сут ст вии со гла со ван но го сто ро на ми в пись мен ной фор ме ус
ло вия о ее раз ме ре до го вор арен ды зда ния или со ору же ния счи та ет ся не
за клю чен ным. При этом пра ви ла оп ре де ле ния це ны, пре ду смот рен ные п. 3
ст. 424 ГК РФ, не при ме ня ют ся (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Пла т а за арен ду зда ния или со ору же ния вклю ча ет пла ту за поль зо ва ние
зе мель ным уча ст ком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Пра ви ло это дис по зи тив но е, и за
ко ном или до го во ром мо жет быть пре ду смот ре на от дель ная пла та за зем
лю на ря ду с пла той за арен ду зда ния или со ору же ния. Ес ли пла та за арен ду
зда ния или со ору же ния ус та нов ле на в до го во ре на еди ни цу пло ща ди зда
ния (со ору же ния) (пред по ло жим, 1 кв. м) или ино го по ка за те ля его раз ме
ра, аренд ная пла та оп ре де ля ет ся ис хо дя из фак ти че ско го раз ме ра пе ре дан
но го арен да то ру зда ния или со ору же ния (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Оп ла т а о су ще ст в ля ет ся обыч но по ме сяч но ли бо по квар т аль но. Ши ро
ко рас про стра не на пред ва ри тель ная фор ма оп ла ты. В до го во ре арен ды мо
жет быть пре ду смот ре на воз мож но сть до с роч но го рас тор же ния до го во ра
по тре бо ва нию арен до да те ля в слу чае од но крат но го нев не се ния арен да то
ром аренд ной пла ты в ус та нов лен ный до го во ром срок.
Фор мы аренд ной пла ты в ст. 654 ГК РФ не ус та нов ле ны. По это му на
прак ти ке воз ни ка ют си туа ции, ко гда сто ро ны по до го во ру арен ды не дви
жи мо сти ус та нав ли ва ют аренд ную пла ту в ви де вос ста но ви тель норе
монт ных ра бот. В свя зи с этим вста ет во прос о пра во мер но сти т а ко го ус
ло вия до го во ра (на при мер, по ста нов ле ние Фе де раль но го ар бит раж но го
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.: Ста
тут, 2011. С. 343.
209
4.4. Арен да зда ний, со ору же ний и пред при ятий
су да Ураль ско го ок ру га от 25.10.2006 № Ф099315/06С3 по де лу № А07
57419/05)1.
Стороны договора. Арен до да те л ем по рас смат ри вае мо му до го во ру
впра ве вы сту пать лю бое фи зи че ское или юри ди че ско е ли цо, имею щее ти
тул соб ст вен ни ка зда ния или со ору же ния, ли бо ли цо, упра во мо чен ное за
ко ном или соб ст вен ни ком сда вать дан ные объ ек ты в арен ду. Ес ли в арен ду
сда ет ся зда ние или со ору же ние, яв ляю щее ся го су дар ст вен ной или му ни ци
паль ной соб ст вен но стью и не за кре п лен но е за го су дар ст вен ны ми и му ни
ци паль ны ми пред при ятия ми и уч ре ж де ния ми, то арен до да те ля ми по это
му до го во ру вы сту па ют ор га ны го су дар ст вен ной вла сти и ор га ны ме ст но го
са мо управ ле ния в рам ках их ком пе тен ции, ус та нов лен ной ак та ми, оп ре де
ляю щи ми ста тус этих ор га нов.
К иным ли цам, упра во мо чен ным быть арен до да те ля ми в си лу за ко на,
мо гут быть от не се ны: субъ ек ты пра ва хо зяй ст вен но го ве де ния – уни тар
ные го су дар ст вен ные и му ни ци паль ные пред при ятия; ка зен ное пред при
ятие как субъ ект пра ва опе ра тив но го управ ле ния; уч ре ж де ние – в от но ше
нии зда ний и со ору же ний, при об ре тен ных им в ре зуль та те пред при ни ма
тель ской дея тель но сти, раз ре шен ной уч ре ж де нию его уч ре ди тель ны ми
до ку мен та ми (ст. 295, 297, 298 ГК РФ, ст. 18, 19 Фе де раль но го за ко на от
14.11.2002 № 161ФЗ «О го су дар ст вен ных и му ни ци паль ных уни тар ных
пред при яти ях»).
Арен да то ра ми впра ве быть гра ж да не и юри ди че ские ли ца, но, как пра
ви ло, в ка че ст ве арен да то ров вы сту па ют ком мер че ские и не ком мер че ские
ор га ни за ции, арен дую щие зда ния и со ору же ния для пред при ни ма тель ской
дея тель но сти ли бо (при ме ни тель но к зда ни ям) для обес пе че ния их дея
тель но сти в ка че ст ве ор га ни за ции (в ча ст но сти, для раз ме ще ния офи са).
Арен да то ра ми жи лых зда ний мо гут быть толь ко юри ди че ские ли ца (п. 2
ст. 671 ГК РФ).
Спе ци аль ные тре бо ва ния к форме договора зданий и сооружений со
сто ят в том, что та кой до го вор дол жен быть за клю чен в ви де еди но го до ку-
мен та, под пи сан но го сто ро на ми. Не со блю де ние этих тре бо ва ний вле чет
не дей ст ви тель ность до го во ра (п. 1 ст. 651 ГК РФ). ГК РФ не т ре бу ет но та
ри аль но го удо сто ве ре ния до го во ра арен ды зда ния или со ору же ния. В юри
ди че ской ли те ра ту ре про дол жа ют ся по пыт ки кри ти ки ГК РФ в свя зи с от
сут ст ви ем в нем по ло же ний об обя за тель ной ква ли фи ци ро ван ной фор ме
вся кой сдел ки с не дви жи мо стью, в том чис ле и до го во ра арен ды зда ния
1
См.: Судебноарбитражная практика Федерального арбитражного суда Уральского округа.
2006. № 5. С. 18.
210
Гла ва 4. Арен да
(со ору же ния). Так, Н.А. Сы ро до ев от ме ча ет: «За ме на но та ри аль но го удо
сто ве ре ния на ре ги ст ра цию сде лок не мо жет быть бе зо го во роч но оп рав
да на. По ми мо то го, что ре ги ст ра ция сдел ки слож нее но та ри аль но го удо
сто ве ре ния, она не со пря же на с кон суль та ци он ны ми функ ция ми, ко то рые
осу ще ст в ля ет но та ри ус. А это вле чет за со бой не об хо ди мость при вле че ния
ад во ка тов для под го тов ки до го во ров»1.
Од на ко вве де ние все об ще го и обя за тель но го по ряд ка но та ри аль но го
удо сто ве ре ния всех сде лок с не дви жи мым иму ще ст вом, вклю чая и до го во
ры арен ды зда ний и со ору же ний, вряд ли це ле со об раз но. По это му по во ду
В.В. Вит рян ский вы ска зы ва ет сле дую щие со об ра же ния.
Вопер вых, при обя за тель ной го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции прав на не
дви жи мое иму ще ст во и сде лок с не дви жи мо стью обя за тель ная но та ри аль
ная фор ма этих сде лок бу дет яв лять ся до пол ни тель ным бре ме нем для уча
ст ни ков иму ще ст вен но го обо ро та. Речь идет о не оп рав дан ных за т ра тах
вре ме ни и средств. Ведь с точ ки зре ния функ цио наль ных за дач и юри ди че
ско го зна че ния обя за тель ный по ря док но та ри аль но го удо сто ве ре ния со от
вет ст вую щих сде лок иден ти чен (в этой час ти) сис те ме обя за тель ной го су
дар ст вен ной ре ги ст ра ции сде лок с не дви жи мым иму ще ст вом, при зван ной
ре шать те же за да чи (в чис ле мно гих иных), ко то рые ста вят ся и пе ред обя
за тель ным но та ри аль ным удо сто ве ре ни ем сде лок: про вер ка за кон но сти со
вер шае мых сде лок, обес пе че ние их пуб лич ной дос то вер но сти и т.д.
Вовто рых, сис те ма го су дар ст вен ной ре ги ст ра ции прав на не дви жи мое
иму ще ст во и сде лок с ним ни как не мо жет быть за ме не на обя за тель ным но
та ри аль ным удо сто ве ре ни ем со от вет ст вую щих сде лок, по сколь ку толь ко
эта сис те ма обес пе чи ва ет ве де ние еди но го го су дар ст вен но го рее ст ра всех
объ ек тов не дви жи мо сти, что име ет чрез вы чай ное зна че ние для иму ще ст
вен но го обо ро та.
Втреть их, ут вер жде ние о том, что сис те ма го су дар ст вен ной ре ги ст ра
ции «не со пря же на с кон суль та ци он ны ми функ ция ми» и что это вле чет за
со бой не об хо ди мость при вле че ния ад во ка тов, ни как не мо жет слу жить о с
но ва ни ем для вве де ния обя за тель но го но та ри аль но го удо сто ве ре ния всех
сде лок с не дви жи мо стью. Ес ли уча ст ни ки иму ще ст вен но го обо ро та по же
ла ют по лу чить кон суль т а ци он ную по мощь от но та риу са, они впра ве пре ду
смот реть для сво ей сдел ки обя за тель ную но та ри аль ную фор му (п. 2 ст. 163
ГК РФ). Кро ме то го, ог ром но му чис лу уча ст ни ков сде лок с не дви жи мо
стью (на при мер, ком мер че ским ор га ни за ци ям, ор га нам вла сти и ме ст но го
1
Сыроедов Н.А. Земельное право: курс лекций. М.: Проспект, 2009. С. 110.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]