Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
261
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
Не по сред ст вен ное ве де ние в ус та нов лен ном по ряд ке жи лищ но го уче та
гра ж дан осу ще ст в ля ет ся ор га ном ме ст но го с а мо управ ле ния с уче том:
– до хо да, при хо дя ще го ся на ка ж до го чле на се мьи;
– стои мо сти иму ще ст ва, на хо дя ще го ся в соб ст вен но сти чле нов се мьи
и под ле жа ще го на ло го об ло же нию.
Вве де ние та ко го кри те рия, как стои мость се мей но го иму ще ст ва, на
прав ле но на обес пе че ние бо лее объ ек тив но го под хо да при ре ше нии во про
са о при зна нии ли ца ма ло иму щим. Воз ни ка ет и во прос: ко го счи тать чле
на ми се мьи. От вет дан в дру гих ст ать ях ЖК РФ – ст. 69 и ст. 31. Чле нов се
мьи на ни ма те ля (ст. 69 ЖК РФ) мож но раз де лить на три груп пы:
1. Ли ца, от но ся щие ся к чле нам се мьи на ни ма те ля в си лу за ко на (про жи
ваю щие со вме ст но с на ни ма те лем его суп руг, де ти и ро ди те ли).
2. Дру гие род ст вен ни ки и не тру до спо соб ные иж ди вен цы, ес ли они все
ле ны на ни ма те лем в ка че ст ве чле нов его с е мьи и ве дут с ним об щее хо
зяй ст во. Ли ца ка кой имен но сте пе ни род ст ва име ют ся в ви ду, не ука за но,
пови ди мо му, зна че ние име ет сам факт род ст ва. При оп ре де ле нии кру га
лиц, от но ся щих ся к не тру до спо соб ным иж ди вен цам, су дам сле ду ет ру ко
во дство вать ся по ло же ния ми Фе де раль но го за ко на от 17.12.2001 № 173ФЗ
«О т ру до вых пен си ях в Рос сий ской Фе де ра ции»1.
Под ве де ни ем об ще го хо зяй ст ва, яв ляю щим ся обя за тель ным ус ло ви ем
при зна ния чле на ми се мьи на ни ма те ля дру гих род ст вен ни ков и не тру до спо
соб ных иж ди вен цев, сле ду ет, в ча ст но сти, по ни мать на ли чие у на ни ма те ля
и ука зан ных лиц со вме ст но го бюд же та, об щих рас хо дов на при об ре те ние
про дук тов пи та ния и дру гих ве щей. Для при зна ния дру гих род ст вен ни
ков и не тру до спо соб ных иж ди вен цев чле на ми се мьи на ни ма те ля тре бу ет
ся так же вы яс нить со дер жа ние во ле изъ яв ле ния на ни ма те ля (дру гих чле
нов его се мьи) в от но ше нии их все ле ния в жи лое по ме ще ние: все ля лись ли
они в жи лое по ме ще ние как чле ны с е мьи на ни ма те ля или жи лое по ме ще
ние пре дос тав ле но им для про жи ва ния по иным о с но ва ни ям (до го вор под
най ма, вре мен ные жиль цы). В слу чае спо ра факт все ле ния ли ца в ка че ст
ве чле на се мьи на ни ма те ля ли бо по ино му ос но ва нию мо жет быть под твер
жден лю бы ми до ка за тель ст ва ми.
3. Иные ли ца, при зна вае мые чле на ми с е мьи на ни ма те ля в ис клю чи
тель ных слу ча ях в су деб ном по ряд ке. Ре шая во прос о воз мож но сти при
зна ния иных лиц чле на ми се мьи на ни ма те ля (на при мер, ли ца, про жи ваю
ще го со вме ст но с на ни ма те лем без ре ги ст ра ции бра ка), су ду не об хо ди мо
1
Федеральный закон от 17.12.2001 № 173ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федера
ции» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 52 (ч. 1).
262
Гла ва 5. Наем жилого помещения
вы яс нить, бы ли ли эти ли ца все ле ны в жи лое по ме ще ние в ка че ст ве чле
на се мьи на ни ма те ля или в ином ка че ст ве, ве ли ли они с на ни ма те лем об
щее хо зяй ст во, в те че ние ка ко го вре ме ни они про жи ва ют в жи лом по ме
ще нии, име ют ли они пра во на дру гое жи лое по ме ще ние и не ут ра че но ли
ими та кое пра во1.
Ви ды иму ще ст ва, под ле жа ще го на ло го об ло же нию, оп ре де ле ны в За ко не
РФ от 09.12.1991 № 2003I «О на ло гах на иму ще ст во фи зи че ских лиц»2.
Фе де раль ным за ко ном, за ко ном субъ ек та РФ ли бо ука зом Пре зи ден та
РФ мо гут быть ус та нов ле ны иные (кро ме ма ло иму щих) ка те го рии гра ж
дан, при знан ные ну ж даю щи ми ся в жи лых по ме ще ни ях. Та кие гра ж да не
под ле жат обес пе че нию жиль ем по до го во рам со ци аль но го най ма за счет
жи лищ ных фон дов РФ или субъ ек та РФ. Ука зан ные жи лые по ме ще ния
пре дос тав ля ют ся в ус та нов лен ном ЖК РФ по ряд ке, ес ли иной по ря док
не пре ду смот рен фе де раль ным за ко ном, за ко ном субъ ек та РФ или ука зом
Пре зи ден та РФ.
На при мер, пе ре чень гра ж дан, при зна вае мых ну ж даю щи ми ся в жи лых
по ме ще ни ях, ус та нов лен в Фе де раль ном за ко не от 27.05.1998 № 76ФЗ
«О ста ту се во ен но слу жа щих» (в ред. Фе де раль но го за ко на от 08.12.2010
№ 342ФЗ «О вне се нии из ме не ний в Фе де раль ный за кон «О ста ту се во ен
но слу жа щих» и об обес пе че нии жи лы ми по ме ще ния ми не ко то рых ка те го
рий гра ж дан»3). Для при ня тия на жи лищ ный учет ука зан ные в За ко не ка
те го рии гра ж дан долж ны до ка зать толь ко свою ну ж дае мость в жи лье, под
твер жде ния, что они яв ля ют ся ма ло иму щи ми, не тре бу ет ся.
Фе де раль ным за ко ном от 08.12.2010 № 342ФЗ «О вне се нии из ме не ний
в Фе де раль ный за кон «О ста ту се во ен но слу жа щих» и об обес пе че нии жи
лы ми по ме ще ния ми не ко то рых ка те го рий гра ж дан», дей ст вую щим с 1 ян
ва ря 2011 г., вве ден и ряд но вых льгот ных ка те го рий гра ж дан, на ко то
рых рас про стра ня ет ся ус та нов лен ный Фе де раль ным за ко ном от 27.05.1998
№ 76ФЗ «О ста ту се во ен но слу жа щих» по ря док и ус ло вия обес пе че ния
жи лы ми по ме ще ния ми гра ж дан, уво лен ных с во ен ной служ бы. Это гра ж
1
Пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых во
просах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе
дерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
2
Закон РФ от 09.12.1991 № 2003I «О налогах на имущество физических лиц» // Российская га
зета. 1992. № 36.
3
Федеральный закон от 08.12.2010 № 342ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон
«О статусе военнослужащих» и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий
граждан» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. № 50.
263
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
да не, уво лен ные с во ен ной служ бы из со дер жа щих ся за счет средств фе де
раль но го бюд же та:
– ор га нов внут рен них дел РФ;
– ор га нов Го су дар ст вен ной про ти во по жар ной служ бы Ми ни стер ст ва
Рос сий ской Фе де ра ции по де лам гра ж дан ской обо ро ны, чрез вы чай ным си
туа ци ям и ли к ви да ции по след ст вий сти хий ных бед ст вий;
– уч ре ж де ний и ор га нов уго лов ноис пол ни тель ной сис те мы.
Для пе ре чис лен ных ка те го рий обя за тель ны ми яв ля ют ся ос но ва ния
уволь не ния со служ бы, а имен но по до с ти же нии пре дель но го воз рас та пре
бы ва ния на служ бе или по со стоя нию здо ро вья, или в свя зи с ор га ни за ци
он ноштат ны ми ме ро прия тия ми. Об щая про дол жи тель ность служ бы в ка
лен дар ном ис чис ле нии долж на со став лять 10 лет и бо лее.
Осо бый по ря док при ня тия на жи лищ ный учет и обес пе че ния жиль
ем ус та нов лен За ко ном РФ от 15.05.1991 № 1244I «О со ци аль ной за щи
те гра ж дан, под верг ших ся воз дей ст вию ра диа ции вслед ст вие ка та ст ро
фы на Чер но быль ской АЭС» (в ред. Фе де раль но го за ко на от 04.06.2011
№ 130ФЗ «О вне се нии из ме не ний в ста тьи 14 и 15 За ко на Рос сий ской
Фе де ра ции от 15.05.1991 № 1244I “О со ци аль ной за щи те гра ж дан, под
верг ших ся воз дей ст вию ра диа ции вслед ст вие ка т а ст ро фы на Чер но
быль ской АЭС”»), Фе де раль ным за ко ном от 12.01.1995 № 5ФЗ «О ве
те ра нах»1.
Так, на при мер, в го ро дах фе де раль но го зна че ния Мо ск ве и СанктПе
тер бур ге по ря док и ус ло вия о су ще ст в ле ния жи лищ но го уче та оп ре де
ле ны за ко на ми дан ных субъ ек тов Фе де ра ции. В ча ст но сти, в СанктПе
тер бур ге со глас но ст. 1 За ко на СанктПе тер бур га от 19.07.2005 № 40765
«О по ряд ке ве де ния уче та гра ж дан в ка че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых по
ме ще ни ях и пре дос тав ле нии жи лых по ме ще ний по до го во рам со ци аль
но го най ма в СанктПе тер бур ге» пра вом со сто ять на уче те в ка че ст ве ну
ж даю щих ся в жи лых по ме ще ни ях об ла да ют не толь ко ма ло иму щие, но
и мно го дет ные се мьи, имею щие трех и бо лее не со вер шен но лет них де
тей, ве те ра ны Ве ли кой Оте че ст вен ной вой ны и ве те ра ны бое вых дей ст
1
Закон РФ от 15.05.1991 № 1244I «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию
радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» // Российская газета. 1991. 29 мая;
Федеральный закон от 04.06.2011 № 130ФЗ «О внесении изменений в статьи 14 и 15 Закона
Российской Федерации от 15.05.1991 № 1244I “О социальной защите граждан, подвергших
ся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС”» // Собрание зако
нодательства Российской Федерации. 2011. № 23; Федеральный закон от 12.01.1995 № 5ФЗ
«О ветеранах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 3.
264
Гла ва 5. Наем жилого помещения
вий, ин ва ли ды и се мьи, имею щие де тейин ва ли дов, и не ко то рые дру гие
ка те го рии лиц1.
До пол ни тель ным им пе ра тив ным ус ло ви ем для по ста нов ки гра ж дан на
жи лищ ный учет как в Мо ск ве, так и в СанктПе тер бур ге яв ля ет ся пе ри од
про жи ва ния гра ж да ни на, изъ я вив ше го же ла ние встать на со от вет ст вую щий
учет, в этих го ро дах на за кон ных ос но ва ни ях в об щей слож но сти не ме нее
10 лет. Вер хов ный Суд РФ в сво ем оп ре де ле нии от 11.07.2007 № 5Г0756
при знал пра во Мо ск вы вве сти та кое до пол ни тель ное ус ло вие. Од на ко по
пыт ка иных субъ ек тов РФ вве сти по доб ное ус ло вие как обя за тель ное для
при ня тия на жи лищ ный учет Вер хов ным Су дом РФ при зна ва лась не пра во
мер ной. Так, на при мер, оп ре де ле ни ем Вер хов но го Су да РФ от 30.08.2006
№ 9Г0614 за яв ле ние о при зна нии час тич но не дей ст вую щим За ко на Ни
же го род ской об лас ти «О по ряд ке ве де ния ор га на ми ме ст но го са мо управ ле
ния го род ских ок ру гов и по се ле ний Ни же го род ской об лас ти уче та гра ж дан
в ка че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых по ме ще ни ях, пре дос тав ляе мых по до го
во рам со ци аль но го най ма» бы ло удов ле тво ре но, по сколь ку фе де раль ным
за ко но да тель ст вом субъ ек та ми РФ не пре дос тав ле но пра во вво дить до пол
ни тель ные ус ло вия по ста нов ки гра ж дан на учет по улуч ше нию жи лищ ных
ус ло вий.
В ка че ст ве при ме ра ус та нов ле ния ука за ми Пре зи ден та РФ ка те го рий
ну ж даю щих ся в жи лых по ме ще ни ях гра ж дан и осо бо го по ряд ка их обес
пе че ния жиль ем мож но при вес ти Указ Пре зи ден та РФ от 14.09.1995 № 941
«О ме рах по обес пе че нию ма те ри аль ных га ран тий не за ви си мо сти су дей
Кон сти ту ци он но го Су да Рос сий ской Фе де ра ции»2.
Ста тья 51 ЖК РФ оп ре де ля ет пе ре чень ос но ва ний при зна ния гра ж дан
ну ж даю щи ми ся в жи лых по ме ще ни ях, пре дос тав ляе мых по до го во рам соци аль но го най ма. При знан ны ми ну ж даю щи ми ся в жи лых по ме ще ни ях мо
гут быть гра ж да не:
1) не яв ляю щие ся на ни ма те ля ми жи лых по ме ще ний по до го во рам со
ци аль но го най ма или чле на ми се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по до
го во ру со ци аль но го най ма ли бо соб ст вен ни ка ми жи лых по ме ще ний или
чле на ми се мьи соб ст вен ни ка жи ло го по ме ще ния;
1
Статья 1 Закона СанктПетербурга от 19.07.2005 № 40765 «О порядке ведения учета граждан
в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по дого
ворам социального найма в СанктПетербурге» // Вестник Законодательного собрания Санкт
Петербурга. 2005. № 10.
2
Указ Президента РФ от 14.09.1995 № 941 «О мерах по обеспечению материальных гарантий
независимости судей Конституционного Суда Российской Федерации» // Собрание законода
тельства Российской Федерации. 1995. № 38.
265
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
2) яв ляю щие ся на ни ма те ля ми жи лых по ме ще ний по до го во рам со ци
аль но го най ма или чле на ми се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по до го
во ру со ци аль но го най ма ли бо соб ст вен ни ка ми жи лых по ме ще ний или чле
на ми с е мьи соб ст вен ни ка жи ло го по ме ще ния и обес пе чен ные об щей пло
ща дью жи ло го по ме ще ния на од но го чле на с е мьи ме нее учет ной нор мы;
3) про жи ваю щие в по ме ще нии, не от ве чаю щем ус та нов лен ным для жи
лых по ме ще ний тре бо ва ни ям;
4) яв ляю щие ся на ни ма те ля ми жи лых по ме ще ний по до го во рам со ци
аль но го най ма, чле на ми се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по до го во ру
со ци аль но го най ма или соб ст вен ни ка ми жи лых по ме ще ний, чле на ми се
мьи соб ст вен ни ка жи ло го по ме ще ния, про жи ваю щи ми в квар ти ре, за ня той
не сколь ки ми семь я ми, ес ли в со ста ве се мьи име ет ся боль ной, стра даю щий
тя же лой фор мой хро ни че ско го за бо ле ва ния, при ко то рой со вме ст ное про
жи ва ние с ним в од ной квар ти ре не воз мож но, и не имею щи ми ино го жи ло
го по ме ще ния, за ни мае мо го по до го во ру со ци аль но го най ма или при над ле
жа ще го на пра ве соб ст вен но сти. Пе ре чень со от вет ст вую щих за бо ле ва ний
ус та нав ли ва ет ся Пра ви тель ст вом РФ1.
Не смот ря на то, что при ве ден ный пе ре чень о с но ва ний пре дос тав ле
ния со ци аль но го жи лья с фор му ли ро ван как ис чер пы ваю щий, он не яв ля
ет ся т а ко вым, так как со от вет ст вую щие о с но ва ния мо гут ус та нав ли вать ся
так же дру ги ми фе де раль ны ми за ко на ми и за ко на ми субъ ек тов Фе де ра ции
(ст. 49 ЖК РФ).
По срав не нию с ЖК РСФСР 1983 г. но вый пе ре чень о с но ва ний при зна
ния гра ж дан ну ж даю щи ми ся в жи лых по ме ще ни ях со кра щен. В не го не
вклю чен т а кой слу чай, как про жи ва ние по две и бо лее се мьи в смеж ных не
изо ли ро ван ных ком на тах, ес ли ме ж ду с емь я ми нет род ст вен ных от но ше
ний. В то же вре мя, как счи та ют спе циа ли сты, ос но ва ния при зна ния гра ж
да ни на ну ж даю щим ся в жи лом по ме ще нии по но во му ЖК РФ сфор му ли
ро ва ны бо лее уни вер саль но и в прин ци пе ох ва ты ва ют ос таль ные слу чаи,
пре ду смот рен ные ст. 29 ЖК РСФСР 1983 г.
По ря док при ня тия на учет гра ж дан в ка че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых
по ме ще ни ях ус та нов лен ст. 52 ЖК РФ. Пре дос тав ле ние жи лых по ме ще ний
гра ж да нам, со стоя щим на уче те в ка че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых по ме ще
ни ях, осу ще ст в ля ет ся в по ряд ке оче ред но сти, од на ко трем груп пам гра ж
дан жи лые по ме ще ния пре дос тав ля ют ся вне оче ре ди (п. 2 ст. 57 ЖК РФ).
1
В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 «Об
утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно со
вместное проживание граждан в одной квартире» // Собрание законодательства Российской
Федерации. 2006. № 25.
266
Гла ва 5. Наем жилого помещения
Счи та ем воз мож ным со гла сить ся с мне ни ем Н.В. Ва си лен ко в том, что
пра во от но ше ния по до го во ру со ци аль но го най ма воз ни ка ют из фак ти че
ско го со ста ва, эле мен та ми ко то ро го яв ля ют ся:
1) факт ну ж дае мо сти в жи лом по ме ще нии, пре дос тав ляе мом по до го
во ру;
2) факт от сут ст вия до хо дов, по зво ляю щих са мо стоя тель но при об ре
тать жи лое по ме ще ние по нор мам пре дос тав ле ния по до го во ру со ци аль но
го най ма;
3) факт по ста нов ки на учет ну ж даю щих ся в жи лом по ме ще нии, пре дос
тав ляе мом по до го во ру со ци аль но го най ма;
4) факт ис те че ния оп ре де лен но го сро ка со стоя ния на уче те ну ж даю
щих ся в жи лом по ме ще нии1.
Форма договора социального найма жилого помещения – пись мен
ная на ос но ва нии ре ше ния о пре дос тав ле нии жи ло го по ме ще ния жи лищ
но го фон да со ци аль но го ис поль зо ва ния, т.е. ак та ор га на ме ст но го са мо
управ ле ния (п. 4 ст. 57, п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Ти по вой до го вор со ци аль но го
най ма жи ло го по ме ще ния ут вер жда ет ся Пра ви тель ст вом РФ (п. 2 ст. 63 ЖК
РФ). Во ис пол не ние этой нор мы бы ло при ня то по ста нов ле ние Пра ви тель
ст ва РФ от 21.05.2006 № 315 «Об ут вер жде нии Ти по во го до го во ра со ци аль
но го най ма жи ло го по ме ще ния». С 1 сен тяб ря 2009 г. во прос ут вер жде ния
Ти по во го до го во ра со ци аль но го най ма на хо дит ся в ком пе тен ции упол но
мо чен но го Пра ви тель ст вом РФ фе де раль но го ор га на ис пол ни тель ной вла
сти (п. 9 ст. 110 Фе де раль но го за ко на от 23.07.2008 № 160ФЗ «О вне се
нии из ме не ний в от дель ные за ко но да тель ные ак ты Рос сий ской Фе де ра ции
в свя зи с со вер шен ст во ва ни ем осу ще ст в ле ния пол но мо чий Пра ви тель ст ва
Рос сий ской Фе де ра ции»2).
В свя зи с тем, что ос но ва ни ем воз ник но ве ния до го вор ных от но ше ний
со ци аль но го най ма яв ля ет ся ад ми ни ст ра тив ный акт, Пле нум Вер хов но го
Су да РФ дал сле дую щее разъ яс не ние. Ука зан ное ре ше ние мо жет быть при
ня то и иным упол но мо чен ным ор га ном в слу ча ях, пре ду смот рен ных фе
де раль ным за ко ном, ука зом Пре зи ден та РФ или за ко ном субъ ек та РФ (п. 6
ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. 3, 4 ст. 49 ЖК РФ).
1
Василенко Н.В. Указ.соч. С. 80.
2
Федерального закона от 23.07.2008 № 160ФЗ «О внесении изменений в отдельные законода
тельные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномо
чий Правительства Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федера
ции. 2008. № 30 (ч. 2).
267
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
Вме сте с тем ЖК РФ не пре ду смат ри ва ет о с но ва ний, по ряд ка и по след
ст вий при зна ния ре ше ния о пре дос тав ле нии жи ло го по ме ще ния по до го во
ру со ци аль но го най ма не дей ст ви тель ным.
В свя зи с этим су дам сле ду ет ис хо дить из то го, что на ру ше ние тре бо ва
ний ЖК РФ при при ня тии ре ше ния о пре до с тав ле нии жи ло го по ме ще ния
по до го во ру со ци аль но го най ма с уче том по ло же ний п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ
и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ мо жет слу жить ос но ва ни ем для предъ яв ле ния в су деб
ном по ряд ке тре бо ва ния о при зна нии это го ре ше ния, а т ак же за клю чен но го
на его о с но ва нии до го во ра со ци а ль но го най ма не дей ст ви тель ны ми и вы се
ле нии про жи ваю щих в жи лом по ме ще нии лиц. По сколь ку ука зан ные тре
бо ва ния свя за ны ме ж ду со бой, в це лях пра виль но го и свое вре мен но го рас
смот ре ния и раз ре ше ния де ла они под ле жат рас смот ре нию су дом в од ном
ис ко вом про из вод ст ве (ст. 151 ГПК РФ).
Тре бо ва ния о при зна нии не дей ст ви тель ны ми ре ше ния о пре дос тав ле
нии гра ж да ни ну жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма и за
клю чен но го на его о с но ва нии до го во ра со ци аль но го най ма под ле жат раз
ре ше нию ис хо дя из ана ло гии за ко на (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) при ме ни тель но
к пра ви лам, ус та нов лен ным ст. 168 ГК РФ, о не дей ст ви тель но сти сдел
ки, не со от вет ст вую щей за ко ну или иным пра во вым ак т ам, а т ак же п. 1
ст. 181 ГК РФ, пре ду смат ри ваю ще го трех го дич ный срок ис ко вой дав но сти
по тре бо ва нию о при ме не нии по след ст вий не дей ст ви тель но сти ни чтож
ной сдел ки, те че ние ко то ро го на чи на ет ся со дня, ко гда на ча лось ис пол не
ние этой сдел ки.
С тре бо ва ни ем о при зна нии не дей ст ви тель ны ми ре ше ния о пре дос тав
ле нии жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма и за клю чен но го
на его ос но ва нии до го во ра со ци аль но го най ма впра ве об ра тить ся гра ж да
нин, ор га ни за ция, ор ган ме ст но го са мо управ ле ния или иной упол но мо чен
ный ор ган, при няв ший ре ше ние о пре до с т ав ле нии жи ло го по ме ще ния по
до го во ру со ци аль но го най ма, ес ли они счи та ют, что эти ми ре ше ни ем и до
го во ром на ру ше ны их пра ва (п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, абз. 5 ст. 12 ГК РФ,
п. 2 ст. 166 ГК РФ), а так же про ку рор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).
Суд впра ве при знать ре ше ние о пре дос тав ле нии жи ло го по ме ще ния по
до го во ру со ци аль но го най ма не дей ст ви тель ным, ес ли бу дет ус та нов ле но,
что:
а) гра ж да на ми бы ли пре дос тав ле ны не со от вет ст вую щие дей ст ви тель
но сти све де ния, по слу жив шие о с но ва ни ем для при ня тия их на учет в ка
че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых по ме ще ни ях (на при мер, о со ста ве се мьи, об
ис точ ни ках и уров не до хо дов, а т ак же об иму ще ст ве чле нов с е мьи, под ле
жа щем на ло го об ло же нию);
268
Гла ва 5. Наем жилого помещения
б) на ру ше ны пра ва дру гих гра ж дан на ука зан ное жи лое по ме ще ние (на
при мер, на ру ше на оче ред ность пре дос тав ле ния жи ло го по ме ще ния);
в) со вер ше ны не пра во мер ные дей ст вия долж но ст ны ми ли ца ми при ре
ше нии во про са о пре дос тав ле нии жи ло го по ме ще ния;
г) име ли ме сто иные на ру ше ния по ряд ка и ус ло вий пре дос тав ле ния жи
лых по ме ще ний по до го во ру со ци аль но го най ма, пре ду смот рен ных ЖК
РФ, фе де раль ны ми за ко на ми, ука за ми Пре зи ден та РФ, за ко на ми субъ ек
та РФ.
В слу чае при зна ния не дей ст ви тель ным ре ше ния о пре дос тав ле нии гра
ж да ни ну жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма при зна ет ся
не дей ст ви тель ным так же и за клю чен ный на ос но ва нии дан но го ре ше ния
до го вор со ци аль но го най ма, а ли ца, про жи ваю щие в жи лом по ме ще нии,
под ле жат вы се ле нию из не го в ра нее за ни мае мое ими жи лое по ме ще ние,
а при не воз мож но сти вы се ле ния в ра нее за ни мае мое жи лое по ме ще ние им,
ис хо дя из кон крет ных об стоя тельств де ла, мо жет быть пре дос тав ле но жи
лое по ме ще ние, ана ло гич ное ра нее за ни мае мо му (п. 2 ст. 167 ГК РФ)1.
По след ст вия не со блю де ния про стой пись мен ной фор мы до го во ра со
ци аль но го най ма при во дят к то му, что сто ро ны ли ша ют ся пра ва в слу чае
спо ра ссы лать ся на сви де тель ские по ка за ния (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В от ли чие от до го во ра ком мер че ско го най ма жи ло го по ме ще ния срок
договора социального найма жилого помещения не установлен, т.е. до
го вор яв ля ет ся бес сроч ным (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Это пра ви ло спо соб ст ву ет
ста биль но сти в со ци аль ной сфе ре.
Рас смот рим содержание договора социального найма жилого поме-
щения, и в пер вую оче редь пра ва и обя зан но сти най мо да те ля жи ло го по
ме ще ния (ст. 65 ЖК РФ).
Най мо да тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма не сет
сле дую щие обя зан но сти:
1) пе ре дать на ни ма те лю сво бод ное от прав иных лиц жи лое по ме ще ние;
2) при ни мать уча стие в над ле жа щем со дер жа нии и в ре мон те об ще го
иму ще ст ва в мно го квар тир ном до ме, в ко то ром на хо дит ся сдан ное вна ем
жи лое по ме ще ние;
3) осу ще ст в лять ка пи таль ный ре монт жи ло го по ме ще ния;
4) обес пе чи вать пре дос тав ле ние на ни ма те лю не об хо ди мых ком му наль
ных ус луг над ле жа ще го ка че ст ва (п. 2 ст. 65 ЖК РФ).
1
Пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых во
просах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе
дерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
269
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
Тре бо ва ния к со дер жа нию об ще го иму ще ст ва сфор му ли ро ва ны в по
ста нов ле нии Пра ви тель ст ва РФ от 13.08.2006 № 491 «Об ут вер жде нии
Пра вил со дер жа ния об ще го иму ще ст ва в мно го квар тир ном до ме и Пра
вил из ме не ния раз ме ра пла ты за со дер жа ние и ре монт жи ло го по ме ще ния
в слу чае ока за ния ус луг и вы пол не ния ра бот по управ ле нию, со дер жа нию
и ре мон ту об ще го иму ще ст ва в мно го квар тир ном до ме не над ле жа ще го ка
че ст ва и (или) с пе ре ры ва ми, пре вы шаю щи ми ус та нов лен ную про дол жи
тель ность»1, нор ма ти вы про ве де ния ка пи таль но го ре мон та по ме ще ний рег
ла мен ти ро ва ны по ста нов ле ни ем Гос строя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об ут
вер жде нии пра вил и норм тех ни че ской экс плуа та ции жи лищ но го фон да»2,
тре бо ва ния к пре дос тав ле нию ком му наль ных ус луг оп ре де ле ны в по ста
нов ле нии Пра ви тель ст ва РФ от 06.05.2011 № 354 «О пре дос тав ле нии ком
му наль ных ус луг соб ст вен ни кам и поль зо ва те лям по ме ще ний в мно го квар
тир ных до мах и жи лых до мов»3.
Кро ме то го, най мо да тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но
го най ма не сет иные обя зан но сти, пре ду смот рен ные жи лищ ным за ко но
да тель ст вом и до го во ром со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния. На при
мер, най мо да тель обя зан пре до с та вить на ни ма те лю дру гое бла го ус т ро ен
ное жи лое по ме ще ние на вре мя про ве де ния ка пи таль но го ре мон та (п. 1
ст. 88 ЖК РФ).
Най мо да тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма, не ис
пол няю щий обя зан но стей, пре ду смот рен ных жи лищ ным за ко но да тель ст
вом и до го во ром со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния, не сет от вет ст вен
ность, пре ду смот рен ную за ко но да тель ст вом.
Так, в со от вет ст вии с ч. 4 ст. 157 ЖК РФ при пре до с тав ле нии ком му
наль ных ус луг не над ле жа ще го ка че ст ва и (или) с пе ре ры ва ми, пре вы шаю
щи ми ус та нов лен ную про дол жи тель ность, для най мо да те ля пре ду смот ре
на с анк ция – из ме не ние раз ме ра пла ты за ком му наль ные ус лу ги в по ряд ке,
1
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержа
ние и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества
и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание зако
нодательства Российской Федерации. 2006. № 34.
2
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм техниче
ской эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. 2003. № 214 (дополнительный вы
пуск).
3
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных ус
луг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» //
Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. № 22.
270
Гла ва 5. Наем жилого помещения
пре ду смот рен ном Пра ви тель ст вом РФ. В си лу по ло же ний ст. 7.23 Ко АП
РФ на ру ше ние нор ма тив но го уров ня или ре жи ма обес пе че ния на се ле ния
ком му наль ны ми ус лу га ми вле чет на ло же ние на долж но ст ных лиц ад ми ни
ст ра тив но го штра фа.
При не ис пол не нии или не над ле жа щем ис пол не нии най мо да те лем жи
ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма обя зан но стей по свое вре
мен но му про ве де нию ка пи таль но го ре мон та сдан но го вна ем жи ло го по
ме ще ния, об ще го иму ще ст ва в мно го квар тир ном до ме и уст ройств, на
хо дя щих ся в жи лом по ме ще нии и пред на зна чен ных для пре дос тав ле ния
ком му наль ных ус луг, на ни ма тель по сво ему вы бо ру впра ве по тре бо вать:
– умень ше ния пла ты за поль зо ва ние за ни мае мым жи лым по ме ще ни ем,
об щим иму ще ст вом в мно го квар тир ном до ме;
– ли бо воз ме ще ния сво их рас хо дов на уст ра не ние не дос тат ков жи ло го
по ме ще ния и (или) об ще го иму ще ст ва в мно го квар тир ном до ме;
– ли бо воз ме ще ния убыт ков (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).
Здесь сле ду ет об ра тить осо бое вни ма ние на то, что пе ре чень прав на ни
ма те лей в ука зан ных си туа ци ях яв ля ет ся ис чер пы ваю щим, а от каз (пол ный
или час тич ный) на ни ма те ля от оп ла ты за жи лое по ме ще ние и ком му наль
ные ус лу ги не за ко нен.
В ста тье 65 ЖК РФ за кре п ле но толь ко од но пра во най мо да те ля – пра во
тре бо вать свое вре мен но го вне се ния пла ты за жи лое по ме ще ние и ком муналь ные ус лу ги. По ря док оп ла ты за жи лое по ме ще ние и ком му наль ные ус
лу ги оп ре де лен в ст. 153–160 ЖК РФ. Пла та за жи лое по ме ще ние и ком му
наль ные ус лу ги для на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль
но го най ма вклю ча ет три ком по нен та:
1) пла ту за поль зо ва ние жи лы ми по ме ще ния ми;
2) пла ту за со дер жа ние и ре монт жи ло го по ме ще ния;
3) пла ту за ком му наль ные ус лу ги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).
Од на ко най мо да тель, без ус лов но, име ет и дру гие пра ва. На при мер, он
впра ве за пре тить все ле ние в жи лое по ме ще ние иных гра ж дан в ка че ст ве
чле нов се мьи в слу чае, ес ли по сле их все ле ния об щая пло щадь со от вет ст
вую ще го жи ло го по ме ще ния на од но го чле на се мьи со ста вит ме нее учет
ной нор мы (ис клю че ние из это го пра ви ла ка са ет ся толь ко все ле ния к ро ди
те лям их не со вер шен но лет них де тей, ч. 1 ст. 70 ЖК РФ); не да вать пись
мен но го со гла сия на об мен на ни ма те ля ми жи лы ми по ме ще ния ми (ст. 72
ЖК РФ).
В жи лищ ном за ко но да тель ст ве очень под роб но рег ла мен ти ро ва ны пра
ва и обя зан но сти дру гой сто ро ны по до го во ру со ци аль но го най ма жи ло го
по ме ще ния – на ни ма те ля.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]