Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
171
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
иму ще ст ва, ме то ды и по ря док рас че та сумм амор ти за ции оп ре де ля ют ся
ст. 256–259.3 НК РФ.
7. На вы куп арен до ван но го иму ще ст ва. Оно мо жет быть пре ду смот ре
но в за ко не или в до го во ре, ус ло вие его реа ли за ции – вне се ние вс ей обу
слов лен ной до го во ром вы куп ной це ны (п. 1 ст. 624 ГК РФ), т.е. в дан ном
слу чае в до го во ре уже два су ще ст вен ных ус ло вия – пред мет и це на. За кон
раз ре ша ет ус та но вить пра во вы ку па арен до ван но го иму ще ст ва в до пол ни
тель ном со гла ше нии, сто ро ны при этом впра ве до го во рить ся о за че те ра нее
вы пла чен ной аренд ной пла ты в вы куп ную це ну (п. 2 ст. 624 ГК РФ). За ко
ном мо гут быть пре ду смот ре ны слу чаи за пре ще ния вы ку па арен до ван но го
иму ще ст ва (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
Рас смот ре ние со дер жа ния до го во ра арен ды тре бу ет ана ли за во про с а об
от вет ст вен но сти сто рон при не ис пол не нии сво их обя зан но стей. В пер вую
оче редь не об хо ди мо уточ нить слу чаи от вет ст вен но сти арен до да те ля, по
сколь ку без его ак тив ных дей ст вий арен да тор не смо жет реа ли зо вать свои
пра ва.
1. Не ис пол не ние арен до да те лем обя зан но сти по пре до с тав ле нию
иму ще ст ва в ус та нов лен ный (ра зум ный) срок. В этом слу чае арен да тор
впра ве:
– ис тре бо вать иму ще ст во и по тре бо вать воз ме ще ния убыт ков;
– по тре бо вать рас тор же ния до го во ра и воз ме ще ния убыт ков (п. 3 ст. 611
ГК РФ). По ня тие убыт ков за кре п ле но в ст. 15 ГК РФ, оно вклю ча ет как ре
аль ный ущерб, так и упу щен ную вы го ду.
По мне нию В.В. Вит рян ско го, на де ле ние арен да то ра пра вом тре бо
ва ния ото бра ния по су ду у арен до да те ля сдан но го вна ем иму ще ст ва, хо
тя и не сколь ко ухуд ша ет тео ре ти че скую кон ст рук цию обя за тель ст вен но
пра во во го пра во от но ше ния, но яв ля ет ся не об хо ди мым и слу жит це лям
оп ти маль ной за щи ты ин те ре сов арен да то ра1. По на ше му мне нию, та кое
пра во арен да то ра (по тре бо вать пе ре да чи иму ще ст ва) оп ре де ля ет ся из
вест ной еще со вре мен рим ско го ча ст но го пра ва нор мой: до го во ры долж
ны ис пол нять ся.
2. Не ис пол не ние арен до да те лем обя зан но сти по пре дос тав ле нию до ку
мен тов и при над леж но стей, без ко то рых арен да тор не мо жет поль зо вать
ся иму ще ст вом в со от вет ст вии с на зна че ни ем ли бо в зна чи тель ной сте пе ни
ли ша ет ся то го, на что был впра ве рас счи ты вать при за клю че нии до го во ра.
В т а кой си туа ции арен да тор впра ве по тре бо вать:
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 457.
172
Гла ва 4. Арен да
– пре дос тав ле ния до ку мен тов и при над леж но стей и воз ме ще ния убыт
ков,
– или рас тор же ния до го во ра и воз ме ще ния убыт ков (п. 2 ст. 611 ГК
РФ).
3. Пе ре да ча иму ще ст ва с не дос тат ка ми. В за ко не ус т а нов ле но пра ви
ло, что за не дос тат ки сдан но го в арен ду иму ще ст ва арен до да тель от ве ча
ет да же, е с ли не знал о них во вре мя за клю че ния до го во ра арен ды, т.е. да
же за скры тые не дос тат ки (ст. 612 ГК РФ). «Пови ди мо му, это оз на ча ет, что
от вет ст вен ность арен до да те ля ст ро ит ся в дан ном слу чае на на ча лах рис
ка (т.е. не за ви си мо от ви ны) и то гда, ко гда до го во ры арен ды за клю ча ют ся
вне сфе ры пред при ни ма тель ской дея тель но сти. В про тив ном слу чае упо
ми на ние о том, что арен до да тель от ве ча ет за не дос тат ки не за ви си мо от то
го, знал он о них или нет, из лиш не вви ду на ли чия об ще го пра ви ла, за кре п
лен но го в п. 3 ст. 401 ГК.
Рас про стра не ние на ча ла рис ка на от вет ст вен ность за не дос т ат ки пе
ре дан но го иму ще ст ва мож но объ яс нить тем, что арен до да тель, как пра ви
ло, яв ля ет ся соб ст вен ни ком со от вет ст вую ще го иму ще ст ва и не сет риск его
слу чай ной ги бе ли или по вре ж де ния (ст. 211 ГК РФ), в том чис ле и риск на
ли чия в нем тех или иных не дос тат ков»1.
Арен да тор впра ве по сво ему вы бо ру по тре бо вать:
– без воз мезд но го уст ра не ния не дос тат ков;
– со раз мер но го умень ше ния аренд ной пла ты;
– воз ме ще ния сво их рас хо дов на уст ра не ние не дос тат ков иму ще ст ва;
– не по сред ст вен но удер жать сум му по не сен ных рас хо дов на уст ра
не ние не дос тат ков из аренд ной пла ты, пред ва ри тель но уве до мив об этом
арен до да те ля;
– рас тор же ния до го во ра.
В ГК РФ пре ду смот ре но, что арен до да тель, из ве щен ный о тре бо ва ни ях
арен да то ра или о его на ме ре нии уст ра нить не дос тат ки иму ще ст ва за счет
арен до да те ля, впра ве:
– без про мед ле ния про из ве сти за ме ну пре дос тав лен но го арен да то ру
иму ще ст ва дру гим ана ло гич ным иму ще ст вом, на хо дя щим ся в над ле жа
щем со стоя нии;
– ли бо без воз мезд но уст ра нить не дос тат ки иму ще ст ва.
1
Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008.
Т. 2. С. 182.
173
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
Та ким об ра зом, за ко но да тель пре дос тав ля ет арен до да те лю пра во из бе
жать не га тив ных по след ст вий на ру ше ния тре бо ва ния о над ле жа щем ка че
ст ве ве щи.
Ес ли удов ле тво ре ние тре бо ва ний арен да то ра или удер жа ние им рас хо
дов на уст ра не ние не дос тат ков из аренд ной пла ты не по кры ва ет при чи нен
ных арен да то ру убыт ков, он впра ве по тре бо вать воз ме ще ния не по кры той
час ти убыт ков.
По мне нию О.А. Ру за ко вой, ес ли арен да тор не уве до мил арен до да те ля
о не дос тат ках сдан но го в арен ду иму ще ст ва, то он ли ша ет ся пра ва на воз
ме ще ние сво их рас хо дов на уст ра не ние не до с тат ков то ва ров, а так же на
удер жа ние сум мы по не сен ных рас хо дов из аренд ной пла ты1.
В за ко не пре ду смот ре ны три ис клю че ния из рас смот рен но го пра ви ла об
от вет ст вен но сти арен до да те ля за не дос тат ки иму ще ст ва:
– не дос тат ки бы ли ого во ре ны при за клю че нии до го во ра;
– не дос тат ки бы ли за ра нее из вест ны арен да то ру;
– не дос тат ки долж ны бы ли быть об на ру же ны арен да то ром во вре мя о с
мот ра иму ще ст ва, т.е. это яв ные не дос тат ки (ст. 612 ГК РФ).
4. Не ис пол не ние арен до да те лем обя зан но сти пре ду пре дить арен да то ра
о пра вах треть их лиц на сда вае мое в арен ду иму ще ст во. В дан ном слу чае
арен да тор впра ве по тре бо вать:
– умень ше ния аренд ной пла ты;
– рас тор же ния до го во ра и воз ме ще ния убыт ков (ст. 613 ГК РФ).
Умень ше ние аренд ной пла ты долж но быть со раз мер но то му, на сколь ко
су ще ст во ва ние прав треть их лиц (их объ ем) ущем ля ет пра во поль зо ва ния
арен да то ра. Воз ме ще ние же убыт ков при рас тор же нии до го во ра не за ви сит
от ви да и объ е ма прав т ретье го ли ца на вещь2.
О.А. Ру за ко ва счи та ет, что со кры тие ин фор ма ции об об ре ме не нии арен
дуе мо го иму ще ст ва не мо жет ква ли фи ци ро вать ся как его об ман, вле ку щий
не дей ст ви тель ность сдел ки в со от вет ст вии со ст. 179 ГК РФ. В дан ном слу
чае пра во вые по след ст вия со кры тия арен до да те лем от арен да то ра этих све
де ний пря мо пре ду смот ре ны в ст. 613 ГК РФ, и они не влия ют на юри ди че
скую си лу до го во ра арен ды3.
1
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 49.
2
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 184.
3
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 55.
174
Гла ва 4. Арен да
5. На ру ше ние арен до да те лем обя зан но сти по про из вод ст ву ка пи таль но
го ре мон та. В та кой си туа ции арен да тор впра ве:
– про из ве сти ка пи таль ный ре монт и взы скать с арен до да те ля стои
мость ре мон та;
– за честь стои мость ре мон та в счет аренд ной пла ты;
– по тре бо вать умень ше ния аренд ной пла ты;
– по тре бо вать рас тор же ния до го во ра и воз ме ще ния убыт ков (п. 1 ст. 616
ГК РФ).
6. На ру ше ние арен до да те лем пра ва арен да то ра на за клю че ние до го во ра
на но вый срок (ус ло вия реа ли за ции пре иму ще ст вен но го пра ва арен да тор
вы пол нил, а арен до да тель за клю чил с дру гим ли цом до го вор в те че ние пер
во го го да). В дан ных об стоя тель ст вах арен да тор впра ве по тре бо вать:
– пе ре во да на с е бя прав и обя зан но стей по до го во ру и воз ме ще ния
убыт ков;
– толь ко воз ме ще ния убыт ков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Арен да тор так же не сет от вет ст вен ность при не ис пол не нии воз ло
жен ных на не го обя зан но стей:
1. За ис поль зо ва ние иму ще ст ва не в со от вет ст вии с его на зна че ни ем.
Без ус лов но, арен до да тель в та кой си туа ции впра ве по тре бо вать рас тор же
ния до го во ра и воз ме ще ния убыт ков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
2. За не ис пол не ние обя зан но сти по вне се нию аренд ной пла ты. Арен до
да тель впра ве по тре бо вать до с роч но го вне се ния аренд ной пла ты, но не бо
лее чем за два сро ка под ряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Арен до да тель впра ве тре бо вать от арен да то ра уп ла ты про цен тов за
поль зо ва ние чу жи ми де неж ны ми сред ст ва ми в слу чае про сроч ки вне се ния
аренд ной пла ты и за пе ри од с мо мен та пре кра ще ния до го во ра арен ды до
воз вра та арен до да те лю иму ще ст ва1. В по ста нов ле нии Пле ну ма Выс ше го
Ар бит раж но го Су да РФ да но разъ яс не ние в от но ше нии рас смот ре ния спо
ров, свя зан ных со взы ска ни ем пла ты за поль зо ва ние иму ще ст вом, пе ре дан
ным в арен ду и впо след ст вии при об ре тен ным арен да то ром на ос но ва нии
до го во ра ку п липро да жи.
Ес ли к мо мен ту за клю че ния до го во ра ку п липро да жи про да вае мая
вещь уже на хо дит ся во вла де нии по ку па те ля, то она счи т а ет ся пе ре дан ной
ему с это го мо мен та (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Сле до ва тель но, в слу чае про да
жи арен да то ру арен до ван но го иму ще ст ва обя зан ность про дав ца по пе ре
да че ве щи счи та ет ся ис пол нен ной в мо мент за клю че ния до го во ра ку п ли
1
Пункт 39 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
175
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
про да жи и по ку па тель вла де ет ею на о с но ва нии на зван но го до го во ра. При
этом, е с ли иное не пре ду смот ре но за ко ном или со гла ше ни ем сто рон, риск
слу чай ной ги бе ли ве щи так же ле жит на по ку па те ле с мо мен та за клю че ния
до го во ра ку п липро да жи (ст. 458, 459 ГК РФ).
В свя зи с из ло жен ным, по сколь ку иное не вы те ка ет из за ко на или со гла
ше ния сто рон, про да вец (арен до да тель) и по ку па тель (арен да тор), за клю
чая до го вор ку п липро да жи, пре кра ща ют на бу ду щее вре мя обя за тель ст во
по вне се нию аренд ной пла ты (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, е с ли впо след
ст вии до го вор ку п липро да жи бу дет при знан не дей ст ви тель ным, аренд
ные от но ше ния ме ж ду сто ро на ми счи та ют ся не пре кра щав ши ми ся. Вме сте
с тем со гла ше ни ем сто рон мо жет быть пре ду смот рен иной мо мент, с ко то
ро го пре кра ща ет ся обя зан ность арен да то ра по вне се нию аренд ной пла ты1.
При рас смот ре нии спо ров из до го во ров арен ды с вы ку пом (ст. 624 ГК
РФ) су дам не об хо ди мо учи ты вать сле дую щее. Ес ли пред ме том до го во ра
арен ды с вы ку пом яв ля ет ся не дви жи мое иму ще ст во, пра во соб ст вен но сти
на не го пе ре хо дит к арен да то ру по пра ви лам п. 2 ст. 223 ГК РФ. При этом
обя за тель ст во арен да то ра по вне се нию аренд ной пла ты пре кра ща ет ся с мо
мен та уп ла ты всей вы куп ной це ны, ес ли ино е не пре ду смот ре но за ко ном
или со гла ше ни ем сто рон. Вме сте с тем, ес ли пред ме том до го во ра арен ды
яв ля ет ся зе мель ный уча сток, су дам сле ду ет ру ко во дство вать ся разъ яс не
ния ми о пре кра ще нии обя за тель ст ва по вне се нию аренд ной пла ты, со дер
жа щи ми ся в п. 7 на стоя ще го по ста нов ле ния2.
3. За на ру ше ние обя зан но сти по воз вра ту иму ще ст ва. Арен до да тель
впра ве по тре бо вать вне се ния аренд ной пла ты за вре мя про сроч ки и воз
ме ще ния убыт ков (ст. 622 ГК РФ), при чем не столь важ но, име ло ли ме сто
или от сут ст во ва ло в пе ри од про сроч ки фак ти че ское ис поль зо ва ние арен
да то ром свое вре мен но не воз вра щен но го арен до ван но го иму ще ст ва. При
этом арен до да тель не впра ве тре бо вать с арен да то ра вне се ния аренд ной
пла ты за пе ри од про сроч ки воз вра та арен до ван но го иму ще ст ва, в слу чае
ес ли он сам ук ло нял ся от при ем ки3. Кро ме то го, в дан ной ст а тье ус та нов
1
Пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2010 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федера
ции о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012.
№ 1.
2
Пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2010 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федера
ции о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012.
№ 1.
3
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 97.
176
Гла ва 4. Арен да
ле но пра ви ло, что ко гда до го во ром за не свое вре мен ный воз врат арен до ван
но го иму ще ст ва пре ду смот ре на не ус той ка, убыт ки мо гут быть взы ска ны
в пол ной сум ме сверх не ус той ки. Это оз на ча ет, что в до го во ре мо жет быть
пре ду смот ре на шт раф ная не ус той ка (ст. 394 ГК РФ).
4.1.4.
Раз ные об стоя тель ст ва мо гут при вес ти к прекращениюарендногоправоотношения, их мож но раз де лить на груп пы:
а) по об щим пра ви лам гра ж дан скопра во вых обя за тельств (гл. 26, 29 ГК
РФ);
б) при на сту п ле нии об стоя тельств, ука зан ных в гл. 34 ГК РФ:
– по ис те че нии сро ка;
– дос роч но по же ла нию од ной сто ро ны и без об ра ще ния в суд (ст. 610,
627 ГК РФ);
– дос роч но по тре бо ва нию од ной сто ро ны по ре ше нию су да.
Ос но ва ния дос роч но го рас тор же ния до го во ра арен ды по тре бо ва
нию а р е н до д а т е л я пре ду смот ре ны в ст. 619 ГК РФ. По тре бо ва нию
арен до да те ля суд мо жет рас торг нуть до го вор арен ды, ко гда арен да тор:
1) поль зу ет ся иму ще ст вом с су ще ст вен ным на ру ше ни ем ус ло вий до
го во ра или на зна че ния иму ще ст ва ли бо с не од но крат ны ми на ру ше ния ми.
Как из вест но, по ня тие су ще ст вен но го на ру ше ния за кре п ле но в п. 2 ст. 450
ГК РФ: это т а кое на ру ше ние до го во ра од ной из сто рон, ко то рое вле чет для
дру гой сто ро ны та кой ущерб, что она в зна чи тель ной сте пе ни ли ша ет ся то
го, на что бы ла впра ве рас счи ты вать при за клю че нии до го во ра. Клас си че
ский при мер су ще ст вен но го на ру ше ния до го во ра арен да то ром – пе ре да ча
в пе ре найм объ ек та арен ды без со гла сия арен до да те ля;
2) су ще ст вен но ухуд ша ет иму ще ст во. В ГК РФ от сут ст ву ет оп ре де ле
ние это го по ня тия, в ци ви ли сти че ской нау ке при ня то трак то вать су ще ст
вен ное ухуд ше ние иму ще ст ва как ухуд ше ние, пре вы шаю щее нор маль ный
из нос и вы зван ное не ис пол не ни ем арен да то ром обя зан но сти под дер жи вать
иму ще ст во в ис прав ном со стоя нии, про из во дить за свой счет те ку щий ре
монт, не сти рас хо ды на со дер жа ние арен до ван но го иму ще ст ва1;
3) бо лее двух раз под ряд по ис те че нии ус та нов лен но го до го во ром сро
ка пла те жа не вно сит аренд ную пла ту;
1
См.: Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федера
ции / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 80.
177
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
4) не про из во дит ка пи таль но го ре мон та иму ще ст ва в ус та нов лен ные
до го во ром сро ки (в ра зум ный срок), ес ли про из вод ст во ка пи таль но го ре
мон та яв ля ет ся обя зан но стью арен да то ра.
Дру гие ос но ва ния дос роч но го пре кра ще ния до го во ра арен ды по тре
бо ва нию арен до да те ля мо гут быть ус та нов ле ны в до го во ре, на при мер, од
но крат но е нев не се ние арен да то ром аренд ной пла ты в ус та нов лен ный до
го во ром срок (п. 2 ст. 450 ГК РФ)1. Не об хо ди мо от ме тить и разъ яс не ние,
со дер жа щее ся в п. 25 ин фор ма ци он но го пись ма Пре зи диу ма Выс ше го Ар
бит раж но го Су да РФ: о с но ва ния дос роч но го рас тор же ния до го во ра арен
ды по т ре бо ва нию арен до да те ля, ус та нов лен ные в до го во ре в со от вет ст вии
с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, мо гут и не быть свя за ны с ка ки мили бо на ру ше ния ми
со сто ро ны арен да то ра. Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ при во дит в свя зи
с этим сле дую щий при мер.
От де ле ние же лез ной до ро ги (арен до да тель) на ос но ва нии ч. 2 ст. 619 ГК
РФ об ра ти лось в ар бит раж ный суд с ис ком к об ще ст ву с ог ра ни чен ной от вет
ст вен но стью о дос роч ном рас тор же нии до го во ра арен ды.
В обос но ва ние ис ко во го т ре бо ва ния арен до да тель со слал ся на по ло же ние
до го во ра арен ды, со глас но ко то ро му он впра ве тре бо вать дос роч но го рас тор
же ния до го во ра в слу чае, ес ли воз ник нет про из вод ст вен ная не об хо ди мость
экс плуа та ции сдан но го вна ем пер ро на.
От вет чик воз ра жал про тив за яв лен но го тре бо ва ния, счи тая со от вет ст
вую щее ус ло вие до го во ра ни чтож ным, по сколь ку, по его мне нию, в си лу ч. 2
ст. 619 ГК РФ дру гие о с но ва ния дос роч но го рас тор же ния до го во ра арен ды
по тре бо ва нию арен до да те ля, по ми мо пре ду смот рен ных в ч. 1 дан ной ста тьи,
долж ны быть свя за ны с ка ки мили бо на ру ше ния ми до го во ра арен да то ром.
Ины ми сло ва ми, та кое рас тор же ние воз мож но лишь как след ст вие не пра во
мер ных дей ст вий (без дей ст вия) со сто ро ны арен да то ра. По сколь ку о с но ва ние,
при ве ден ное ист цом, не от ве ча ет ука зан но му кри те рию, оно не обос но ван но
вклю че но в до го вор со ссыл кой на ч. 2 ст. 619 ГК РФ и не мо жет по влечь рас
тор же ние до го во ра до ис те че ния сро ка арен ды.
Арен да тор по ла гал, что дан ное ус ло вие мог ло быть пре ду смот ре но в до го
во ре лишь как ос но ва ние от ка за арен до да те ля от ис пол не ния до го во ра во вне
су деб ном по ряд ке (п. 3 ст. 450 ГК РФ), но т а ко го во ле изъ яв ле ния сто ро ны при
вклю че нии до го во ра не вы ра зи ли.
Суд не со гла сил ся с до во да ми от вет чи ка и ис ко вое тре бо ва ние удов ле тво
рил, от ме тив сле дую щее.
1
Пункт 26 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
178
Гла ва 4. Арен да
Часть 1 ст. 619 ГК РФ пре ду смат ри ва ет ряд ос но ва ний дос роч но го рас тор
же ния до го во ра арен ды по тре бо ва нию арен до да те ля. Все эти о с но ва ния ка са
ют ся тех или иных на ру ше ний до го во ра со сто ро ны арен да то ра.
Со глас но ч. 2 вто рой ст. 619 ГК РФ до го во ром арен ды мо гут быть ус та нов
ле ны и дру гие о с но ва ния дос роч но го рас тор же ния до го во ра по тре бо ва нию
арен до да те ля в со от вет ст вии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Од на ко то об стоя тель ст во, что ч. 1 дан ной ста тьи в ка че ст ве ос но ва ний
рас тор же ния до го во ра пре ду смат ри ва ет ис клю чи тель но на ру ше ния ус ло вий
до го во ра со сто ро ны арен да то ра, не оз на ча ет, что дру гие ос но ва ния рас тор же
ния, вклю чае мые сто ро на ми в до го вор, так же долж ны быть свя за ны с на ру ше
ния ми его ус ло вий.
Сле ду ет учи ты вать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ от сы ла ет ко все му п. 2 ст. 450
ГК РФ, а не толь ко к подп. 1 это го пунк та. По это му сто ро ны впра ве ого во
рить лю бое о с но ва ние до с роч но го рас тор же ния до го во ра в су деб ном по ряд
ке по т ре бо ва нию арен до да те ля, как свя зан ное, так и не свя зан ное с ка кимли
бо на ру ше ни ем.
Как сле до ва ло из пред став лен ных ист цом до ка за тельств, по треб ность в ис
поль зо ва нии от де ле ни ем же лез ной до ро ги пе ре дан но го в арен ду пер ро на обу
слов ле на уве ли че ни ем ин тен сив но сти дви же ния элек тро по ез дов в свя зи с ро с
том пас са жи ро по то ка на при го род ном на прав ле нии, о чем арен до да тель уве
дом лял арен да то ра в ус та нов лен ный в до го во ре срок (за т ри ме ся ца). Та ким
об ра зом, ру ко во дству ясь со от вет ст вую щим ус ло ви ем до го во ра, ис тец (арен до
да тель) впра ве был по тре бо вать дос роч но го рас тор же ния до го во ра арен ды1.
Ос но ва ния дос роч но го рас тор же ния до го во ра арен ды по тре бо ва
нию арен да то ра по ре ше нию су да пре ду смот ре ны в ст. 620 ГК РФ:
1) ко гда арен до да тель не пре дос тав ля ет иму ще ст во в поль зо ва ние арен
да то ру ли бо соз да ет пре пят ст вия поль зо ва нию иму ще ст вом в со от вет ст вии
с ус ло вия ми до го во ра или на зна че ни ем иму ще ст ва;
2) пе ре дан ное арен да то ру иму ще ст во име ет пре пят ст вую щие поль зо ва
нию им не дос тат ки, ко то рые:
– не бы ли ого во ре ны арен до да те лем при за клю че нии до го во ра;
– не бы ли за ра нее из вест ны арен да то ру;
– не долж ны бы ли быть об на ру же ны арен да то ром во вре мя о с мот ра
иму ще ст ва или про вер ки его ис прав но сти;
3) арен до да тель не про из во дит яв ляю щий ся его обя зан но стью ка пи
таль ный ре монт иму ще ст ва в ус та нов лен ные до го во ром сро ки (или в ра
зум ные сро ки);
1
Пункт 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
179
4.1. Об щие по ло же ния об арен де
4) иму ще ст во в си лу об стоя тельств, за ко то рые арен да тор не от ве ча ет,
ока за лось в со стоя нии, не при год ном для ис поль зо ва ния.
В до го во ре мо гут быть ус та нов ле ны дру гие о с но ва ния (п. 2 ст. 450 ГК
РФ). На при мер, ос но ва ния, не свя зан ные с на ру ше ни ем арен до да те лем сво
их обя зан но стей, в ча ст но сти, ут ра та арен да то ром про из вод ст вен ной не об
хо ди мо сти в ис поль зо ва нии иму ще ст ва.
В ГК РФ пре ду смот ре на обя за тель ная до су деб ная про це ду ра уре гу ли ро
ва ния спо ра ме ж ду арен до да те лем и арен да то ром, ко гда арен до да тель тре бу ет
дос роч но го рас тор же ния до го во ра. Суть этой про це ду ры за клю ча ет ся в том,
что арен до да тель дол жен на пра вить арен да то ру пись мен ное пре ду пре ж де ние
о не об хо ди мо сти ис пол не ния им обя за тельств в ра зум ный срок (ст. 619 ГК РФ).
Иск в суд мо жет быть по дан толь ко при на ли чии од но го из двух ус ло вий:
– по лу че ние от ка за дру гой сто ро ны на пред ло же ние из ме нить или рас
торг нуть до го вор;
– не по лу че ние от ве та в срок, ука зан ный в пред ло же нии или ус та нов
лен ный за ко ном или до го во ром, а при его от сут ст вии – в т ри дца тид нев ный
срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Не об хо ди мым ус ло ви ем удов ле тво ре ния ис ка арен до да те ля о дос роч
ном рас тор же нии до го во ра арен ды на ос но ва нии ст. 619 ГК РФ яв ля ет ся
ус та нов ле ние в хо де су деб но го раз би ра тель ст ва фак та по лу че ния арен да то
ром пись мен но го пре ду пре ж де ния арен до да те ля о не об хо ди мо сти ис пол
не ния до го вор но го обя за тель ст ва1.
В от но ше нии до с роч но го рас тор же ния до го во ра по т ре бо ва нию арен да
то ра пра ви ла о до су деб ном по ряд ке уре гу ли ро ва ния спо ра с арен до да те лем
за кон не ус та нав ли ва ет (ст. 620 ГК РФ). По мне нию В.В. Вит рян ско го, от
сут ст вие та ко го спе ци аль но го пра ви ла во все не оз на ча ет, что арен да тор мо
жет сра зу об ра тить ся в суд с ис ком о рас тор же нии до го во ра2. По мне нию
А.А. Ива но ва, арен да тор мо жет предъ я вить иск в этом слу чае с со блю де ни
ем до су деб но го по ряд ка уре гу ли ро ва ния спо ра с от вет чи ком по пра ви лам
п. 2 ст. 452 ГК РФ3.
1
Пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Выс
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
2
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда
че имущества. М.: Статут, 2009. С. 475.
3
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 198.
180
Гла ва 4. Арен да
Ана лиз норм ГК РФ, за кре п лен ных в § 1 гл. 34, по зво ля ет вы де лить сле
дую щие осо бен но сти пра во во го ре гу ли ро ва ния аренд ных пра во от но ше-
ний:
– на ли чие вещ нопра во вых черт (ст. 606, 617 ГК РФ);
– ст а тьи ГК РФ вклю ча ют од но вре мен но обя зан но сти сто рон до го во
ра арен ды и пра ви ла об от вет ст вен но сти при не со блю де нии этих обя зан
но стей (ст. 611, 614–616, 621). От ме тим, что иной под ход за ко но да тель вы
брал при из ло же нии норм, ре гу ли рую щих от но ше ния по ку п лепро да же:
сна ча ла нор ма, за кре п ляю щая обя зан ность сто ро ны до го во ра, за тем пра ви
ло об от вет ст вен но сти при не со блю де нии ука зан ной обя зан но сти (на при
мер, ст. 665 «Ко ли че ст во то ва ра» и ст. 466 «По след ст вия на ру ше ния ус ло
вия о ко ли че ст ве то ва ра» ГК РФ);
– воз мож ность сто рон до го во ра вы бо ра фор мы аренд ной пла ты, ис
поль зо ва ние не ко то рых из них (пре дос тав ле ние арен да то ром ус луг, вы пол
не ние им ра бот), по су ти, оз на ча ют пре вра ще ние до го во ра арен ды в сме
шан ный до го вор, что не про ти во ре чит смыс лу гра ж дан ско го за ко но да тель
ст ва (п. 3 ст. 421 ГК РФ);
– до с та точ но под роб но про пи са ны ос но ва ния до с роч но го рас тор же ния
до го во ра как по тре бо ва нию арен до да те ля, так и по тре бо ва нию арен да то ра
(ст. 619–620 ГК РФ), ко то рые но сят ха рак тер рас шиф ров ки по ня тия «су ще
ст вен ное на ру ше ние до го во ра» при ме ни тель но к аренд ным от но ше ни ям.
Сле ду ет от ме тить и важ ную роль для ст а би ли за ции гра ж дан ско го обо
ро та, ко то рую вы пол ня ют при ве ден ные вы ше ин фор ма ци он ное пись мо
и по ста нов ле ние Пле ну ма Выс ше го Ар бит раж но го Су да РФ.
Де ле ние арен ды на ви ды в ГК РФ не о с но ва но на ка комли бо еди ном
кри те рии. Арен да зда ний (со ору же ний) и пред при ятий вы де ля ет ся в за ви
си мо сти от ви да объ ек та арен ды; про кат – ис хо дя из по тре би тель ско го ха
рак те ра до го во ра для арен да то ра; фи нан со вая арен да – ис хо дя из слож ной
струк ту ры от но ше ний, ко то рые скла ды ва ют ся в ее рам ках1. Осо бен но сти
пра во во го ре гу ли ро ва ния спе ци аль но вы де лен ных в ГК РФ ви дов до го во
ров арен ды пред став ле ны в сле дую щих па ра гра фах.
1
См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект,
2008. Т. 2. С. 200.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]