Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 1. Обязательства по передаче имущества в собственность и в пользование. Учебник
.pdf
271
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
Пре ж де все го рас смот рим обя зан но сти на ни ма те ля жи ло го по ме щения по до го во ру со ци аль но го най ма:
1) ис поль зо вать жи лое по ме ще ние по на зна че нию и в пре де лах, ко то рые
ус та нов ле ны ЖК РФ;
2) обе с пе чи вать со хран ность жи ло го по ме ще ния;
3) под дер жи вать над ле жа щее со стоя ние жи ло го по ме ще ния;
4) про во дить те ку щий ре монт жи ло го по ме ще ния;
5) свое вре мен но вно сить пла ту за жи лое по ме ще ние и ком му наль ные
ус лу ги;
6) ин фор ми ро вать най мо да те ля в ус та нов лен ные до го во ром сро ки об
из ме не нии ос но ва ний и ус ло вий, даю щих пра во поль зо ва ния жи лым по ме
ще ни ем по до го во ру со ци аль но го най ма (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Кро ме то го, на ни ма тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци а ль но
го най ма не сет иные обя зан но сти, пре ду смот рен ные ЖК РФ, дру ги ми фе
де раль ны ми за ко на ми и до го во ром со ци аль но го най ма (на при мер, вно
сить пла ту за ком му наль ные ус лу ги, пре дос тав ляе мые вре мен ным жиль
цам, ч. 12 ст. 155 ЖК РФ). Пе ре чень обя зан но стей на ни ма те ля за кре п лен
и в Пра ви лах поль зо ва ния жи лы ми по ме ще ния ми, ут вер жден ных по ста
нов ле ни ем Пра ви тель ст ва РФ от 21.01.2006 № 251.
На ни ма тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма, не ис
пол няю щий обя зан но стей, пре ду смот рен ных жи лищ ным за ко но да тель ст
вом и до го во ром со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния, не сет от вет ст вен
ность в со от вет ст вии с за ко но да тель ст вом (ст. 68 ЖК РФ). В дан ной ст а тье
не со дер жит ся кон крет но го пе реч ня на ру ше ний на ни ма те лем по до го во
ру со ци аль но го най ма сво их обя зан но стей: она яв ля ет ся от сы лоч ной, при
этом от вет ст вен но сть на ни ма те ля пре ду смот ре на толь ко за ко но да тель ст
вом (как и от вет ст вен ность на ни ма те ля).
Так, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ пре ду смот ре на от вет ст вен но сть на ни ма те ля
за не свое вре мен ное вне се ние пла ты за жи лое по ме ще ние и ком му наль ные
ус лу ги – пе ни в раз ме ре 1/300 став ки ре фи нан си ро ва ния Цен тро бан ка Рос
сии. За нев не се ние на ни ма те лем пла ты за жи лое по ме ще ние и (или) ком
му наль ные ус лу ги в те че ние бо лее чем ше с ти ме ся цев на ни ма тель по ре
ше нию су да мо жет быть вы се лен из за ни мае мо го жи ло го по ме ще ния (ч. 4
ст. 83 ЖК РФ). За на ру ше ние пра вил поль зо ва ния жи лы ми по ме ще ния ми
ус та нов ле на и ад ми ни ст ра тив ная от вет ст вен ность (ст. 7.21 Ко АП РФ).
1
Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования
жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 5.
272
Гла ва 5. Наем жилого помещения
На ни ма тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма
впра ве:
1) все лять в за ни мае мое жи лое по ме ще ние иных лиц;
2) сда вать жи лое по ме ще ние в под на ем;
3) раз ре шать про жи ва ние в жи лом по ме ще нии вре мен ных жиль цов;
4) осу ще ст в лять об мен или за ме ну за ни мае мо го жи ло го по ме ще ния;
5) тре бо вать от най мо да те ля свое вре мен но го про ве де ния ка пи таль но го
ре мон та жи ло го по ме ще ния, над ле жа ще го уча стия в со дер жа нии об ще го
иму ще ст ва в мно го квар тир ном до ме, а так же пре дос тав ле ния ком му наль
ных ус луг (ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Рас смот рим эти пра ва бо лее под роб но. На ни ма тель с со гла сия в пись
мен ной фор ме чле нов сво ей се мьи, в том чис ле вре мен но от сут ст вую щих,
впра ве все лить в за ни мае мое им жи лое по ме ще ние по до го во ру со ци аль ного най ма сво его суп ру га, сво их де тей и ро ди те лей или с со гла сия в пись
мен ной фор ме чле нов сво ей се мьи, в том чис ле вре мен но от сут ст вую щих,
и най мо да те ля – дру гих гра ж дан в ка че ст ве про жи ваю щих со вме ст но
с ним чле нов сво ей се мьи (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ).
С це лью обес пе че ния пра ва не со вер шен но лет них де тей жить и вос пи
ты вать ся в се мье (ст. 54 СК РФ) ч. 1 ст. 70 ЖК РФ ус та нов ле но, что не тре
бу ет ся со гла сие ос таль ных чле нов се мьи на ни ма те ля и най мо да те ля для
все ле ния к ро ди те лям их не со вер шен но лет них де тей (это мо гут быть де ти
как са мо го на ни ма те ля, так и дру гих чле нов его се мьи, про жи ваю щих в жи
лом по ме ще нии).
В по ста нов ле нии Пле ну ма Вер хов но го Су да РФ от 02.07.2009 № 14 ука
за но, что от каз най мо да те ля в да че со гла сия на все ле ние дру гих лиц в жи
лое по ме ще ние мо жет быть ос по рен в су деб ном по ряд ке. Вме сте с тем при
чи ны, по ко то рым чле ны се мьи на ни ма те ля от ка зы ва ют в да че со гла сия на
все ле ние в жи лое по ме ще ние дру гих лиц, не име ют пра во во го зна че ния,
а по то му их от каз в та ком со гла сии не мо жет быть при знан су дом не пра во
мер ным1.
Все ле ние в жи лое по ме ще ние гра ж дан в ка че ст ве чле нов се мьи на ни ма
те ля вле чет за со бой из ме не ние со от вет ст вую ще го до го во ра со ци аль но го
най ма жи ло го по ме ще ния в час ти не об хо ди мо сти ука за ния в дан ном до го
во ре но во го чле на се мьи на ни ма те ля (п. 2 ст. 70 ЖК РФ). Вме сте с тем не
со блю де ние этой нор мы са мо по се бе не яв ля ет ся ос но ва ни ем для при зна
ния все лен но го чле на се мьи на ни ма те ля не при об рет шим пра ва на жи лое
1
Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых во
просах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе
дерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
273
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
по ме ще ние при со блю де нии ус та нов лен но го ч. 1 ст. 70 ЖК РФ по ряд ка все
ле ния на ни ма те лем в жи лое по ме ще ние дру гих гра ж дан в ка че ст ве чле нов
сво ей се мьи1.
Ста тья 76 ЖК РФ ре гу ли ру ет пра во на ни ма те ля на под на ем жи ло го по
ме ще ния, пре дос тав лен но го по до го во ру со ци а ль но го най ма. Ус ло вия реа
ли за ции дан но го пра ва сле дую щие:
– со гла сие в пись мен ной фор ме най мо да те ля и про жи ваю щих со вме ст
но с ним чле нов его се мьи, ес ли квар ти ра ком му наль ная, – со гла сие всех
на ни ма те лей и про жи ваю щих со вме ст но с ни ми чле нов их с е мей, всех соб
ст вен ни ков и про жи ваю щих со вме ст но с ни ми чле нов их се мей;
– по сле его за клю че ния об щая пло щадь со от вет ст вую ще го жи ло го по
ме ще ния на од но го про жи ваю ще го со ста вит не ме нее учет ной нор мы,
а в ком му наль ной квар ти ре – не ме нее нор мы пре дос т ав ле ния (ч. 1 и 2
ст. 76 ЖК РФ);
– от сут ст вие в се мье на ни ма те ля и на сто ро не ли ца, же лаю ще го за клю
чить до го вор под най ма, боль ных, стра даю щих од ной из тя же лых форм хро
ни че ских за бо ле ва ний, ука зан ных в пре ду смот рен ном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК
РФ пе реч не, а так же в дру гих ус та нов лен ных фе де раль ны ми за ко на ми слу
ча ях.
Под на ни ма тель не при об ре та ет са мо стоя тель ное пра во поль зо ва ния жи
лым по ме ще ни ем. От вет ст вен ным пе ред най мо да те лем по до го во ру со ци
аль но го най ма жи ло го по ме ще ния ос та ет ся на ни ма тель (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ).
Фор ма до го во ра под най ма жи ло го по ме ще ния, пре дос тав лен но го по
до го во ру со ци аль но го най ма, пись мен ная. Эк зем п ляр до го во ра под най
ма жи ло го по ме ще ния, пре дос тав лен но го по до го во ру со ци аль но го най ма,
пе ре да ет ся най мо да те лю та ко го жи ло го по ме ще ния (ч. 1 ст. 77 ЖК РФ).
В до го во ре под най ма жи ло го по ме ще ния, пре дос тав лен но го по до го во ру
со ци аль но го най ма, долж ны быть ука за ны все гра ж да не, все ляе мые со вме
ст но с под на ни ма те лем в жи лое по ме ще ние (п. 2 ст. 77 ЖК РФ).
До го вор под най ма жи ло го по ме ще ния яв ля ет ся сроч ным до го во ром. Ес
ли в до го во ре срок не оп ре де лен, до го вор счи та ет ся за клю чен ным на один
год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).
До го вор под най ма жи ло го по ме ще ния, пре дос т ав лен но го по до го во ру
со ци аль но го най ма, яв ля ет ся воз мезд ным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). По ря док, ус
ло вия, сро ки вне се ния и раз мер пла ты за под на ем жи ло го по ме ще ния, пре
дос тав лен но го по до го во ру со ци аль но го най ма, ус та нав ли ва ют ся по со гла
1
Пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых во
просах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе
дерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
274
Гла ва 5. Наем жилого помещения
ше нию сто рон в до го во ре под най ма та ко го жи ло го по ме ще ния (ч. 2 ст. 78
ЖК РФ).
Ста тья 79 ЖК РФ со дер жит пе ре чень ос но ва ний пре кра ще ния и рас тор
же ния до го во ра под най ма жи ло го по ме ще ния, пре дос тав лен но го по до го
во ру со ци аль но го най ма.
Ос но ва ния пре кра ще ния до го во ра под най ма жи ло го по ме ще ния, предос тав лен но го по до го во ру со ци аль но го най ма:
1) ис те че ние сро ка, на ко то рый он был за клю чен;
2) пре кра ще ние до го во ра со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния;
3) же ла ние сто рон, но ес ли до го вор под най ма жи ло го по ме ще ния, пре
дос тав лен но го по до го во ру со ци аль но го най ма, за клю чен без ука за ния сро
ка, сто ро на до го во ра – ини циа тор пре кра ще ния до го во ра обя за на пре ду
пре дить дру гую сто ро ну о пре кра ще нии до го во ра под най ма за три ме ся ца.
Ос но ва ния рас тор же ния до го во ра под най ма жи ло го по ме ще ния, пре-
дос тав лен но го по до го во ру со ци аль но го най ма:
1) со гла ше ние сто рон;
2) не вы пол не ние под на ни ма те лем ус ло вий до го во ра под най ма жи ло го
по ме ще ния.
От дель но про пи сан по ря док рас тор же ния до го во ра в слу чае, ес ли под
на ни ма тель жи ло го по ме ще ния, пре дос тав лен но го по до го во ру со ци аль
но го най ма, или гра ж да нин, за дей ст вия ко то ро го дан ный под на ни ма тель
от ве ча ет, ис поль зу ет это жи лое по ме ще ние не по на зна че нию, сис те ма ти
че ски на ру ша ет пра ва и за кон ные ин те ре сы со се дей или бес хо зяй ст вен но
об ра ща ет ся с жи лым по ме ще ни ем, до пус кая его раз ру ше ние. На ни ма тель
жи ло го по ме ще ния впра ве пре ду пре дить под на ни ма те ля о не об хо ди мо сти
уст ра нить на ру ше ния. Ес ли ука зан ные на ру ше ния вле кут за со бой раз ру
ше ние жи ло го по ме ще ния, на ни ма тель жи ло го по ме ще ния так же впра ве
на зна чить дан но му под на ни ма те лю ра зум ный срок для про ве де ния ре мон
та жи ло го по ме ще ния. В слу чае, ес ли под на ни ма тель или гра ж да нин, за
дей ст вия ко то ро го дан ный под на ни ма тель от ве ча ет, по сле пре ду пре ж де ния
на ни ма те ля про дол жа ет на ру шать пра ва и за кон ные ин те ре сы со се дей или
ис поль зо вать жи лое по ме ще ние не по на зна че нию ли бо без ува жи тель ных
при чин не про ве дет не об хо ди мый ре монт, на ни ма тель в су деб ном по ряд ке
впра ве рас торг нуть до го вор под най ма жи ло го по ме ще ния и вы се лить под
на ни ма те ля и все лен ных со вме ст но с под на ни ма те лем гра ж дан (ч. 4 ст. 79
ЖК РФ). От ме тим, что в це лом эти пра ви ла иден тич ны пра ви лам, за кре п
лен ным в п. 4 ст. 687 ГК РФ.
Ес ли по пре кра ще нии или рас тор же нии до го во ра под най ма жи ло го по
ме ще ния под на ни ма тель от ка зы ва ет ся ос во бо дить жи лое по ме ще ние, то он
275
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
под ле жит вы се ле нию в су деб ном по ряд ке без пре дос т ав ле ния дру го го жи
ло го по ме ще ния вме сте с про жи ваю щи ми с ним гра ж да на ми (п. 5 ст. 79 ЖК
РФ).
Пра во на ни ма те ля раз ре шать про жи ва ние в жи лом по ме ще нии времен ных жиль цов рег ла мен ти ру ет ся нор ма ми, за кре п лен ны ми в ст. 80 ЖК
РФ. Ус ло вия реа ли за ции это го пра ва сле дую щие: вза им но е со гла сие на
ни ма те ля и чле нов его се мьи и пред ва ри тель ное уве дом ле ние най мо да те
ля. Од на ко най мо да тель впра ве за пре тить про жи ва ние вре мен ных жиль
цов, ус ло вия за пре та те же, что и в от но ше нии до го во ра под най ма жи ло го
по ме ще ния. Так же, как и под на ни ма те ли, вре мен ные жиль цы не при об ре
та ют са мо стоя тель но го пра ва поль зо ва ния жи лым по ме ще ни ем. От вет ст
вен ность за их дей ст вия пе ред най мо да те лем не сет на ни ма тель.
Од на ко сле ду ет вы де лить ряд от ли чий все ле ния вре мен ных жиль цов от
до го во ра под най ма:
– пись мен ная фор ма со гла сия всех за ин те ре со ван ных лиц (най мо да те
ля, чле нов се мьи на ни ма те ля, жиль цов дру гих по ме ще ний в ком му наль ной
квар ти ре) не тре бу ет ся;
– не пре ду смот ре на пись мен ная фор ма оформ ле ния от но ше ний ме ж ду
на ни ма те лем и вре мен ны ми жиль ца ми;
– все ле ние вре мен ных жиль цов осу ще ст в ля ет ся на без воз мед ной ос но
ве, при этом на на ни ма те ля ло жит ся бре мя до пол ни тель ных рас хо дов, по
сколь ку в си лу по ло же ний ч. 12 ст. 155 ЖК РФ пла ту за ком му наль ные
ус лу ги, пре до с тав ляе мые вре мен ным жиль цам, на ни ма тель вно сит по до
пол ни тель но му со гла ше нию с най мо да те лем, за клю чен но му на срок про
жи ва ния;
– срок вре мен но го про жи ва ния – не бо лее шес ти ме ся цев.
На ни ма тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма име-
ет пра во на об мен жи лы ми по ме ще ния ми, пре дос тав лен ны ми по до го ворам со ци аль но го най ма (ст. 72 ЖК РФ). Вер хов ный Суд РФ счел не об хо ди
мым дать ряд разъ яс не ний в от но ше нии ус ло вий и по ряд ка реа ли за ции на
ни ма те лем это го пра ва.
В со от вет ст вии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ пред ме том до го во ра об ме на
жи лы ми по ме ще ния ми мо гут быть толь ко жи лые по ме ще ния, пре до с тав
лен ные гра ж да нам по до го во ру со ци аль но го най ма, а субъ ек т а ми об ме на –
на ни ма те ли со ци аль но го жи лья. Об мен жи лых по ме ще ний, от но ся щих ся
к фон ду со ци аль но го ис поль зо ва ния, на жи лые по ме ще ния ин ди ви ду аль
но го, спе циа ли зи ро ван но го и жи лищ но го фон да ком мер че ско го ис поль зо
ва ния («сме шан ный» об мен), а так же об мен чле ном се мьи на ни ма те ля по
до го во ру со ци аль но го най ма при хо дя щей ся на не го до ли пло ща ди жи ло го
276
Гла ва 5. Наем жилого помещения
по ме ще ния с дру гим ли цом при ус ло вии все ле ния его в ка че ст ве чле на се
мьи на ни ма те ля («род ст вен ный» об мен) ЖК РФ не пре ду смот рен.
На ру ше ние пра вил, пре ду смот рен ных ст. 72–74 ЖК РФ, мо жет слу жить
ос но ва ни ем для при зна ния об ме на жи лы ми по ме ще ния ми не дей ст ви тель
ным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Об мен мо жет быть при знан су дом не дей ст ви
тель ным, кро ме то го, по ос но ва ни ям, ус та нов лен ным гра ж дан ским за ко
но да тель ст вом для при зна ния сде лок не дей ст ви тель ны ми (на при мер, фик
тив ность об ме на, со вер ше ние об ме на под влия ни ем об ма на, вслед ст вие за
блу ж де ния)1.
Ус ло вия реа ли за ции пра ва на об мен: со гла сие в пись мен ной фор ме най
мо да те ля и про жи ваю щих со вме ст но с ним чле нов его се мьи, в том чис
ле вре мен но от сут ст вую щих чле нов его се мьи, а ес ли в жи лом по ме ще нии
про жи ва ют не со вер шен но лет ние, не дее спо соб ные или ог ра ни чен но дее
спо соб ные гра ж да не, яв ляю щие ся чле на ми се мьи на ни ма те ля, – так же со
гла сие ор га нов опе ки и по пе чи тель ст ва (ч. 1. ст. 72 ЖК РФ). Ре ше ния ор га
нов опе ки и по пе чи тель ст ва о да че со гла сия на об мен жи лы ми по ме ще ния
ми или об от ка зе в да че та ко го со гла сия при ни ма ют ся в пись мен ной фор ме
и пре дос тав ля ют ся зая ви те лям в те че ние 14 ра бо чих дней со дня по да чи
ими со от вет ст вую щих за яв ле ний (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ).
Най мо да тель, со глас но ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, впра ве от ка зать в да че со гла
сия на об мен жи лы ми по ме ще ния ми толь ко в слу ча ях, пре ду смот рен ных
ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, со дер жа щей тре бо ва ние о со блю де нии
учет ной нор мы об щей пло ща ди на ка ж до го все ляю ще го ся в ре зуль та те об
ме на чле на се мьи. От каз най мо да те ля в да че со гла сия на об мен жи лы ми по
ме ще ния ми мо жет быть ос по рен на ни ма те лем и чле на ми его се мьи в су деб
ном по ряд ке по пра ви лам ис ко во го про из вод ст ва.
Про жи ваю щие со вме ст но с на ни ма те лем чле ны его се мьи впра ве тре бо
вать от на ни ма те ля об ме на за ни мае мо го ими жи ло го по ме ще ния по до го во
ру со ци аль но го най ма на жи лые по ме ще ния, пре дос тав лен ные по до го во
рам со ци аль но го най ма дру гим на ни ма те лям и на хо дя щие ся в раз ных до
мах или квар ти рах (п. 2 ст. 72 ЖК РФ).
Ес ли ме ж ду на ни ма те лем жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го
най ма и про жи ваю щи ми со вме ст но с ним чле на ми его се мьи не дос тиг ну
то со гла ше ние об об ме не, лю бой из них впра ве тре бо вать осу ще ст в ле ния
при ну ди тель но го об ме на за ни мае мо го жи ло го по ме ще ния в су деб ном по
ряд ке (п. 3 ст. 72 ЖК РФ). Та кие де ла рас смат ри ва ют ся по пра ви лам ис ко
1
Пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых во
просах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе
дерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
277
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
во го про из вод ст ва. При этом учи ты ва ют ся за слу жи ваю щие вни ма ния до
во ды и за кон ные ин те ре сы лиц, про жи ваю щих в об ме ни вае мом жи лом по
ме ще нии (п. 3 ст. 72 ЖК РФ). Под за слу жи ваю щи ми вни ма ния до во да ми
и ин те ре са ми лиц, про жи ваю щих в об ме ни вае мом жи лом по ме ще нии, ко
то рые долж ны учи ты вать ся су дом при раз ре ше нии дан ных дел, сле ду ет по
ни мать на ли чие об стоя тельств, пре пят ст вую щих им в си лу воз рас та, со
стоя ния здо ро вья, ме с та ра бо ты, уче бы и т.п. поль зо вать ся пре дос тав ляе
мым в по ряд ке об ме на жи лым по ме ще ни ем. Ес ли спор об об ме не воз ник
ме ж ду быв ши ми чле на ми се мьи, за ни маю щи ми от дель ную квар ти ру, не со
гла сие од но го или не сколь ких из них пе ре ехать в жи лое по ме ще ние, рас по
ло жен ное в ком му наль ной квар ти ре, са мо по се бе не яв ля ет ся о с но ва ни ем
для от ка за в удов ле тво ре нии ис ка, по сколь ку при рас па де се мьи, по влек
шем не об хо ди мость об ме на, дан ные ли ца фак ти че ски уже не поль зу ют ся
от дель ной квар ти рой1.
Об мен жи лы ми по ме ще ния ми, пре дос тав лен ны ми по до го во рам со ци
аль но го най ма, мо жет быть со вер шен ме ж ду гра ж да на ми, про жи ваю щи ми
в жи лых по ме ще ни ях, рас по ло жен ных как в од ном, так и в раз ных на се лен
ных пунк тах на тер ри то рии РФ (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ).
Ста тья 73 ЖК РФ со дер жит ис чер пы ваю щий пе ре чень ус ло вий, при ко
то рых об мен жи лы ми по ме ще ния ми ме ж ду на ни ма те ля ми дан ных по ме ще
ний по до го во рам со ци а ль но го най ма не до пус ка ет ся, а имен но, ес ли:
1) к на ни ма те лю об ме ни вае мо го жи ло го по ме ще ния предъ яв лен иск
о рас тор же нии или об из ме не нии до го во ра со ци аль но го най ма жи ло го по
ме ще ния;
2) пра во поль зо ва ния об ме ни вае мым жи лым по ме ще ни ем о с па ри ва ет
ся в су деб ном по ряд ке;
3) об ме ни вае мое жи лое по ме ще ние при зна но в ус та нов лен ном по ряд ке
не при год ным для про жи ва ния;
4) при ня то ре ше ние о сно се со от вет ст вую ще го до ма или его пе ре обо ру
до ва нии для ис поль зо ва ния в дру гих це лях;
5) при ня то ре ше ние о ка пи та ль ном ре мон те со от вет ст вую ще го до ма с пе
ре уст рой ст вом и (или) пе ре пла ни ров кой жи лых по ме ще ний в этом до ме;
6) в ре зуль та те об ме на в ком му наль ную квар ти ру все ля ет ся гра ж да нин,
стра даю щий од ной из тя же лых форм хро ни че ских за бо ле ва ний, ука зан ных
в пре ду смот рен ном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ пе реч не.
1
Пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых во
просах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе
дерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
278
Гла ва 5. Наем жилого помещения
На ни ма тель жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма мо жет
иметь иные пра ва, пре ду смот рен ные ЖК РФ, дру ги ми фе де раль ны ми за
ко на ми и до го во ром со ци аль но го най ма (на при мер, пра во ос та вать ся поль
зо ва те лем жи ло го по ме ще ния в слу чае вре мен но го от сут ст вия, ст. 71 ЖК
РФ).
В чис ле прав на ни ма те лей от ме тим и пра во на вы се ле ние с пре дос тав
ле ни ем бла го ус т ро ен ных жи лых по ме ще ний в сле дую щих слу ча ях:
1) дом, в ко то ром на хо дит ся жи лое по ме ще ние, под ле жит сно су;
2) жи лое по ме ще ние под ле жит пе ре во ду в не жи лое;
3) жи лое по ме ще ние при зна но не при год ным для про жи ва ния;
4) в ре зуль та те про ве де ния ка пи таль но го ре мон та или ре кон ст рук ции
до ма жи лое по ме ще ние не мо жет быть со хра не но или его об щая пло щадь
умень шит ся, в ре зуль та те че го про жи ваю щие в нем на ни ма тель и чле ны его
се мьи мо гут быть при зна ны ну ж даю щи ми ся в жи лых по ме ще ни ях, ли бо
уве ли чит ся, в ре зуль та те че го об щая пло щадь за ни мае мо го по ме ще ния на
од но го чле на се мьи су ще ст вен но пре вы сит нор му пре дос тав ле ния;
5) жи лое по ме ще ние под ле жит пе ре да че ре ли ги оз ной ор га ни за ции в со
от вет ст вии с Фе де раль ным за ко ном от 30.11.2010 № 327ФЗ «О пе ре да че ре
ли ги оз ным ор га ни за ци ям иму ще ст ва ре ли ги оз но го на зна че ния, на хо дя ще го
ся в го су дар ст вен ной или му ни ци паль ной соб ст вен но сти» (ст. 85 ЖК РФ).
По ря док пре дос тав ле ния в ука зан ных слу ча ях дру го го бла го ус т ро ен но
го по ме ще ния оп ре де лен ст. 86–88 ЖК РФ. В со от вет ст вии с разъ яс не ни
ем Пле ну ма Вер хов но го Су да РФ от 02.07.2009 № 14 су дам над ле жит учи
ты вать, что пре дос тав ляе мое гра ж да нам по до го во ру со ци аль но го най ма
дру гое жи лое по ме ще ние долж но от ве чать тре бо ва ни ям ст. 89 ЖК РФ: оно
долж но быть бла го ус т ро ен ным при ме ни тель но к ус ло ви ям кон крет но го на
се лен но го пунк та, рав но знач ным по об щей пло ща ди ра нее за ни мае мо му
жи ло му по ме ще нию, со от вет ст во вать ус та нов лен ным тре бо ва ни ям и на хо
дить ся в чер те дан но го на се лен но го пунк та. Ес ли на ни ма тель и чле ны его
се мьи за ни ма ли квар ти ру или ком на ту (ком на ты) в ком му наль ной квар ти
ре, им пре дос тав ля ет ся квар ти ра или жи лое по ме ще ние, со стоя щее из то го
же чис ла ком нат, в ком му наль ной квар ти ре.
Не об хо ди мо учи ты вать, что об щие тре бо ва ния к бла го ус т ро ен но сти жи
ло го по ме ще ния оп ре де ле ны в По ло же нии о при зна нии по ме ще ния жи лым
по ме ще ни ем, жи ло го по ме ще ния не при год ным для про жи ва ния и мно го
квар тир но го до ма ава рий ным и под ле жа щим сно су или ре кон ст рук ции, ут
вер жден ном по ста нов ле ни ем Пра ви тель ст ва РФ от 28.01.2006 № 47. Эти
тре бо ва ния но сят обя за тель ный ха рак тер и не мо гут быть сни же ны субъ ек
та ми РФ и му ни ци паль ны ми об ра зо ва ния ми.
279
5.3. До го вор со ци аль но го най ма жи ло го по ме ще ния
Су дам не об хо ди мо т ак же иметь в ви ду, что при вы се ле нии гра ж дан из
жи лых по ме ще ний по ос но ва ни ям, пе ре чис лен ным в ст. 86–88 ЖК РФ,
дру гое бла го ус т ро ен ное жи лое по ме ще ние по до го во ру со ци аль но го най
ма, рав но знач ное по об щей пло ща ди ра нее за ни мае мо му, пре дос тав ля ет
ся гра ж да нам не в свя зи с улуч ше ни ем жи лищ ных ус ло вий, а по то му иные
об стоя тель ст ва (на зван ные, на при мер, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учи ты
вае мые при пре до с тав ле нии жи лых по ме ще ний гра ж да нам, со стоя щим на
уче те в ка че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых по ме ще ни ях, во вни ма ние не при
ни ма ют ся. При этом гра ж да не, ко то рым в свя зи с вы се ле ни ем пре до с тав
ле но дру гое рав но знач но е жи лое по ме ще ние, со хра ня ют пра во со сто ять на
уче те в ка че ст ве ну ж даю щих ся в жи лых по ме ще ни ях, е с ли для них не от
па ли ос но ва ния со сто ять на та ком уче те (ст. 55 ЖК РФ).
В ре зо лю тив ной час ти ре ше ния су да долж но быть ука за но кон крет ное
бла го ус т ро ен ное жи лое по ме ще ние, пре дос тав ляе мое по до го во ру со ци
аль но го най ма вы се ляе мо му гра ж да ни ну1.
Ста тья 69 ЖК РФ за кре п ля ет пра ва и обя зан но сти чле нов се мьи на ни-
ма те ля жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма.
Чле ны се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го
най ма име ют рав ные с на ни ма те лем пра ва и обя зан но сти. Дее спо соб ные
и ог ра ни чен ные су дом в дее спо соб но сти чле ны се мьи на ни ма те ля жи ло го
по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма не сут со ли дар ную с на ни ма те
лем от вет ст вен но сть по обя за тель ст вам, вы те каю щим из до го во ра со ци а ль
но го най ма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). От ме тим, что нор ма о том, что ог ра ни чен
ные су дом в дее спо соб но сти чле ны се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния
не сут со ли дар ную от вет ст вен ность с на ни ма те лем, вве де на с 1 сен тяб ря
2008 г.
2
Чле ны се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по до го во ру со ци аль но го
най ма долж ны быть ука за ны в до го во ре со ци а ль но го най ма жи ло го по ме
ще ния (п. 3 ст. 69 ЖК РФ).
Ес ли гра ж да нин пе ре стал быть чле ном се мьи на ни ма те ля жи ло го по
ме ще ния по до го во ру со ци аль но го най ма (на при мер, в свя зи с рас тор
же ни ем бра ка, пре кра ще ни ем ве де ния об ще го хо зяй ст ва), но про дол жа
ет про жи вать в за ни мае мом жи лом по ме ще нии, за ним со хра ня ют ся та кие
1
Пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых во
просах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе
дерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
2
Федеральный закон от 24.04.2008 № 49ФЗ «О внесении изменений в отдельные законода
тельные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона ‘‘Об опеке
и попечительстве’’» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 17.
280
Гла ва 5. Наем жилого помещения
же пра ва, ка кие име ют на ни ма тель и чле ны его се мьи, в том чис ле пра ва:
бес сроч но поль зо вать ся жи лым по ме ще ни ем (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); со хра
нять пра во поль зо ва ния жи лым по ме ще ни ем в слу чае вре мен но го от сут ст
вия (ст. 71 ЖК РФ); все лять в жи лое по ме ще ние дру гих лиц с со блю де ни ем
пра вил ста тьи 70 ЖК РФ; тре бо вать при ну ди тель но го об ме на жи ло го по
ме ще ния в су деб ном по ряд ке (ст. 72 ЖК РФ); за клю чать до го вор под най ма
с со блю де ни ем пра вил ст. 76 ЖК РФ и др.
По сколь ку за быв шим чле ном се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по
до го во ру со ци аль но го най ма, про дол жаю щим про жи вать в жи лом по ме ще
нии, со хра ня ют ся та кие же пра ва, ка кие име ют на ни ма тель и чле ны его се
мьи, то для все ле ния на ни ма те лем сво его суп ру га, сво их со вер шен но лет
них де тей и ро ди те лей, дру гих гра ж дан в ка че ст ве чле нов сво ей се мьи тре
бу ет ся по лу че ние пись мен но го со гла сия на зван но го быв ше го чле на се мьи
на ни ма те ля (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). По лу че ние со гла сия быв ше го чле на се
мьи на ни ма те ля в ус та нов лен ной за ко ном фор ме тре бу ет ся так же и в иных
слу ча ях осу ще ст в ле ния на ни ма те лем пра во мо чий по до го во ру со ци аль но
го най ма (об мен жи ло го по ме ще ния, пе ре да ча его в под на ем, все ле ние вре
мен ных жиль цов, за ме на жи ло го по ме ще ния, пе ре пла ни ров ка и пе ре уст
рой ст во жи ло го по ме ще ния, из ме не ние или рас тор же ние до го во ра).
В свя зи с тем, что ч. 4 ст. 69 ЖК РФ ус та нов ле на са мо стоя тель ная от
вет ст вен ность быв ше го чле на се мьи на ни ма те ля жи ло го по ме ще ния по до
го во ру со ци аль но го най ма, про дол жаю ще го про жи вать в этом жи лом по ме
ще нии, по его обя за тель ст вам, вы те каю щим из со от вет ст вую ще го до го во
ра со ци аль но го най ма, он впра ве по тре бо вать от най мо да те ля и на ни ма те ля
за клю че ния с ним от дель но го со гла ше ния, оп ре де ляю ще го по ря док и раз
мер его уча стия в рас хо дах по вне се нию пла ты за на ем жи ло го по ме ще ния
и ком му наль ные ус лу ги, ре монт и со дер жа ние жи ло го по ме ще ния. Пред ло
же ние о за клю че нии та ко го со гла ше ния мо жет так же ис хо дить и от на ни ма
те ля. Спо ры, воз ни каю щие в свя зи с от ка зом най мо да те ля и (или) на ни ма
те ля за клю чить та кое со гла ше ние или в свя зи с не дос ти же ни ем со гла ше ния
ме ж ду сто ро на ми по его со дер жа нию, раз ре ша ют ся в су деб ном по ряд ке.
Суд, рас смат ри вая на зван ные спо ры, впра ве при ме ни тель но к по ло же
ни ям ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ оп ре де лить по ря док
и раз мер уча стия быв ше го чле на се мьи на ни ма те ля в рас хо дах на оп ла ту
жи ло го по ме ще ния и ком му наль ных ус луг, ис хо дя из при хо дя щей ся на не
го до ли об щей пло ща ди жи ло го по ме ще ния, с воз ло же ни ем на най мо да те
ля (управ ляю щую ор га ни за цию) обя зан но сти за клю чить с быв шим чле ном
се мьи на ни ма те ля со от вет ст вую щее со гла ше ние и вы дать ему от дель ный
пла теж ный до ку мент на оп ла ту жи ло го по ме ще ния и ком му наль ных ус луг.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]