Вопрос №19. Недвижимость предприятия: понятия, принципы, методы и показатели её оценки.

Недвижимость – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями. Недвижимость определяется и как участок земли с относящимися к нему выполненные человеком улучшения.

Принципы определения цены недвижимости:

1) Принцип наилучшего и большего эффективного использования, который является наиболее важным для оценки недвижимой собственности.

2) Принцип замещения. Осведомленный покупатель никогда не заплатит больше за объект недвижимости, чем стоимость приобретения одинаково желаемого заменителя. На открытом рынке этот принцип предполагает, что покупатель примет во внимание возможные альтернативные варианты и что он ведет себя рационально на том основании, что у него достаточно времени для выбора и принятия решения.

3) Принцип изменчивости гласит: “Определенные социальные, экономические, политические и физические силы постоянно работают на рынке и влияют на стоимость недвижимого имущества”.

4) Ожидание: стоимость создается ожиданием будущих преимуществ. В экономическом смысле стоимость может быть определена как сегодняшняя стоимость производства на получение в будущем преимущества от владения. Покупатель обычно покупает недвижимость, ожидая в будущем роста её стоимости.

5) Принцип спроса и предложения, который утверждает: “рыночная стоимость недвижимости определяется взаимодействием спроса и предложения на определенном рынке на дату оценки”. При этом если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цена уменьшается и наоборот.

6) Принцип вклада (предельной производительности) гласит: “стоимость любой части собственности зависит от её вклада в стоимость всей собственности или от того, на сколько уменьшится стоимость всей собственности от отсутствия части”.

7) Принцип увеличения или уменьшения доходов, если добавляется один или несколько компонентов к собственности уже имеющей в своем составе несколько комплектов. В начале будет происходить увеличение стоимости, а затем наступит уменьшение стоимости.

8) Принцип сбалансированности. Стоимость создаётся и подтверждается хорошей сбалансированностью всех частей собственности.

9) Принцип соответствия: максимальная стоимость объекта, недвижимость реализуется, когда достигается предельная степень однородности в районе застройки.

Для принятия решений при оценки объектов недвижимости на определенный момент времени необходимо также учитывать факторы времени, процентную ставку, инфляцию, налогоплатежи.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта. Для того чтобы получить меньшую вероятность ошибки при определении стоимости недвижимости необходимо пользоваться системным анализом, параметром качества и ресурсоемкости объектов недвижимости, учитывать условия и факторы внешней среды, влияющей на эти параметры.

При оценке недвижимости нужно учитывать следующие факторы: физические, природные (земля, климат) и созданные человеком (различные объекты), социальные, экономические, политические.