2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.

В соответствии с его природой рынок недвижимости занимает особое положение в системе рыночной экономики, соприкасаясь и взаимодействуя как с финансовым рынком, так и с рынком реальных активов. Как часть рынка реальных активов (товаров производственного или личного потребления) рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как капитал недвижимость включена в орбиту финансового рынка.

Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется, прежде всего, в формировании конечного спроса на рынке недвижимости со стороны пользователей. Важнейшими факторами здесь являются:

- уровень и темпы экономического развития экономики на национальном, региональном и местном уровнях (определяют динамику цен спроса на рынке недвижимости и активность рынка);

- отраслевая структура экономики (влияет на структуру спроса на рынке недвижимости);

- уровень развития строительной отрасли и производства строительных материалов (определяют возможные объемы и структуру предложения на рынке);

- доходность бизнеса в разных отраслях (влияет на величину и структуру спроса на рынке, соотношение между сделками купли –прожи и аренды недвижимости)

- уровень доходов населения (влияет на спрос на рынке жилой недвижимости) и т.д.

В свою очередь, развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно, развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный «локомотив», способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике.

Оценивая взаимосвязи между развитием рынка недвижимости и реальной экономики, необходимо обратить внимание на их противоречивый характер. Поскольку рынок недвижимости отчасти может быть отнесен по закономерностям своего функционирования к финансовому рынку, то противоречия между финансовым рынком и реальной экономики характерны и для взаимосвязи рынка недвижимости и реального сектора экономики. Так, рост доходности инвестиций в недвижимость может оказаться фактором, который будет способствовать оттоку средств из реального сектора экономики, что может снизить темпы его роста.

Рынок недвижимости ранее, чем другие рынки реагирует на стоимость денег.

Увеличение стоимости денег (рост ставки процента) и уменьшение денежной массы заставляет потребителей, в первую очередь, отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости. Однако, значительная часть средств оказывается, действительно, «замороженной» в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно-строительного цикла, что не дает возможности использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики. В силу длительности создания объектов недвижимости предложение на рынке недвижимости не способно к быстрому уменьшению. Возникает избыток предложения над спросом, что в дальнейшем оказывает влияние и на ситуацию в смежных отраслях: производство строительных материалов, оборудования и т.д. Волна превышения предложения над спросом проходит по ряду отраслей экономики. В нижней точке цикла происходит "перестройка" рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и пр.

Затем, с ростом доходов экономических агентов (а главное, их накопленных доходов – богатства) массы денег в обращении и соответствующих ожиданий спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается и на состоянии экономики в целом. Именно в данный момент рынок недвижимости начинает играть роль «локомотива» экономического роста, вызывая рост спроса на смежных рынках – подрядных работ, строительных материалов, коммунальных услуг и пр., разгоняя реальную экономику

Учитывая соотношение между циклами рынка недвижимости и циклами развития реальной экономики можно констатировать важное предположение: развитие рынка недвижимости является индикатором состояния экономики в целом: если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения состояния в экономике в целом, если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это означает и тенденцию к подъему в реальной экономике.

Испытывая на себе определяющее влияние состояния реального сектора экономики, сфера недвижимости в тоже время находится в зависимости от финансового рынка. Если ситуация в реальной экономики в конечном счете определяет спрос на рынке недвижимости, то состояние финансового рынка является фактором, в значительной степени определяющим предложение на рынке.

Чем выше привлекательность инвестиций в недвижимость по сравнению с иными финансовыми активами, тем больше средств с финансового рынка поступает на рынок недвижимости. Соответственно этому меняется структура источников финансирования при приобретении или создании недвижимости: снижается доля собственных средств застройщиков и пользователей, увеличивается доля финансовых институтов.

Увеличение доли внешнего финансирования в общем объеме средств, необходимых для реализации проектов по созданию или приобретению объектов недвижимости позволяет повысить активность на рынке недвижимости, преодолеть ограничения, связанные с характерным для рынка недвижимости разрывом между стоимостью объектов недвижимости и уровнем доходов их пользователей. Одновременно, однако, это ведет и к более высокой зависимости темпов развития рынка недвижимости от плотности его связи с финансовым рынком.

Анализируя взаимосвязи рынка недвижимости с реальной экономикой и финансовым рынком, подчеркнем недопустимость упрощенного представления о содержании этих взаимосвязей. Рынок недвижимости связан с реальной экономикой и финансовым рынком системой сложных прямых и обратных связей, его зависимость от этих секторов рыночной экономики как стимулирует развитие рынка недвижимости, так может привести и к кризисам в его развитии. В связи с этим особенно важно при анализе реальных рынков недвижимости и особенно при принятии решений об инвестировании в недвижимость учитывать всю совокупность этих взаимосвязей, подвергать анализу не только сам рынок недвижимости, но и влияющие на него рынки.

Рис. 2.1. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
	Рынок капитала	Рынок недвижимости
Цели инвестирования:  получение текущего дохода;  рост стоимости актива;  защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения требуемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Оба рынка находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально - экономическое развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый
Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска	R = Rf + плата за риск	R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Завершая обзор взаимосвязи рынка недвижимости с реальной экономикой, финансовым рынком, государственной политикой и общим социально-экономическим положением в стране или регионе, представляется возможным выделить следующие группы факторов, влияющих на состояние и динамику рынка:

• экономические факторы:

• уровень, дифференциация и динамика доходов населения;

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• состояние и особенности финансовой системы страны и региона;

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных, в частности;

• направленность социально-экономической политики государства, в том числе, тип экономической идеологии, принятой государством, политика в области инвестиций и отношений собственности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• риски инвестиций в недвижимость;

• стоимость строительства;

• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы;

• социальные:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

• уровень и тенденции преступности;

• административные:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур);

• условия окружающей среды:

• уровень развития инфраструктуры;

• обеспеченность транспортной инфраструктуры;

• экологическая обстановка.