- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
4.5. Согласование результатов оценки.
Как следует из анализа основных подходов к оценке стоимости недвижимости и соответствующих им методов, каждый из подходов реализует определенный экономико-теоретический взгляд на природу стоимости в такой прикладной сфере как экономика и оценка недвижимости.
Ни один из этих подходов не отражает абсолютно адекватно природу и величину стоимости, поэтому разные подходы с неизбежностью должны давать в реальных экономических условиях разные результаты. (Теоретически равенство результатов оценки, полученных с использованием различных подходов, возможно лишь в идеально сбалансированной экономике, где издержки равны цене, а цена – выгодам. Однако такая экономика не способна к развитию).
Для получения максимально верного результата оценки, во-первых, в ее процессе необходимо использовать разные подходы, а, во-вторых, завершающим этапом оценки должно стать согласование полученных с
Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке и определение итогового значения оцениваемой стоимости.
Оценщик должен определить, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении должен указать какой вес может быть придан тому или иному подходу при формулировании окончательного суждения о величине стоимости.
4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Подходы к оценке недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи свои особенности, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению.
Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.
Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов и даже одинаковые по названию факторы имею разное содержание.
Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости.
Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:
для жилой недвижимости местоположение, прежде всего, это близость к объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транспорта, к зонам отдыха, промышленным зонам;
для розничной торговли местоположение – это близость к пассажиропотокам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к аналогичным торговым предприятиям;
для офисных помещений местоположение – это близость к престижным районам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям.
Наряду с этим, каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.
При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.
Определение количественного выражения («цены») характеристик увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта – важнейшая составляющая работы оценщика.
Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.
Контрольные вопросы:
Какие экономические теории лежат в основе подходов к оценке стоимости недвижимости?
В чем отличия подхода к оценке от метода оценки недвижимости?
Почему затратный подход предполагает отдельную оценку земли?
Какова наилучшая сфера для применения сравнительного подхода?
Какие принципы лежит в основе доходного метода?
Что такое эффективный возраст здания?
Какие условия необходимы для определения рыночной стоимости недвижимости?
Совпадают ли понятия «стоимость в пользовании» и «индивидуальная стоимость»?
Если не выдержаны сроки экспозиции, то мы имеем дело с….. стоимостью?
Как вносятся поправки на условия сделки при использовании метода сравнительного анализа продаж?
Какая экономическая теория лежит в основе принципа остаточной продуктивности земли?
Что такое внешний износ недвижимости?
Что является критерием устранимости физического и функционального износа?
Почему при использовании затратного метода отдельно рассчитывается стоимость земли?
В чем недостатки метода прямой капитализации дохода?
В чем основные проблемы использования метода дисконтирования денежных потоков?