3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.

Земельная рента и ее особенности в сфере недвижимости

В общем случае понятие рента означает экономическую категорию, отражающую особого рода доход, который присваивается отдельными экономическими субъектами благодаря их исключительному экономическому положению.

В классической экономической теории понятие рента прочно связывается с землей, с земельной рентой

В работах классиков экономической теории – А. Смита и Д.Рикардо в качестве причины существования земельной ренты были выделены ограниченность и различия в качестве земельных участках, и кроме того, показано, что рента с одной стороны, является доходом, получаемым собственником земли, а с другой, ценой, которую уплачивает предприниматель за право приложения капитала к земле.

Земельная рента выполняет на земельном рынке (следовательно, и на рынке недвижимости) две важнейших функции.

Во-первых, рента является основным фактором, определяющим цены на земельном рынке: цена земли – это цена права получения ренты.

Во-вторых, рента является мощным инструментом перераспределения земли между различными вариантами ее использования: максимальную ренту способен уплачивать лишь тот пользователь, который использует землю наиболее эффективно. Способность уплачивать ренту – критерий эффективности землепользования.

Рента определяет уровень цен на рынке земли и является инструментом перераспределения земли между различными вариантами землепользования.

Существенной особенностью ренты является то, что рента входит в состав цены продукта иным образом, чем заработная плата и прибыль.

Высокая или низкая заработная плата и прибыль на капитал являются причиной высокой или низкой цены; напротив, больший или меньший размер ренты - результат уровня цены. Величина ренты зависит от величины цен на продукцию.

Рента может быть определена как разница между ценой продукта и издержками (включая нормальную прибыль).

R =V-(K+L)- r(K+L)

R-рента

V-стоимость продукта (например, объекта недвижимости)

K,L- капитал и труд (внеземельные факторы производства)

r- барьерная (приемлемая) ставка капитализации (ставка доходности) для внеземельных факторов).

Способность земли приносить ренту определяет ценность, а следовательно, и цену земли:

M = R/i

M - стоимость земли,

i – приемлемая ставка доходности для потенциального приобретателя земли.

В экономической теории рассматриваются несколько разновидностей ренты, в том числе дифференциальная, абсолютная, монопольная.

Наиболее разработанной является теория дифференциальной ренты, прежде всего, в работах Д.Рикарда и К.Маркса. В соответствии с их взглядами , следует различать причину и источник ренты.

Причина существования ренты – ограниченность земли и различия в качестве

Источник ренты – разная производительность труда на землях разного качества.

Различия в производительности труда на землях разного качества определяют то, что при одних и тех же издержках (включающих и нормальную прибыль на капитал) на лучших, средних и худших участках земли получается разное количество продукции (Рис. 3.1.).

Рис. 3.1. Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Участки/ параметры	Лучший	средний	худший
Издержки (включая нормальную прибыль)	120	120	120
Выпуск	5	4	3
Издержки на единицу	24	30	40
Цена	40	40	40
Выручка	200	160	120
Рента	80	40	0

Из данных, приведенных в таблице, видно, что если бы цены формировались бы на основе издержек на средних и лучших землях, то на худших землях хозяйствовать невыгодно Вследствие этого цены на продукцию поднимаются и становится выгодно использовать худшие земли.

Таким образом,

1. издержки на худших землях лежат в основе цены на продукцию;

2. на лучших и средних землях возникает дополнительный доход;

3. дополнительный доход является результатом лучшего качества земли и принадлежит ее собственнику.

Дифференциальную ренту принято разделять на ренту по плодородию и ренту по местоположению (что ближе к экономике недвижимости).

Ренту по местоположению часто применяют при анализе сельскохозяйственного и промышленного производства, имея в виду, что близость или удаленность от рынков сбыта влияет на величину издержек производителя. Эти положения могут быть вполне использованы и при анализе процессов, происходящих в сфере недвижимости. Но у сферы недвижимости есть и существенная особенность – местоположение влияет, не только на издержки, но и на доход: объекты, лучшие по местоположению имеют и большую цену, что несколько меняет механизм создания и присвоения ренты.

Смысл этих изменений может быть продемонстрирован путем внесения некоторых изменений в приведенную выше таблицу(рис.3.2.):

Рис.3.2. Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости

Участки/факторы	Ближний	Средний	Дальний
Издержки (включая нормальную прибыль)	120	120	120
Выпуск	3	3	3
Издержки на единицу продукции	40	40	40
Цена	6о	50	40
Выручка	180	150	120
Рента	60	30	0

Как видим, в данном случае рента возникает как следствие того, что при одинаковом качестве инвестиций в землю (на практике, конечно все намного сложнее, поскольку инвестиции в лучшие участки земли отличаются по своим характеристикам от инвестиций в худшие участки, но сути дела это не меняет), они приносят больший доход, содержащий рентную составляющую.

Причина дифференциальной ренты в сфере недвижимости – ограниченность земель и различия в их качестве.

Источник – более высокая цена на объекты недвижимости, имеющие лучшее местоположение.

Другой вариант разделения дифференциальной ренты – деление на

ренту первого и второго рода, где рента первого рода возникает лишь как следствие естественных факторов (естественное плодородие и местоположение), а рента второго рода как результат вклада экономических факторов (вклад человека).

В реальной хозяйственной практике практически всегда сдаваемый в аренду земельный участок является результатом взаимодействия земли и внеземельных факторов (дренаж, склады и пр., поэтому уплачиваемая за земельные участки арендная плата включает в себя как непосредственно ренту, так и плату за пользование капиталом.

На практике почти всегда есть вклад капитала (рента второго рода) – поэтому арендная плата за земельный участок: рента + износ капитала + процент на капитал.

Соответственно этому, ставка, по которой должна определяться арендная плата за пользование земельного участка с улучшениями, должна включать в себя ставку ренты, ставку возврата капитала, ставку дохода на капитал:

r = r1+r2=r3

r – общая ставка для определения арендной платы

r1- ставка ренты

r2 – ставка возврата капитала

r3- ставка дохода на капитал

Понятие аренды и арендной платы.

В ст. 606 ГК РФ дано следующее определение: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель ….обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (При этом в комментариях к ГК указывается, что ранее, в основном, имущество передавалось во владение и пользование, а теперь – и только в пользование).

Предмет договора аренды, т.о., - отдельные правомочия, входящие в право собственности.

Договора аренды недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок, не менее 3-х месяцев до даты предполагаемого расторжения.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора являются сроки аренды.

В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавливается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно, через пять лет.

Арендные отношения являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический смысл арендных отношений состоит в возможности арендатора использовать имущество для извлечения из него полезных свойств, а для арендодателя - в получении от арендатора платы за использование (использование и владение) принадлежащего арендодателю имущества (арендной платы).

Арендные отношения показывают, как один объект недвижимости одновременно обеспечивает реализацию двух экономических интересов: собственника (арендодателя) и пользователя (арендатора).

Основной экономической формой, через которые реализуются арендные отношения, является арендная плата – плата за временное пользование и владение имуществом.

Арендная плата, с одной стороны, является платой за пользование имуществом, с другой – экономической формой реализации собственности.

Арендная плата может устанавливаться, согласно ст.614 ст. Гражданского кодекса РФ пятью способами, но наиболее распространенным вариантом является уплата арендной платы в виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения.

Основным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений является ставка арендной платы = величина денежных платежей в единицу времени за единицу площади (руб. в год / кв. метр и пр.).

Уровень ставок арендной платы в условиях рынка формируется на основе взаимодействия спроса и предложения и определяется следующими факторами:

Местоположение объекта, раскрывающееся через такие параметры как доступность и окружение.

Физические (технические) характеристики земельного участка и улучшений (инженерное обеспечение участка и улучшений, этажность, площадь и конфигурация помещений, эксплуатационные характеристики).

Экономические характеристики объекта (степень износа, уровень расхода энергии и иных ресурсов, соотношение полезной и общей площади).

Удобства и сервисные возможности объекта (парковка, средства связи и пр.)

Тот факт, что уровень арендной платы определяется в условиях рыночной экономики на основе спроса и предложения, не снимает проблему его определения, которое может производиться, и реально производится как с позиций арендодателя, так и с позиций арендатора.

С точки зрения арендодателя (собственника) арендная плата должна обеспечивать возврат вложенного собственником капитала и получение на него дохода и, таким образом, может быть представлена как суммы амортизации (возврата капитала) и дохода на капитал.

На практическом уровне минимально допустимый с точки зрения арендодателя уровень арендной платы может быть определен как сумма амортизации капитала, налога на имущества, расходов по страхованию имущества.

Максимальный уровень арендной платы за объекты недвижимости определяется:

- соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, поскольку приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);

- набором предоставляемых арендатору услуг;

- распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости.

Следует иметь в виду, что для арендатора арендная плата – это одна из составных частей его издержек, а потому для каждого из них, как было показано ранее, в блоке 2, есть свой максимально возможный ее уровень, определяемый общей величиной его издержек, уровнем цен на производимые им товары (работы, услуги), значением местоположения для доходности его деятельности и пр.

Чистая, общая (валовая), распределенная и процентная рента.

Исчисление арендной платы (часто именуемая рентой) может базироваться на принципах чистой или общей ренты.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.

Чистая рента = возврат капитала + доход на капитал (арендный процент)

При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.

Общая рента = возврат капитал + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.

Следует иметь в виду, что чистая и общая рента – это базовые противостоящие друг другу понятия, и на их основе может существовать много конкретных способов исчисления арендной платы в зависимости от конкретной экономической ситуации, позиций арендодателя и арендатора.

Так, в качестве третьего варианта довольно часто называют «распределенную ренту», при которой в арендную плату включается часть операционных издержек, а остальные арендатор оплачивает дополнительно (или сам выполняет необходимые работы).

Использование различных базисов: чистой или общей ренты при определении уровня арендной платы и выбор конкретного варианта, в конечном счете, является результатом переговоров между арендодателем и арендатором. При этом следует иметь в виду, что в разной ситуации арендатору могут быть выгодны различные варианты исчисления арендной платы.

Помимо чистой и общей ренты, важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности т.н. процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений.

Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

Величина переменной части арендной платы в процентном отношении ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Уровень арендной платы для различных категорий арендаторов может существенно отличаться. Например, при сдаче в аренду помещений в торговых центрах явными преимуществами обладают «якорные» арендаторы, обеспечивающие основной поток посетителей центра. В качестве якорных арендаторов, как правило, выступают супермаркеты, иногда магазины электроники, бытовой техники, спортивных товаров, а часто и все перечисленные одновременно.

Контрактная и рыночная арендная плата.

Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в договоре аренды.

Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.

Контрактная и рыночная арендные платы, как правило, не совпадают друг с другом, поскольку первая является фиксированной величиной, а вторая изменяется вместе с рыночной ситуацией.

Расчет площадей здания при установлении арендной платы.

Точное определение размеров сдаваемых в аренду площадей имеет существенное значение как для определения потенциального объема арендных платежей, так и для ведения переговоров с отдельными арендаторами.

Наиболее часто при проведении расчетов оперируют следующими понятиями:

Общая площадь здания - полная внутренняя площадь здания, включая подвалы, технические этажи, чердаки и пр.

Арендная площадь здания – полная внутренняя площадь здания , кроме площади вертикальных проемов ( лестницы, лифты).

Полезная площадь здания – площадь, непосредственно занимаемая арендаторами, кроме общих для всех арендаторов помещений – коридоры, туалеты.

Рентабельная площадь в расчете на арендатора – как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента, учитывающего его долю в использовании общей площади, доступной всем арендаторам.

Существуют различные способы исчисления площадей зданий. Так, широко используются стандарты, разработанные Международной ассоциацией владельцев и менеджеров зданий (BOMA).

В соответствии с этим стандартом для исчисления рентабельной площади арендатора и предлагается используемую арендатором площадь умножать на коэффициент «рентабельная площадь(арендуемая) / полезная (используемая) площадь» (коэффициент R/U).