1.5. Недвижимость как экономический актив.

Экономическая специфика недвижимости органически связана с ее физическими и юридическими особенностями.

Физическая природа недвижимости определяет возможность использования недвижимости различными способами (как для непосредственного потребления, так и в производственных целях), обуславливает уникальность объектов недвижимости, предопределяет разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный.

Юридические особенности недвижимости влияют на характер ее рыночного оборота, возможности и ограничения по ее использованию. Чистота и содержание передаваемых прав влияет на уровень рисков приобретателя, ликвидность недвижимости.

В результате взаимодействие физических и юридических характеристик недвижимости предопределяют ее экономические характеристики. Экономическая ценность недвижимости определяется ее физическими и юридическими характеристиками. С учетом значения юридических факторов в процессе воспроизводства недвижимости как экономического актива представляется целесообразным разделение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость»: недвижимое имущество – это физический объект, недвижимость – это недвижимое имущество и права на него.

Недвижимость = содержание (объект недвижимого имущества) + форма (совокупность юридических характеристик – правовой статус, содержание прав на объект и пр.).

Для понимания экономической природы недвижимости нужно вспомнить, что в экономической теории, с учетом роли в общественном воспроизводстве все экономические блага могут быть разделены на:

• -реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары, нематериальные активы);

• -финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации).

В большинстве случаев сам внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив).

В отличие от этого, недвижимость одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива ( имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования, в зависимости от интересов и целей собственника, пользователя.

В связи с двойственной природой недвижимости ее особенности могут быть разделены на особенности недвижимости как товара и особенности недвижимости как капитала .

Для недвижимости как товара характерны следующие особенности:

• из единства объекта недвижимости как вещи и права вытекает единственно возможный способ рыночного оборота недвижимости – через передачу прав на недвижимость;

• ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения на рынке недвижимости,

• уникальность товаров на рынке недвижимости приводит к индивидуальности ценообразования на товары, низкой ликвидности товаров на рынке, индивидуальности объектов недвижимости как объектов управления;

• долговечность объектов недвижимости с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными объектами недвижимости (первичный рынок) и уже существующими объектами (вторичный рынок);

• ограниченность предложения на рынке, необходимость разносторонней экспертизы объектов, переплетение технических, экономических и юридических аспектов при совершении сделок ведет к высокому уровню трансакционных издержек на рынке, потребности в услугах профессиональных посредников для приобретения или отчуждения недвижимости;

• долговечность объектов недвижимости в сочетании со сложной природой недвижимости как продукта взаимодействия природных и искусственно созданных элементов обуславливает двойственность тенденций в динамике стоимости товара с течением времени: утрата стоимости зданиями и сооружениями и рост стоимости земли.

Для недвижимости как капитала характерны отличия от иных форм существования капитала, относящихся к финансовому рынку, по двум направлениям:

Во-первых , недвижимость как капитал отличается от финансовых активов – акций, облигаций и пр. по особенностям инвестирования в актив: финансовые активы, как правило, приобретаются на рынке, недвижимость может как приобретаться, так и создаваться вновь, через реализацию инвестиционно-строительных проектов.

Существенным здесь является то, что создание новых объектов недвижимости означает не просто трансфертную операцию, как при приобретении уже существующих активов, но реальный прирост функционирующего общественного капитала. Реализация инвестиционно-строительных проектов является инвестицией не только на микро, но и на макроуровне.

Во-вторых, недвижимость отличается от иных активов по особенностям формирования и получения доходов от недвижимости. Доходы от недвижимости формируются, как правило, через арендные платежи и реверсию (возврат вложенных средств при перепродаже недвижимости).

Особенности недвижимости как капитала, в целом, состоят в:

• необходимости высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных приобретателей инвесторов, ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности;

• «паушальности», неделимости объекта недвижимости ( «паушальность» - от немецкого «pauschal» - «взятый в целом, целиком";

• низкой корреляции доходов от недвижимости с доходами от иных активов, обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой;

• высокой сохранности инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной природе недвижимости и росту с течением времени;

• относительной стабильности и предсказуемости приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей;

• сложности (но и управляемости) денежных потоков – в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость возможны различные сочетания денежного притока и оттока (отрицательные потоки вначале, затем постепенный переход к положительным потокам и т.д. в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения периода владения).

• неоднородности недвижимости как актива , что ведет к индивидуальности денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости;

• высокой зависимости доходности объектов недвижимости от качества управления, связанная со сложностью объектов недвижимости и системами их обеспечения, что определяет потребность в привлечении к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих.

Одновременное существование недвижимости как товара – физического блага, способного удовлетворять производственные или личные потребности пользователей и как капитала – стоимости, приносящей новую стоимость находит свое отражение в разделении недвижимости с точки зрения интересов собственника на операционную и инвестиционную недвижимость.

Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр

Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Операционная недвижимость рассматривается как часть бизнеса, выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость может быть отнесена к миру реальных активов, инвестиционная – тяготеет к миру финансовых активов.

Но – один и тот же объект недвижимости с позиций разных субъектов является, одновременно, и операционной и инвестиционной недвижимостью (помещение в бизнес-центре – для пользователя – операционная недвижимость, для собственника – инвестиционная ).

Различия между операционной и инвестиционной недвижимостью зафиксированы в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), согласно которым под инвестиционной недвижимостью понимаются земельные участки, здания, или их часть, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды -лизинга) с целью:

- получения арендных платежей по договору операционной аренды,

- доходов от прироста стоимости капитала или того и другого,

Определяющим моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства; если целью приобретения является продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.

К объектам инвестиционной недвижимости относятся:

- земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;

- земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;

- здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

- здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

К числу активов, не являющихся инвестиционной недвижимостью, относятся:

- объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи (учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы»);

- недвижимость, занимаемая владельцем (отражается в отчетности согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства»),

- объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц (применяются положения МСФО (IAS) 11 «Договоры строительного подряда»).

Критерии признания инвестиционной недвижимости, таким образом, совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления и представления финансовой отчетности:

• существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью;

• можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

Контрольные вопросы:

• Чем земля отличается от внеземельных факторов производства?

• Какими тремя группами параметров описывается объект недвижимости?

• Что такое «улучшения земли»? Приведите примеры «улучшений».

• Что такое «принадлежности»? Приведите примеры.

• Что такое трансакционные издержки?

• Чем отличаются первичный и вторичный рынки недвижимости?

• В чем разница между понятиями «недвижимое имущество», «объект недвижимого имущества».

• Чем понятиее "недвижимое имущество" отличается от понятия "недвижимость"?

• К какой категории трансформационных издержек, явных или неявных, относятся издержки по нотариальному удостоверению сделок?

• Каковы отличия «инвестиционной" недвижимости от "операционной"?