6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.

Понятие девелопмента недвижимости.

Понятие развитие («девелопмент») недвижимости используется в литературе в двух взаимосвязанных значениях.

Во-первых, под девелопментом понимается качественное материальное преобразование объектов недвижимости, обеспечивающее возрастание их стоимости и ведущее одновременно, как правило, к увеличению совокупного фонда недвижимости.

Во-вторых, девелопмент рассматривается как отражение профессиональной предпринимательской деятельности по организации процессов девелопмента.

Девелопмент органически связан с первичным рынком недвижимости, является движущей силой его развития.

В наиболее «чистом» виде оба значения понятия «девелопмент» реализуются в рыночных условиях, однако, возможны варианты, когда развитие недвижимости не преследует увеличения стоимости именно данного объекта, но способствует росту ценности территории, региона или даже целой страны, когда речь идет о реализации государственных проектов или программ.

Являясь общим понятием, отражающим качественное преобразование одного объекта недвижимости в другой (незастроенного земельного участка в участок с улучшениями, устаревшего здания в реконструированное и пр.), девелопмент конкретизируется через ряд процессов:

- новое строительство зданий и сооружений на незастроенных земельных участках;

-реконструкция – восстановление полезности изношенного объекта недвижимости с использованием современных технологий и материалов;

-реставрация – воссоздание объекта недвижимости в первоначальном состоянии;

-модернизация – расширение, в том числе, изменение, полезности объекта недвижимости путем изменения архитектурных и объемно-планировочных решений с использованием новых технологий и материалов;

-развитие территорий – комплексная застройка, реконструкция и модернизация объектов недвижимости в масштабах кварталов, районов и иных крупных территорий.

Девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит дело при переводе объекта из одного функционального использования в другое – из жилищного фонда, например, в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не есть аргумент в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Девелопмент обеспечивает разрешение противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества, с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны.

Этапы девелопмента недвижимости

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

На проекты девелопмента распространяются все характеристики, которые относятся к проектам в целом, такие как одноразовость, неповторимость, ограниченность во времени, направленность на определенный результат. Проект может быть определен как система последовательных взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенно сформулированного неповторимого результата в заданный период времени с использованием ограниченного набора ресурсов.

Под инвестициями понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода.

Исходя из этого можно дать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект – сознательно реализуемая система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов могут выступать: создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр., в том числе и создание новых объектов недвижимости.

Соответственно этому, проект девелопмента - это сознательно реализуемая система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Такое определение не исключает, что часть проектов развития недвижимости может быть нацелена на решение социальных задач, носить имиджевый характер, но, по общему правилу, целью реализации проектов развития недвижимости в условиях рынка является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию.

Проекты развития недвижимости выступают как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, определенными особенностями. В числе этих особенностей: высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, физическая целостность , неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер проектов и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. Отсюда весь процесс девелопмента можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости можно свести к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным, прежде всего, потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало еще что говорит о их содержании.

Боле детальным и приближенным к практике является подход, согласно которому выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

• Постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения.

• Определение основной стратегии девелопмента.

• Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

• Анализ спроса и физической возможности реализации проекта

• Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования

• Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон

• Определение вероятности получения финансов

3. Проектирование и оценка проекта

• Формирование команды девелопера

• Подготовка бизнес-плана проекта

• Проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта

• Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля

• Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений

4. Заключение контрактов и строительство

• Выбор подрядчика и заключение контракта с ним

• Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта

• Создание системы контроля за ходом реализации проекта

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами

• Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании

• Обеспечение сохранности и безопасности объекта

• Анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам

• Управление денежными потоками по проекту

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например, то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется подход, согласно которому в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами. Рассмотрим коротко их содержание.