- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью входит в общую налоговую систему страны и выполняет важную роль в реализации как фискальной, так и регулирующей функций налогов.
Собственно налоги на недвижимость относятся к числу т.н. реальных налогов, (т.е. налогов на имущество). В то же время доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, облагаются личными налогами (т.е. налогами на доход).
Имущественные налоги традиционно составляют высокую долю в доходной части бюджетов местного (муниципального – районы, города, общины) и регионального (штаты, земли, графства, области) уровня.
Так, в США налоги на недвижимость составляют до 75% доходов местных бюджетов, в Канаде - до 80% , в Голландии – даже до 95%. Существенна доля налогов на недвижимость и в доходах государственного бюджета ( Канада – около 7%, США – более 14%). Вместе с тем, следует заметить, что доля налога на недвижимость в доходах местных бюджетов может различаться весьма значительно. Так, например, в США есть города, где доходы бюджета почти на 100% зависят от налога на недвижимость (до 97-99%) и есть города, где бюджет минимально зависит налогов на недвижимость (5-10%). Очевидно, что и та, и иная ситуация не может быть признана нормальной: источники доходов бюджетов должны быть диверсифицированы, и в то же время, доля ф )например, ) ых существеннот
Преимущества налогообложения недвижимости во многом связывают с тем, что оно является устойчивым каналом формирования доходов бюджета, в связи с двумя обстоятельствами:
сложностью сокрытия объекта налогообложения;
относительно слабой зависимостью налоговых поступлений от колебаний доходов населения и фирм.
Существуют и иные соображения, обуславливающие необходимость существования налогообложения недвижимости.
Во-первых, поскольку в основном налоговые платежи поступают в местные бюджеты, подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости.
Во-вторых, налоги на недвижимость играют и перераспределительную роль, исходя из предпосылки, что обладатели большей собственности обладают большими финансовыми возможностями и относятся к более высоким по уровню достатка слоям населения, нежели собственники меньшей собственности.
Налогообложение недвижимости может сыграть важную роль в регулировании деловой активности на территории того или иного региона, муниципального образования. Снижая или повышая налоги на недвижимость, органы государственного и муниципального управления могут создавать более или менее привлекательные условия для инвестирования и за счет этого обеспечивать распределение и перераспределение потока инвестиций по территории.
Эффективность налогообложения недвижимости во многом определяется уровнем развития сопутствующей инфраструктуры. Система налогообложения недвижимости может нормально функционировать только при наличии систем учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и оценки недвижимости. Каждое из этих звеньев выполняет свою функцию:
система учета недвижимости обеспечивает налоговую систему необходимыми данными об объектах налогообложения;
система регистрации прав на недвижимость позволяет идентифицировать объекты недвижимости и субъекты прав на них (налогоплательщиков);
система оценки недвижимости необходима для определения налогооблагаемой базы при налогообложении недвижимости.