- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
Под подходом к оценке стоимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий, как уже отмечалось выше экономико-теоретическую концепцию стоимости. Соответственно, можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (базируется на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретическая база –теория спроса и предложения).
В отличие от подхода, метод оценки стоимости недвижимости – это конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости. На основе одного подхода может быть разработано несколько методов, отличающихся друг от друга последовательностью и точностью расчетов.
Следует обратить внимание на то, что ни один из подходов не может дать полностью адекватного рыночной ситуации суждения о величине стоимости объекта недвижимости. На практике это проявляется в том, что оценщик должен, в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три метода, либо (минимум) - два, обосновав причину своего выбора. При этом окончательное суждение о стоимости объекта должно производиться не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»).
Перед рассмотрением подходов и методов оценки стоимости недвижимости необходимо сделать еще два замечания.
Во-первых, оценка стоимости недвижимости может осуществляться в двух вариантах: как массовая оценка стоимости недвижимости и как индивидуальная оценка. Индивидуальная оценка и исторически и методологически предшествует массовой оценки, но технологически они существенно отличаются.
Массовая оценка базируется на учете основных факторов, влияющих на стоимость объектов и широком использовании методов статистической обработки информации о состоянии рынка в разрезе этих факторов.
Индивидуальная оценка предполагает учет всех существенных с точки зрения формирования стоимости объекта факторов, индивидуальных особенностей объектов, его правового положения, актуального состояния рынка на дату оценки и пр.
Индивидуальная оценка дает более точный результат, но требует и больших затрат. Поэтому она используется при принятии индивидуальных решений на рынке. Массовая оценка используется, как правило, государством в интересах налогообложения, иногда, для установления арендной платы при массовой сдаче в аренду объектов недвижимости и пр. Она не может учесть всех характеристик объектов (например, социального окружения и т.д.).
Далее рассматриваются подходы и методы применительно к индивидуальной оценки стоимости недвижимости.
Во-вторых, далее рассматриваются подходы и методы именно рыночной оценки стоимости недвижимости. Помимо этого, на практике довольно часто используются так называемые нормативные методы оценки. В качестве последних, например, выступает кадастровая оценка стоимости земельных участков, проводимая по правилам, устанавливаем Правительством РФ. Другой пример - это использование т.н. инвентаризационной стоимости, которая также определяется строго определенным образом, как правило, путем пересчета базовой (первоначальной) стоимости имущества с использованием нормативно заданных коэффициентов в текущую стоимость. Все эти методы предполагают использование массовой оценки стоимости недвижимости и, безусловно, учитывают развитие и состояние рынка, но не так полно и точно, как это делается при индивидуальной рыночной оценки стоимости объектов недвижимости.
Затратный подход.
Концептуально затратный подход базируется на теории издержек как основы величины стоимости товара, а в основе его применения лежит принцип замещения. Основная идея затратного подхода к оценке недвижимости – объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
Сфера применения затратного подхода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Алгоритм применения затратного подхода.