4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости

Рассматривая оценку как процесс выявления стоимости объекта недвижимости, необходимо обратить внимание на то, что оценка недвижимости выступает как:

• адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценки подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

• процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.)

• процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;

• процесс, привязанный к определенному времени.

Также обратить внимание на следующее:

1. Оценка как определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости всегда является определенным моментом при проведении сделки с недвижимостью. Каждая из сторон предполагаемой сделки имеет свои отправные точки для определения возможной цены объекта при сделке.

Так, продавец недвижимости при формировании своего представления о возможной цене исходит из произведенных им затрат, которые для него определяют минимальную цену, по которой он готов продать имущество.

Напротив, покупатель недвижимости, формируя свое представление о цене, исходит из того, что приобретаемая недвижимость должна обеспечить необходимый уровень доходности, что и определяет максимальную цену, которую он готов заплатить за имущество.

Таким образом, реальная цена продажи недвижимости формируется как результат столкновения противоречивых представлений продавца и покупателя о границах этой цены.

Задача оценки состоит в том, чтобы определить тот уровень цены, которая находится в диапозоне от наименьшей из всех возможных для продавца и до наибольшей из всех возможных для покупателя, позволяя удовлетворить каждую из сторон и делая возможным совершении сделки между ними.

2. Стоимость недвижимости зависит как от физических, так и от правовых характеристик:

• Очевидно, что передача права аренды ( если это возможно по условиям договора арендатора с арендодателем) отличается от передачи права собственности и здесь по определению будет различна т.к. передается разный объем правомочий, на разные сроки и пр.

• Передаваемые права могут быть разного качества и здесь цена объекта будет различна в зависимости от того, является титул собственности «чистым», «грязным» и т.д.

3.Стоимость недвижимости определяется в денежном эквиваленте, а потому она зависит и от стоимости самих денег. Иначе говоря, величина стоимости, исчисленная в наличных деньгах, будет адекватной лишь для случая, когда и платежи будут осуществляться в той же денежной форме.

Стоимость недвижимости - функция не только от характеристик недвижимости как физического тела, содержания и качества прав на него, но и от относительно внешних по отношению к этим характеристикам факторов – характер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки с недвижимостью, права на недвижимость, условия финансирования.

Отсюда – многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки.

Подходить к определению вида стоимости можно с разных позиций. Традиционно эти различия связываются с различного рода операциями с недвижимостью.

Возможен и иной подход к выделению видов стоимости - с точки зрения прошлого, настоящего и будущего объекта недвижимости.

Суть данного подхода состоит в том, что любой объект недвижимости имеет свое прошлое (фактически, понесенные при его создании издержки), будущее (использование недвижимости его приобретателем с какой-то выгодой), и настоящее (его оценку приобретателями недвижимости на рынке - «оценка рынком»).

Различают следующие разновидности стоимости недвижимости:

• стоимость в использовании – ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника (ценность квартиры для проживающего в ней, ценность помещения для его пользователя, ведущего бизнес в этом помещении).

Два обстоятельства здесь существенны:

1. привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости и

2. привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).

• Разновидность стоимости в использовании – инвестиционная стоимость:

величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и пр.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стоимость) опирается на такие понятия как:

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) – расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

Стоимость замещения (затраты на замещение) – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости, прежде всего, определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степени привязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся:

Ликвидационная стоимость –цена, которую владелец может получить за недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

Страховая стоимость – величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Все указанные выше разновидности недвижимости, как мы видим, привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

В этой связи возникает проблема отделения случайного от закономерного, основы стоимости объекта от ее конкретного выражения в данной ситуации.

Эта проблема разрешается в оценке недвижимости путем введения такого понятия как рыночная стоимость.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

В этом определении выделены основные условия, для которых справедливо утверждение о соответствии рыночной стоимости и цены:

• Рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов. ( Например, невозможно при определении рыночной стоимости ориентироваться на цены, которые сознательно формулируются на т.н. «первичном» рынке при продаже государственного имущества в процессе его приватизации).

• Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально. (Например, если Вы приобретаете квартиру, то либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду, но не потому, что у Вас в ней произошло первое свидание).

• Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и пр., т.е. должным образом проконсультированы. (Например, если Вы приобретаете квартиру, то Вы принимаете на себя и риски, связанные с восстановлением принадлежащего ей оборудования, ремонтом после пожара, а потому должны, в идеале, учесть и затраты по ее страхованию).

• Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенциальные покупатели имели возможность познакомиться с ним, с аналогичными объектами и принять взвешенное решение. (Например, если Вы обратились в агентство по недвижимости, Вам в этот же день звонят, предлагают осмотреть квартиру и немедленно заключать сделку, т.к. продавец срочно уезжает навсегда, то это не условия, соответствующие понятию рыночной стоимости)

• Оплата осуществляется в типичной для данного рынке форме и на условиях, указанных при заключении сделки. (Например, определение рыночной стоимости для рынка жилья или коммерческой недвижимости должно осуществляться в той же валюте, в которой осуществляются платежи либо с указанием соотношения между выражением стоимости в одной валюте м платежом в другой).

• На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы. (Например, если продажа осуществляется дочерней структуре или под давлением «крыши», то, очевидно, что это – не рыночная стоимость).

Очевидно, что на практике такого идеального сочетания условий достичь практически невозможно, а потому на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Различия между факутическими рыночными ценами и рыночной стоимостью и вызывают потребность в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой на основе анализа рыночной информации оценщиком выносится суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта.

Из сказанного вытекают следующие простые, но важные выводы:

• Рыночная стоимость может существовать лишь там и насколько существует рынок: нет рынка – нет и рыночной стоимости.

• Определение рыночной стоимости – всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о ее величине.