- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости - прикладная экономическая наука и дисциплина, принципы и методы которой основываются как на теоретических представлениях, так и на практическом опыте использования определенных приемов оценки.
В рамках изучения дисциплины «Экономика недвижимости» и настоящего учебника даются лишь основные подходы к изучению вопросов оценки стоимости недвижимости.
В современной экономической практике и литературе понятие «оценка стоимости недвижимости» используется в двух основных смыслах.
Во-первых, под оценкой стоимости недвижимости понимается особая разновидность профессиональной оценочной деятельности, который должен соответствовать определенным нормативно установленным требованиям. При этом, в целом, в сферу оценочной деятельности входит не только оценка стоимости недвижимости, но также оценка стоимости машин и оборудования, оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка стоимости предприятия (бизнеса).
Во-вторых, оценка стоимости недвижимости – это процесс установления стоимости объекта (объектов) недвижимости, необходимый при совершении любой операции с недвижимым имуществом, причем для определенных случаев российское законодательство прямо указывает на обязательность оценки.
Нормативные основы оценки заложены, прежде всего, в Законе РФ «Об оценочной деятельности в РФ» (1998 г. с последующими изменениями), а также в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (Приняты Постановлением Правительства РФ 6 июля 2001 г. № 519). Кроме того, на необходимость оценки указывают и иные нормативные акты как федерального уровня, так и уровня субъектов РФ.
Особое внимание, которое уделяют органы государственной власти вопросам оценочной деятельности, в частности, в сфере недвижимости, связано с тем, что точность определения стоимости имущества прямо влияет на выгоды и издержки, связанные с тем или иным решением относительно данного имущества.
Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются средства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости.
Потребность в оценке недвижимости прямо вытекает из особенностей рынка недвижимости, говоря в целом, из несовершенства данного рынка. В первом модуле говорилось уже, что это несовершенство находит свое отражение в ограниченности числа сделок на рыке, индивидуальности ценообразования, закрытости информации о сделках и ценах, отсутствии прямых аналогов у объектов недвижимости. Все это не дает возможности использовать для принятия решений об определении цены объекта известных сведений о рыночных ценах. Для обоснования таких решений и необходима оценка.
Методологические основы оценки заключены в экономической теории, в общетеоретических подходах к проблемам стоимости.
Основные теоретические подходы к проблемам стоимости и цены заложены в трудах таких классиков экономической теории как А.Смит, К.Маркс, Ж.Б.Сэй, Е.Бем-Баверк, Дж. Кларк, А.Маршалл, которыми были сформулированы три основных подхода к определению понятий стоимости и цены:
с точки зрения издержек, затрат на производство товара (трудовая теория стоимости, теория факторов производства): цена есть выражение стоимости товара;
с точки зрения полезности товара и его ценности (теория предельной полезности и ее развитие – теория предельной производительности): цена есть отражение ценности товара;
с позиций взаимодействия спроса и предложения (теория синтеза): цена – результат взаимодействия спроса и предложения.
На основе указанных экономико-теоретических концепций возникли три отличных друг от друга подхода к определению формирования цены.
Все указанные концепции находят непосредственное отражение в процессе определения стоимости объектов недвижимости, получившим название «оценка стоимости недвижимости».
Влияние экономико-теоретических подходов к вопросам стоимости и цены на проблематику оценки стоимости можно кратко изложить в виде следующей таблицы (Рис.4.1.).
Рис. 4.1.