- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
Глава 7.
Государственное регулирование рынка недвижимости.
Характер использования объектов недвижимости, сделки с недвижимостью затрагивают интересы не только непосредственных участников операций с недвижимостью, но и широкого круга лиц: населения, проживающего в окружении объекта недвижимости, жителей города, региона, а иногда и всей страны ( при реализации крупных проектов, таких как автомобильные дороги, например).
В связи с этим сфера недвижимости находится всегда в в центре внимания государства и муниципалитетов, которые отражая интересы общества в целом или местного сообщества, создали в настоящему времени разветвленную систему регулирования отношений на рынке недвижимости.
Рассматривая эту систему на экономико-теоретическом уровне, можно сказать, что общей целью государственного и муниципального регулирования является обеспечение максимально экономически и социально эффективного использования недвижимости с минимизацией отрицательных внешних эффектов.
Эта цель находит свое отражение в подцелях, важнейшими из которых являются:
во-первых, надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;
во-вторых, стимулирование эффективного использования недвижимости в процессе экономической деятельности на всех уровнях экономической системы.
В целом система государственного регулирования отношениями в сфере недвижимости включает в себя такие направления, как :
- государственный учет недвижимости, оценка стоимости недвижимости и регистрация прав на недвижимость, в единстве создающие основу для активного воздействия государства и муниципалитетов на отношения, возникающие в обществе по поводу объектов недвижимости;
- регулирование землепользования: выделение категорий земель и установление для них различных режимов использования;
-регулирование городской застройки путем зонирования городских территорий и создания системы ограничений, дифференцированных по видам территориальных зон;
-лицензирование отдельных видов деятельности на рынке, либо создание системы саморегулируемых организаций, обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований профессиональными участниками рынка недвижимости;
- создание системы технических нормативов и регламентов, обеспечивающих соответствие деятельности и результатов деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, управляющих и пр.) градостроительным, экологическим и иным требованиям;
- налогообложение недвижимости и сделок с ним.
Система государственного регулирования рынка недвижимости, как и система государственного регулирования экономикой в целом, содержательно состоит из трех основных подсистем, органически связанных друг с другом :
-нормативно-правовой базы (законы и подзаконные акты);
-организационной (органы государственного регулирования и принятые процедуры подготовки, принятия и реализации решений);
- экономические рычаги и стимулы (налоги, платежи, штрафы, субсидии и пр.).
Эффективность государственного регулирования может быть обеспечена только при согласованном развитии всех указанных подсистем и в ином случае, при их несбалансированности отдельные меры оказываются неэффективными.
Следует учитывать также, что система управления обществом отношений в сфере недвижимости включает себя государственное управление (регулирование), включающее в себя федеральный и субфедеральный уровень, и муниципальное управление (регулирование).
Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости изучаются в целом ряде учебных курсов, так что в данном учебнике излагаются основы только двух из вышеназванных направлений:
-вопросы государственного регулирования землепользования и городской застройки;
-проблемы налогообложения недвижимости и сделок с недвижимостью.