5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.

Высшая цель управления недвижимостью - обеспечение максимальной эффективности использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

В наиболее общем виде можно говорить о следующих вариантах этих интересов (применительно к инвестиционной недвижимости):

• получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

• получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

• увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

• использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

• использование недвижимости для повышения престижа собственника.

Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая целый ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости.

Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется также такими факторами, как:

• вариантов использования объекта собственником;

• масштабы и структура объекта управления;

• типы недвижимости

С точки зрения вариантов использования объекта собственником можно выделить две разновидности недвижимой собственности – операционную и инвестиционную (подробнее об особенностях управления этими видами недвижимости – в следующем параграфе).

С точки зрения масштабов и структуры объектов управления целесообразно выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью: управление портфелем недвижимости, управление комплексом объектов недвижимости, управление объектом недвижимости.

Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:

1. в целях управления;

1. в содержании и организации деятельности по управлению;

1. в использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.

Управление портфелем недвижимости – деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих (входящих в) портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

Целью управления в данном случае является максимизация дохода, приносимого всей совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно при этом, что одновременное достижение этих целей в полном объеме невозможно (больший доход сопряжен и с большим риском). В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда является результатом компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же, как и на фондовом рынке, возможны различные по своему составу портфели – « агрессивные», «консервативные» и пр. в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач как:

• формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.;

• актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Управление портфелем недвижимости в основном связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений.

В числе функций, выполняемых в процессе управления портфелем недвижимости, следует выделить следующие:

1. выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;

2. подбор объектов для инвестирования и продажи (и, возможно, самостоятельное принятие решений по данным операциям, с последующими финансовыми трансакциями);

3. отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров; разработка и реализация проектов создания дочерних управляющих компаний;

4. подготовка отчетноси о результатах управления портфелем перед инвестором, и разработка предложений по актуализации портфеля;

5. перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

Управление комплексами объектов недвижимости, сформированными по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая, в т.ч. офисы, торговые помещения и пр.) либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания) .

Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели может выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом и достижение иных целей.

Основными задачами, решаемыми на уровне управления комплексом объектов недвижимости, являются:

• формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей)

• поддержание отношений с собственником и партнерами;

• координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.

Управление объектом недвижимости.

Целью управления на данном уровне является достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

1. маркетинг (изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама);

2. управление финансовыми потоками, связанными с объектом (формирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций);

1. технический менеджмент (управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и содержанием объекта);

1. обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами, связанными с эксплуатацией и использованием объекта;

1. управление занятостью объекта (привлечение пользователей, формирование договорных отношений, определение оптимальных ставок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);

1. управление персоналом (подбор, найм, расстановка, обучение, контроль за деятельностью персонала);

1. обеспечение учета и отчетности..

Следует иметь в виду, что задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий – управляющий объектом недвижимости может решать, и, как правило, решает лишь часть из них, в основном касающуюся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказанием их услуг, обеспечением эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.

Сравнивая различные уровни управления недвижимостью, нетрудно заметить, что при движении вниз по уровням управления возрастает роль организационных и технических аспектов управления и, напротив, при движении вверх - растет значение экономических и финансовых аспектов.

Следует обратить внимание на то, что деятельность по управлению недвижимостью, соответственно природе недвижимости, осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

На практике, в процессе управления эти направления тесно переплетаются друг с другом. Однако, указанное разделение является полезным с точки зрения раскрытия технологии управления, показывая, что в процессе управления его субъект может оказывать влияние:

1. на права - (с одной стороны, права в отношениях с собственником - где начинаются права управляющего и заканчиваются права собственника; с другой – в отношениях с арендаторами – как нужно сформулировать права и обязанности сторон (управляющий – арендатор), чтобы интересы арендатора были удовлетворены, но и интересы управляющего – соблюдены);

1. на техническое состояние объекта – через организацию эксплуатации, технического обслуживания и содержания объекта;

1. на доходы и расходы от недвижимости – через маркетинг, определение уровня ставок арендной платы, подбор арендаторов, выбор вариантов обслуживания, снижающих издержки (определение потребности в управляющих – на каждом ли объекте, либо на группу объектов – с учетом необходимости обеспечения качества обслуживания).

Основное содержание деятельности по управлению объектом недвижимости в табл. (Рис.5.1.)

Рис.5.1. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.

Содержание мероприятия	Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка	Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе, оказание услуг арендаторам и контроль за их работой	Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров	Обеспечение наиболее полной занятости объекта и максимизации арендного дохода
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту; Определение оптимального соотношения между привлечением подрядчиков и обслуживанием объекта командой управляющего	Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов	Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам	Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг.
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов, в планы эксплуатации, маркетинга и т.д.	Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

Третья группа факторов, определяющих специфику управления недвижимостью - функциональное назначение (тип) недвижимости.

В определенной степени эти факторы перекликаются с теми, которые накладывают на управление цели собственника (разделение недвижимости на операционную и инвестиционную), но имеют и собственное значение.

Так, управление жилой недвижимостью может представлять собой технически менее сложную задачу, чем управление торговым центром или офисным зданием, однако, с точки зрения психологии, взаимоотношений с множеством собственников работа управляющего может оказаться существенно сложнее.

Существуют серьезные различия при управлении различными видами коммерческой недвижимости, например, торговой и офисной недвижимостью. Эти различия могут касаться текучести арендаторов, способов установления арендной платы, необходимостью оказания дополнительных услуг арендаторам, выделения различных категорий арендаторов и пр.

Особое место в проблематике управления недвижимостью занимают вопросы управления имущественным комплексом городов, регионов. Перед системой управления в данном случае ставятся разнообразные и подчас противоречащие друг другу задачи, отражающие сложность города и региона как социально-экономического организма.

Среди таких задач могут быть:

• создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;

• обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

• формирование доходной части бюджета города и минимизацию затрат по содержанию недвижимости;

• обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и, одновременно, решение социальных задач.