2.6. Структурирование рынка недвижимости.

Структурирование рынка -это выделение относительно обособленных частей (сегментов) рынка недвижимости, обладающих специфическими, только ей присущими особенностями функционирования.

Наиболее распространенными вариантами структурирования рынка являются:

• -разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный рынки,

• -разделение рынка на рынки типов недвижимости,

• -разделение рынка на рынки недвижимости по содержанию передаваемых прав (рынки сделок),

• -разделение рынка по географическому принципу;

• -разделение рынка по качеству объектов.

Каждый из представленных вариантов (их список может быть продолжен) отражает один из возможных подходов к разделению рынка на отельные сегменты, отличающиеся по своим таким параметрам как участники сделок, уровень цен, активность рынка, доходность инвестирования в недвижимость, ликвидность объектов на рынке и т.д. Структурирование рынка по разным основаниям не противоречит, а дополняет друг друга, позволяя более точно обозначить определенный сегмент рынка и его особенности. С использованием различных сочетаний предложенных критериев могут быть выделены «вторичный рынок торговой недвижимости класса «А» Санкт-Петербурга» или «рынок аренды жилой недвижимости Москвы экономического класса».

Выделяя сегмент рынка, мы определяем его границы, очерчиваем круг возможных приобретателей прав на данном сегменте, их требования к характеристикам объектов недвижимости, вероятный уровень цен или арендной платы, назначение и качество объектов недвижимости, обращающихся в рамках этого сегмента.

С практической точки зрения выделение сегментов рынка позволяет:

• точнее определить состояние рынка и этап его развития;

• выделить целевую аудиторию, на которую будет направлена рекламная компания по продвижению бъекта;

• определить наиболее приемлемые методы оценки стоимости объектов недвижимости;

• определить возможные варианты финансирования приобретения или строительства объекта.

Одним из наиболее существенных вариантов разделения рынка недвижимости является выделение в его составе первичного и вторичного рынков. Учитывая это значение, анализ взаимодействия этих рынков вынесен в отдельный раздел учебника. Сейчас же остановимся на иных аспектах сегментации рынка недвижимости.

Рынки типов недвижимости.

Недвижимое имущество, в зависимости от своих физических параметров, способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как средство производства (составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности). Отсюда и вытекает разделение недвижимости и соответственно, рынка недвижимости по функциональному назначению.

По функциональному назначению вся недвижимость может быть разделена на несколько типов:

-жилая недвижимость – здания и помещения в зданиях, предназначенные для постоянного проживания;

-коммерческая недвижимость – здания и помещения, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства (в рамках рынка коммерческой недвижимости принято выделять торговую, офисную, складскую и гостиничную недвижимость) ;

-индустриальная недвижимость – здания, сооружения, выполняющие роль материальных условий производства, но не являющиеся активной частью средств производства, непосредственно приносящими доход;

-недвижимость специального назначения, представленная уникальными по своей исторической и социальной значимости объектами и предназначенная для выполнения особых государственных или общественных функций (Кремль, Белый дом, Смольный, Эрмитаж);

-рекреационная недвижимость – предназначенная для отдыха населения – сады, парки и пр.

Тип недвижимости – функциональное назначение объекта недвижимости, предъявляющее определенные требования к местоположению и иным характеристикам объекта

Часто недвижимость предлагают разделять на жилую недвижимость, нежилой фонд и землю. Прямое разделение недвижимости таким образом некорректно: точнее следует говорить о том, что все объекты недвижимости первоначально следует разделить на застроенные и незастроенные земельные участки , а застроенные земельные участки уже могут быть разделены на типы недвижимости по функциональному назначению.

Еще одна трудность связана с разделением недвижимости на коммерческую и индустриальную. Иногда это затруднительно сделать лишь а основании внешнего вида или даже варианта использования недвижимости. Например, конторские помещения на предприятии, используемые для размещения его персонала могут ничем не отличаться от тех же конторских помещений, сдающихся в аренду. Однако, одном случае – это индустриальная недвижимость, а в другом – коммерческая. Различия состоят в экономической роли (функции). Конторские помещения, используемые промышленным предприятием для размещения своих сотрудников, не являются недвижимостью, генерирующей доход, и, следовательно, относятся к типу индустриальной недвижимости. При сдаче их в аренду они начинают непосредственно приносить доход собственнику и, следовательно, относятся к коммерческой недвижимости. (Таков, как указывалось ранее, критерий разделения между операционной и инвестиционной недвижимостью).

Каждый из типов недвижимости образует собственный рынок, являющийся относительно автономным от других сегментом рынка недвижимости как целого.

Это обособление не следует преувеличивать. Любой тип недвижимости – это лишь один из возможных вариантов землепользования. В основе же распределения земли по вариантам землепользования лежит понятие наилучшего использования земли, т.е. такого использования, которое способно обеспечить максимальную стоимость земли, которая, как уже отмечалось, определяется через приносимую землей ренту. Если рента, приносимая иным, чем данный вариант землепользования, вариантом окажется выше, то действие рыночных механизмов рано или поздно (в зависимости от величины затрат по переходу от одного варианта к другому, от административных ограничений и т.д.), но приведет к изменению типа недвижимости. Такое перераспределение фонда недвижимости – закономерность рынка недвижимости.

Наиболее развитыми, масштабными и открытыми являются рынки жилой и коммерческой недвижимости, которые, в первую очередь и исследуются в процессе изучения рынка недвижимости.

Разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные типы недвижимости существенно в следующих отношениях:

• с точки зрения мотивации потенциальных приобретателей

• с точки зрения инвестиционной привлекательности;

• с точки зрения потенциальных рисков;

• с точки зрения особенностей налогообложения;

• с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости.

Объекты жилой и коммерческой недвижимости отличаются друг от друга, в частности, по следующим экономическим параметрам (имеются в виду, разумеется, типичные ситуации) (см. рис.2.2.).

Рис. 2.2. Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости

Характеристики	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Приобретатели	Физические лица	Юридические лица
Мотивация приобретателей	Использование для личного потребления	Использование для извлечения дохода
Основной тип сделок	Купля-продажа	Аренда
Зависимость от состояния региональной экономики	Низкая	Высокая
Риск	Низкий	Относительно высокий
Ликвидность (рынок продаж)	Относительно высокая	Относительно низкая
Соотношение “ кредит –стоимость”	Высокое	Низкое
Возможность привлечения внешнего финансирования	Высокая	Относительно низкая

Существуют различия и между индустриальной и коммерческой недвижимостью, как с точки зрения конструктивных, технологических характеристик и требований (к тепло-, водо-, и энергонабжению), так и, что особенно важно в рамках экономики недвижимости, с точки зрения требований к местоположению.

При определении требований к местоположению промышленные предприятия оценивают его с точки зрения издержек (местоположение влияет на издержки (транспортные, например), но не влияет на доход, не является фактором, его определяющим), в то время как для торговых предприятий, предприятия сервиса, офисов местоположение само является фактором дохода. В связи с этим можно сказать, что промышленные предприятия являются более «гибкими фирмами», способными заменить один вид издержек – издержки по оплате земли, чем предприятия, делающие бизнес на местоположении.

Объекты недвижимости любого типа могут быть разделены на определенные классы по качеству.

Наиболее разработана классификация разделения на классы офисных центров, которые делятся, как правило, на три класса: «А» - высший класс, «В» и «С» (иногда вводятся также подклассы, «В+», например). В основе классификации такие параметры как: местоположение, характеристики здания, уровень сервиса и дополнительных удобств, уровень управляющей компании.

Также широко распространена классификация по качеству на рынке жилья, где принято выделять четыре класса объектов по этому критерию: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс, элитный класс. Параметры, лежащие в основе классификации, достаточно похожи: местоположение (включая вид из окна, социальное окружение), качество объекта в целом (включая качество проекта, строительства, степень износа), качество помещения, уровень технического оборудования и сервиса (лифты, средства связи, парковка, охрана и пр.).

В последние годы все большее значение приобретает разделение рынка жилой недвижимости по урбанистическому принципу: на рынки городской и загородной недвижимости (имея в виду, что местом занятости является город). Рынки загородной недвижимости пока только формируются как рынки объектов для постоянного проживания, но темпы их роста показывают, что недалеко то время, когда они станут серьезным конкурентом городскому рынку жилья.

Рынки сделок.

В наиболее общем виде определение сделки состоит в том, что любая сделка – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Соответственно этому, если речь идет о рынке недвижимости, то под сделками с недвижимостью следует понимать действия физических и юридических лиц, направленные на приобретение, отчуждение, изменение или прекращение их прав на недвижимое имущество (и соответствующих обязанностей). В этом смысле правомерным является и определение рынка недвижимости как совокупности сделок с недвижимостью. Как уже отмечалось, существенная особенность рынка недвижимости состоит в том, что предметом сделки может быть как весь «пакет» прав собственности, так и передача отдельных правомочий (и их комбинаций), входящих в этот пакет. Соответственно, все сделки с недвижимостью могут быть разделены на сделки с отчуждением полного пакета прав собственности на объект недвижимости, сделки с отчуждением части прав и сделки с передачей прав собственности под определенным условием.

В свою очередь, указанные группы сделок разделяются на отдельные виды, отличающиеся содержанием передаваемых прав. В зависимости от вида сделки между ее участниками по-разному распределяются выгоды и ответственность, связанные с обладанием правами на недвижимое имущество, у них возникают разные возможности по его использованию и распоряжению.

В соответствии с наиболее распространенными видами сделок весь рынок недвижимости может быть разделен на:

- рынок сделок купли-продажи недвижимости;

• рынок аренды недвижимости;

• рынок сделок по доверительному управлению недвижимостью;

• рынок залога недвижимости пр.

Выделение того или иного рынка по составу передаваемых прав позволяет полнее раскрыть специфику интересов участников сделок, особенности их мотивации при приобретении прав на недвижимость.

Для рынков разных типов недвижимости характерно и преобладание разных видов сделок. Так, традиционно на рынке коммерческой недвижимости доминирует рынок аренды, на рынке жилой недвижимости, как правило, рынок продаж.

Структура видов сделок как на рынке недвижимости в целом, так и на его отдельных сегментах зависит от целого ряда факторов, имеющих различную природу: политическую, экономическую, социальную и пр. По общему правилу, чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.