2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.

Как указывалось ранее, недвижимость, в силу своей природы должна конкурировать на обоих рынках одновременно, предлагая конкурентоспособную ставку дохода для инвесторов, и конкурентоспособную ставку арендной платы для пользователей недвижимости.

Каково влияние этой особенности на функционирование рынка недвижимости, как уровень арендной платы влияет на привлекательность рынка недвижимости для инвесторов, каково влияние доходности инвестирования в недвижимость на строительную активность? Все эти вопросы, так или иначе связаны с взаимозависимостями между функционированием рынка капитала и рынка товаров в рамках рынка недвижимости.

Для того, что бы найти ответы на поставленные вопросы, представим сферу недвижимости как совокупность процессов, происходящих в четырех взаимосвязанных сегментах:

- на рынке недвижимости как товара;

- на рынке недвижимости как капитала;

- на рынке нового строительства;

- в сфере изменений в фонде недвижимости.

Как известно из экономической теории, спрос на факторы производства определяется спросом на конечные блага, в качестве которого в данном случае выступает недвижимость как товар, удовлетворяющие потребности пользователей недвижимости для проживания (жилая недвижимость) или для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности (коммерческая, индустриальная и пр. типы недвижимости).

Исходный пункт анализа в связи с этим – рынок недвижимости как товара, удовлетворяющего потребности его пользователей.

Цена пользования недвижимости - арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением на рынке аренды.

(+) Объекты недвижимости могут не только арендоваться, но и покупаться для удовлетворения потребности в жилье, но арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы:

P = R/i

Где Р – цена.

R – арендная плата (рента)

i - ставка капитализации.

Спрос на рынке аренды зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.

Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов – уровня арендной платы и состояния экономики:

D= f (R, экономика)

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося фонда недвижимости.

Если в данный момент на рынке есть равновесие, то:

D=S

Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая представляет собой доход от недвижимости, а, значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.

Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т.е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:

i=R/P

Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть

ряд факторов, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:

• специфику недвижимости как актива (стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);

• уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);

• ожидаемую динамику арендной платы;

• ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);

• уровень налогов на имущество;

• риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования) и пр.

Величина необходимой ставки капитализации (доходности) определяется,

таким образом, под влиянием факторов, как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации,

мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

Pr=R/I,

(Pr – цена на вторичном рынке недвижимости)

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен).

Цена вновь созданных объектов недвижимости будет, следовательно, функцией от затрат:

Pn=f( C )

До тех пор, пока затраты на строительства будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение новых территорий, рост цен на стройматериалы). Когда затраты на строительство приблизятся к уровню цен на рынке, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.

Созданная недвижимость является валовым приростом фонда недвижимости (“валовые инвестиции”) и будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако, одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:

Sa = S x G.

Sa- выбывший фонд,

G-норма амортизации.

Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда существенное отличается в разное время.

Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:

S = C-Sa

Эта разница - чистый прирост фонда недвижимости (или «чистые инвестиции») может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровня арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем – уменьшается (уровень арендной платы повышается).

Учитывая зависимость цен на недвижимость от уровня арендной платы, можно предвидеть, что рост арендных ставок при неизменной ставке капитализации приведет к росту цен на рынке недвижимости как рынке капитала. В свою очередь, это будет означать рост активности на рынке нового строительства, который в дальнейшем может привести к избыточному предложению на рынке жилищных услуг с последующим падением ставок аренды. В этом случае процессы начнут развиваться в противоположном направлении: падение ставок аренды, снижение цен, снижение строительной активности, снижение предложения и… далее … рост арендной платы. Таким образом, рынок недвижимости развивается циклически: от роста стоимостных показателей к их снижению и т.д.

Рассмотренная выше схема функционирования рынка недвижимости показывает, что на ситуацию на рынке недвижимости существенное влияние оказывает состояние финансового рынка и государственная политика в сфере недвижимости.

-падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации (учитываемой при налогообложении) – ведут к росту цен на жилье, увеличению объемов нового строительства, росту чистых инвестиций;

-рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведет к росту затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций, росту арендной платы, цен на рынке недвижимости;

-рост доходности государственных ценных бумаг ведет к относительному снижению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость падают, снижаются объемы строительства, чистые инвестиции падают, арендная плата растет.

-дотирование арендной (квартирной) платы - ведет к искусственному ее завышению, искажению рыночной информация, поступающей на рынок недвижимости как рынок капитала, что ведет, в итоге, к завышению цен на рынке;

-государственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) - ведет к превышению объемов строительства над теми размерами, которые “востребованы” рынком. В конечном счете это приводит к снижению арендной платы, снижению цен на недвижимость, падению объемов частных инвестиций в недвижимость и строительство (частные застройщики “выталкиваются с рынка”).

Исследование взаимосвязи отдельных сегментов рынка позволяет представить его как единое целое, увидеть, какие последствия может иметь изменение внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости.