2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.

В основе лежит способ появления объекта на рынке и стоящие за этим различия в правовом, физическом (наличие прежних владельцев, мера износа…..) и, как следствие, в экономическом отношении.

Критерии выделения первичного и вторичного рынка, таким образом, лежат в юридической и экономической плоскости. Объект первичного рынка не имеет износа и впервые обретает своего собственника. Объект вторичного рынка имеет износ и меняет своего собственника.

Взаимосвязь первичного и вторичного рынков имеет несколько аспектов.

Во-первых, являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынок недвижимости являются в существенной мере, конкурирующими рынками, предлагая взаимозаменяемые товары, что естественно проявляется в области ценообразования.

В частности, из этого вытекает, что для первичного и вторичного рынков недвижимости в значительной степени может считаться оправданным предположение о перекрестной эластичности спроса: с ростом цен на одном рынке (например, первичном) растет спрос на вторичном рынке, а, следовательно, и цены тоже . (Разумеется, здесь обязательно должна быть сделана оговорка о том, что объекты на рынке недвижимости уникальны, а, значит, указанное положение следует принимать с учетом этого обстоятельства).

Во-вторых, цены вторичного рынка (который, по общему правилу, значительно превышает по своим масштабам первичный рынок) являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Если цена такова, что она не обеспечивает возврат вкладываемых средств и не приносит необходимую прибыль при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться. При этом, однако, следует иметь в виду, что на первичном и вторичном рынках действуют разные субъекты, различные модели ценообразования.

Так, основой для ценообразования на первичном рынке является модель «издержки плюс прибыль», что определенно говорит о наличии определенной нижней границы цены, которую определяет уровень издержек.

В основе ценообразования на вторичном рынке, скорее, лежит модель ценообразования «на основе ощущаемой ценности», представления о которой формируются, исходя из той информации, которой располагает продавец. (Источником этой информации являются публикации об уровне цен на аналогичные объекты, сведения, полученные от знакомых, зачастую слухи, так что, по общему правилу, представления о ценности предлагаемого к продаже объекта, довольно часто бывают завышенными).

Нужно указать также, что ценообразование на первичном рынке более «объективизировано», базируется на объективных данных о величине издержек, норме прибыли и пр., в то время как на ценообразование на вторичном рынке в большей степени основывается на субъективных оценках продавца относительно ценности выставляемого им на продажу (для сдачи в аренду) объекта.

Ценообразование на вторичном рынке отличается также тем, что на него в незначительной мере оказывает влияние цена приобретения объекта, поскольку, как правило, момент продажи существенно отстоит по времени от момента приобретения.

В-третьих, при анализе процессов, происходящих на первичном и вторичном рынках недвижимости, необходимо учитывать, что на них представлены принципиально разные по своей природе продавцы:

на первичном рынке продавец- это предприниматель, стремящийся к максимизации своего совокупного дохода, самостоятельно и оперативно принимающий решения;

на вторичном рынке продавец – это «обыватель», стремящийся к максимизации дохода по данной сделке, в значительной степени ориентирующийся на поведение иных продавцов и инертный в своем поведении.

На первичном рынке продавцы –застройщики стремятся к максимизации дохода от общего объема продаж, на вторичном рынке продавцы – собственники – к максимизации дохода от сделки

Выряжаясь языком экономической теории можно сказать, что на первичном рынке недвижимости действует предельное правило: рост объемов производства выгоден застройщику до тех пор, пока цена единицы продукции (квадратного метра жилья, например) – прирост дохода больше, чем прирост издержек, необходимых для создания этой единицы продукции. Различия в экономическом статусе продавцов на первичном и вторичном рынках оказывает влияние на их подходы к установлению цены, на поведение при переговорах, на сроки и качество принимаемых решений.

В-четвертых, вторичный и первичный рынки существенно различаются по эластичности предложения. По общему правилу, эластичность предложения на вторичном рынке выше, чем на рынке первичном, что находит свое отражение в том, что вторичный рынок дополняет и возмещает недостатки первичного рынка при существенных изменениях спроса на рынке.

На отмеченное обстоятельство следует обратить особое внимание, поскольку оно отражает одну из важных особенностей функционирования рынка недвижимости: первичный и вторичный рынки являются не только конкурирующими, но и взаимодополняющими рынками.

Дело состоит в том, что для первичного рынка, как отмечалось, характерна низкая эластичность предложения. Применительно к краткосрочному периоду можно говорить даже об абсолютной неэластичности предложения на первичном рынке. В связи с этим при резком повышении спроса первичный рынок не способен отреагировать на него достаточно быстрым увеличением предложения. В этих условиях результатом должно стать существенное повышение цен на рынке, причем, при дальнейшей стабилизации спроса и увеличившимся через определенный период предложением цены могут также достаточно быстро снизиться. Все это влечет за собой нестабильность рынка, который не в состоянии адекватно отреагировать на изменения цен, последние же перестают выполнять свою информационную функцию.

В этой ситуации наличие вторичного рынка позволяет стабилизировать ситуацию: при увеличении спроса вторичный рынок за счет имеющихся свободных объектов недвижимости позволяет его частично удовлетворить с тем, чтобы первичный рынок имел время ответить на возросший спрос объемами строительства. Вторичный рынок выполняет роль «резервуара», с помощью которого происходит компенсация давления спроса на рынок.

Первичный и вторичный рынки не только конкурирующие, но и взаимодополняющие рынки

Вторичный рынок способен удовлетворить возросший спрос только в том случае, если на нем присутствуют незанятые объекты недвижимости (вакансии). Норма вакансий – доля незанятых помещений в имеющемся фонде недвижимости. Наличие вакансий является нормальным состоянием для вторичного рынка, а их уровень может рассматриваться как один из важных индикаторов состояния рынка недвижимости в целом.

Анализ рынков недвижимости показывает, что для каждого локального рынка есть свой «нормальный» («естественный») уровень (норма) вакансий, соответствующий понятию «сбалансированный» рынок.

Изменение нормы вакансий является сигналом для участников рынка о скором изменении рыночной ситуации и потому имеет важное значение при ведении бизнеса в сфере недвижимости:

1. сокращение нормы вакансий сигнализирует о возрастании спроса на объекты недвижимости, что позволяет участниками рынка, прежде всего, застройщикам отреагировать на этот спрос опережающим увеличением вновь открываемых строек, а в перспективе, и объемов предложения на первичном рынке;

2. увеличение нормы вакансий свидетельствует о насыщении рынка и является сигналом к сокращению активности на первичном рынке.

Контрольные вопросы:

Какие функции выполняет рынок недвижимости?

Зачем необходимо структурирование рынка? По каким критериям оно возможно?

Каковы факторы ценообразования на рынке недвижимости как товара и как капитала?

Как связаны арендная плата и прирост фонда недвижимости? Что происходит с арендной платой, если чистый прирост фонда недвижимости отрицателен? Положителен?

Верно ли, что чем выше коэффициент доступности жилья, тем выше уровень жилищной обеспеченности населения?

Как связаны ддруг с другом первичный и вторичный рынки недвижимости?

Что такое «естественная норма вакансий»?

Как повлияет рост цен на вторичном рынке недвижимости на спрос на первичном рынке?

В чем принципиальное различие между коммерческой и индустриальной недвижимостью?

Какие виды сделок преобладают на рынке жилой и коммерческой недвижимости?

Глава 3. Экономика объекта недвижимости.