- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
|
Экономико-теоретическая концепция |
Виды стоимости |
Принципы оценки |
Подходы к оценке |
|
Трудовая теория стоимости, теория факторов производства |
Стоимость восстановления, стоимость замещения |
Принцип остаточной продуктивности земли |
Затратный |
|
Теория предельной полезности и предельной производительности |
Стоимость в пользовании, инвестиционная стоимость |
Принципы ожидания, вклада, возрастающего и уменьшающегося размера
|
Доходный |
|
Теория спроса и предложения |
Стоимость в обмене, рыночная стоимость |
Принципы замещения, спроса и предложения |
Рыночный |
Разумеется, на методологию оценки оказали влияние не только указанные экономико-теоретические концепции, но и целый ряд других: законы убывающей полезности, концепция рациональных ожиданий, концепция альтернативной стоимости и многие другие. Но основу методологии оценки составляют, именно указанные теории стоимости, поскольку разработанные в их русле подходы так или иначе, но перекрывают всю проблематику оценки стоимости собственности, в т.ч. и недвижимой собственности.
При этом, ни одна из этих теорий не является окончательно подтвержденной или опровергнутой практикой, потому что отражает одну из граней этой самой практики. В реальной хозяйственной жизни каждая из них отчасти подтверждается, отчасти опровергается.
Противоречивость реальной экономической практики заставляет прибегать при принятии важных экономических решений (а к таковым, без сомнения, относятся и операции с недвижимостью) к использованию всех трех подходов, чтобы на основе полученных с их помощью результатов придти к окончательному суждению о величине стоимости недвижимости.
Окончательное суждение о величине стоимости вовсе не обязательно должно соответствовать или быть близким к какому-то из результатов, полученных с помощью разных подходов (фактически, разных экономико-теоретических концепций). Это суждение есть результат «примирения» разных теоретических подходов с хозяйственной практикой, которая сама является противоречивом единством различных тенденций, отражаемых этими подходами.
Вынесение окончательного вывода о величине стоимости объекта недвижимости в тот или иной момент времени требует не только хорошего знания методов оценки и грамотного их применения, но и понимания того, на каком этапе своего развития находится экономика, на какой стадии экономического цикла происходит оценка, каковы перспективы развития отрасли, региона, территории, к которой принадлежит объект недвижимости.
Указание на важность понимания оценщиком состояния, тенденций и перспектив развития рынка для определения стоимости недвижимости показывает, что, помимо понимания экономико-теоретических основ оценки ему необходима серьезная аналитическая работа по изучению рынка недвижимости.
Общие направления анализа рынка недвижимости уже рассмотрены выше, в модуле 3. Здесь обратим внимание на особенности анализа рынка при оценке стоимости объектов недвижимости.
С учетом целей анализа рынка оценщиком его можно разделить на общий и специальный анализ.
В ходе общего анализа рынка:
анализируется местоположение объекта;
изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:
политические
экономические,
социальные,
административные.
прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование и стоимость объекта.
При анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются:
использование недвижимости;
типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом;
типы недвижимости, не пользующейся спросом;
факторы, влияющие на целесообразное использование объекта;
отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.
В ходе специального анализа анализируется информации по району, микрорайону в непосредственной связи с определением стоимости объекта. Для этого используется следующая информация:
уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;
цены на строительство;
процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;
продажи, количества, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;
количество предложений;
уровень реализации объектов;
степень недоиспользования;
использование объектов до и после продажи.
В результате анализа должна быть получена целостная картина политической, экономической, социальной и административной ситуации вокруг оцениваемого объекта.
Результаты анализа рынка являются непосредственным основанием для оценки стоимости объекта недвижимости.