Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении и

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 34 / 324 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 > Следующая >>>

Статья 3

в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом. Согласно п. 3 ст. 12313 ГК РФ доля в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, собственника садового или огородного земельного участка следует судьбе права собственности на указанный земельный участок.

В соответствии же с Законом № 66-ФЗ имущество общего пользования могло находиться в совместной собственности членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ либо являться собственностью такого товарищества как юридического лица.

В развитие этого нововведения Закон № 217-ФЗ устанавливает возможность безвозмездной передачи имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, являющегося недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества. Вопрос о такой передаче должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 г.

Учитывая направленность Закона № 217-ФЗ на признание объектов недвижимости из состава общего имущества общей долевой собственностью всех собственников садовых (огородных) участков (создание правовых условий для безвозмездной передачи в такую собственность), законодатель счел необходимым прекратить практику заключения договоров о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования с лицами, ведущими садоводство и огородничество без участия в товариществе. Так, в соответствии с ч. 17 ст. 54 Закона № 217-ФЗ такие договоры сохраняют свое действие в течение года со дня вступления в силу этого Закона, если меньший срок не предусмотрен таким договором или соглашением сторон. После прекращения указанных договоров лица, ведущие садоводство и огородничество без участия в товариществе, должны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования в порядке, установленном для уплаты взносов членами товарищества.

Глава 1

По смыслу Закона № 217-ФЗ движимые вещи в составе общего имущества, в том числе объекты некапитального строительства, находятся в собственности товарищества как юридического лица.

6. Земельные участки общего назначения относятся к имуществу общего пользования и в этом качестве на них в полной мере распространяется правовой режим последнего.

Рассматриваемые земельные участки по их назначению можно разделить на два вида: земельные участки, через которые осуществляется проход и проезд к садовым (огородным) земельным участкам, и земельные участки, на которых размещены или планируются к размещению объекты капитального и некапитального строительства из состава имущества общего пользования. Закон № 217-ФЗ не дифференцирует правовой режим указанных видов земельных участков общего назначения, вместе с тем необходимо иметь в виду, что право беспрепятственного доступа к земельным участкам второго вида может быть ограничен с учетом правил эксплуатации объектов инфраструктуры, расположенных на них.

Границы земельных участков общего назначения определяются на основании документации по планировке территории (далее – ДПТ) или на основании утвержденных в соответствии с ранее действовавшим законодательством проектов организации и застройки территорий некоммерческих организаций, которые в силу ч. 25 ст. 54 Закона № 217-ФЗ являются действительными.

7. Закон № 66-ФЗ не устанавливал ни общих принципов расчета размера взносов в товариществах, ни целей, на которые такие взносы могут быть израсходованы. Это привело к формированию негативной правоприменительной практики1. Данное обстоятельство побудило законодателя не только уточнить определение понятия «взнос» и его виды, но и в целом уделить больше внимания вопросам, связанным с критериями расчета размера взносов, их финансово-экономическим обоснованием, целями расходования взносов.

Так, ст. 14 Закона № 217-ФЗ сократила количество видов взносов до двух (членские и целевые взносы), определила расходы, на которые они могут быть направлены, установила факторы, в зависимости от которых размер взносов может различаться. Более того, определение размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов и утверждение финансово-экономического обоснования

См. п. 2.2 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010–2013 год, утв. Президиумом ВС РФ 2 июля 2014 г.

Статья 3

размера взносов относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (п. 21 ч. 1 ст. 17 Закона № 217-ФЗ).

8. Термин «территория» является универсальным. Наиболее близкой по смыслу рассматриваемой категории является категория градостроительного законодательства, которым закрепляется в том числе порядок подготовки и утверждения ДПТ (ст. 45 ГрК РФ). При этом Закон № 217-ФЗ устанавливает некоторые особенности правового регулирования в данной сфере. Так, согласно ч. 4 ст. 23 Закона № 217-ФЗ подготовка ДПТ осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества, в том числе установления границ такой территории, установления границ земельных участков, включая земельные участки общего назначения, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, включая объекты капитального строительства, относящиеся к имуществу общего пользования. Документация по планировке территории, подготовленная в отношении территории садоводства или огородничества, до ее утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества. Подготовка и утверждение проекта планировки территории в отношении территории огородничества не требуются, в этом случае утверждается проект межевания территории.

В зависимости от порядка создания садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (ст. 9 Закона № 217-ФЗ) можно выделить два пути формирования территории садоводства или огородничества:

1) территория садоводства или огородничества формируется из земельного участка, предоставленного из государственной или муниципальной собственности в порядке подп. 11 п. 2 ст. 3910, ст. 3915 ЗК РФ;

2) территорию садоводства или огородничества образуют земельные участки, находящиеся в собственности учредителей товарищества и составляющие единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования. Также в качестве земельных участков общего назначения в территорию могут быть включены земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, площадью не менее 20 и не более 25% суммарной площади садовых или огородных земельных участков, включаемых в границы территории садоводства или огородничества (ч. 5 и 6 ст. 23 Закона № 217-ФЗ).

Глава 1

Важно, что п. 18 ст. 40 Закона № 217-ФЗ дополняет ст. 79 ЗК РФ п. 6, устанавливающим запрет на включение сельскохозяйственных угодий в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд. Это связано с тем, что градостроительные регламенты для земель сельскохозяйственных угодий не устанавливаются (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ) и соответственно правовой режим указанных земель не связан с застройкой и последующей эксплуатацией объектов капитального строительства несельскохозяйственного назначения, в то время как садовые земельные участки предназначены в том числе для размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Статья 4. Организационно-правовая форма некоммерческой организации, создаваемой гражданами для ведения садоводства или огородничества

1. Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества.

2. Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества.

3. Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.

Комментарий

1. Одним из наиболее существенных вопросов, который решается комментируемым Законом № 217-ФЗ, является вопрос об организационно-правовой форме юридического лица, образуемого с целью садоводства или огородничества.

Напомним, что ранее Законом № 66-ФЗ (ст. 1) для граждан в целях ведения садоводства или огородничества предусматривалась возможность создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, потребительского кооператива, не-

Статья 4

коммерческого партнерства. На основании действовавшего ранее Закона повсеместно создавались объединения граждан именно в таких организационно-правовых формах с преобладанием в количестве некоммерческих товариществ и потребительских кооперативов.

Законом № 217-ФЗ перечень возможных организационно-правовых форм сокращен и сведен до одного возможного – некоммерческого товарищества.

Новым Законом вносятся изменения и в определение цели создания юридических лиц для ведения садоводства и огородничества, в связи с чем можно говорить об изменении концепции регулирования данного круга отношений.

Законом № 66-ФЗ было предусмотрено, что некоммерческие организации создаются гражданами для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, т.е. предполагалось, что юридическое лицо создается в самых общих чертах для совместного решения вопросов, возникающих при ведении гражданами садоводства и огородничества.

Нельзя сказать, что Закон № 217-ФЗ существенным образом изменяет цель создания гражданами юридического лица. Напомним, что весь Закон, согласно ст. 1, направлен на обеспечение ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, для этого же создаются и юридические лица.

Вместе с тем Закон № 217-ФЗ не определяет, что следует понимать под ведением садоводства или огородничества для собственных нужд. О содержании этих видов деятельности можно судить из понятий садовых и огородных земельных участков, которые даны в ст. 3 комментируемого Закона.

Так, садовый участок предназначен для таких видов деятельности, как отдых граждан и (или) выращивание гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Можно сделать вывод о том, что эти виды деятельности в совокупности и следует понимать для целей настоящего Закона как садоводство.

В свою очередь огородный земельный участок используется в целях огородничества, понимаемого как совокупность таких видов деятельности, как отдых граждан и (или) выращивание гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Глава 1

Но изменение сущности и назначения юридического лица видится не в изменении направленности основной деятельности, которую ведут его участники. В отличие от прежнего законодательства в Законе № 217-ФЗ подчеркивается, что членами товарищества могут быть не просто граждане, имеющие намерение совместно заниматься садоводством или огородничеством, а настоящие или будущие собственники предназначенных для этого земельных участков. Разумеется, это связано с приведением правового статуса юридических лиц в соответствие с ГК РФ и распространением на них организационно-правовой формы ТСН, но эта же организационно-правовая форма придает определенные правовые особенности и самому юридическому лицу, а также деятельности и взаимодействию его участников.

Теперь, по замыслу законодателя, садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества предназначены прежде всего для решения вопросов надлежащего содержания имущества, находящегося или в собственности их членов, или в общей собственности и используемого правообладателями для садоводства или огородничества. Ведение садоводства или огородничества понимается в данном случае как индивидуальное, личное дело каждого из членов – основной вид использования земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Назначение же юридического лица сводится, во-первых, к обес печению содержания земельных участков его членами в пригодном для основного использования состоянии, во-вторых, к обеспечению надлежащего их использования.

Собственники земельных участков по смыслу Закона № 217-ФЗ являются членами одного юридического лица – некоммерческого ТСН (см. ст. 11 Закона № 217-ФЗ) либо осуществляют использование и содержание имущества, находящегося в общей собственности, в соответствии с требованиями законодательства РФ (см. ст. 5 Закона № 217-ФЗ и комментарий к ней). Смысл и назначение такого юридического лица заключаются также и в организации и выстраивании отношений между собственниками участков в части, касающейся соседских отношений, связанных с использованием земель.

Из этого в целом следует, что каждый собственник участка самостоятельно решает, как его использовать в рамках дозволенных законом способов, как организовать на своем участке садовое или огородное хозяйство. При этом ни иные члены, ни само товарищество в лице органов его управления, по идее, не вправе вмешиваться в частные хозяйственные дела членов товарищества, диктовать им какие-либо условия хозяйствования. В то же время собственник участка не может

Статья 4

рассчитывать на помощь товарищества в улучшении своей хозяйственной деятельности (покупка саженцев, инвентаря, удобрений и т.п.), так как это не вполне отвечает назначению юридического лица – совместному решению дел, касающихся содержания земельных участков и иной недвижимости.

Нельзя сказать, что отмеченное существенно отличает садоводческое или огородническое товарищество в интерпретации Закона № 217-ФЗ от сложившихся ранее на практике отношений в объединениях садоводов или огородников. Действительно, до настоящего времени большинство правообладателей участков в садоводческих, дачных, огороднических объединениях были предоставлены себе и они сами решали, как обустроить свои шесть, десять или четыре сотки, где и как возвести постройки, какие сельскохозяйственные культуры выращивать.

Вместе с тем имеет смысл уяснить отличие ТСН как некоммерческой организации. Исходя из наименования и назначения это юридическое лицо имеет целью объединение средств, имущества и усилий его членов не в связи с какой-либо деятельностью (в том числе с садоводством или огородничеством), а в связи с содержанием недвижимого имущества, находящегося в собственности его членов. Цель, связанная с осуществлением сообща какой-либо деятельности, могла бы оказаться в основе, например, кооператива, некоммерческого партнерства. Осуществление же садоводства или огородничества является деятельностью членов садоводческого или огороднического товарищества, а не самого юридического лица.

В известной степени это сужает юридические возможности садоводческого или огороднического товарищества в том, что касается принятия решений, например, при определении целей сбора средств членов товарищества. В частности, общие средства членов товарищества могут быть направлены на обеспечение содержания земельных участков и недвижимости, находящейся в общей собственности членов и в их частной собственности (обустройство общих проездов и проходов, канав, заграждений и т.п.). Но в отношении сборов на покупку семян или саженцев, очистку прилегающих территорий (например, близлежащего леса или пляжа) от бытового мусора или несанкционированных свалок может быть задан вопрос, насколько это соответствует целям такого товарищества.

Специфика использования земельных участков для садоводства и огородничества такова, что можно задать вопрос и о том, насколько соответствуют назначению садоводческого товарищества как ТСН вопросы обустройства общего газо- и водоснабжения или проведения

Глава 1

и обслуживания электрических сетей на всей территории товарищества (см. ст. 7 комментируемого Закона). Ведь разведение сада или выращивание овощей нуждается в электричестве или газе, прямо сказать, не в самую первую очередь.

Когда речь заходит о реализации функций товарищества собственников жилья, такого вопроса не возникает, поскольку коммунальное снабжение является одной из необходимых составляющих эксплуатации жилых помещений. К садоводству и тем более к огородничеству коммунальные сети прямого отношения не имеют. В то же время для использования земельных участков для этих целей была бы полезна, например, общая для всего товарищества мелиоративная система.

Заметим также, что на практике садоводческие товарищества не так редко (особенно в последнее время, когда часть собственников участков проживают в них в течение всего года, а не только в летний сезон) выполняют отдельные функции территориальной общины, организуя охрану территории, проведение противопожарных мероприятий и др.

Приведенными примерами нам хотелось бы обратить внимание на то, что сложившийся в России уклад коллективного садоводства и огородничества может быть помещен в рамки конструкции некоммерческого ТСН, по всей видимости, не во всех своих проявлениях. Но скорее всего совместная деятельность соседей на территории ведения садоводства или огородничества и как следствие деятельность садоводческого или огороднического товарищества окажется по факту шире и будет направлена не только на обеспечение сугубо частных интересов собственников земельных участков, но и на решение вопросов общего и не всегда имущественного характера, касающихся всего сообщества граждан, постоянно или временно проживающих на определенной территории.

Вывод о том, насколько это укладывается в закрепленную Законом № 217-ФЗ конструкцию юридического лица, можно сделать из анализа содержания как самого Закона, так и норм ГК РФ.

Обратим внимание лишь на самые общие вопросы.

В силу ст. 1231 ГК РФ ТСН отнесено к некоммерческим корпоративным организациям (далее – НКО). Для НКО характерно то, что они не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками. Помимо ТСН к НКО отнесен целый ряд юридических лиц, в том числе потребительские кооперативы, казачьи общества, ассоциации (союзы) и др.

Статья 4

В свою очередь, согласно ст. 12312 ГК РФ, ТСН признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Исходя из приведенной нормы иными федеральными законами могут установлены дополнительные цели создания и функционирования ТСН. Для садоводческих и огороднических товариществ таким законом является комментируемый Закон. Цели создания садового или огородного товарищества предусмотрены ст. 7 Закона № 217-ФЗ (см. комментарий к данной статье). И как было отмечено выше, одной из целей является и не вполне вписывающаяся в общее назначение такого юридического лица функция по обеспечению членов товарищества тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, обеспечению пожарной безопасности территории садоводства или огородничества и иных условий. Тем не менее данная функция в силу ст. 7 Закона № 217-ФЗ выполняется товариществом для создания благоприятных условий ведения гражданами садоводства и огородничества. В целом такой подход не выходит за рамки представлений о садоводческом или огородническом товариществе – ТСН как обеспечивающем частные интересы его членов.

В том, что садоводческое или огородническое товарищество, по замыслу законодателя, призвано обеспечивать индивидуальные интересы своих членов по использованию принадлежащих им земельных участков для садоводства и огородничества, и заключается основная специфика организационно-правовой формы юридического лица, вводимого комментируемым Законом.

2. Установление комментируемым Законом новых требований в отношении организационно-правовой формы юридического лица предполагает преобразование уже существующих некоммерческих организаций садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Порядок реорганизации некоммерческих организаций дачников, садоводов и огородников предусмотрен ст. 54 Закона № 217-ФЗ (см. комментарий к данной статье). При этом основной смысл переходных положений заключается в том, что в большинстве случаев граждане

Глава 1

не обязаны совершать специальные действия по реорганизации юридических лиц, созданных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, до вступления в силу настоящего Закона, если им это специально не предусмотрено. Но при этом на юридическое лицо, даже без его реорганизации, все равно распространяются нормы комментируемого Закона о создании и функционировании садоводческого или огороднического товарищества. Можно сказать, что назначение и сущность юридических лиц садоводов и огородников меняются повсеместно с момента вступления в силу Закона № 217-ФЗ при номинальном сохранении их прежних организационно-правовых форм.

В данном случае садоводам и огородникам может быть рекомендовано выбрать подходящие для себя сроки и произвести преобразование юридического лица в ТСН, с тем чтобы не возникали проблемы и неясность в ведении дел и документов.

Статья 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе

1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.

2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.

3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.

<<< < Предыдущая 1 2 34 / 324 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]