Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении и
.pdf
Статья 24
товарищества, но и всех собственников земельных участков в границах
территории садоводства или огородничества. По расчетам законодателя,
помимо того, что такой правовой режим общего имущества соответствует статуту некоммерческого ТСН, он позволит избежать злоупотреблений в эксплуатации инфраструктуры садоводства или огородничества.
4. Разработчиками комментируемого Закона подчеркивается, что
одной из особенностей правового регулирования садоводства является
сближение правового режима садоводческих, огороднических товариществ с режимом товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ).
Причем некоторые правовые условия деятельности садоводческих или
огороднических товариществ с очевидностью заимствованы комментируемым Законом из принятых положений о ТСЖ. Это может быть
отнесено и к закреплению Законом № 217-ФЗ категории управления
имуществом общего пользования. Так, ч. 2 комментируемой статьи наряду со ст. 4, 5, 7 Закона № 217-ФЗ устанавливает основы управления
имуществом общего пользования.
Категория «управление имуществом общего пользования» настоящим Законом не раскрывается. Но исходя из общих положений
о правовом статусе садоводческого или огороднического товарищества
и правового режима имущества общего пользования товарищества под
управлением таким имуществом следует понимать осуществление
товариществом функций по обеспечению владения и пользования
имуществом общего пользования правообладателями садовых или
огородных земельных участков, поддержанию имущества в состоянии,
пригодном для использования, а также осуществлению соответствующих законодательству, уставу товарищества и правовому режиму
имущества общего пользования иных действий с имуществом (в том
числе распоряжение им, обеспечение уплаты налогов, организация
и проведение ремонта и (или) реконструкции и др.).
Заметим при этом, что Законом № 217-ФЗ не установлено, что
функция управления имуществом общего пользования может осуществляться только в отношении имущества, находящегося в собственности товарищества. Толкование комментируемой статьи позволяет
сделать вывод о том, что управление имуществом общего пользования
на территории садоводства или огородничества может осуществляться
товариществом независимо от права собственности на него.
Условие, согласно которому имуществом общего пользования мо
жет управлять только одно товарищество, с очевидностью заимствовано из ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений
в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.
-
121
Глава 6
Необходимо отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 7 комментируемого Закона (см. комментарий к данной статье) управление общим
имуществом должно осуществляться товариществом только в целях,
для которых такое товарищество создается.
В отличие от Закона № 217-ФЗ ЖК РФ обращается к категории
«управление имуществом общего пользования» весьма активно. Однако категория и механизм «управления имуществом общего пользования», предусмотренные ЖК РФ для ТСЖ, не могут рассматриваться
как аналогичные категории «управления имуществом общего пользования» СНТ или ОНТ.
Так, ст. 137 ЖК РФ предусмотрено, что ТСЖ вправе заключать
в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным
домом договоры. При этом имеется в виду, что само управление общим
имуществом многоквартирного дома должны осуществлять специализированные организации, а не само ТСЖ. Управление общим имуществом осуществляется на основании принятых в развитие ЖК РФ
нормативных правовых актов, регулирующих правила содержания
общего имущества в многоквартирном доме на основании договора
об управлении общим имуществом1.
В комментируемом же Законе под управлением имуществом общего пользования имеется в виду выполнение определенных функций
товариществом садоводов или огородников по содержанию имущества
общего пользования самостоятельно, без привлечения управляющих
компаний или иных лиц.
5. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает возможность обла
дания товариществом правом на имущество общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
Данное имущество может принадлежать товариществу как на праве
собственности, так и на ином праве.
Комментируемая норма должна применяться с учетом положений
ч. 1 ст. 25 комментируемого Закона (см. комментарий к статье). Исходя
из совокупного толкования названных норм в собственности товарищества может находиться только то имущество общего пользования,
-
1
См. в том числе постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил
изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг
и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность».
122
Статья 25
которое было создано или приобретено товариществом до вступления
в силу Закона № 217-ФЗ (1 января 2019 г.).
Имущество же общего пользования, расположенное в границах
территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня
вступления в силу комментируемого Закона, принадлежит на праве
общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками
земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Также в силу ч. 16 ст. 54 Закона № 217-ФЗ право коллективной
совместной собственности граждан на земельные участки общего
назначения садоводческого или огороднического некоммерческого
товарищества, возникшее до вступления в силу Закона № 217-ФЗ,
признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах
территории ведения гражданами садоводства или огородничества для
собственных нужд, пропорционально площади этих участков.
6. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает общее правило
пользования земельными участками общего назначения в границах
территории садоводства или огородничества. Такое пользование осуществляется свободно и без ограничений собственниками земельных
участков для садоводства или огородничества, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.
Исходя из анализа данной нормы следует полагать, что она представляет собой фактический запрет на установление любых препятствий для прохода и проезда, а также для доступа граждан к своим
земельным участкам в границах территории садоводства или огородничества, в том числе путем их недопуска на территорию по мотивам,
например, неуплаты членских и иных взносов и т.п. Реализация этого
права не зависит от того, находится земельный участок общего назначения в общей долевой собственности собственников садовых
или огородных земельных участков, в собственности товарищества,
государственной или муниципальной собственности.
Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования
1. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления
123
Глава 6
в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей
долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных
участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
2. Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав
имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля
2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
3. В соответствии с решением общего собрания членов товарищества
недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах
территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую
долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных
участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии, что все
собственники земельных участков, расположенных в границах территории
садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество.
Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью
не является дарением.
4. Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества,
следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный
земельный участок.
5. При переходе права собственности на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или
огородничества, доля в праве общей собственности на имущество общего
пользования нового собственника такого земельного участка равна доле
в праве общей собственности на указанное имущество общего пользования
предыдущего собственника такого земельного участка.
6. Собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества,
не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество
общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный
участок.
124
Статья 25
7. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый или огородный земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество
общего пользования, являются ничтожными (в случае, если собственнику
садового или огородного участка принадлежит такая доля).
8. Имущество общего пользования, указанное в пункте 6 части 3 статьи 26 настоящего Федерального закона, может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации
или муниципального образования, на территориях которых расположена
территория садоводства или огородничества, в случае одновременного
соблюдения следующих условий:
1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;
2) в соответствии с федеральным законом указанное имущество может
находиться в государственной или муниципальной собственности;
3) в случае, если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных
участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной
передачи.
Комментарий
1. В соответствии с правилом, предусмотренным ч. 1 комментируемой статьи, недвижимое имущество общего пользования, включая
земельные участки общего назначения, должно принадлежать на праве
общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства
или огородничества. Это правило касается недвижимого имущества,
которое было создано (создается), приобретено (приобретается) после
дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ (1 января 2019 г.).
Имущество, созданное или приобретенное ранее 1 января 2019 г.,
может находиться в собственности тех же правообладателей (см.
ч. 3 ст. 24 Закона № 217-ФЗ) или на основании решения общего
собрания членов товарищества может быть передано безвозмездно
в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками
земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества (ч. 3 комментируемой статьи). При
этом в силу ч. 15 ст. 54 Закона № 217-ФЗ вопрос о безвозмездной
передаче имущества общего пользования садоводческого или ого-
125
Глава 6
роднического некоммерческого товарищества должен быть вынесен
на рассмотрение общего собрания членов товарищества не позднее
1 января 2024 г. Иными словами, если общим собранием членов
товарищества до 1 января 2024 г. решение не будет принято, недвижимое имущество, созданное или приобретенное до вступления
в силу комментируемого Закона, должно остаться в собственности
прежних правообладателей.
В целом товариществу может быть рекомендовано в установленный Законом № 217-ФЗ срок принять на общем собрании решение,
определяющее юридическую судьбу общего имущества, по следующим причинам. Территория садоводства или огородничества создается фактически навсегда, но не может все время быть в неизменном
виде. Рано или поздно придется создавать новые общие объекты:
электроподстанции, газопроводные и иные энергосети и другие объ
екты недвижимости, обеспечивающие ведение садоводства или огородничества. Не исключается и возможность приобретения новых
земельных участков или перепланировки имеющихся с изменением
конфигурации и площади участков общего назначения. В результате
если не передать недвижимость, находящуюся в общей собственности, в общую долевую собственность собственников садовых или
огородных земельных участков, то в границах одной территории
возникнут неизбежно два «вида» общего имущества: находящееся
в общей долевой собственности граждан (по новому законодательству) и находящееся в собственности товарищества как юридического
лица (по предыдущему законодательству). Причем использование
и содержание такого имущества будут затруднены тем, что оно объективно будет и использоваться, и содержаться совместно, представляя
собой единый имущественный комплекс, независимо от того, в чьей
собственности находятся отдельные составляющие. Еще одна существенная причина заключается в том, что возведенные после 1 января
2019 г. объекты недвижимости в соответствии с комментируемой
статьей должны находиться в общей долевой собственности граждан – собственников садовых или огородных земельных участков.
При этом согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности
на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке,
к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением
и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том
же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права
собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам
-
126
Статья 25
порядок пользования земельным участком определяется с учетом
долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Таким образом,
возведение на землях общего назначения, находящихся в собственности садоводческого или огороднического товарищества, объектов
недвижимости общего пользования, находящихся в общей долевой
собственности граждан, все равно потребует передачи гражданам
права на землю в силу положений ЗК РФ.
В любом случае нахождение в границах одной территории садоводства или огородничества разных объектов общего пользования
в собственности разных лиц с очевидностью сделает их правовой режим сложнее.
Если же в товариществе принимается решение о проведении собрания для определения правовой судьбы общего имущества, то целесообразно поставить на повестку несколько вариантов, требующих
специального решения: 1) передача общего недвижимого имущества
в общую долевую собственность собственников земельных участков
садоводства или огородничества; 2) передача общего имущества в государственную или муниципальную собственность (ч. 8 комментируемой
статьи). Отказ общего собрания от любого из вариантов будет означать,
что недвижимое имущество общего пользования сохранит правовой
режим, установленный на основании Закона № 66-ФЗ.
Следует подчеркнуть, что на общее собрание в силу ст. 5, 17 Закона
№ 217-ФЗ должны быть приглашены лица, не являющиеся членами
товарищества, но обладающие правами на садовые и огородные земельные участки.
Ввиду необходимости решения вопроса о налогообложении имущества садоводства, находящегося в общей собственности садоводов,
в целом следует учитывать разъяснения Министерства финансов РФ,
данные в письмах от 20.08.2018 № 03-05-05-01/58720, от 27.06.2018
№ 03-05-06-01/44169 и от 20.08.2018 № 03-03-07/58839. В этих письмах разъяснено в том числе, что физические лица, на которых будет
зарегистрировано право общей долевой собственности на имущество
общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, будут признаваться налогоплательщиками
земельного налога и налога на имущество физических лиц с момента
государственной регистрации права на соответствующий объект
недвижимости. Причем Минфин России подчеркивает, что при
определении, в чьей собственности должно находиться общее имущество, на основании решения общего собрания (см. ст. 17 Закона
127
Глава 6
№ 217-ФЗ и комментарий к ней) члены товарищества одновременно
решают, кто должен являться налогоплательщиком в отношении
такого имущества.
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
представляет собой юридический акт признания и подтверждения
возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права
и обременения недвижимого имущества и проводится посредством
внесения записи о праве на недвижимое имущество в ЕГРН.
Она осуществляется в соответствии с Законом о регистрации недвижимости, который регулирует отношения, возникающие в связи
с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним.
3. Установленный ч. 4 комментируемой статьи правовой режим
общей долевой собственности распространяется как на недвижимость
и земельные участки, так и на иное имущество. Обратим внимание
на то, что правовой режим общей долевой собственности на имущество общего пользования в границах территории садоводства или
огородничества помимо комментируемого Закона подчиняется также общим нормам ГК РФ (гл. 16 «Общая собственность»), а в части
владения, пользования и распоряжения земельным участком общего
назначения – нормам ЗК РФ.
Так, в силу ст. 395 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
гражданину или юридическому лицу в собственность осуществляется
бесплатно на основании решения уполномоченного органа в случае
предоставления земельного участка, образованного в соответствии
с проектом межевания территории и являющегося земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории
ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в общую долевую собственность лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах такой
территории, пропорционально площади этих участков. Согласно
ст. 3920 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные
на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без
нарушения требований к образуемым или измененным земельным
участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения
в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам
на праве частной собственности либо на таком земельном участке
128
Статья 26
расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют
право на приобретение такого земельного участка в общую долевую
собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне
арендатора.
Части 4–7 комментируемой статьи устанавливают исключения
в отношении судьбы доли в праве общей собственности на имущество общего пользования и земельные участки общего назначения
из общего правила ст. 246, 250 ГК РФ, согласно которому участник
долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею
иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил
преимущественной покупки такой доли.
Данное регулирование сходно с регулированием, установленным
в отношении права собственности на общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме (ст. 36, 44 ЖК РФ и др.).
4. В соответствии с ч. 8 комментируемой статьи отдельные виды
имущества общего пользования, такие как автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты, могут быть по решению общего собрания переданы безвозмездно
в государственную собственность субъекта РФ или муниципального
образования, на территориях которых расположена территория садоводства или огородничества, при соблюдении указанных в данной
части условий.
ГЛАВА 7. ПОДДЕРЖКА ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ВЛАСТИ И ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА И ОГОРОДНИЧЕСТВА
Статья 26. Формы и порядок поддержки ведения садоводства и ого-
родничества
1. Поддержка ведения садоводства и огородничества органами государственной власти и органами местного самоуправления осуществляется исходя из особой социальной значимости садоводства и огородничества.
2. Федеральные органы государственной власти вправе осуществлять
поддержку садоводства и огородничества за счет средств федерального
бюджета.
129
Глава 7
3. В целях оказания государственной и муниципальной поддержки
садоводства и огородничества органы государственной власти субъектов
Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе:
1) создавать в своей структуре подразделения, обеспечивающие реализацию региональной и муниципальной политики по поддержке садоводства
и огородничества;
2) принимать государственные и муниципальные программы поддержки
садоводства и огородничества, в том числе инвестиционные программы;
3) вести просветительскую работу в целях популяризации ведения
садоводства и огородничества;
4) организовывать в границах территории садоводства или огородничества снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, снабжение топливом в пределах полномочий, установленных
законодательством Российской Федерации;
5) осуществлять финансирование выполнения комплексных кадастровых работ применительно к кадастровым кварталам, в границах которых
расположены территории садоводства или огородничества;
6) по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах
территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать
в государственную собственность субъекта Российской Федерации или
муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения,
связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии
с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности.
4. Органы государственной власти и органы местного самоуправления при принятии решений в области градостроительной деятельности
и деятельности в области охраны окружающей среды учитывают мнение
правообладателей садовых и огородных земельных участков в случае,
если такие решения затрагивают их интересы и подлежат обсуждению
на общественных (публичных) слушаниях в соответствии с законодатель
ством Российской Федерации.
5. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку
развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных
законодательством Российской Федерации.
6. Порядок осуществления мер государственной и муниципальной
поддержки ведения садоводства и огородничества, предусмотренных
частью 3 настоящей статьи, устанавливается соответственно органами
-
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]