Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении и
.pdf
Статья 22
товарищества препятствует реализации возложенных уставом обязанностей
и нарушает права истца, в соответствии с учредительными документами
несущего персональную ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение функций перед общим собранием.
При этом исполнение таких решений на практике может затянуть-
ся на долгие месяцы, в связи с чем в случае конфликтных ситуаций
на общем собрании при избрании нового председателя членам товарищества необходимо принять решение о признании старой печати
товарищества недействительной и поручить новому председателю
заказать изготовление новой печати.
ГЛАВА 5. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ САДОВЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ И ОГОРОДНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,
СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА НА САДОВЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ
Статья 22. Предоставление садовых земельных участков и огородных
земельных участков, земельных участков общего назначения
1. Предоставление товариществу и членам товарищества земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом
Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
2. Распределение земельных участков между членами товарищества
осуществляется на основании решения общего собрания членов товарищества согласно реестру членов товарищества. Условные номера таких
участков указываются в реестре членов товарищества и проекте межевания территории.
3. Садовые земельные участки и огородные земельные участки, нахо-
дящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных
федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Комментарий
1. Приобретение прав на земельные участки является основным
условием осуществления гражданами такого вида деятельности, как
садоводство или огородничество. В силу комментируемого Закона
101
Глава 5
граждане могут приобретать земельные участки, находящие в любой
форме собственности, если категория земель и разрешенное использование допускают на таких участках названные виды деятельности.
Земельные участки могут быть приобретены у частных лиц, у органов
местного самоуправления (если участок находится в муниципальной
собственности), у органов государственной власти субъекта РФ, если
участок находится в собственности субъекта РФ, или у уполномоченного федерльного органа исполнительной власти, если земельный
участок находится в собственности федеральной.
Общий порядок приобретения прав, виды прав на землю, на ос-
новании которых возможно использование земельных участков в целях садоводства или огородничества, устанавливаются ЗК РФ. Лишь
отдельные специальные нормы, направленные на урегулирование
земельных отношений (при условии, что это допускается ЗК РФ),
устанавливаются комментируемым Законом. Кроме того, отдельные
вопросы предоставления земельных участков для садоводства или
огородничества из собственности субъектов РФ или муниципальной собственности могут быть урегулированы законом субъекта РФ,
а также в части, не противоречащей федеральному законодательству
или законодательству субъекта РФ, нормативными правовыми актами
органов местного самоуправления.
При уяснении порядка реализации отдельных норм законодатель-
ства, регулирующего в том числе вопросы приобретения, кадастрового
учета и регистрации прав на земельные участки для садоводства или
огородничества, возможно обращение к документам, издаваемым
уполномоченными органами государственной власти. Так, Минэкономразвития России утвержден Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц),
общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития
России, и принимаемых мер1.
2. Приобретение земельных участков для садоводства или огородни-
чества должно осуществляться из земель, для которых в силу закона допускается такой вид их использования. На это указывает прежде всего
категория земель. Так, для целей ведения садоводства и огородничества
(как коллективного, так и индивидуального) могут использоваться
земли сельскохозяйственного назначения (абзац четвертый п. 1 ст. 78
ЗК РФ). В границах земель населенных пунктов, предназначенных
1
Сайт Минэкономразвития России. URL: http://economy.gov.ru (дата обращения:
25.07.2019).
102
Статья 22
для сельскохозяйственного использования (подп. 6 п. 1 ст. 85 ЗК РФ),
также возможно ведение садоводства и огородничества.
Частью 11 ст. 23 Закона № 217-ФЗ в этом смысле предусмотрено,
что садовые и огородные земельные участки могут быть образованы
из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного
назначения.
В то же время ЗК РФ специально указывает на то, что на землях
особо охраняемых природных территорий федерального значения
предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества запрещается (подп. 1 п. 7 ст. 95 ЗК РФ).
Вместе с тем и земли, отнесенные к категории земель сельскохо-
зяйственного назначения, далеко не всегда могут использоваться для
ведения садоводства и огородничества. Согласно п. 6 ст. 79 ЗК РФ земли, отнесенные к сельскохозяйственным угодьям, не могут включаться
в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов,
жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном
участке. В силу той же статьи ЗК РФ сельскохозяйственные угодья – это
пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними
насаждениями (садами, виноградниками и др.), входящие в состав
земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные
угодья, используемые таким же образом, могут быть и в составе земель
населенных пунктов. Следует подчеркнуть, что сельскохозяйственными
угодьями признаются не все земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства, а только те из них, что используются непосредственно в качестве средства производства, т.е. для выращивания
сельскохозяйственных культур или выпаса скота.
Сведения о категории и разрешенном использовании земель офи-
циально фиксируются в правоустанавливающих и в правоудостоверяющих документах. Информация о категории земель и разрешенном их
использовании должна содержаться в ЕГРН.
Также и не все земли населенных пунктов могут быть использо-
ваны в целях садоводства или огородничества и отнесены к землям
сельскохозяйственного использования.
Например, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного
округа от 23.01.2018 № Ф03-5169/2017 по делу № А59-993/2017 садовому
некоммерческому товариществу было правомерно отказано в изменении
границ территориальной зоны озелененных территорий и изменении вида
разрешенного использования зоны рекреационного разночтения – зоны
103
Глава 5
озелененных территорий общего пользования на зону садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, поскольку в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны
в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками,
городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами,
береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также
в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятия физической культурой и спортом (ч. 11 ст. 35
ГрК РФ, п. 9 ст. 85 ЗК РФ).
3. Помимо выяснения категории и разрешенного использования
земельного участка важное значение для возможности приобретения
и использования его для садоводства и огородничества имеет наличие
или отсутствие на данной территории режима зоны (зон) с особыми
условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ). Дело в том,
что в границах целого ряда ЗОУИТ (охранные зоны магистральных
газо- и нефтепроводов, охранные зоны объектов культурного наследия и др.) может быть запрещено или существенно ограничено любое
строительство, а также отдельные виды деятельности (в том числе
сельскохозяйственной). При установлении ЗОУИТ на землях, в соответствии с категорией и разрешенным использованием которых
допускалось ведение садоводства и огородничества, осуществление
такого вида деятельности может быть невозможно.
Порядок установления и соблюдения режима ЗОУИТ предусмо-
трен в настоящее время гл. XIX ЗК РФ. Их регистрация предусмотрена Законом о регистрации недвижимости. Однако несмотря на то,
что в последнее время на законодательном уровне ликвидировано
значительное количество пробелов в регулировании отношений
по поводу установления и соблюдения режима ЗОУИТ, при приобретении прав на земельные участки, в том числе для садоводства
и огородничества, могут возникнуть затруднения с получением достоверной информации о наличии на территориях таких зон и их режиме
с учетом того, что процесс закрепления сведений о ЗОУИТ в ЕГРН
не завершен, а целый ряд ЗОУИТ устанавливается не на основании
закона, а на основе подзаконных нормативных актов или технических
документов.
Поэтому может быть рекомендовано по возможности тщательное
наведение справок о размещении в пределах муниципального образования объектов, в целях охраны и эксплуатации которых устанавливается ЗОУИТ.
104
Статья 22
Достоверную информацию о категории и разрешенном исполь-
зовании земель, а также об установленных ЗОУИТ следует получить
до начала процедур приобретения земельных участков для садоводства
и огородничества. При недостатке информации в официальных ин
формационных источниках целесообразно обратиться за сведениями
в уполномоченные органы местного самоуправления или субъекта РФ,
в пределах которых расположены земли. Обратим внимание на то,
что даже принятие решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, правовой режим которого не допускает
использование его для садоводства или огородничества, не является
основанием признания предоставления и дальнейшего использования
земельного участка законным. Использование же земельного участка
не по целевому назначению является основанием для привлечения
лица к административной ответственности в соответствии с КоАП РФ
(ст. 8.8) либо основанием для изъятия земельного участка у правообладателя (ст. 239 ГК РФ, ст. 45 ЗК РФ).
4. Земельные участки для ведения садоводства или огородничества
могут быть приобретены либо на основании права собственности, либо
на ином праве, предусмотренном ЗК РФ. Исходя из ч. 1 ст. 5 и ч. 11
ст. 12 комментируемого Закона земельные участки могут принадлежать
гражданам на праве собственности. Кроме того, земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности
и расположенные в границах территории садоводства или огородничества, могут принадлежать гражданам на праве пожизненного
наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования
либо на праве аренды.
5. Порядок предоставления земельных участков для садоводства
и огородничества из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как уже было отмечено, закреплен ЗК РФ.
Так, ст. 393 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи. При этом
подп. 2 п. 2 ст. 39 ЗК РФ предусматривается, что за плату в собственность гражданам для ведения садоводства земельные участки могут
быть предоставлены без проведения торгов.
Далее в силу ст. 395 ЗК РФ из земель, находящихся в государствен-
ной или муниципальной собственности, бесплатно могут быть предоставлены в собственность граждан земельные участки, образованные
в соответствии с проектом межевания территории и являющиеся зе-
-
105
Глава 5
мельными участками общего назначения, расположенными в границах
территории ведения гражданами садоводства или огородничества для
собственных нужд. Такие земельные участки предоставляются в общую
долевую собственность только лицам, являющимся собственниками
земельных участков, расположенных в границах такой территории,
и пропорционально площади этих участков.
Исходя из указанной нормы граждане должны приобрести в соб-
ственность земельные участки для садоводства или огородничества,
и только это дает им основание приобретения в общую долевую собственность земельных участков общего пользования.
Помимо права собственности земельные участки из земель, нахо-
дящихся в государственной или муниципальный собственности, для
садоводства или огородничества могут быть предоставлены гражданам
в аренду.
Согласно подп. 8 п. 2 ст. 396 ЗК РФ без проведения торгов может
быть предоставлен ограниченный в обороте в силу ст. 27 ЗК РФ, иных
федеральных законов земельный участок для садоводства, а также
земельный участок, являющийся земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории ведения гражданами
садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам,
являющимся правообладателями садовых или огородных земельных
участков в границах такой территории со множественностью лиц
на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления
указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического
некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории).
Земельный участок может быть предоставлен из земель, находящихся
в публичной собственности, для садоводства или огородничества также
и в безвозмездное пользование (ст. 3910 ЗК РФ). На основании этого
положения земельный участок может быть предоставлен садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок
не более чем пять лет (подп. 11 п. 2 ст. 3910 ЗК РФ). Предоставление
земельного участка товариществу предполагает не пользование им,
а осуществление действий по подготовке планировки территории и его
последующего раздела. Так, в силу п. 4 ст. 3910 ЗК РФ договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с садоводческим некоммерческим товариществом, должен предусматривать
обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении
соответствующего земельного участка проекта планировки территории
106
Статья 22
и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии
с утвержденным проектом межевания территории.
Кроме того, согласно п. 6, 7 ст. 3910 ЗК РФ предельный размер зе-
мельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являющегося предметом договора безвозмездного
пользования, заключаемого с садоводческим или огородническим
некоммерческим товариществом, не может превышать площадь, рассчитанную как сумма площади земельных участков, которые будут
образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и площади земельных
участков общего назначения. А в целях определения предельного
размера земельного участка площадь земельных участков, которые
будут образованы для предоставления членам садоводческого или
огороднического некоммерческого товарищества, определяется как
произведение количества членов такого товарищества и установленного предельного максимального размера указанных земельных участков. Площадь земельных участков общего назначения определяется
в размере от 20 до 25% площади земельных участков, которые будут
образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, определенной по правилам,
предусмотренным п. 7 ст. 3910 ЗК РФ.
Приведенные выше положения не означают, что предоставление
земельных участков для садоводства или огородничества из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
должно осуществляться без проведения торгов. Торги в форме аукциона также могут быть проведены. Предоставление земельных участков
без торгов и на основании торгов (аукциона) объединено ЗК РФ в еди
ную процедуру (ст. 3918 ЗК РФ), призванную обеспечить как публичность процедуры, так и учет максимального числа интересов граждан.
При проведении аукциона требуется соблюдение правил прове-
дения аукционов, предусмотренных ЗК РФ (ст. 3912, 3913, 3918 и др.).
В частности, п. 2 ст. 3913 ЗК РФ установлено, что в случае, если земельный участок предоставляется гражданам для садоводства, аукцион
не проводится в электронной форме.
Что касается порядка предоставления земельных участков для са-
доводства или огородничества без проведения торгов, то в силу п. 8
ст. 3914 ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам для
ведения садоводства (за исключением случаев, если в соответствии
с федеральными законами или законами субъекта РФ предусмотре-
-
107
Глава 5
но право отдельных категорий граждан на приобретение земельных
участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном
порядке) осуществляется с учетом особенностей, установленных ст. 3918
ЗК РФ. Так, п. 1 ст. 3919 ЗК РФ, в частности, предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, отдельным категориям граждан
в собственность бесплатно по основаниям, указанным в подп. 6 и 7
ст. 395 ЗК РФ, осуществляется однократно. Если гражданин имеет
право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно
по нескольким основаниям, перечисленным в подп. 6 и 7 ст. 395 ЗК РФ,
этот гражданин вправе получить бесплатно в собственность земельный
участок по одному из указанных оснований.
Для получения права на земельный участок необходимо составить
заявление и представить его и иные предусмотренные ст. 3915 ЗК РФ
документы в уполномоченный орган для предварительного согласования. К составлению заявления и подготовке документов к нему согласно со ст. 3915 ЗК РФ необходимо относиться внимательно и ответственно, поскольку неточности и ошибки могут привести к отказу в его
принятии. Так, в принятии заявления может быть отказано (подп. 16
ст. 3916 ЗК РФ), если в заявлении о предоставлении земельного участка
садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу
указана площадь испрашиваемого земельного участка, превышающая
предельный размер, установленный п. 6 ст. 3910 ЗК РФ.
Особое внимание при приобретении прав на земельные участки
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует обратить на положения ст. 3918 ЗК РФ, определяющей особенности предоставления земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, гражданам
для индивидуального жилищного строительства, ведения личного
подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства,
гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Названной статьей предусмотрено, в частности, что в случае по-
ступления заявления гражданина о предварительном согласовании
предоставления земельного участка или о предоставлении земельного
участка для ведения садоводства уполномоченный орган в срок, не превышающий 30 дней с даты поступления любого из этих заявлений,
совершает одно из следующих действий:
– обеспечивает опубликование извещения о предоставлении зе-
мельного участка для указанных целей (далее – извещение) в порядке,
108
Статья 22
установленном для официального опубликования (обнародования)
муниципальных правовых актов уставом поселения, городского
округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети
«Интернет»;
– принимает решение об отказе в предварительном согласовании
предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении
земельного участка в соответствии с п. 8 ст. 3915 или ст. 3916 ЗК РФ.
В извещении указываются:
1) информация о возможности предоставления земельного участка
с указанием целей этого предоставления;
2) информация о праве граждан, заинтересованных в предоставлении
земельного участка, в течение 30 дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе
на право заключения договора аренды такого земельного участка; адрес
и способ подачи заявлений; дата окончания приема заявлений;
3) адрес или иное описание местоположения земельного участ-
ка; кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии
с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением
случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать; площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка,
если подано заявление о предоставлении земельного участка, который
предстоит образовать;
4) реквизиты решения об утверждении проекта межевания тер-
ритории в случае, если образование земельного участка предстоит
в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
условный номер испрашиваемого земельного участка; адрес сайта
в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором размещен утвержденный проект;
5) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой рас-
положения земельного участка, в соответствии с которой предстоит
образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.
В случае если земельный участок предстоит образовать в соот-
ветствии со схемой расположения земельного участка (см. ст. 1110
ЗК РФ) и схема расположения земельного участка представлена в фор
ме электронного документа, данная схема прилагается к извещению,
-
109
Глава 5
размещенному на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испра-
шиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении
участвовать в аукционе.
Если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения заяв-
ления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили,
уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
– осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или
проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их
подписание и направление заявителю при условии, что не требуется
образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
– принимает решение о предварительном согласовании предостав-
ления земельного участка в соответствии со ст. 3915 ЗК РФ при условии,
что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его
границы подлежат уточнению в соответствии с Законом о регистрации
недвижимости, и направляет указанное решение заявителю. В случае
если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию
в соответствии со ст. 35 Закона о введении в действие ЗК РФ, срок
принятия указанного решения может быть продлен не более чем до 45
дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании
предоставления земельного участка.
Заметим при этом, что законом предусмотрена обязанность упол-
номоченного органа уведомлять заявителей об отсутствии заявлений
иных граждан, поступивших в срок, и о продлении срока принятия
решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, что в целом является одним из способов гарантий их
прав как лиц, претендующих на земельный участок, и права на землю
в будущем.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельно-
го участка является основанием для предоставления земельного участка
без проведения торгов в порядке, установленном ст. 3917 ЗК РФ.
В случае поступления в течение 30 дней со дня опубликования из-
вещения заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе
уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих
заявлений принимает решение:
– об отказе в предоставлении земельного участка без проведения
аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]