Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении и
.pdf
Статья 54
ка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего
Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое
некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого
государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается.
25. Утвержденные до дня вступления в силу настоящего Федерального
закона проекты организации и застройки территорий некоммерческих
организаций, указанных в части 1 настоящей статьи, а также иные документы, на основании которых осуществлялось распределение земельных
участков в границах таких территорий, являются действительными.
26. Территориальные зоны ведения дачного хозяйства, а также терри
тории, предназначенные для ведения дачного хозяйства, в составе иных
территориальных зон, установленные в составе утвержденных до дня
вступления в силу настоящего Федерального закона правил землепользования и застройки, считаются соответственно территориальными зонами
садоводства и территориями садоводства.
27. Вступление в силу настоящего Федерального закона не является
основанием для принятия органами государственной власти или органами
местного самоуправления решений, предусматривающих отмену мер госу
дарственной или муниципальной поддержки, введенных до дня вступления
в силу настоящего Федерального закона.
28. В случае, если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территория
ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных
нужд определяется:
1) в соответствии с проектом организации и застройки территории,
утвержденным по ходатайству некоммерческой организации, указанной
в части 1 настоящей статьи, или иного документа, на основании которого
осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков
между членами указанной организации;
2) при отсутствии документов, указанных в пункте 1 настоящей части, в соответствии с границами земельного участка, предоставленного
до дня вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года
№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан» некоммерческой организации, указанной в части 1
настоящей статьи, или организации, при которой указанная организация
была создана для ведения гражданами садоводства, огородничества или
дачного хозяйства.
-
-
211
Глава 9
29. Граждане, являющиеся членами некоммерческих организаций,
указанных в части 1 настоящей статьи, до дня вступления в силу настоящего Федерального закона сохраняют свое членство в указанных организациях после дня вступления в силу настоящего Федерального закона
и право пользования имуществом общего пользования, расположенным
на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для
собственных нужд, управление которым осуществляет указанная некоммерческая организация.
30. Вступление в силу настоящего Федерального закона не может
являться самостоятельным основанием для исключения граждан из числа членов некоммерческих организаций, указанных в части 1 настоящей
статьи.
31. Уплаченные до дня вступления в силу настоящего Федерального
закона вступительные взносы гражданам не возвращаются.
32. Зарегистрированное до дня вступления в силу настоящего Федерального закона право собственности граждан на хозяйственные строения
и сооружения, которые являются объектами капитального строительства,
строительство которых осуществлено на огородном земельном участке
и которые не являются самовольными постройками, сохраняется.
33. Реестр членов некоммерческих организаций, указанных в части 1
настоящей статьи, признается реестром членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, предусмотренным статьей 15 настоящего Федерального закона.
Комментарий
1. Настоящий Закон внес целый ряд существенных изменений
в правовое регулирование порядка ведения гражданами садоводства
и огородничества. Переход к новому порядку так или иначе затрагивает
интересы миллионов граждан и создаваемых ими некоммерческих организаций, поэтому при разработке Закона стояла задача сделать этот
переход максимально простым, постепенным, необременительным
для садоводов и огородников.
Так, ч. 1–6 комментируемой статьи посвящены вопросам изменения организационно-правовой формы и наименования некоммерческой организации, создаваемой гражданами для ведения садоводства
либо огородничества.
Они связаны с тем, что Закон № 217-ФЗ установил единственную
организационно-правовую форму такой организации – это некоммерческое товарищество. А Законом № 66-ФЗ, который утратил силу
212
Статья 54
с 1 января 2019 г., предусматривались три возможные формы указанных юридических лиц: наряду с некоммерческим товариществом это
некоммерческое партнерство и потребительский кооператив. Соответственно возникает вопрос о том, требуется ли реорганизация объединений, созданных в одной из последних двух названных форм.
Комментируемая статья в ч. 1 определяет, что по общему правилу
реорганизации не требуется, а все исключения из этого правила установлены данной статьей, но по существу в ней указан только один
такой случай – в ч. 4 (см. комментарий к ней).
2. Части 2 и 3 комментируемой статьи посвящены решению вопроса о дальнейшей деятельности тех садоводческих и огороднических
организаций, которые были созданы до вступления в силу настоящего
Закона в форме некоммерческого партнерства. Анализ содержания
этих частей показывает, что реорганизации таких партнерств не требуется, поскольку указание на необходимость ее проведения отсутствует. Упоминаемое же в комментируемых частях статьи приведение
уставов этих организаций в соответствие с нормами настоящего Закона (точнее, с его ст. 1–28, которыми и регулируется, собственно,
статус садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ)
осуществляется в порядке, указанном в ч. 5 данной статьи, т.е. при
первом изменении их учредительных документов. Никаких специальных сроков для такого изменения документов не установлено, однако
они будут действовать только в части, не противоречащей названным
выше статьям Закона № 217-ФЗ.
Закон № 66-ФЗ довольно скупо регулировал особенности правового положения садоводческих и огороднических некоммерческих
партнерств, однако он устанавливал в п. 4 ст. 4 положение о том, что
имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким
партнерством на взносы его членов, является собственностью некоммерческого партнерства как юридического лица. Вопрос о порядке
передачи такого имущества в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества
для собственных нужд, урегулирован ч. 14–16 комментируемой статьи.
Следует отметить также, что некоммерческие партнерства в соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ Федеральным законом
от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской
Федерации», не являются самостоятельной организационно-правовой
213
Глава 9
формой некоммерческих организаций, а представляют собой разновидность союза (ассоциации), поэтому к некоммерческим партнерствам,
созданным до дня вступления этого Федерального закона в силу, в соответствии с п. 5 ст. 8 данного Федерального закона применяются
нормы гл. 4 ГК РФ об ассоциациях (союзах). Соответственно Закон
№ 217-ФЗ как более поздний и специальный отменяет это положение в отношении садоводческих и огороднических некоммерческих
партнерств, созданных до 1 сентября 2014 г. (даты вступления в силу
Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ), и к ним с 1 января 2019 г.
применяются положения о некоммерческих товариществах.
3. Потребительские кооперативы в соответствии с ГК РФ являются одной из организационно-правовых форм некоммерческих
организаций. Однако Законом № 217-ФЗ они в качестве формы
ведения гражданами садоводства и огородничества не предусмотрены, поэтому им надлежит осуществить реорганизацию в виде
преобразования в ТСН.
Нельзя не отметить, что в данном случае возникает некоторое
противоречие с ГК РФ, в соответствии с п. 3 ст. 1232 которого потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную
некоммерческую организацию или фонд; в ТСН может быть преобразован только жилищный или жилищно-строительный кооператив,
а изменений приведенной статьи ГК РФ комментируемым Законом
не вносится.
В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи предусматривается
и другой вариант для членов садоводческого, огороднического кооператива – принятие решения о продолжении деятельности в качестве
кооператива, но сельскохозяйственного. В этом случае преобразования не требуется, но необходимо будет привести устав кооператива
в соответствие с положениями Закона о сельхозкооперации. Этот
вариант представляется малоприменимым, поскольку, как указано
в этой же ч. 4 ст. 54 Закона № 217-ФЗ, сельскохозяйственный кооператив создается для деятельности, не связанной с ведением садоводства и огородничества на садовых и огородных земельных участках.
Целью объединения граждан в данном случае является именно ведение садоводства и огородничества (и именно с этой целью создавались в свое время садоводческие и огороднические кооперативы),
а разрешенным использованием занимаемых ими земельных участков
является садоводство, огородничество, а не сельскохозяйственное
производство.
214
Статья 54
4. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает в отношении тех
некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения
садоводства, огородничества или дачного хозяйства до вступления
в действие Закона № 217-ФЗ, реорганизация которых не требуется,
порядок приведения учредительных документов в соответствие с названным Законом.
Данные некоммерческие организации образовывались в соответствии с Законом № 66-ФЗ, согласно п. 3 ст. 16 которого учредительным
документом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения являлся устав, утвержденный общим собранием
учредителей некоммерческого объединения.
Установлено, что немедленного изменения устава не требуется
(хотя организация вправе это сделать). Он будет действовать в той
части, которая не противоречит положениям комментируемого Закона. Когда возникнет необходимость внесения в устав какого-либо
изменения (например, вследствие приятия решения об изменении
порядка управления или порядка внесения взносов), для того, чтобы
это изменение зарегистрировать, потребуется составление и представление для государственной регистрации новой редакции устава,
которая соответствует Закону № 217-ФЗ.
5. Вследствие приведения в соответствие с Законом № 217-ФЗ
учредительных документов некоммерческих организаций, созданных
гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного
хозяйства до вступления Закона в действие, во многих случаях неизбежно изменятся их наименования: например, вместо «дачного некоммерческого товарищества» или «садоводческого некоммерческого
партнерства» будет «садоводческое некоммерческое товарищество».
Важно, что в соответствии с ч. 6 комментируемой статьи данные
изменения наименования не требуют обязательного внесения изменений в правоустанавливающие документы, такие как свидетельство
о праве собственности на земельный участок, а также иные документы, где указывается наименование данной организации. Однако
организация по решению ее органов управления может в любое время
обратиться в органы регистрации для внесения изменений в указанные документы.
6. Части 7, 8 комментируемой статьи посвящены вопросам разрешенного использования земельных участков для садоводства и огородничества, возникающим в связи с принятием Закона № 217-ФЗ.
Можно выделить три таких вопроса, урегулированных нормами указанных частей:
215
Глава 9
1) как известно, комментируемый Закон отказался от категории
дачного хозяйства, однако огромное количество земельных участков на сегодняшний день имеют вид разрешенного использования,
в котором указано на ведение дачного хозяйства. Часть 7 настоящей
статьи устанавливает, что такой вид разрешенного использования
приравнивается к ведению садоводства;
2) в настоящее время Классификатор предусматривает такие виды
разрешенного использования, как «ведение огородничества», «ведение
садоводства» и «ведение дачного хозяйства» (коды 13.1–13.3). Однако
разрешенное использование устанавливалось для земельных участков
и до утверждения названного Классификатора, и во многих случаях
встречаются самые разные варианты обозначения однотипных видов
разрешенного использования. Такие варианты и приведены в ч. 7 и 8;
они сгруппированы по видам разрешенного использования, установленным в отношении садовых земельных участков и огородных
земельных участков;
3) в указанном Классификаторе имеется вид разрешенного использования «садоводство» (код 1.5), входящий в раздел «сельскохозяйственное использование». В ч. 7 комментируемой статьи специально оговорено, что этот вид разрешенного использования не имеет
отношения к ведению гражданами садоводства для собственных нужд
и положения настоящей статьи на него не распространяются.
7. Положения ч. 9–11 комментируемой статьи связаны с изменением в связи с принятием Закона № 217-ФЗ подхода к наименованию
возводимых на садовом земельном участке зданий, предназначенных
для проживания граждан, использующих такой участок.
Закон № 66-ФЗ упоминал о жилых строениях, которые могут возводиться на садовых и дачных земельных участках, а также о некапитальных жилых строениях, возводимых на огородных земельных
участках. Комментируемый Закон перешел к понятиям жилого дома
и садового дома, которые могут быть размещены на садовом земельном
участке (см. комментарий к ст. 3). При этом у очень значительного
числа граждан в отношении расположенных на их садовых земельных
участках зданий в ЕГРН и в документах, подтверждающих права на такие здания, указаны использовавшиеся ранее наименования. Поэтому
в ч. 9 и 11 комментируемой статьи четко указано, что записи «жилое
здание», «жилое строение» означают жилой дом, а «нежилое здание»,
«нежилое сооружение», которое не является гаражом или хозяйственной постройкой (согласно определению ст. 3) и предназначено для
отдыха и временного пребывания людей, приравнивается к садовому
216
Статья 54
дому. Главным условием при этом является то, что здание расположено
на садовом, а не на огородном земельном участке.
Многих граждан в этой связи волнует вопрос о том, не повлияет ли
появление у них в связи с изменением законодательства жилого дома
на очередность получения ими жилья в том случае, если они состоят
на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В ч. 10 комментируемой статьи дается однозначный ответ на этот вопрос: площадь
жилых домов на садовых земельных участках не будет учитываться,
если граждане на день вступления Закона в силу уже состоят на учете
в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Министерство финансов РФ в письме от 27.04.2019 № 03-05-0402/31408 «Об исчислении земельного налога в отношении дачных
земельных участков» изложило свою позицию, согласно которой положения ч. 7 комментируемой статьи распространяются на правоотношения, возникающие при исчислении земельного налога (поскольку
НК РФ не содержит переходных положений, связанных с изменением
наименований садовых, огородных, дачных земельных участков); соответственно в отношении земельных участков, имеющих виды разрешенного использования «дачный земельный участок», «для ведения
дачного хозяйства» и «для дачного строительства», с 1 января 2019 г.
должна применяться налоговая ставка, установленная для земельных
участков, имеющих виды разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства».
8. Частями 12 и 13 комментируемой статьи предусмотрена альтернатива для тех некоммерческих объединений, которые созданы
до вступления в силу Закона № 217-ФЗ и члены которых не желали
бы дальнейшего функционирования этого объединения в качестве
садоводческого товарищества. В первую очередь это актуально для
бывших дачных кооперативов, товариществ и некоммерческих партнерств, многие из которых находятся на территории дачных поселков.
Установлено, что такие организации могут стать ТСЖ без проведения
реорганизации путем внесения изменения в устав, но для этого требуется наличие одновременно нескольких условий:
– некоммерческая организация может быть садоводческой или
дачной, но не огороднической;
– соответствие этой организации положениям жилищного законодательства о создании ТСЖ. Понятие ТСЖ и порядок его создания
урегулированы, в частности, ст. 135, 136 ЖК РФ.
Пунктом 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ установлено, что ТСЖ может быть
создано собственниками нескольких расположенных близко жилых
217
Глава 9
домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых
имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы
инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного
жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его
устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов;
– земельные участки членов этой некоммерческой организации
должны быть расположены в границах населенного пункта (следует
отметить, что в данном случае в тексте комментируемой нормы не говорится обо всех земельных участках, – следовательно, достаточно,
чтобы это была их часть);
– на всех таких земельных участках должны находиться жилые
дома;
– вид разрешенного использования указанных земельных участков
должен быть изменен на «индивидуальное жилищное строительство».
9. Части 14, 15 комментируемой статьи посвящены вопросам, связанным с имуществом общего пользования созданных до вступления в силу Закона № 217-ФЗ организаций садоводов и огородников.
По сравнению с Законом № 66-ФЗ изменилось название земельных
участков, входящих в имущество общего пользования соответствующей
некоммерческой организации: они выделяются в качестве земельных
участков общего назначения. Норма ч. 14 настоящей статьи подтверждает, что для всех созданных до вступления в силу Закона № 217-ФЗ
организаций садоводов, огородников и дачников (кроме тех, которые
приняли решение изменить устав на ТСЖ либо преобразоваться в кооператив) их имущество общего пользования является имуществом
общего пользования садоводческого или огороднического товарищества, а входящие в его состав земельные участки – земельными
участками общего назначения.
Однако в соответствии с Законом № 66-ФЗ (ст. 4) имущество общего пользования в садоводческих, огороднических, дачных потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах является
собственностью самой такой организации как юридического лица,
а в садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих товариществах – частично собственностью товарищества как юридического
лица (имущество общего пользования, приобретенное или созданное
за счет средств специального фонда), частично совместной собственностью его членов (имущество, приобретенное или созданное таким
товариществом за счет целевых взносов).
218
Статья 54
Комментируемый же Закон № 217-ФЗ в ст. 15 устанавливает, что
имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым
имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня
вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на
праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории
садоводства или огородничества, пропорционально площади этих
участков. Этой же статьей установлен и порядок передачи имущества
общего пользования, являющегося собственностью некоммерческой
организации садоводов, огородников, в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах
территории садоводства, огородничества (см. комментарий к ст. 15).
Часть 15 комментируемой статьи устанавливает для случаев, когда
имущество общего пользования создано до вступления в силу Закона № 217-ФЗ, обязательное проведение общего собрания членов
садоводческого, огороднического некоммерческого товарищества
в течение пяти лет с момента вступления Закона в силу для решения
судьбы этого имущества. При принятии таким собранием решения
будет действовать правило ч. 3 ст. 15 Закона № 217-ФЗ о том, что для
передачи этого имущества в общую долевую собственность необходимо согласие всех собственников земельных участков, расположенных
в границах территории садоводства или огородничества.
10. Часть 16 комментируемой статьи содержит норму, которая решает давнюю проблему, возникшую еще в начале 90-х годов прошлого
столетия и до последнего времени обойденную вниманием законодателя, на что обоснованно обращалось внимание в юридической литературе1. Дело в том, что в соответствии с нормами ст. 8 Земельного кодекса
РСФСР 1991 г., действовавшей до 24 декабря 1993 г.2, земельные участки
могли принадлежать гражданам на праве коллективной совместной
собственности без определения для каждого из них конкретной земельной доли. В такую коллективную совместную собственность граждан, в частности, бесплатно передавались земли общего пользования
садоводческих товариществ, и до сих пор коллективная совместная
1
Бутовецкий А. И., Ковалева Е. Л. Комментарий к Закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный). М.:
Проспект, 2017. Комментарий к ст. 53.
2
До вступления в силу указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведении
земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией
Российской Федерации».
219
Глава 9
собственность указана в документах о праве на земельный участок
многих садоводческих товариществ. С момента вступления комментируемого Закона в силу такое право признается правом общей долевой
собственности лиц, имеющих в собственности земельные участки
на территории ведения садоводства или огородничества.
11. Статья 8 Закона № 66-ФЗ определяла, что граждане, ведущие
садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном
порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами
инфраструктуры и другим имуществом общего пользования за плату
на условиях договоров, заключенных с объединением в письменной
форме.
Комментируемый же Закон устанавливает в ст. 5 (см. комментарий
к ней), что лица, являющиеся обладателями прав на земельные участки, расположенные в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий
и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах
территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Законом для уплаты взносов членами товарищества.
Поэтому ч. 17 комментируемой статьи установлено, что заключенные
с указанными лицами договоры об использовании имущества общего
пользования действуют до окончания срока их действия, но не дольше
одного года с момента вступления в силу Закона № 217-ФЗ и в этот
период предусмотренная ст. 5 плата не взимается.
12. Части 18–21 комментируемой статьи посвящены вопросам
порядка предоставления гражданам садовых и огородных участков
из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в переходный период. Порядок предоставления таких
земельных участков и до вступления в силу Закона № 217-ФЗ, и после
его вступления в силу регулируется ЗК РФ, в частности ст. 3918, однако
редакция этой и ряда других статей ЗК РФ комментируемым Законом
изменена (см. комментарий к ст. 40). Наиболее значительная часть
изменений касается исключения понятий дачного хозяйства и дачных
земельных участков.
При этом в соответствии со ст. 13 Закона № 66-ФЗ обеспечение
граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками
являлось обязанностью органов местного самоуправления по месту
220
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]