Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 619
ментарий к п. 1 ст. 614 ГК). Для расторжения договора необходимо наличие факта невнесения платежей как минимум
три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5
ст. 614 ГК). Арендатор не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не
удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора;
4) невыполнение арендатором принятых на себя (или
установленных законом, иными нормативными актами)
обязательств по производству капитального ремонта (п. 1
ст. 616 ГК) в установленный (разумный срок). Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.
Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не может
быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями каких-либо обязательств
(см. п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11 января 2002 г. № 66). Так, договор аренды может быть
досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи
с включением арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом
порядке, производственной необходимостью эксплуатации
объекта самим арендодателем и т.д.
81
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Договор может быть расторгнут в судебном порядке
и по иным основаниям в том случае, если суд признал эти
основания существенными. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает на то, что существенными могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы или неполное внесение арендной
платы (см. информационное письмо ВАС РФ от 5 мая 1997 г.
№ 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»1, а также п. 26, 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11 января 2002 г. № 66).
2. Процедура досрочного расторжения договора аренды
состоит из двух стадий. Первая досудебная стадия связана
с исполнением арендодателем обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок, а в случае непринятия арендатором соответствующих мер – с направлением письменного
предложения о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).
Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у арендатора есть
право доказать невозможность исполнения обязательства
за установленный срок. После окончания данного срока наступает вторая стадия – судебное расторжение договора. Указанная процедура возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и подтвержденного факта письменного предупреждения
ответчика о необходимости исполнить свое обязательство
1
Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.
82
Статья 619
в разумный срок либо письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или
договором (а при его отсутствии – 30-дневный) срок ответ
или получен отрицательный ответ, суд принимает решение
об удовлетворении требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.
Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд
(см. п. 8 Приложения к Информационному письму ВАС РФ
от 5 мая 1997 г. № 14).
Статья 620. Досрочное расторжение договора
по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны
арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором
во время осмотра имущества или проверки его исправности при
заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
84
Статья 620
Комментируемая статья конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2
ст. 450 ГК). К основаниям одностороннего досрочного расторжения договора в комментируемой статье относятся:
во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом в соответствии с условиями договора
или с назначением имущества. Препятствованием пользованию имуществом может служить состояние имущества,
в котором оно непригодно для использования. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК).
Это установление соответствует общему правилу п. 2, 3
ст. 611 ГК РФ.
Другими препятствиями считаются передача имущества
без принадлежностей или относящихся к нему документов
(технического паспорта, сертификата качества и т.д.), а также иные действия или бездействие арендодателя;
во-вторых, наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые
не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором при заключении договора. Имеются в виду скрытые недостатки имущества, которые могут
быть обнаружены в процессе его использования. В данном
случае законодатель связывает наличие недостатков с моментом заключения договора. Но следует учитывать также
85
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
норму ст. 612 ГК РФ, согласно которой неосведомленность
арендодателя об этих недостатках в момент заключения договора не лишает арендатора права на досрочное расторжение договора;
в-третьих, неисполнение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт. Это положение соответствует
общему правилу ст. 616 ГК РФ. Срок капитального ремонта
может быть определен договором, вызван неотложной необходимостью, при отсутствии определенных сроков это должен быть любой разумный срок;
в-четвертых, переданное арендатору имущество оказалось в состоянии, непригодном для использования. Это основание действует, если ухудшение имущества вызвано не
зависящими от арендатора обстоятельствами: либо случайностью, либо форс-мажорными обстоятельствами. В данном случае арендатор не несет ответственность за ухудшение имущества.
Перечень оснований, приведенный в комментируемой
статье, не является исчерпывающим, он может быть дополнен законом (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК)
или договором (п. 2 ст. 450 ГК).
Комментируемая норма не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке. Так, могут быть
установлены основания расторжения договора по воле арендатора, не связанные с нарушением арендодателем своих
обязанностей. Одним из оснований правомерного расторжения договора может служить, в частности, утрата арендатором производственной необходимости в использовании
имущества.
86
Статья 620
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания
отказа арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. До обращения в суд арендатор
должен предложить арендодателю расторгнуть договор (п. 2
ст. 452 ГК). Если арендодатель не дает ответа в установленный срок, то арендатор может направить соответствующий
иск в суд. Срок указывается в предложении либо согласно
п. 2 ст. 452 ГК РФ составляет 30 дней.
Статья 621. Преимущественное право арендатора
на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор
обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия до-
говора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор
вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя
прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения
убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
88
Статья 621
1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть
исключено договором аренды. В отдельных случаях от него
отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК).
Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом
покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование
(например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном
рынке1), то также прекращается и преимущественное право
арендатора на заключение нового договора аренды.
3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее
исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые
желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.
1
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г.
по делу № А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу № А56-5285/2007 //
СПС «КонсультантПлюс».
89
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его
недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики1.
5. Преимущественное право арендатора на заключение
договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях
сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п.1 ст. 621 ГК РФ – «при прочих
равных условиях». Вследствие этого заключение договора
аренды на новый срок в результате реализации арендатором
своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются
не связанными условиями ранее действовавшего договора2.
6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании за-
1
Постановление ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу
№ КГ-А40/2224-06 и Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу № А56-8467/2006 // СПС «КонсультантПлюс».
2
См. п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]