Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 609
как применительно к договорам аренды зданий и сооружений согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только
на срок не менее одного года.
3. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном
порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом
выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда
предметом аренды является недвижимое имущество.
В случае несоблюдения правил о форме договора договор
считается незаключенным.
Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего
прочего, подлежит государственной регистрации. По поводу
государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 Информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53
указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое
помещение является объектом недвижимости, отличным от
здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе
Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского
кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2
статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок
не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
31
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок
менее одного года, не подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».
4. Спорным относительно формы и государственной регистрации договора аренды является вопрос о государственной
регистрации договоров, которыми вносятся изменения или
расторгаются заключенные договоры аренды (дополнительные соглашения к договорам аренды). Так, в Постановлении
Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу №
А40-26457/09-54-2041 отмечено, что не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим государственную регистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом ее изменения, который
предусмотрен в договоре. Определением ВАС РФ от 2 июля
2010 г. № ВАС-7975/10 по делу № А06-1605/2009 был подтвержден вывод, что, если договором аренды предусмотрено
право арендодателя на изменение в одностороннем порядке
размера арендной платы при изменении базовой величины
годовой арендной платы вследствие принятия органами местного самоуправления актов, определяющих ее размер, такие
соглашения об изменении размера арендной платы не подлежат обязательной государственной регистрации.
1
Вестник ВАС РФ. 2010. № 8.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один
месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного
на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также
для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если
срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока
прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным
на срок, равный предельному.
1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в со-
ответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной
33
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами,
а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, в частности
условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу
№ А79-3051/2009).
В том случае, если срок определен периодом времени,
то начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет
определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ
стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее
разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора
аренды применяются к их фактически сложившимся до его
заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора
аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора
на предшествующие отношения.
34
Статья 610
В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие
отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. № Ф03-642/2009 по делу
№ А59-825/2008).
Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ:
если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к ст. 621).
Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений
(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября
2007 г. № А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление
сторон договора.
2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения
такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматрива-
35
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
ется как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10
ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. № А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу
№ А33-13827/07).
Комментируемая статья не устанавливает ограничений
для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, на отказ от договора, за исключением требования
о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика
отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля
2008 г. № А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает
действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений,
быть сделано в письменной форме и передано контрагенту.
Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой
договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу
№ А57-9902/2008).
Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как
36
Статья 610
для движимого, так и для недвижимого имущества. Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись
о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. № ВАС-5162/10 по делу № А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. № ВАС-8558/10
по делу № А59-3677/2009).
Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или
договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор
вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля
1992 г. № 2395-I «О недрах»1 отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным
уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.
Указание в уведомлении иных сроков возможно только
в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь
с момента получения соответствующего уведомления другой
стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. № ВАС2198/10 по делу № А62-5391/2008).
1
Собрание законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823.
37
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает договоры аренды с предельным сроком, установленным законом. В числе таких договоров:
– договор субаренды, который не может быть заключен
на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2
ст. 615 ГК);
– договор проката, который заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК);
– договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен
на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
– договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок,
продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК);
– договор аренды земельного участка для государственных
или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК) и др.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды
и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим
паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были,
однако без них арендатор не может пользоваться имуществом
в соответствии с его назначением либо в значительной степени
лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное
внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок,
арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
39
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
1. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества, выступающего объектом договора аренды,
арендатору. Данная обязанность включает:
– обязанность передать имущество в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии, соответствующем условиям договора
и назначению имущества;
– обязанность передать с основным имуществом и его
принадлежности;
– обязанность передать необходимые для использования
имущества документы;
– обязанность передать имущество, принадлежности и необходимые для использования документы в установленный
срок.
2. В комментируемой статье оговорены последствия нарушения обязанностей арендодателя, связанных с передачей
имущества арендатору.
Нарушение арендодателем обязанности передать имущество в надлежащем состоянии и последствия такого нарушения установлены ст. 612 ГК РФ (см. соответствующий
комментарий).
3. Последствия нарушения обязанности передать с имуществом принадлежности и необходимые документы определены в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи. Под принадлежностью, согласно ст. 135 ГК РФ, понимается вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная
с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]