Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 659
пателя – обязанности принять имущество. Если применить
указанную статью по аналогии, что возможно исходя из положений ст. 6 ГК РФ, то уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта должно влечь за собой такие же
последствия, как и отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или
частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
2. По аналогии со ст. 563 ГК РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора
купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности
по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты.
Передаче предприятия, как правило, предшествует ряд
факультативных мероприятий по ее подготовке, например:
составление бухгалтерского баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, составление акта инвентаризации, проведение аудиторской проверки с целью определения состава и стоимости предприятия и т.п. Однако § 5
гл. 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательстве составления данных документов. Таким образом, передаточный
акт составляется в произвольной форме, но с учетом требований ст. 563 ГК РФ.
241
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
3. Требование о том, что в обязанность арендодателя
должна входить подготовка предприятия к передаче за его
счет, является диспозитивным, поскольку иное может быть
предусмотрено договором аренды предприятия. Например, стороны могут определить, что подготовку к передаче предприятия осуществляет арендатор, но за счет арендодателя.
Статья 660. Пользование имуществом
арендованного предприятия
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать,
обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду
и передавать свои права и обязанности по договору аренды
в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что
это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других
природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия,
арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения
в состав арендованного имущественного комплекса, проводить
его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение,
увеличивающее его стоимость.
1. В отличие от общих положений об аренде арендатор
предприятия вправе без согласия арендодателя совершать
в отношении арендованного имущества любые сделки, в том
числе направленные на отчуждение имущества, входящего
243
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
в состав предприятия. Однако в ряде случаев права арендатора ограниченны.
Во-первых, существует прямой запрет на продажу, сдачу в аренду и т.д. земельных участков, участков недр и иных
природных ресурсов. Во-вторых, совершение любых сделок
не должно влечь за собой уменьшение стоимости предприятия в целом. В-третьих, совершение сделок не должно нарушать условий договора, например обязанности арендатора
не менять профиль деятельности предприятия. И наконец,
договором может быть предусмотрено, что совершение всех
или нескольких сделок с имуществом предприятия возможно только с согласия арендодателя.
Последствия совершения сделок с нарушением указанных ограничений различны.
Сделки, направленные на отчуждение имущества, – продажа, сдача в аренду и т.д. земельных участков, участков недр
и иных природных ресурсов – являются недействительными
в силу ст. 168 ГК РФ как сделки, противоречащие требованиям закона. Аналогичным образом следует квалифицировать и сделки, совершение которых влечет за собой уменьшение стоимости предприятия, а также сделки, нарушающие условия договора.
В отношении сделок, совершенных в отсутствие согласия
арендодателя, если оно обязательно в силу договора аренды,
следует применять положения ст. 174 ГК РФ.
2. Право арендатора без согласия арендодателя вносить
изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, как
244
Статья 660
установлено, может быть ограничено только указанием в договоре на необходимость получения согласия арендодателя
на совершение указанных действий.
3. Совершение сделок и иных действий с имуществом
в нарушение ограничений, установленных как законом, так
и договором, должно квалифицироваться как существенное
нарушение договора аренды со стороны арендатора, что дает
право другой стороне требовать расторжения договора в судебном порядке. При этом в обязательном порядке применяются нормы ст. 663 ГК РФ (см. указанную статью и комментарий к ней).
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию
предприятия и оплате расходов
на его эксплуатацию
1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие
в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
1. В отличие от общих положений об аренде (ст. 616 ГК)
арендатор предприятия обязан не только поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, делать текущий ремонт, но и осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества.
Закон не возлагает на арендатора обязанность застраховать имущество, это может сделать и собственник имущества. Однако арендатор обязан возмещать расходы, связанные
со страхованием арендованного имущества. Указанные правила не являются диспозитивными, и стороны не могут договором предусмотреть иное.
246
Статья 661
В то же время на основании договора расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, могут быть переложены
и на арендодателя.
2. Неисполнение арендатором обязанностей, определенных настоящей статьей, могут явиться основанием для расторжения договора аренды предприятия в судебном порядке
в силу ст. 450 ГК РФ, поскольку такое неисполнение обязанностей должно квалифицироваться как существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора. При этом
в обязательном порядке применяются нормы ст. 663 ГК РФ
(см. указанную статью и комментарий к ней).
Статья 662. Внесение арендатором улучшений
в арендованное предприятие
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему
стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения,
если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности
возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают
стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению
его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
1. В отличие от общих положений об аренде (ст. 523 ГК)
арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
независимо от наличия разрешения арендодателя на произведение таких улучшений. Иное может быть предусмотрено
договором аренды.
Неотделимые улучшения арендованного имущества –
это такие конструктивные, декоративные, функциональные
изменения имущества, наличие которых увеличивает стоимость имущества, делает его более функциональным, эсте-
248
Статья 662
тически привлекательным, улучшает эксплуатационные качества, что позволяет более эффективно его использовать
в предпринимательской и иной деятельности. Это не всегда необходимые изменения, но всегда полезные, нужные
для арендованного имущества.
2. Закон освобождает арендодателя от обязанности по возмещению арендатору стоимости таких затрат, если будет установлено одно из двух обстоятельств:
1) издержки арендатора на эти улучшения повышают
стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;
2) при осуществлении таких улучшений были нарушены
принципы добросовестности и разумности (ст. 10 ГК).
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия
правил о последствиях недействительности сделок,
об изменении и о расторжении договора
Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора,
предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия
не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
1. В комментируемой статье речь не идет об ограничении на применение норм о недействительности сделок или
ограничении на расторжение договора. Статья лишь ограничивает применение последствий недействительности договора аренды предприятия как сделки, а также последствий
его расторжения. Эти последствия могут выражаться в виде
возврата или взыскания в натуре полученного по договору
с одной стороны или с обеих сторон. Возможность применения таких последствий установлена положениями ГК РФ.
2. Всего установлено два вида ограничений на применение указанных последствий:
1) указанные последствия приведут к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов
250
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]