Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 614
При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может производиться чаще
одного раза в год. Исключения могут быть предусмотрены
для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества.
4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное
не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать
в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при
наличии двух оснований: во-первых, условия пользования,
предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу
обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение
состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении
договора аренды.
5. Правовым последствием существенного нарушения
арендатором сроков внесения арендной платы является возникновение у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК).
Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была
признана существенным нарушением договора регулярная
плата по заниженной арендной ставке (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
61
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным нарушением однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. 26, 27 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права
требовать от арендатора внесения досрочного платежа более
чем за два срока подряд.
Арендодатель вправе использовать иные меры оперативного воздействия на неисправного должника. Так, суд признал правомерным удержание арендодателем принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося в арендовавшемся
помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Указанные меры обеспечения обязательств должника
не исключают права арендодателя требовать от арендатора
уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата
арендодателю имущества (п. 39 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Правило п. 5 комментируемой статьи является диспозитивным: договором аренды могут быть предусмотрены иные
условия досрочного внесения арендной платы. В частности,
стороны могут оговорить условие о досрочном внесении платы независимо от каких-либо нарушений арендатора.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие
условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои
права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог
и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми
актами. В указанных случаях, за исключением перенайма,
ответственным по договору перед арендодателем остается
арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, пре-
вышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах
аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответ-
ствии с условиями договора аренды или назначением имуще-
63
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
ства, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии
с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара,
дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.
Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди.
При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.
Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных
сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал
хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве
паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11 января 2002 г. № 66).
64
Статья 615
2. Договоры субаренды и безвозмездного пользования
являются производными от основного договора аренды.
В этом случае перемены сторон в договоре аренды не происходит.
По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу – субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор
и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимы соблюдение
предусмотренной законом формы договора и государственная регистрация (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор
субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.
Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок,
превышающий срок договора аренды; если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным,
то заключенный в соответствии с ним договор субаренды
также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того,
субарендатор не может быть наделен бóльшими правами,
чем арендатор.
65
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Объектом субаренды может выступать любое имущество,
являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).
В отличие от договоров субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.
По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия
арендодателя не требуется (п. 18 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна
только с согласия арендодателя.
Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том,
что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Арендные права могут быть вложены в уставный капитал
хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав
на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные
права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября
2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными
66
Статья 615
судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» уточняется, что возможность частичной
уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ,
а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрет на передачу арендных прав в отношении части помещений.
Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что
собственником арендованной вещи остается арендодатель.
Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит
арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи
с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны
при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка – обращение к арендодателю с просьбой дать
такое согласие. Следующая односторонняя сделка – выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая
при совершении сделок с арендными правами получения
согласия арендодателя, является императивной и не может
быть изменена договором (п. 18 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами
об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК).
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право
арендодателя на досрочное расторжение договора, в случае
если арендатор пользуется имуществом не в соответствии
67
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
с его назначением и вопреки условиям договора аренды.
Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Указанное нарушение обязательства арендатором дает
право арендодателю на возмещение убытков, причиненных
как досрочным расторжением договора, так и ухудшением
имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств
(п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию
арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором
аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать
с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести
расходы на содержание имущества, если иное не установлено
законом или договором аренды.
1. Комментируемая статья устанавливает возможности распределения бремени содержания арендованного имущества ме-
69
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
жду арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном,
т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные
с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.
Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная
эксплуатация транспортного средства требует регулярного
технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.
2. Законодатель разделил обязанности по проведению
ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1
комментируемой статьи арендодатель несет обязанность
по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом.
В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном
объекте это может быть замена значительного числа и (или)
наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.
Проведение капитального ремонта требует значительных
расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может
быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут
быть отнесены на счет арендатора или распределены между
арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]