Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 652
1. Пользование зданием (сооружением) невозможно
без пользования земельным участком, на котором находится
соответствующее здание (сооружение). Поэтому в п. 1 рассматриваемой статьи содержится императивное указание
о том, что одновременно с передачей здания или сооружения («прав владения и пользования такой недвижимостью»)
передаются права на земельный участок.
В законе говорится о передаче прав на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима
для ее использования. В связи с этим необходимо обратить
внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, передаются права на ту часть участка, которая
занята недвижимостью, с которой здание (сооружение) настолько прочно связано, что перемещение его невозможно
без несоразмерного ущерба назначению объекта.
Во-вторых, передается прилегающая часть земельного участка, поскольку использование здания (сооружения) без передачи этой части участка невозможно или затруднено.
Определение размера участка, занятого зданием (сооружением), затруднений не вызывает. При определении размера части участка, которая необходима для использования
здания (сооружения), всякий раз приходится исходить из
конкретных обстоятельств дела. В первую очередь, очевидно, следует учитывать функциональное назначение здания
(сооружения) и целевое назначение земельного участка. Так,
если в аренду передается здание склада, то размер части земельного участка, необходимой для использования этого здания, должен определяться с учетом того, что требуется ведение погрузочно-разгрузочных работ и т.п.
221
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Хотя в комментируемой статье говорится о передаче арендатору здания (сооружения) прав только на часть земельного участка, не исключена, а в некоторых случаях необходима передача прав на весь земельный участок.
2. Вид права на часть земельного участка, передаваемого
арендатору здания (сооружения), по общему правилу определяется договором аренды здания (сооружения).
Как известно, на земельный участок могут быть права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Допускаются также
безвозмездное пользование земельным участком и установление сервитутов (ст. 260, 264–269, 274–276 ГК, ст. 15–24 ЗК).
Наделение арендатора здания (сооружения) правом собственности на часть земельного участка (на весь земельный
участок), как представляется, недопустимо. В противном
случае окажется нарушенным запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строений, сооружений (п. 4 ст. 35 ЗК).
Передача земельного участка в пожизненное наследуемое
владение в настоящее время не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).
Правом постоянного (бессрочного) пользования могут
обладать лишь субъекты, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы
местного самоуправления.
При передаче в аренду здания (сооружения) возможна
передача в аренду части земельного участка (всего участка)
222
Статья 652
либо предоставление его в безвозмездное пользование. Допускается также установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).
Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не
определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного
участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может
служить основанием для признания его недействительныПри
указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного
участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым
арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего
договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости1.
3. Как и любой собственник, субъект, обладающий правом собственности на здание (сооружение), реализует свои
правомочия (в том числе право распоряжения имуществом
путем передачи его в аренду) по своему усмотрению (своей
волей и в своем интересе). Поэтому собственник здания (сооружения), если объект находится на чужом земельном участке, вправе сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка. Таково общее правило. Исключения
могут устанавливаться законом или договором собственника
земельного участка с собственником здания (сооружения).
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых
вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 22).
223
Статья 653. Сохранение арендатором здания
или сооружения права пользования
земельным участком при его продаже
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который
занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Норм, подобных содержащейся в рассматриваемой статье, в гражданском законодательстве немало (например,
ст. 353, 617, 675 ГК). Однако обычно речь идет о сохранении права при смене собственника независимо от того, что
явилось основанием такой смены (купля-продажа, дарение,
наследование и пр.). В комментируемой же статье говорится о сохранении права пользования частью земельного участка только при продаже земельного участка. Следовательно, с формально-юридической точки зрения при переходе
права собственности на земельный участок по иным основаниям (наследование, дарение и т.д.) право пользования
частью земельного участка не сохраняется. Думается, однако, что это противоречит принципу стабильности граждан-
224
Статья 653
ских прав. Право пользования частью земельного участка,
занятой арендованным зданием (сооружением) и необходимой для его использования, должно сохраняться в неизменном виде независимо от оснований смены собственника земельного участка.
Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере
арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены,
предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса,
не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения
плата за пользование зданием или сооружением включает плату
за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью
участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения
установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
1. Как ни странно, по общему правилу в возмездных договорах цена не относится к числу существенных условий (если, конечно, стороны договора не решили, что цена является
существенным условием (п. 1 ст. 432 ГК). И по общему правилу в случаях, когда в возмездном договоре цена не преду-
226
Статья 654
смотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене,
которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается
за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).
В рассматриваемой статье, как и в некоторых иных нормах,
касающихся оборота недвижимости (например, в ст. 555 ГК),
установлено исключение из указанного общего правила.
Цена – существенное условие договора аренды здания (сооружения). Если в таком договоре нет условия о цене, то нет
и договора (он не заключен).
2. При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор
получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования (ст. 652 ГК и комментарий
к ней). По общему правилу, предусмотренному в п. 2 рассматриваемой статьи, цена (арендная плата), установленная в договоре аренды здания (сооружения), включает в себя и плату за пользование земельным участком (его частью).
В том числе и в тех случаях, когда арендная плата определена
не в денежной форме, но в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции,
плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д. (ст. 614 ГК и комментарий к ней). Иное
может предусматриваться законом или договором. Так, стороны договора аренды здания (сооружения) могут установить плату за пользование зданием (сооружением) и, кроме
того, отдельно за пользование земельным участком. Может
быть предусмотрено безвозмездное пользование земельным
участком (его частью) и т.д.
227
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
3. В п. 3 рассматриваемой статьи речь идет о чрезвычайно распространенном способе определения арендной платы, когда она установлена на единицу площади здания (сооружения) (за квадратный метр и т.п.). В случае расхождения
между размером площади здания (сооружения), указанным
в документах (договоре и т.д.), и фактическим размером переданного арендатору здания (сооружения) приоритет, естественно, отдается фактическому размеру (арендатор платит
за то, что он реально получил).
Статья 655. Передача здания или сооружения
1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту
или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или
пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных
договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества,
а арендатора от принятия имущества.
2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных
пунктом 1 настоящей статьи.
1. В первую очередь арендодатель обязан передать имущество арендатору. Арендатор обладает корреспондирующим этой обязанности правом требования. Арендодатель
имеет право требовать от арендатора принятия имущества,
229
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
являющегося объектом аренды. Арендатор несет корреспондирующую данному праву обязанность принять имущество. Арендодатель и арендатор имеют и другие права,
несут и другие обязанности (см., например, ст. 606, 611,
614–616 ГК). Но по общему правилу начинается исполнение договора аренды здания (сооружения) именно с передачи объекта во владение и пользование арендатора. Договором могут предусматриваться исключения из этого общего правила. Например, на арендатора может быть возложена
обязанность до передачи имущества уплатить арендодателю
арендную плату (полностью или частично).
Вследствие особой значимости акта (действия) передачи
здания (сооружения) арендатору закон предъявляет особые
требования к оформлению соответствующего акта. (Аналогичные требования о передаче недвижимости сформулированы применительно к договору продажи недвижимости
в ст. 556 ГК.)
Передача здания (сооружения) арендатору должна быть
документально оформлена (составляется передаточный акт
или иной документ (например, акт приема-передачи)).
Следуя «букве» закона (абз. 1 п. 1 комментируемой статьи), передача должна оформляться составлением одного документа, подписываемого сторонами. Представляется, однако, что если передача оформлена путем обмена документами,
подписанными сторонами, то никаких негативных последствий для сторон не наступает.
2. Само по себе составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору не означает надлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей. Требу-
230
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]