Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 611
Перечень принадлежностей и необходимых документов определяется с учетом вида имущества. Так, например,
для воздушных судов необходимы свидетельство о государственной регистрации, удостоверение о годности к полетам,
аттестат о годности к эксплуатации и др. Если использование имущества в соответствии с его назначением возможно
без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе
требовать от арендодателя их предоставление.
Требование о предоставлении необходимых документов
и принадлежностей должно быть заявлено в разумный срок
в пределах действия договора аренды, до возврата имущества
арендодателю. Если арендатор не потребовал от арендодателя предоставить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем
ссылаться на нарушение арендодателем правил комментируемой статьи и не платить арендную плату (см., например,
Постановление ФАС Поволжского округа от 20 января 2010 г.
по делу № А57-3862/2009).
В правоприменительной практике ставился вопрос: вправе ли арендодатель требовать от арендатора арендную плату,
если арендодатель не передал нужные документы или принадлежности? Если арендодатель не передал нужные документы или принадлежности, то он не исполнил обязанность
по передаче арендуемого имущества в целом. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать
имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
41
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендную плату. Такой вывод сделан в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Учитывая взаимный характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению
арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей (ст. 328 ГК).
Если же фактически арендатор использует объект аренды,
переданный ему без необходимых документов, он не вправе
отказаться от внесения арендной платы, что подтверждается Определением ВАС РФ от 7 июня 2010 г. № ВАС-7317/10
по делу № А70-11572/20091.
В том случае, если арендатору не переданы принадлежности или необходимые документы, но при этом невозможность использования объекта договора аренды или невозможность достижения при его использовании желаемого
результата вызваны ненадлежащей эксплуатацией объекта
самим арендатором, то неисполнение обязанностей арендодателем не может рассматриваться как существенное нарушение ответчиком условий договора и основанием для
его расторжения (Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2007 г. № КГ-А40/2980-07-П по делу № А4017980/02-11-175).
1
СПС «КонсультантПлюс».
42
Статья 611
4. Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи
фактическое использование имущества самостоятельно или
в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий,
предусмотренных п. 3 комментируемой статьи. В то же время
в договоре может быть предусмотрено, что он одновременно
является и актом приема-передачи, в этом случае иные доказательства передачи имущества не требуются.
Доказательства фактического использования имущества
арендатором весьма многообразны. Так, Постановлением
ФАС Центрального округа от 30 марта 2009 г. по делу № А482528/08-4 в качестве доказательств использования арендатором имущества были использованы акт приемки услуг по
договору аренды за месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды
с ответчиком с приложением соглашения о его расторжении от 2 августа 2008 г., которое было получено ответчиком,
но не подписано последним; письмо ответчика от 22 сентября 2008 г. № 32, согласно которому на указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику.
В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества арендатором.
Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то что акт приема-передачи был подписан.
Так, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа
от 9 декабря 2009 г. по делу № А74-2454/2009 было установ-
43
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
лено, что если передача имущества арендодателем арендатору
подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор
не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения
договора. Арендатор, которому не было передано сданное
внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (п. 9
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после
фактической передачи последнему объекта договора (п. 10
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Последствия неисполнения обязанности арендодателя по
передаче имущества арендатору таковы:
– согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь арендатор вправе требовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ее арендатору на предусмотренных обязательством условиях;
44
Статья 611
– арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В силу ст. 328 ГК РФ непредоставление имущества в срок
позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки
сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он
не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе
по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов
на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или
о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы
46
Статья 612
не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора
или передаче имущества в аренду.
1. Основной обязанностью арендодателя по договору
аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК).
Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или
частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до
момента заключения договора, так и после его заключения,
в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению.
Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. № 1897/08
по делу № А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем
магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость
47
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
строго по целевому назначению, а также ответственность
в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.
Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин
без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его
к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что
повлекло применение последствий комментируемой статьи.
Учитывая, что имущество должно быть передано вместе
с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем
качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу № А29-3201/2009 применительно
к помещению как объекту договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из
договора не следует, что помещение передается арендатору
вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует
о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается
от внесения арендных платежей.
2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды.
Так, например, с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполне-
48
Статья 612
ние обязанности по заключению договора энергоснабжения.
В Определении ВАС РФ от 30 июня 2009 г. № ВАС-7741/09
по делу № А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие
электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм комментируемой статьи. Отказывая в иске, суды исходили из того,
что положения комментируемой статьи, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного
в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи
с исполнением обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения.
3. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень
прав арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность
уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако в этой
же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он
может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных
расходов из арендной платы. Что касается согласия арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества.
49
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Право арендодателя произвести замену имущества, предоставленного с недостатками, на другое аналогичное имущество может быть реализовано незамедлительно, т.е. в минимальный срок, объективно необходимый для устранения
данных недостатков товара, с учетом обычно применяемого способа их устранения (см. подп. «а» п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7
«О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»1).
4. Последствия, предусмотренные в п. 1 комментируемой
статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих
оснований:
– недостатки сданного в аренду имущества были огово-
рены при заключении договора аренды;
– недостатки были заранее известны арендатору;
– недостатки должны были быть обнаружены арендато-
ром во время осмотра имущества;
– недостатки должны были быть обнаружены во время за-
ключения договора или передачи имущества в аренду.
Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 комментируемой статьи, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.
Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущест-
1
Российская газета. 26.11.1994. № 230.
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]