Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 623
5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества
и размеров внутренних помещений и иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, то с точки зрения
гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного
недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества.
Вследствие этого при такой реконструкции арендованного
недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды
на реконструированное недвижимое имущество. При этом
судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.
6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженернотехнического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого
имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться
по правилам комментируемой статьи.
7. Исключение из правила п. 3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ. Согласно ей
101
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества,
методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. 256–259.3 НК РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения
в нем произведены за счет амортизационных отчислений,
сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.
9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор
имеет право после прекращения договора аренды зачесть
в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств1.
10. Право арендатора на использование арендованного
имущества имеет свойство следования (ст. 617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых
улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыс-
1
См. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
102
Статья 623
кании стоимости неотделимых улучшений, произведенных
арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения1.
11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам
гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения2.
1
Аналогичный подход к решению означенной проблемы имеет место и в судебной практике. См. Постановление ФАС Поволжского округа
от 26 октября 2009 г. по делу № А12-5231/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Такой же поход обнаруживается и в судебной практике. См. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу № Ф045972/2009, № 20631-А03-11.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность
арендатора по истечении срока аренды или до его истечения
при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы
в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности
на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только
предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены,
104
Статья 624
предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны.
Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.
2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит
руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи
соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма
договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158–162,
434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.
Однако нельзя исключить применение к отношениям
из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются
без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом
права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения
в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах
на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК)1.
1
Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре куп-
ли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению
105
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
3. Выкуп арендованного имущества происходит только
по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор
внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества
по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором1.
4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое
условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является
условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Так, судебной практике известны случаи, когда в договор аренды
включалось условие о преимущественном праве арендатора
на покупку имущества при его продаже2. Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного
имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так
же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии
предварительного договора купли-продажи3.
к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 Информационного письма ВАС РФ
от 11 января 2002 г. № 66).
1
Определение ВАС РФ от 27 января 2009 г. № ВАС-16295/08 по делу
№ А40-55899/07-105-498 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. № КГ-
А41/1295-06 по делу № А41-К1-9969/05 // СПС «КонсультантПлюс».
3
Определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. № ВАС-6821/09 по делу
№ А50-14686/2007-Г21 // СПС «КонсультантПлюс».
106
Статья 624
5. Право на выкуп арендованного имущества может быть
ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп
имущества, арендуемого у государственных научных организаций и организаций, подведомственных государственным академиям наук (п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального
закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»1). В силу п. 5
ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским
организациям и т.д.
Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе (далее –
ЛК) РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ2 прямого указания
на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки,
который содержался в ст. 34 ранее действовавшего ЛК РФ
от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ3, выкуп лесных участков все
же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель
лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них,
1
Собрание законодательства РФ. 1996. № 35. Ст. 4137.
2
Собрание законодательства РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.
3
Собрание законодательства РФ. 1997. № 5. Ст. 610.
107
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
которые могут находиться в частной собственности (ст. 8
Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ1).
Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из
публичной собственности в частную должен осуществляться
по нормам законодательства о приватизации, а действующий
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»2
уже не предусматривает такого способа приватизации, как
аренда с правом выкупа3; специальные правила установлены
Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»4.
1
Собрание законодательства РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
2
Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
3
По данному вопросу см. также постановление Правительства РФ
от 25 сентября 2002 г. № 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу
Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 39. Ст. 3804.
4
Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3615.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды
отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды
отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных
средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами
настоящего Кодекса об этих договорах.
1. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения
об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.
Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора,
значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. В договоре проката (§ 2 гл. 34 ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему
109
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
правилу используется для потребительских целей. Договор
аренды транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК) специфичен
тем, что его предмет – транспортные средства могут использоваться только при квалифицированном управлении
ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа, специальные требования к которому устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст. 56 и 57 Воздушного
кодекса РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ1, ст. 53–56 Кодекса торгового мореплавания (далее – КТМ) РФ от 30 апреля
1999 г. № 81-ФЗ2, ст. 27 и 30 Кодекса внутреннего водного
транспорта (далее – КВВТ) РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ3).
Договор аренды предприятия (§ 5 гл. 34 ГК) представляет
собой особый, самостоятельный вид договора аренды, поскольку его предметом является предприятие в целом – весь
имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, причем арендатору предоставлены
широкие правомочия по его использованию и распоряжению им (ст. 660 и другие статьи ГК). Отнесение договора
финансовой аренды (лизинга) (§ 6 гл. 34 ГК) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о международном
финансовом лизинге, заключенной 28 мая 1988 г.4, в связи
1
Собрание законодательства РФ. 1997. № 12. Ст. 1383.
2
Собрание законодательства РФ.1999. № 18. Ст. 2207.
3
Собрание законодательства РФ. 2001. № 11. Ст. 1001.
4
Россия является участницей этой Конвенции, см.: Федеральный закон
от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации
к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]