Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 655
ется фактическая передача (предоставление объекта во владение и пользование арендатора) и составление документа
о передаче.
Даже если здание (сооружение) уже находится во владении и пользовании арендатора (в том числе и тогда, когда
оно находилось у него еще до заключения договора аренды),
тем не менее должен составляться документ о передаче.
3. Составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору есть обязанность сторон договора. Уклонение от исполнения данной обязанности приравнивается
к отказу от исполнения арендодателем своей обязанности
по передаче имущества и отказу арендатора от исполнения
обязанности принять здание (сооружение). В случаях необоснованного отказа от исполнения названной обязанности
возможна гражданско-правовая ответственность.
4. При прекращении обязательства (по истечении срока договора аренды, при досрочном расторжении договора
и т.д.) арендатор должен вернуть здание (сооружение) арендодателю. Передача также должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписываемым сторонами.
Обязанность арендатора по передаче имущества арендодателю считается исполненной после фактической передачи здания (сооружения) и подписания документа о передаче.
Уклонение от подписания документа о передаче, если оно
необоснованно, есть правонарушение.
§ 5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование
земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные
средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные
с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие
деятельность предприятия, и другие исключительные права,
а также уступить ему права требования и перевести на него
долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения
и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью,
232
Статья 656
не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение
которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого
разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
1. Предмет договор аренды в данном случае весьма специфичный – предприятие как имущественный комплекс,
предназначенный для предпринимательской деятельности.
Его понятие и структурные элементы определены в ст. 132
ГК РФ. В комментируемой статье описание элементов, входящих в состав предприятия, по сути аналогично описанию,
которое содержится в ст. 132 ГК РФ.
2. В связи с тем что в большинстве случаев право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает на основании договора аренды,
передача данного имущества в пользование третьим лицам
возможна на основании договора субаренды, и, значит, необходимо соблюдение требований, предусмотренных правовыми актами в части получения согласия соответствующего
субъекта на передачу имущества – как правило, собственника имущества (п. 2 ст. 615 ГК).
Аналогичное согласие требуется и от залогодержателя
в том случае, если арендуемое имущество является предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК) и т.д.
3. Право осуществления предпринимательской деятельности, на которое выдана лицензия, не может быть предметом
передачи иным лицам, что вытекает из Федерального закона
233
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», где сказано, что вид деятельности,
на осуществление которого предоставлена лицензия, может
выполняться только получившим лицензию юридическим
лицом или индивидуальным предпринимателем (ст. 7).
В то же время в предмет договора аренды предприятия
могут войти права на использование исключительного права
на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации. Правообладатель может предоставить иному
субъекту – лицензиату такое право по лицензионному договору в предусмотренных таким договором пределах, т.е. предоставить лицензию (ст. 1235, 1236 ГК). В свою очередь, согласно ст. 1238 ГК РФ при письменном согласии лицензиара
лицензиат может по договору предоставить право использования результата интеллектуальной деятельности или средства
индивидуализации другому лицу, т.е. заключить сублицензионный договор. Это означает, что если в состав предприятия входит право использовать результаты интеллектуальной
деятельности или средства индивидуализации, то они могут
быть переданы в аренду с согласия правообладателя.
4. Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность: коммерческие организации
и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК).
Арендодателем может выступать любое лицо, обладаю-
щее правом собственности на предприятие. Это могут быть
234
Статья 656
в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки
их правоспособности, однако передать предприятие в аренду такие лица вправе.
5. В комментируемой статье установлено, что арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами
предприятия в том случае, если в состав передаваемого по договору предприятия были включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него
должного разрешения. В этом случае обязательства арендатора прекращаются невозможностью исполнения (ст. 416 ГК),
и обязанным лицом остается только арендодатель.
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно
уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю
о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия
в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия
в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи,
может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда
он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
1. Цель, которую преследовал законодатель, включив
в состав ГК РФ данную статью, – создание механизма охраны прав и интересов кредиторов. Основным инструментом
охраны выступает информирование кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду.
236
Статья 657
Поскольку срок уведомления кредиторов о передаче предприятия в аренду нормативно не определен, то можно предположить, что это должен быть разумный срок, позволяющий
кредиторам не только получить уведомление, но и при желании сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга. Как правило, в нормативных актах для аналогичных случаев устанавливают месячный срок. В данном случае
можно предположить, что уведомление должно быть сделано не менее чем за месяц до передачи предприятия в аренду.
2. Требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков
предъявляется в суд в течение трех месяцев со дня получения уведомления кредиторами о передаче предприятия. Если
кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном законом порядке, то он может предъявить
иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче
предприятия в аренду.
3. Солидарная ответственность арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам
означает, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех
должников, т.е. от арендатора и арендодателя, совместно, так
и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части
долга. При этом кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГК).
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора
аренды предприятия
1. Договор аренды предприятия заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
2. Договор аренды предприятия подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
1. Требование о заключении договора аренды предприятия в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, аналогично требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи недвижимости.
Составление одного документа означает, что текст договора не может быть изложен в виде двух документов, каждый из которых подписан одной из сторон, т.е. заключение
договора происходит путем обмена письмами, телеграммами и т.д., что допускается по общим правилам о договорах
(ст. 434 ГК). Количество экземпляров договора при этом
может быть любым, минимум по одному для каждой из сторон сделки.
238
Статья 658
2. Требование об обязательной регистрации договора
аренды предприятия роднит его с договорами купли-продажи жилых помещений и предприятий (ст. 558, 560 ГК), где
отсутствие государственной регистрации договора также приводит к его незаключенности.
Следует отметить, что в Концепции совершенствования
гражданского законодательства сделано предложение об исключении требования о регистрации договоров, в том числе и аренды недвижимости, поскольку регистрации должно
подлежать право на недвижимость, но не договоры в отношении недвижимости.
3. Государственная регистрация договора производится
в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и конкретизирующими ее Правилами внесения
записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ними в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия
между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденными Приказом Минюста
России от 4 марта 2005 г. №16.
4. Последствия недействительности сделки, в том числе вследствие порока ее формы, когда несоблюдение формы влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК), изложены
в ст. 167 ГК РФ и состоят в обязанности каждой из сторон
договора вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Передача предприятия арендатору осуществляется по пе-
редаточному акту.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его
счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
1. Передача имущества по передаточному акту происходит всегда, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом (например, ст. 556, 655 ГК). Подписание такого акта
в данном случае говорит об исполнении арендодателем своего обязательства по передаче арендатору предмета аренды,
возникшего на основании договора аренды.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, «если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца
передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».
При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а поку-
240
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]