Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 621
ключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор
обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить
новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока
до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ
о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае
неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды – это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного
срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна
устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить
указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.
Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление
о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам
арендатора более всего отвечает направление уведомления
ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.
7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении
договора на новый срок, но при этом в течение года со дня
истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя
91
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) либо только возмещения таких убытков.
8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению
договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды
(ст. 429, 445 ГК)1.
9. Преимущественное право арендатора на заключение
договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними
еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п.1 комментируемой статьи
не предусматривает2.
1
См., например, Определение ВАС РФ от 24.11.2009 г. № ВАС-14788/09
по делу № А 57-7779/2008-132; постановления ФАС Дальневосточного округа
от 23 ноября 2009 г. № Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. № КГ-А40/12492-09 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например, определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. № ВАС-9974/09 по делу
№ А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. № ВАС-17393/09 по делу № А4089440/08-89-746, а также постановления ФАС Дальневосточного округа
92
Статья 621
10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым
вводится запрет на возобновление договора аренды после
истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными1.
11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ
не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан
в аренду для государственных и муниципальных нужд либо
для проведения изыскательских работ на срок не более чем
один год. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду
даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя
не приходится говорить о возобновлении договора аренды2.
от 23 июня 2009 г. № Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. № Ф03-2360/2009 //
СПС «КонсультантПлюс».
1
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. № А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г.
№ Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, постановление ФАС Уральского
округа от 3 апреля 2008 г. № Ф09-1424/08-С6 // СПС «КонсультантПлюс».
2
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г.
по делу № А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу № А56-3642/2007 //
СПС «КонсультантПлюс».
93
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса
о возобновлении или невозобновлении договора на прежних
условиях на неопределенный срок. Поэтому направление
арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ
от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений1. И наоборот, если
арендатор, уведомивший арендодателя об отказе от договора, при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора
на прежних условиях на неопределенный срок2.
1
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу № КГ-А41/
7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу № КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу № А56-47994/2008 //
СПС «КонсультантПлюс». Однако справедливости ради следует сказать,
что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения.
См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу № ФОЗ-7359/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики.
См., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля
2007 г. по делу № А56-26630/2006 // СПС «КонсультантПлюс».
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он
его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо
возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать
внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю
убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное
не предусмотрено договором.
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан
вернуть то же индивидуально-определенное имущество.
Если арендатор вместо изначально арендованного имущества предлагает арендодателю аналогичное имущество (например, вместо уничтоженного пожаром зерноуборочного комбайна аналогичный, примерно такого же износа, как
уничтоженный), то арендодатель может принять такое имущество, но не по правилам комментируемой статьи, а по нормам об отступном (ст. 409 ГК).
95
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
2. Существенные особенности имеют место при возврате
арендованных земельных участков. Если арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком
участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок от этого
объекта. Когда арендатор возводит на арендуемом земельном
участке временные строения и сооружения, не подлежащие
регистрации в качестве недвижимого имущества в ЕГРП,
он должен освободить этот земельный участок от них1.
3. Если после прекращения действия договора арендатор
отказывается в добровольном порядке возвратить арендованное индивидуально-определенное имущество, арендодатель
вправе истребовать такое имущество в судебном порядке.
Нормативным основанием такого искового требования будет
норма абз. 1 комментируемой статьи. Имеющиеся в судебной практике случаи истребования такого имущества с одновременным указанием в качестве нормативного основания
нормы ст. 301 ГК РФ и абз. 1 комментируемой статьи2 следует квалифицировать как ошибочные. Правила, вытекающие из нормы абз. 1 комментируемой статьи, устанавлива-
1
Аналогичен подход к данному вопросу и в судебной практике. См., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2009 г.
по делу № А32-19270/2008, ФАС Дальневосточного округа от 17 декабря
2009 г. по делу № ФОЗ-7238/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
2
См., например, постановления ФАС Московского округа от 8 октября 2009 г. по делу № КГ-А40/10186-09, от 12 октября 2009 г. по делу
№ КГ-А40/10397-09 // СПС «КонсультантПлюс».
96
Статья 622
ют специальное основание истребования индивидуальноопределенного имущества у лица, с которым арендодатель
находился в обязательственном правоотношении. При этом
арендодателю надлежит в суде привести доказательства прекращения договора аренды (соблюдения процедуры его расторжения), а также доказательства того, что он обращался
к арендатору с требованием о возврате ему вещи и подписании акта возврата арендованного объекта.
4. По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества арендодателю прекращает обязательства между ними. Поэтому, если арендатор
не возвратил такое имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную
плату, определенную договором, за весь период просрочки1.
При этом не столь важно, имело ли место или отсутствовало
в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения
арендной платы за период просрочки возврата арендованного
имущества, в случае если он сам уклонялся от его приемки.
5. Когда в договоре аренды установлена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, данная неустойка подлежит взысканию с арендатора по требованию арендодателя и за несвоевременное внесение арендной платы за использование арендованного имущества в период просрочки
его передачи арендодателю. Такое положение объясняется
1
См. п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 ян-
варя 2002 г. № 66.
97
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
тем, что в норме абз. 2 комментируемой статьи говорится
об арендной плате1.
6. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут
быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное
не предусмотрено договором, т.е. такая неустойка по общему правилу носит штрафной характер.
7. Осуществление арендодателем права на истребование
арендованного имущества от арендатора при законном прекращении договора при определенных обстоятельствах, соответствующих требованиям п. 1 ст. 10 ГК РФ, может быть
оценено судом в качестве злоупотребления правом.
1
В судебной практике имеет место иной подход, согласно которому
в подобных случаях такая неустойка не подлежит взысканию. См., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2009 г.
по делу № А45-3426/2009, ФАС Поволжского округа от 16 ноября 2009 г.
по делу № А12-9412/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное
не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных
средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости
этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя,
возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так
и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения
или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем1. Таковы, например, установка на арендуемый
1
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982. С. 334 (автор комментария — Е.А. Павлодский).
99
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; монтаж нового оборудования
с целью улучшения инженерного обеспечения арендуемого
помещения и т. п.
2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного
оборудования – это неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.
3. Улучшения в арендуемое имущество могут быть результатом специального положительного акта воздействия
на него арендатором в целях повышения эффективности его
использования. Вместе с тем улучшения, внесенные в арендуемое имущество, могут быть результатом его текущего или
капитального ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам настоящей комментируемой статьи.
4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной
движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам
комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой
вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]