Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 616
решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт
при аренде транспортных средств без экипажа (ст. 644 ГК)
и предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК).
Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии – соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения
аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же
(близких) условиях.
Законодатель защищает интересы арендатора в случае
неисполнения арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от
усмотрения арендатора.
Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести
капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость
этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на
производство ремонта должны быть разумными.
Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по
требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб
и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.
71
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно обязанность
по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует регулярного
технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного страхования, охраны, мойки.
Под текущим ремонтом понимается проведение работ,
направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных
деталей санитарной техники и т.д.
Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды.
Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан
в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях
данный вопрос решается судом.
Комментируемая норма диспозитивна: расходы на содержание имущества и производство текущего ремонта также могут распределяться между обеими сторонами либо быть
возложены на арендодателя. Стороны вправе оговорить любой из вариантов. Закон освобождает от обязанности производить текущий и капитальный ремонт арендаторов по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК) и по договору аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК).
72
Статья 616
Последствия неисполнения арендатором обязанности по
содержанию арендованного имущества надлежащим образом
предусмотрены ст. 619 ГК РФ.
4. От ремонта следует отличать произведенные арендатором улучшения имущества, которые не установлены договором (правовым актом) и не вызваны необходимостью.
Возмещение стоимости этих улучшений регулируется ст. 623
ГК РФ.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе
при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое
имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментируемая статья регламентирует отношения сторон при перемене лиц в обязательстве по договору аренды.
При перемене лица на стороне арендодателя действует
правило следования права аренды за вещью. Это означает,
что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор
74
Статья 617
не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору
аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды
при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или
другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть
договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.
Иначе регулируются отношения аренды при перемене
лица на стороне арендатора. Согласно п. 2 комментируемой статьи наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке)
до окончания срока договора. Это правило носит более
частный характер.
Во-первых, оно направлено на защиту прав граждан-наследников (физических лиц) и не распространяется на отношения, в которых арендатором выступает юридическое
лицо.
Во-вторых, п. 2 комментируемой статьи регулирует отношения, связанные только с нежилым недвижимым имуществом. Если объектом аренды выступает имущество, не относящееся к недвижимости, то после смерти арендатора следует
применять нормы ст. 418 ГК РФ о прекращении обязательства смертью должника.
75
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Данное установление диспозитивно: договором или законом может быть предусмотрено прекращение договора
аренды после смерти арендатора. Новый арендодатель имеет право отказать арендатору-наследнику, если заключение
договора аренды с прежним арендатором было обусловлено
личными качествами арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном
прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора
аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным
настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
1. Договор субаренды является производным от договора
аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том,
что как срочное (п. 2 ст. 615 ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее законодатель защищает интересы добросовестного субарендатора, наделяя его правом
на заключение договора аренды с арендодателем на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды.
77
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Данный договор заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними и не могут быть
изменены арендодателем (п. 1 ст. 618 ГК).
Комментируемая норма является диспозитивной: договором аренды может быть предусмотрен иной вариант. Например, стороны могут оговорить условие, согласно которому
при досрочном прекращении договора аренды субарендатор
имеет право заключить договор аренды только на условиях
договора субаренды.
2. Ничтожность основного договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Зависимый характер договора субаренды проявляется и в том, что признание ничтожным договора субаренды не влечет ничтожность договора субаренды.
Требования о государственной регистрации договора
аренды (п. 2 ст. 609 ГК) также относятся к договору субаренды (см. приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию
арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением
условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии
с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего
Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения
договора только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
79
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
1. В случаях, предусмотренных в ГК РФ, других законах
или в договоре, допускается одностороннее расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию арендодателя:
1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Например, существенным
нарушением является передача в перенаем объекта аренды
без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, то у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора;
2) если арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2
ст. 616 ГК).
Арендодатель должен доказать, что уровень полезных
свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);
3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз под-
ряд (о порядке и сроках внесения арендной платы см. ком-
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]