Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 612
ва, о которых он был извещен при приемке, препятствуют
использованию этого имущества.
Из Определения ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. № 14231/07
следует вывод, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.
В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его обязанности по
договору аренды входит производство капитального ремонта,
он не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого имущества (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. № Ф0910081/07-С6 по делу № А50-3854/2007-Г12).
5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал часть здания,
за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества, произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель
отказал арендатору, мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако
требования арендатора о взыскании с арендодателя переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая
51
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
положения п. 1 комментируемой статьи об ответственности
арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества,
полностью или частично препятствующие пользованию им,
даже если во время заключения договора аренды он не знал
об этих недостатках, а также п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно
которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор
вправе потребовать соответственного уменьшения арендной
платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,
условия пользования, предусмотренные договором аренды,
или состояние имущества существенно ухудшились1.
1
Консультация эксперта, Минфин России, 2010; а также Постановление
ФАС Центрального округа от 5 ноября 2008 г. по делу № А14-16244/2007541/13//СПС «КонсультантПлюс».
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое
в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для пре-
кращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое
в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право
требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
1. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
включают:
– права залогодержателя по договору залога;
– права из сервитута.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено
законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обращение взыскания на предмет
залога, что влечет переход права собственности на сданное
в аренду имущество к другому лицу, например, в результате
продажи имущества с торгов, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
53
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).
В качестве аналога вышеназванным обременениям, несмотря на различия в характере вещных и интеллектуальных
прав, можно рассматривать право доступа автора к сданному
собственником в аренду оригиналу произведения изобразительного искусства. Согласно ст. 1292 ГК РФ автор вправе
требовать от собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять право на воспроизведение своего произведения (право доступа). Очевидно, что
реализация этого права возможна лишь с согласия арендатора, которому оригинал передан во владение.
2. Арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды,
в том числе о его обременениях. В случае если объект договора
аренды является предметом залога, арендатор вправе за свой счет
удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника – арендодателя. В этом случае права кредитора по
обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в соответствии со ст. 313 ГК РФ.
Нарушение арендодателем обязанности по предоставлению
информации об обременениях дает арендатору право требовать:
– уменьшения арендной платы (целесообразно, чтобы
возможные варианты снижения арендной платы были предусмотрены в договоре) либо
– расторжения договора и возмещения убытков.
54
Статья 613
Сокрытие от арендатора информации об обременении
арендуемого имущества не может квалифицироваться как
его обман, влекущий недействительность сделки в соответствии со ст. 179 ГК РФ. В данном случае правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора этих сведений
прямо предусмотрены в комментируемой статье, и они не
влияют на юридическую силу договора аренды1.
1
Определение ВАС РФ от 19 мая 2009 г. № ВАС-6255/09 по делу № А56-
48775/2007.
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользо-
вание имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они
не определены, считается, что установлены порядок, условия
и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной
платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, пред-
56
Статья 614
усмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом
могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе
потребовать соответственного уменьшения арендной платы,
если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия
пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае
существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного
внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
1. Арендная плата – это денежная сумма или иное имущество, которые арендатор обязан уплачивать (передавать)
арендодателю за предоставленное в пользование и владение
(или только в пользование) имущество.
Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при отсутствии ее размера в соглашении применяются правила п. 3
ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по
цене, которая обычно взимается за пользование и владение
схожего имущества. В свою очередь порядок, условия и сроки арендной платы будут типичными, т.е. устанавливаемыми при аренде подобного имущества при соответствующих
аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что
57
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
это общее правило. Исключения могут быть предусмотрены
как законом, так и договором. В частности, положения п. 2
ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из
них могут предусмотреть в соглашении обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ станет существенным условием договора.
Арендная плата вносится за фактическое использование,
т.е. эксплуатацию, имущества. Когда же арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата
может не вноситься. Такими случаями могут быть:
– ненадлежащее состояние арендуемого имущества;
– отсутствие принадлежностей или документов к арендуемому имуществу, затрудняющее или препятствующее пользованию им или снижающее хозяйственный эффект от его
планируемого использования;
– несвоевременная передача имущества арендатору
(см. ст. 611 ГК; п. 8, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи
58
Статья 614
последнему нежилых помещений (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
2. По общему правилу законодатель предоставляет сторонам возможность предусмотреть в соглашении самые разнообразные формы оплаты аренды или их сочетание, в том
числе и те, которые не названы в п. 2 комментируемой статьи. К числу исключений относится широко применяемый
в гражданском обороте договор проката, где арендная плата
устанавливается исключительно в виде твердой суммы платежей (ст. 630 ГК).
Выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен социальноэкономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке и т.д.), особенностями
некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др. Так, если договор аренды является краткосрочным (например, договор проката заключается на срок
до одного года – п. 1 ст. 627 ГК), то оплата может быть единовременной (разовой) по окончании установленного периода пользования или предварительной в полном размере.
В случае долгосрочной аренды имущества оплата чаще всего устанавливается в твердой (или регулярно индексируемой)
сумме платежей, вносимых периодически через определенные
промежутки времени: подекадно, помесячно, поквартально,
ежегодно и т.д. Как правило, при длительной эксплуатации
имущества арендатор вынужден нести затраты на улучшение
арендованного имущества, в том числе производить капитальный или текущий ремонт, следовательно, рационально предусматривать в договоре сочетание некоторых форм арендной
59
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
платы. Например, именно с этой целью Департамент имущества г. Москвы издал распоряжение от 9 июня 2003 г. № 2432-р
«О порядке учета при расчете арендной платы произведенных
арендатором затрат на капитальный ремонт».
При заключении договоров аренды государственного или
муниципального имущества применяется порядок расчетов,
установленный соответствующими компетентными органами
исполнительной власти. (См., например, распоряжение Мингосимущества России от 14 мая 1999 г. № 671-р «О порядке
расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом», распоряжение Минимущества России
от 28 мая 2001 г. № 1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями
в зданиях, расположенных на территории города Москвы».)
3. Учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных
условий (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.), для установления справедливой цены законодатель в п. 3 комментируемой статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон. В частности, в течение года должно оставаться
неизменным условие договора, предусматривающее твердый
размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае порядок исчисления неизменен,
но с его помощью устанавливается каждый последующий
платеж, размер которого может отличаться от предыдущего (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11 января 2002 г. № 66).
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]