Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 607
аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания,
пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое
лицо получило право использовать крышу данного здания
для размещения рекламы. В решении суда было отмечено,
что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши
здания, принадлежащего ответчику на праве собственности,
не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не
может являться объектом аренды». В то же время договор, в
силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими
положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора»
1
.
Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
21
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).
2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество,
например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых
природных территориях»1).
Отдельные положения федерального законодательства
содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля
2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»2 ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его
уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»3 не допускается
сдача в аренду основного технологического оборудования
для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду
земельные участки, занятые находящимися в федеральной
1
Собрание законодательства РФ. 1995. № 12. Ст. 1024.
2
Собрание законодательства РФ. 2003. № 9. Ст. 805.
3
Собрание законодательства РФ. 1995. № 48. Ст. 4553.
22
Статья 607
собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса (далее – ЗК) РФ.
3. Законом устанавливаются также особенности сдачи
в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п. 2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного
участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного
слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами
и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля
2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1 договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок
аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий
устанавливается законом субъекта Российской Федерации
в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной
1
Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
23
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены основные принципы определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы,
а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации1.
1
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
1. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Передача имущества в аренду как одна из возможных форм
реализации правомочия распоряжения доступна прежде всего
собственнику имущества. Вместе с тем не всякий собственник обладает такой возможностью, поскольку законом могут
быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (см. комментарий
к ст. 607 ГК). В соответствии со ст. 19 Федерального закона
от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»1
от имени гражданина, находящегося под опекой или попечительством, не может быть заключен договор аренды принадлежащего ему имущества на срок, превышающий пять лет.
В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем
пять лет допускается с предварительного разрешения органа
1
Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. Ст. 1755.
25
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора.
2. Арендодателями могут быть также государственные
и муниципальные предприятия. Необходимость получения
согласия собственника имущества на заключение договора
аренды обусловлена видом вещного права, на котором имущество передано предприятию (ст. 295, 297 ГК). Предприятие, обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе самостоятельно заключать договоры аренды
принадлежащего ему имущества, не относящегося к недвижимому.
Право учреждения на заключение договора аренды имущества на стороне арендодателя определяется положениями
ст. 120 ГК РФ, которые необходимо рассматривать с учетом
вступивших в силу с 1 января 2011 г. изменений, внесенных
в эту статью Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений»1.
Следует также иметь в виду, что договор аренды имущества, принадлежащего собственнику, вправе от своего имени заключить доверительный управляющий, которому это
имущество передано в управление. В силу ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отноше-
1
Собрание законодательства РФ. 2010. № 19. Ст. 2291.
26
Статья 608
нии имущества, переданного в доверительное управление.
При этом срок заключаемого управляющим договора аренды может превышать срок договора доверительного управления, если договором доверительного управления прямо не
предусмотрен запрет на совершение управляющим договоров, сроки действия которых находятся за пределами срока
его полномочий. Если в доверительное управление передано недвижимое имущество, распоряжение таким имуществом доверительный управляющий осуществляет исключительно в случаях, прямо предусмотренных договором доверительного управления.
Статья 609. Форма и государственная регистрация
договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной
из сторон договора является юридическое лицо, независимо
от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход
в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи такого имущества.
1. Комментируемая статья предусматривает требования
к форме договора аренды в зависимости от срока договора,
субъектного состава, объекта аренды и устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды
недвижимости. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от объекта аренды,
срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме, если объектом является движимое имущество
и срок составляет не более одного года.
28
Статья 609
Исключение представляют собой договоры, заключенные
на срок более одного года, а также договоры проката, аренды
транспортных средств, аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество
к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
имущества.
2. К вопросу определения срока договора аренды в один
год в правоприменительной практике существуют разные
подходы, имеющие практическое значение для определения
формы договоров аренды и необходимости государственной
регистрации таких договоров, объектом которых является недвижимое имущество, в частности здания и сооружения. Так,
п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»1 разъяснено, что срок действия договора
аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях государственной
регистрации признается равным одному году.
Соответственно срок действия договора аренды здания
или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо
месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего
месяца следующего года или с одного числа месяца текущего
года по число, на два дня предшествующее указанному числу
1
Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
29
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
этого месяца следующего года, а также с 1 января по 30 декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит (Определение ВАС РФ от 15 февраля 2010 г. № ВАС-942/10 по делу
№ А50-5942/20091). В то же время если стороны заключили
в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку
и подлежат государственной регистрации, при условии, что
суммарный срок аренды по всем этим договорам более года
(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/20092).
Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации (Постановление
ФАС Центрального округа от 20 мая 2010 г. по делу № А543839/2009С17).
Относительно договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, п. 11 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»»3 дано разъяснение, что такой
договор не нуждается в государственной регистрации, так
1
СПС «КонсультантПлюс».
2
СПС «КонсультантПлюс».
3
Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]