Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Вступительное слово
ября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации»1 и во многих других.
Нормы ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко
подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК РФ) в гл. 34 три раза вносились
изменения; в частности, Федеральным законом от 26 июня
2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»2
были затронуты ст. 652, 653 ГК РФ, определяющие соотношение прав на земельный участок и тех объектов недвижимого имущества, которые на них расположены и переданы
по договору аренды.
Федеральный закон от 14 июля 2008 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации
и отдельные законодательные акты Российской Федерации»3
уточнил термин «водные объекты» применительно к договору аренды предприятия.
Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений»4 закреплены особенности договоров финансовой
1
Собрание законодательства РФ. 2007. № 46. Ст. 5553.
2
Собрание законодательства РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.
3
Собрание законодательства РФ. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3418.
4
Собрание законодательства РФ. 2010. № 19. Ст. 2291.
11
Аренда
аренды (лизинга) применительно к бюджетным учреждениям как участникам таких договоров. Признак предпринимательского характера договора финансовой аренды
(лизинга) утратил квалифицирующее значение в связи
с внесением соответствующих изменений в ст. 665, 666
ГК РФ.
Наряду с нормативными правовыми актами правильному
применению норм о договоре аренды способствует сформировавшаяся судебная практика, в том числе информационные письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»1, от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»2, от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»3 и др.
Несмотря на стабильность норм законодательства об аренде, на практике возникает немало спорных вопросов, связанных с заключением и исполнением договоров. По-прежнему возникают споры относительно правовой природы отдельных видов договоров аренды, их соотношения с другими
договорами, не утихают дискуссии о правовой природе договора финансовой аренды (лизинга), о необходимости регистрации отдельных видов договоров аренды недвижимого
1
Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
2
Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
3
Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Вступительное слово
имущества, об определении сроков действия договора аренды, а также о реализации прав и обязанностей сторон по договору аренды в целом и ее отдельных видов.
* * *
Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем
издании, которое продолжает цикл постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской
Федерации. Настоящий комментарий подготовлен с учетом
законодательства и судебной практики на 1 февраля 2011 г.
П.В.Крашенинников
ГлАвА 34
АрендА
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле
как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату. Трудно переоценить
его значимость в экономической сфере, в удовлетворении
потребностей граждан. В юридической литературе договор
аренды освещен весьма обстоятельно1.
1
См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.
Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 380–616.
14
Статья 606
2. Сторонами договора аренды являются арендодатель
(наймодатель) (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней) и арендатор (наниматель). Арендатором (нанимателем) может быть
любой субъект гражданского права.
3. Объектами аренды (имущественного найма) могут быть
вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (см. ст. 607
ГК и комментарий к ней). Эквивалентным объектом договора аренды является арендная плата (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней).
4. Существенным условием договора аренды (имущественного найма) является условие о предмете (объекте) аренды (найма). Несмотря на то что в комментируемой статье говорится о том, что имущество передается арендатору за плату
и на время (на определенный или неопределенный срок), тем
не менее ни условие об арендной плате, ни условие о сроке
договора не отнесены законом к числу существенных. Естественно, по воле сторон эти условия (как и любые другие)
могут стать существенными.
Таким образом, по общему правилу договор аренды считается заключенным с того момента, когда между сторонами
в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды.
Если договором аренды не определены порядок, условия
и сроки внесения арендной платы, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые
при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК). О сроке договора аренды
см. ст. 610 ГК РФ и комментарий к ней.
15
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
5. Договор аренды является консенсуальным – он считается заключенным (возникают права и обязанности) с момента достижения соглашения. Договор аренды недвижимости
подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК и соответствующие комментарии).
Договор аренды является возмездным – имущество передается арендатору за плату. Плата может быть установлена
в различных формах (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней).
При безвозмездной передаче имущества в пользование (ссуде) складываются отношения, весьма схожие с теми, что возникают при аренде. Регулируются такие отношения не нормами об аренде, но правилами, содержащимися в ст. 689–701
ГК РФ. Однако некоторые нормы об аренде распространяются на отношения по безвозмездному пользованию имуществом (об объекте, частично о сроке договора и др. (п. 2
ст. 689 ГК)).
Договор аренды является двусторонне - обязывающим
(двусторонним, взаимным, синаллагматическим) – права
и обязанности есть у обеих сторон. В первую очередь арендодатель (наймодатель) обязан передать имущество арендатору; арендатор обязан вносить арендную плату (см. также
ст. 611, 614–616, 621, 622, 624 ГК и соответствующие комментарии).
6. Имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. При передаче во владение
и пользование арендатор не только получает возможность извлекать полезные свойства из вещи, но и имеет ее у себя физически, господствует над нею.
16
Статья 606
Будучи титульным владельцем, арендатор может прибегать к вещно-правовым способам защиты (предъявлять виндикационный и негаторный иски), в том числе в отношении
собственника (арендодателя) (ст. 301–305 ГК).
Договор аренды, в силу которого арендатор наделяется
только правом пользования (без права владения), встречается сравнительно редко. Например, без передачи во владение
арендатора возможна аренда электронной техники.
7. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), по общему правилу, установленному ст. 136 ГК РФ, принадлежат
лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого
имущества. В отличие от данной диспозитивной нормы
в комментируемой статье сформулировано императивное
указание – плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Это, конечно, не означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы (их часть), полученные в результате использования имущества, переданного в аренду.
В п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность
установления арендной платы в виде определенной доли
полученных в результате использования арендованного
имущества продукции, плодов или доходов. Но и в этом
случае, в силу правила, содержащегося в комментируемой
статье, плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже передаются арендодателям
в виде арендной платы.
17
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
Плоды представляют собой поступления естественного
происхождения: это вещи, появляющиеся в результате органического развития других вещей (приплод скота, урожай
плодоносящих деревьев и т.д.). Продукцией считаются поступления, являющиеся результатом производства (изготовленные товары, добытые полезные ископаемые и т.д.). Доходы – это поступления в виде денег или других материальных
благ, которые появляются в результате использования имущества в качестве объекта правовых отношений (например,
плата в виде денег или других материальных ценностей, получаемая по договору субаренды).
8. В § 1 гл. 34 (ст. 606–652) ГК РФ установлены общие
положения об аренде. О применении этих положений к отдельным видам аренды и аренде отдельных видов имущества см. ст. 625 ГК РФ и комментарий к ней.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача ко-
торого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи
в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии
этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.
Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот
признак предмета договора вытекает из существа арендно-
19
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
го правоотношения, предполагающего срочное владение
и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 комментируемой статьи дано требование к описанию предмета договора – стороны должны
четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом
положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав,
прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания,
сооружения и помещений с указанием размера арендуемой
площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи,
представляет собой выписку из государственного кадастра
недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г.
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»2).
Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора
1
Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2
Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]